Uitspraak
Vonnis : 14 november 2018
Zaaknummers : SXM201600401 en AR 109/2016
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
in de zaak van:
1.[A],
2. [B]
beiden wonende te Sint Maarten,
eisers,
gemachtigde: voorheen mr. S. Bommel, thans dhr. E.I. Maduro,
tegen:
de openbare rechtspersoon
HET LAND SINT MAARTEN,
HET LAND SINT MAARTEN,
zetelend te Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mrs. R.F. Gibson jr. en V.L. van der Vliet.
Eisers worden hierna ieder afzonderlijk aangeduid als A en B en gezamenlijk als A c.s. Gedaagde wordt hierna aangeduid als het Land.
1.De procedure
1.1
Het Gerecht heeft in deze zaak op 22 augustus 2017 een tussenvonnis gewezen, waarnaar
het Gerecht verwijst. Daarna hebben partijen de volgende processtukken ingediend:
- Akte na tussenvonnis zijdens [A c.s.] d.d.17 oktober 2017,
- Akte na tussenvonnis zijdens het Land d.d. 4 september 2018.
1.2
De uitspraak is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
A c.s.] c.s. zijn directeur-grootaandeelhouders van [de vennootschap], gevestigd en kantoorhoudend aan de ….. te Sint Maarten.
2.2.
Blijkens een tussen [de vennootschap] en [de verhuurder] gesloten huurovereenkomst huurt [de vennootschap] per 1 mei 2007 van [de verhuurder] een perceel grond kadastraal bekend als …/1986 voor de duur van tien jaar voor een bedrag van US$ 600.00 per maand.
2.3.
Bij brief d.d. 31 maart 2003 heeft [A c.s.] namens [de vennootschap] een aanvraag ingediend bij the Executive Council of Island Territory of Sint Maarten voor de verkrijging van een perceel land in erfpacht, inhoudende:
“I am desirous of obtaining a parcel of land in long lease, that will be used for commercial purposes to move and expand my business in a permanent location, as the parcel of land I’m presently leasing is not enough for my business. A preferential area is not an issue, considering the limited availability of government land.”
2.4.
Bij brief d.d. 23 februari 2011 schrijft [A c.s.] namens [de vennootschap] aan minister T. Heyliger:
“Reference is being made to a previous request dated March 31, 2003; copy is attached for easy reference. We are desirous of obtaining a parcel of land in long lease for the Government, which would be used for Commercial purposes. We have been leasing a parcel of land known as Mbr. #....., with a portion of Mbr. #........ for the past 15 years and due to additional services we provides, the present property being very narrow, is no longer sufficient, especially when it comes to parking. We therefore would like to request your assistant in granting us a long lease of Government Property, to be able to continue to give a better service to our Customers.
Please note, that just behind above mentioned property(s) is an existing parcel, known as Mbt. #....., which has not been used nor cleaned by no one during all these years of which, we hereby would like to request your assistant, to be grant a Long Lease Agreement for.
Please be informed that upon our own decision, we have recently (approx. 1 year) do a good cleaning of the bushes, also filled rocks with a layer of concrete and fenced said property. We are fully aware that we were not supposed to do so, since the property does not belong to us. Main reason for doing so, is Hygiene purpose of the surround area, due to the trench, it was bringing lots of rats etc. to us. We therefore took the decision on our own to do so, hoping that this will not influence negatively on your decision.”
2.5.
Bij e-mail van 13 juni 2013 heeft [ambtenaar], toenmalig medewerker in het kabinet van de minister van VROMI, vanaf zijn privé-emailadres naar [de vennootschap] het volgende gemaild:
“As you know the government had changed and we did not have time to finalize the request.
As I am not in the office since Monday I do not know the status of your request.
The Minister has signed off on the preliminary approval which means that Domain is required to prepare the ‘besluit’. Once that is signed off by the Minister you can go to the notary to sign the deed.”
2.6.
Bij brief d.d. 14 januari 2015 schrijft P. [A c.s.] namens [de vennootschap] aan “The Minister of VROMI”:
“Re: Formal decision on long lease request …… road property, C/A nr. ……...
(..)
Reference is made to our previous correspondence in this matter to the previous Ministers, which correspondence we have attached for completeness sake. As you will notice, we submitted a request to obtain a piece of property in long lease since 2003. Over the years we have send many reminders respectively inquiries on the status of our request with the last 3 Governments in charge. We had meetings with representatives of your Department, at Government Administration Building, as well as at your office, and we were verbally promised and assured, that our request will be granted and that it was being processed and would be finalized within short.
Also attached is an email correspondence with Mr. [ambtenaar] who confirmed to us since June 2013“the Minister did sign off on the preliminary approval which means that Domain is required to prepare the ‘besluit’. Once that is signed off by the Minister you can go to the notary to sign the deed”. Unfortunately we are two and a half years further and we still awaiting our signed decision from your Ministry.”
As we indicated in our previous correspondences, we have made significant investments on the property over the past years for safety/hygiene sake, and also based on the expectation created that the property would be issued in long lease to us. We have been unable to obtain formal confirmation of the issuance of the property to us and are worried that we will have to wait another long period before it is issued to us.
We therefore request your honorable Minister to inform us within 2 weeks from today on the status of our request in writing.(..)”
2.7.
Het Land heeft niet gereageerd op voornoemde brief en heeft geen beslissing genomen op het verzoek/de verzoeken van [de vennootschap].
2.8. [
A c.s.] hebben daarna conservatoir beslag doen leggen op het perceel dat kadastraal bekend is als ……..
3.De vorderingen en het verweer
3.1. [
A] vorderen na eiswijzing dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen worden genomen:
“(…)
Primair:
voor recht te verklaren dat [A] door verkrijgende verjaring het recht van erfpacht hebben verkregen, c.q. erfpachters zijn geworden van het perceel grond groot 386 m2, gelegen op St. Maarten in het district van Greater Philipsburg, nader omschreven in de meetbrief no. ………;
te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van iedere andere akte voor de tenaamstelling en/of inschrijving van eisers als erfpachters van het litigieuze perceel grond in de Openbare Registers;
het Land te veroordelen in de kosten van dit geding, de Griffierechten inbegrepen.
Subsidiair:
voor recht te verklaren dat gedaagde ongerechtvaardigd verrijkt is ten laste van eisers vanwege de door eisers gemaakte investeringen op het onroerend goed bekend onder meetbrief ……..;
gedaagde te veroordelen om eisers te vergoeden voor het bedrag van haar verrijking door het Gerecht in goede justitie te doen vaststellen, althans nader vast te stellen bij deskundigenrapport;
gedaagde te veroordelen in de proceskosten.”
3.2.
Het Land concludeert tot afwijzing van de vorderingen en opheffing van het door [A c.s.] gelegde conservatoire beslag, met beslissing over de proceskosten.
3.3.
Kort en zakelijk weergegeven leggen [A c.s.] het volgende aan hun vorderingen ten grondslag. [A c.s.] hebben door verjaring een recht van erfpacht op het perceel ……… verkregen. Zij hebben het perceel begin 1996 in gebruik genomen en hebben het ontbost, opgevuld, betonnen vloeren gestort en hebben daarop opstallen gebouwd. [A c.s.] hebben hiervoor enorme investeringen gedaan (zie productie 1 bij verzoekschrift). Zij hebben het perceel al ruim 20 jaar onafgebroken, ongestoord en openbaar in gebruik. Het Land heeft geen stuitingshandelingen verricht. De omstandigheid dat [A c.s.] een verzoek tot verkrijging van een recht van erfpacht hebben ingediend, maakt aannemelijk dat zij zich als houders c.q. erfpachters hebben gedragen. Bovendien hebben [A c.s.] toezeggingen gekregen van het Land, althans hebben zij er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat zij een recht van erfpacht op het perceel zouden krijgen.
Indien de primaire vorderingen worden afgewezen, wordt het Land ongerechtvaardigd verrijkt door de verbeteringen die [A c.s.] hebben aangebracht. Deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking.
3.4.
Het Land stelt zich, naar het Gerecht begrijpt, op het standpunt dat [A c.s.] niet-ontvankelijk in hun vorderingen zijn, nu het perceel volgens hun eigen stellingen en stukken niet bij hen in persoon maar bij de onderneming [de vennootschap] in gebruik is. Daarnaast beroept het Land zich op het bepaalde in artikel 3:106a BW, waarin verjaring ten behoeve van een bezitter die niet te goeder trouw is ten aanzien van gemeenschapsgrond, wordt uitgesloten. [A c.s.] hebben volgens het Land ook niet aangetoond dat zij het perceel meer dan 20 jaar in gebruik hebben en zij hebben zelf de verjaring gestuit met hun brief van 23 februari 2011. Verder stelt het Land dat het schoonmaken en onderhouden van een perceel niet als (exclusieve) bezitsdaden kunnen worden gekwalificeerd. Dit geldt ook voor het opvullen van het perceel, waarvan wordt betwist dat dit door [A c.s.] is gedaan. Daar komt bij dat [A c.s.] geen vergoeding (canon) hebben betaald voor hun vermeende recht van erfpacht. Van een gerechtvaardigd opgewekt vertrouwen is evenmin sprake. [ambtenaar] was niet bevoegd een erfpachtrecht uit te geven en ook overigens blijkt uit de correspondentie die is gevoerd dat een besluit nog niet was genomen.
Ten aanzien van de subsidiaire vorderingen voert het Land aan dat geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Het opvullen van het perceel, dat deel uitmaakt van de Salt Pond, is niet in het belang van het Land en wordt zelfs structureel tegengegaan. Het Land betwist voorts de door [A c.s.] gedane investeringen. De door [A c.s.] genoemde “opstallen” betreffen tenten en containers die niet duurzaam met de grond zijn verenigd en bovendien niet op het betreffende perceel staan. Volgens het Land is het perceel vooral gebruikt als parkeerplaats.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 3:303 BW komt zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toe. Uit de stellingen van [A c.s.] en de ter onderbouwing daarvan overgelegde stukken volgt dat niet [A c.s.] in persoon, maar de N.V. [de vennootschap] het perceel … huurt althans huurde, dat [de vennootschap] in het kader van de uitoefening van haar bedrijf het perceel …. in gebruik heeft genomen en dat namens [de vennootschap] verzoeken tot het verkrijgen van een recht van erfpacht op, onder meer, het perceel …. zijn ingediend bij de daartoe bevoegde instanties.
4.2.
Bij het tussenvonnis van 22 augustus 2017 zijn [A c.s.] in de gelegenheid gesteld een nadere toelichting te geven waarom niet [de vennootschap] maar [A c.s.] in persoon de onderhavige vorderingen hebben ingesteld. [A c.s.] hebben in hun akte na tussenvonnis (slechts) aangevoerd dat zij het perceel vanaf 1996 voor zichzelf hebben gehouden en na oprichting van de N.V. in 2004, besloten hebben de huurovereenkomst voort te zetten op naam van [de vennootschap].
4.3.
Gelet op het hiervoor in 4.1 overwogene en het ter zake gevoerde verweer door het Land, hebben [A c.s.] c.s. onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij in persoon voldoende belang hebben bij de onderhavige vorderingen. [de vennootschap] heeft zich niet in de procedure gevoegd en is ook niet tussengekomen. Bij deze stand van zaken dienen [A c.s.] c.s. niet-ontvankelijk te worden verklaard in hun vorderingen.
4.4.
Ten overvloede overweegt het Gerecht het volgende.
4.5.
Artikel 3:106a BW bepaalt dat ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen toebehoort aan de overheid, met betrekking tot die zaak of dat recht jegens de overheid verjaring is uitgesloten.
In de brief d.d. 23 februari 2011 die namens [de vennootschap] is gericht aan de minister (zie rov. 2.4) staat onder meer: “
Please be informed that upon our own decision, we have recently (approx. 1 year) do a good cleaning of the bushes, also filled rocks with a layer of concrete and fenced said property. We are fully aware that we were not supposed to do so, since the property does not belong to us.” Hieruit blijkt dat [de vennootschap] althans [A c.s.] wist(en) dat het perceel …. toebehoorde aan het Land. Reeds op grond van het voorgaande is een beroep op verkrijgende verjaring uitgesloten. Daarnaast is onvoldoende gebleken van de door [A c.s.] gestelde toezeggingen door/namens het Land althans het volgens [A c.s.] door/namens het Land gerechtvaardigd opgewekte vertrouwen. De inhoud van de mail van [ambtenaar] is onvoldoende om tot die conclusie te kunnen leiden. Ten slotte hebben [A c.s.] tegenover het gemotiveerde verweer van het Land, onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat het Land ongerechtvaardigd is verrijkt. Dit betekent dat de vorderingen van [A c.s.] ook overigens voor afwijzing gereed liggen.
Please be informed that upon our own decision, we have recently (approx. 1 year) do a good cleaning of the bushes, also filled rocks with a layer of concrete and fenced said property. We are fully aware that we were not supposed to do so, since the property does not belong to us.” Hieruit blijkt dat [de vennootschap] althans [A c.s.] wist(en) dat het perceel …. toebehoorde aan het Land. Reeds op grond van het voorgaande is een beroep op verkrijgende verjaring uitgesloten. Daarnaast is onvoldoende gebleken van de door [A c.s.] gestelde toezeggingen door/namens het Land althans het volgens [A c.s.] door/namens het Land gerechtvaardigd opgewekte vertrouwen. De inhoud van de mail van [ambtenaar] is onvoldoende om tot die conclusie te kunnen leiden. Ten slotte hebben [A c.s.] tegenover het gemotiveerde verweer van het Land, onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat het Land ongerechtvaardigd is verrijkt. Dit betekent dat de vorderingen van [A c.s.] ook overigens voor afwijzing gereed liggen.
4.6. [
A c.s.] hebben niet weersproken dat zij conservatoir beslag hebben doen leggen op het perceel ….. Gelet op de uitkomst van deze procedure is dat beslag ten onrechte gelegd. De gevorderde opheffing wordt derhalve toegewezen.
4.7. [
A c.s.] worden als in het ongelijk gestelde partij verwezen in de proceskosten.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Verklaart [A c.s.] niet-ontvankelijk in hun vorderingen;
Heft op het door [A c.s.] ten laste van het Land gelegde conservatoir beslag op het perceel Mbr. …..;
Veroordeelt [A c.s.] in de proceskosten, die tot op heden aan de zijde van het Land worden begroot op Naf 3,125.00 aan salaris gemachtigde;
Verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 november 2018.