Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201801449 / KG00297/2018
Datum: 21 december 2018
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de rechtspersoon naar het recht van Anguilla
[de verhuurder],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna: de verhuurder,
gemachtigden: de advocaten mrs. M.M. HOFMAN-RUIGROK en P. BRUNS
tegen
de naamloze vennootschap [de huurder],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna: de huurder,
gemachtigde: de advocaat mr. C.M. MARICA
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- verzoekschrift met producties van 20 november 2018,
- reconventionele vordering met producties van 12 december 2018,
- extra producties van de verhuurder van 12 december 2018,
- pleitnota tevens antwoord in reconventie namens de verhuurder,
- pleitnota namens de huurder.
1.2.
Op 17 december 2018 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Verhuurder is alleen bij gemachtigde verschenen. Voor de huurder is mevrouw ……., Managing Director en de heer ……., aandeelhouder, verschenen, met de gemachtigde. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.3.
De uitspraak wordt vandaag gedaan.
2.De feiten
2.1.
Op grond van een huurovereenkomst van 8 oktober 2010 verhuurt de huurder de onderste verdieping van een gebouw gelegen aan ……..#76 op Sint Maarten. Daarin exploiteert de huurder een Franse bakkerij en patisserie. De huurpenningen tot halverwege september 2017 zijn door de huurder voldaan.
2.2.
Op 6 september 2017 heeft orkaan Irma over Sint Maarten geraasd. Hierdoor is het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt beschadigd geraakt. Sindsdien is de exploitatie van de onderneming van de huurder gestaakt en betaalt zij de huurpenningen niet meer.
2.3.
Tussen partijen is gecorrespondeerd, via WhatsApp en e-mail. Uit die correspondentie volgt dat de verhuurder vindt dat de huurder haar hindert om het gebouw te herstellen. Verder volgt er uit dat de huurder vindt dat zij juist alle gelegenheid geeft aan de verhuurder om het gebouw te herstellen.
3.De vorderingen en de verweren in conventie en in reconventie
3.1.
De verhuurder verzoekt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
de huurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen,
de huurder te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen, met nevenvorderingen,
een voorziening te treffen die het Gerecht juist zal achten,
e huurder te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De huurder verzoekt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
de verhuurder te veroordelen om binnen vier weken het gehuurde te laten herstellen met inachtneming van de bevindingen en aanbevelingen in het ICE rapport en deze reparaties en de staat van het gehuurde te doen goedkeuren voor gebruik als restaurant door een deskundige, althans die binnen vier weken zodanig te laten repareren ter goedkeuring van de huurder, zulks op straffe van een dwangsom van $ 2.000,00 voor elke dag dat zij hiermee in gebreke blijft of zal blijven,
de verhuurder te veroordelen om aan de huurder bij wijze van voorschot op de door haar ondervonden en nog te lijden schade te betalen of $ 100.000,00 althans een bedrag dat het Gerecht juist zal achten,
de verhuurder te veroordelen in de proceskosten.
3.3.
Op de argumenten van partijen gaat het Gerecht hierna in, voor zover deze relevant blijken voor de beoordeling van het geschil.
4.De beoordeling in kort geding
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang is met de aard van de vordering (ontruiming wegens achterstand in de huurbetalingen) gegeven.
De inhoudelijke overwegingen
4.2.
Vaststaat dat de huurder sinds half september 2017 niet meer de huur betaalt. In principe is de huurder dus in verzuim, tenzij hij een goede reden heeft om de huur niet te betalen. Daarvan is hier sprake omdat immers het gebouw flinke schade heeft ondervonden door de orkaan waardoor de huurder niet langer het genot heeft van het gehuurde. Uit de stukken en de zitting blijkt dat de verhuurder een aannemer heeft ingeschakeld om het gehuurde te herstellen.
4.3.
Ter zitting heeft de rechter aan de verhuurder gevraagd op welk moment de reparaties waren afgerond en de huurder dus weer zou kunnen aanvangen met de bedrijfsexploitatie. De verhuurder antwoordde hierop dat dit in maart 2018 het geval was. Toen heeft de rechter aan de verhuurder gevraagd waaruit blijkt dat deze mededeling aan de huurder is gedaan. De huurder heeft medegedeeld dat een dergelijke mededeling toen niet is gedaan. Uit de pleitnota van de huurder volgt dat op 11 april 2018 de verhuurder bericht dat de werkzaamheden zijn voltooid, maar per brief van 12 april 2018 geeft de huurder een opsomming van de reparaties die nog moeten worden verricht. Daarop volgt zijdens de verhuurder geen reactie, ondanks nog een latere sommatie van de huurder.
4.4.
De huurder wijst er op dat uit het door haar in het geding gebrachte deskundigenrapport volgt dat er nog de nodige schade is die moet worden hersteld voordat zij weer met de exploitatie van haar onderneming zou kunnen voortgaan. Met name lekkages moeten worden gestopt en schimmelvorming moet worden verwijderd, terwijl ook de muren moeten worden geschilderd om hygiënisch verantwoord een restaurant te kunnen exploiteren. Door de verhuurder werd ter zitting het rapport van de door de huurder ingeschakelde expert niet expliciet betwist, maar werd er ook door hem juist uit geciteerd en werd erkend dat er nog het nodige moest gebeuren.
4.5.
De huurder wijst er op dat, anders dan de verhuurder doet voorkomen, zij er alle belang bij heeft om zo snel mogelijk weer gebruik te kunnen maken van het gehuurde. Zij wijst er op dat haar kostbare inventaris nog intact is en is opgeslagen in het gehuurde. Verder heeft zij vier werknemers na orkaan Irma in dienst gehouden om zo snel mogelijk weer aan de slag te kunnen gaan. Tot slot is van belang dat zij, indien de ontruiming zou worden toegewezen, haar investeringen niet zou kunnen terugverdienen.
4.6.
Verder blijkt uit de stukken en de zitting dat de huurder vele malen aan de verhuurder heeft gevraagd om inhoudelijk overleg te voeren. In de pleitnota namens de huurder wordt een overzicht verschaft van de communicatie, die deels confraterneel is, en waaruit dit blijkt en waaruit ook volgt dat de verhuurder regelmatig is gesommeerd om het gehuurde te herstellen en aan haar ter beschikking te stellen.
4.7.
Naar voorlopig oordeel geldt dan ook dat de verhuurder in verzuim is geraakt met het herstel van het gehuurde en de oplevering daarvan, zodanig dat de huurder zijn bedrijfsexploitatie tot op de dag van vandaag niet kan voortzetten. Tevens is duidelijk geworden dat de huurder, onder deze omstandigheden, gerechtigd was de betaling van de huurpenningen op te schorten om zo de verhuurder te pressen het gehuurde snel te herstellen. Dit betekent dat de vorderingen van de verhuurder in conventie moeten worden afgewezen.
4.8.
De huurder heeft duidelijk gemaakt dat zij zo snel mogelijk haar exploitatie wil hervatten. Daarvoor zijn de nodige werkzaamheden noodzakelijk aan het gehuurde. Zoals gezegd is door de huurder een deskundigenrapport overgelegd dat door de verhuurder niet dan wel onvoldoende is betwist. In dat rapport is een opsomming verstrekt van de werkzaamheden die moeten worden verricht, begroot op US $ 45.600. Het Gerecht ziet dan ook aanleiding om de verhuurder te veroordelen de in dat rapport vermelde reparaties uiterlijk 1 februari 2019 te voltooien. Als dat tegen die tijd niet af is dan verbeurt de verhuurder dwangsommen, zoals hieronder is vermeld. Het Gerecht zal niet bepalen, zoals de huurder eist, dat het gehuurde ten genoegen van een deskundige moet worden opgeleverd. Partijen doen er wijs aan, bij voorkeur gezamenlijk of anders ieder voor zich, een beschrijving eind januari, of zoveel eerder als het werk af is, te laten maken door een deskundige. Of er al dan niet dwangsommen zijn verschuldigd kan, bij onenigheid of er correct is opgeleverd, dan aan de kortgedingrechter worden voorgelegd.
4.9.
Uit wat hiervoor is overwogen blijkt dat de verhuurder jegens de huurder toerekenbaar tekort is geschoten wat betreft haar verbintenis om het gehuurde tijdig weer in verhuurbare staat te krijgen zodat het voldoet aan de huurovereenkomst. Dit betekent dat de verhuurder jegens de huurder schadeplichtig is geworden. Daarom is een voorschot op de schadevergoeding toewijsbaar. Door de huurder wordt een overzicht gegeven van de schadeposten, waaronder inkomstenderving en loonkosten. Een kort geding leent zich niet om diep in te gaan op de diverse schadeposten. Wel is zeer aannemelijk geworden dat de huurder flinke schade heeft ondervonden, zodat het Gerecht als voorschot op de schadevergoeding US $ 25.000 zal toewijzen.
Proceskosten
4.10.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij moet de verhuurder in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt de verhuurder om uiterlijk 1 februari 2019 het gehuurde op te leveren, zodanig dat het beantwoordt aan het doel van de huurovereenkomst, te weten het exploiteren van een restaurant, meer in het bijzonder een Franse bakkerij en patisserie,
bepaalt dat de verhuurder dwangsommen van US $ 1.000,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, verbeurt als zij met deze veroordeling in gebreke blijft en maximeert de dwangsommen op US $ 200.000,00,
veroordeelt de verhuurder om aan de huurder als voorschot op de schadevergoeding US $ 25.000,00 te betalen,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 1.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 21 december 2018.