ECLI:NL:OGEAM:2017:9

Uitspraak

Vonnis van 7 maart 2017

Zaaknummers: AR 2015/146 en AR 2015/173

Vonnisnr.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Vonnis

in de zaak met nummer AR 2015/146

inzake

[de huiseigenaar],

wonende te Sint Maarten,

eisers,

gemachtigde: mr. W.J. Nelissen

tegen

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid [de vereniging],

gevestigd te Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. K. Huisman

in de zaak met nummer AR 2015/173

inzake

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid [de vereniging],

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. K. Huisman

tegen

[de huiseigenaar],

wonende te Sint Maarten,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. W.J. Nelissen.

Partijen worden hierna aangeduid als “[de huiseigenaar]” (mannelijk enkelvoud) en “[de vereniging]”, tenzij hierna anders is vermeld.

1.Het verloop van de procedures

1.1.Bij incidenteel vonnis d.d. 22 maart 2016 zijn beide procedures gevoegd.

1.2.

Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

in de zaak met nummer AR 2015/146:

verzoekschrift met producties d.d. 2 november 2015,

conclusie van antwoord met producties,

conclusie van repliek met producties,

conclusie van dupliek met productie,

akte uitlating producties.

in de zaak met nummer AR 2015/173:

verzoekschrift met producties d.d. 23 december 2015,

conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties,

conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie met producties,

conclusie van dupliek in conventie tevens van repliek in reconventie met producties,

akte uitlating producties in conventie tevens houdende conclusie van dupliek in reconventie,

akte uitlating producties.

1.3.

Vonnis is nader bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten in de beide procedures

2.1.

Sinds 12 juni 1996 is [de huiseigenaar] eigenaar van een perceel grond dat als volgt wordt omschreven in de notariële leveringsakte:

“a parcel of land, situated on the Island of Sint Maarten, in the district of Upper Princes Quarter, known as lot number 24, section III of the Development plan of Oysterpond Development Corporation N.V., having an area of Two Thousand and Ten Square Meters (2010M2), and described in detail in Certificate of Admeasurement number … of nineteenhundred and seventy (…./1970).”

2.2.

Blijkens deze akte aanvaardt [de huiseigenaar] de bepalingen uit eerdere titelbewijzen betreffende het perceel, in het bijzonder het volgende beding:

“8. The subject premises shall be subject to the reservations, restrictions and covenants as recorded at the office of the Land Registry on the third day of May, nineteenhundred and sixty-eight, in Register C, volume 27, number 63, a copy of which reservations, restrictions and covenants the Buyer declared to have received, to know and accept the contents thereof and to completely submit itself thereto. (…)”

2.3.

In de in dit beding genoemde notariële akte d.d. 3 mei 1968, opgemaakt op verzoek van de toenmalige eigenaar van onder andere het perceel van [de huiseigenaar], namelijk de projectontwikkelaar aangeduid als “subdivider”, komen onder andere de volgende bepalingen voor:

“It is the intention of the Subdivider that a non-profit association, to be called Dawn Beach Club Association, hereinafter called “Association”, be formed to care for the general good of the development and vacant and unimproved Homesites, whether such Homesites be owned by the Subdivider or not. After 80% of the Homesites in the platted land have been sold by the Subdivider, then all priviliges, rights, powers, duties and authority of the Subdivider contained in these Reservations and Restrictive Covenants shall thereupon rest in the Association and thereafter such priviliges, rights, powers, duties and authority shall be exercisable by the Association and thereafter wherever herein the term “Subdivider” is used, it shall be taken to mean the Association. All persons purchasing property in the platted land by acceptance of their deed or execution of their purchase agreement, do agree to the formation of this non-profit Association and do agree to become a member thereof and further agree to contribute their pro-rata share of the funds necessary to the performance of its aforesaid functions.”

2.4.

The subdivider is eigenaar gebleven van de percelen die niet zijn verkocht.

2.5.

Op 22 april 2009 is [de vereniging] opgericht. Artikel 2 van de statuten luidt:

“The purpose of the Association is to function as the non-profit organization in the Declaration of Reservations and Restrictive Covenants of the Dawn Beach Club Subdivision, according to the plat [bouwplan, GEA] thereof, (hereinafter the “Declaration”) recorded in the public register of the Registrar of Mortgages on Sint Maarten, in Register C, (…), on May 3, 1968, to which Declaration should be referred in any deed of conveyance of a Homesite of the aforementioned subdivision, and as such to be the organization in which is vested all priviliges, rights, powers, duties and authority of the Subdivider, Oyster Pond Development Corporation N.V., contained in these Reservations and Restrictive Covenants, since eighty percent (80%) of the Homesites in the platted land have been sold by the Subdivider, and thereto:

to care for the general good of the subdivision;

to administer, maintain and/or improve existing roads, parking areas, green areas and utilities or other facilities within and to the benefit of the subdivision which at time may be owned by or entrusted to the Association;

to protect and preserve the rights and interests of the owners within the subdivision;

to take care of the assessment for and the collecting of charges for use and maintenance of the roads and utilities serving the subdivision;

to control the observance by the owners of the restrictive convenants imposed upon the owners in the aforementioned deeds of conveyance,

to represent the owners in matters regarding the subdivision.”

2.6.

Artikel 4 lid 1, eerste volzin, van de statuten luidt:

“The members of the Association shall consist exclusively of the owners of Homesites of the Dawn Beach Club Subdivision. (…).”

2.7.

Op 20 oktober 2008 schrijft [de huiseigenaar] onder andere het volgende aan zijn
“Dear Neighbours and friends”die met hem betrokken zijn bij de voorbereidingshandelingen voor de oprichting van de [de vereniging]:

“In conclusion, ….. [een van de personen betrokken bij de oprichting, GEA] in many emails has stipulated that membership in this association is voluntary by law despite what the deed may say; as much as I see the need for an association, under no circumstances do I recognize or accept this association or consider myself a member thereof now or in the future, in it’s current format nor do I recognize this as the association required in the deed of 1968. You may consider this a resignation if you wish; (…)”

2.8. [

de huiseigenaar] heeft de jaarlijkse facturen van [de vereniging] over de jaren 2010 tot en met 2015 onbetaald gelaten. Het betreft een bedrag van totaal USD 6.100,00 betreffende
“Annual Lot Fees per lot” en “Annual Hill Homeowner Fees”.Ondanks aanmaningen en sommaties betaalt [de huiseigenaar] dit bedrag niet.

3.De vorderingen en het verweer in de beide procedures

3.1.

In de zaak met nummer AR 2015/146 vraagt [de huiseigenaar] het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:

“Te verklaren voor recht dat gedaagde niet de vereniging “Dawn Beach Club Association” is, als bedoeld in de notariële akte van 3 mei 1968 C27/63;

Te verklaren voor recht dat eisers geen lid zijn van gedaagde en dat eisers niet verplicht zijn lid te worden van gedaagde;

Te verklaren voor recht dat eisers geen bijdrage dan wel betaling verschuldigd zijn aan gedaagde;

Gedaagde te veroordelen in de kosten van de procedure.”

3.2. [

de vereniging] verzoekt het Gerecht de vorderingen van [de huiseigenaar] af te wijzen en hem in de proceskosten te veroordelen.

3.3.

In de zaak met nummer AR 2015/173 vraagt [de vereniging] het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, in conventie de volgende beslissingen te nemen:

I.
“Primair:[de huiseigenaar] hoofdelijk te veroordelen om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis aan de Association te vergoeden uit hoofde van wanprestatie een bedrag van USD 6.100,-, vermeerderd met de wettelijke rente tot heden te bepalen op USD 647,22, tevens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 september 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, tevens vermeerderd met de boete tot heden te bepalen op USD 3.210,58, tevens vermeerderd met de boete vanaf 23 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, tevens vermeerderd met buitengerechtelijke kosten van USD 915,- althans een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen bedrag;Subsidiair:[de huiseigenaar] hoofdelijk te veroordelen om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis aan de Association te vergoeden uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking een bedrag van USD 6.100,-, vermeerderd met de wettelijke rente tot heden te bepalen op USD 647,22, tevens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 september 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, tevens vermeerderd met de boete tot heden te bepalen op USD 3.210,58, tevens vermeerderd met de boete vanaf 23 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, tevens vermeerderd met buitengerechtelijke kosten van USD 915,- althans een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen bedrag;Meer subsidiair:[de huiseigenaar] hoofdelijk te veroordelen om binnen 7 dagen na het in deze te wijzen vonnis aan de Association te vergoeden uit hoofde van onrechtmatige daad verrijking een bedrag van USD 6.100,-, vermeerderd met de wettelijke rente tot heden te bepalen op USD 647,22, tevens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 september 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, tevens vermeerderd met de boete tot heden te bepalen op USD 3.210,58, tevens vermeerderd met de boete vanaf 23 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, tevens vermeerderd met buitengerechtelijke kosten van USD 915,- althans een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen bedrag;

II.
[de huiseigenaar] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de gemaakte kosten voor beslaglegging, alsmede de nakosten, een en ander te voldoen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet plaatsvindt binnen de gestelde termijn, deze (na)kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum verzuim tot de dag der algehele voldoening.”

3.4.

In reconventie vraagt [de huiseigenaar] het Gerecht om, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen te nemen:

“het door gedaagde in reconventie gelegde beslag, geregistreerd op 11 december 2015 rustend op het perceel aan de ….. Road nr. … te Sint Maarten, met kadastrale objectcode SXM UPQ …/1970, met het daarop gebouwde, op te heffen met machtiging van de hypotheekbewaarder tot doorhaling van dit beslag uit de registers;

Gedaagde in reconventie te veroordelen in de kosten van de procedure.”

3.5.

Partijen concluderen over en weer dat het Gerecht de vorderingen van de andere partij afwijst en haar in de proceskosten veroordeelt.

4.De beoordeling

In de zaak AR 2015/146 [de huiseigenaar] versus [de vereniging]

Is [de vereniging] de Association als bedoeld in de notariële akte d.d. 3 mei 1968?

4.1. [

de huiseigenaar] is van mening dat dit niet het geval is. Kort en zakelijk weergegeven voert hij het volgende daartoe aan. Hij verwijst naar een eerdere uitspraak van dit Gerecht en het Gemeenschappelijk Hof van Justitie in hoger beroep van 29 augustus 2000 waarvan uitsluitend een in de Engelse taal opgestelde vertaling beschikbaar is. Dat ziet op een eerdere Association waarover in deze uitspraken is beslist dat die niet de Association kan zijn als bedoeld in de notariële akte d.d. 3 mei 1968. Daarna zijn er pogingen ondernomen om wederom een Association op te richten met als resultaat de oprichting van [de vereniging] in 2009. Hij verwijst naar de opvatting van de notaris die de oprichtingsakte van [de vereniging] heeft verleden en die van mening was dat [de vereniging] niet de Association is als bedoeld in de notariële akte d.d. 3 mei 1968. Verder geldt, anders dan wordt voorgeschreven in deze akte, dat uit de statuten van [de vereniging] blijkt dat er een ander bestuursmodel wordt gehanteerd, er sprake is van een andere financieringsvorm, het statutaire doel anders luidt en er andere bepalingen worden gehanteerd dan bedoeld in de notariële akte d.d. 3 mei 1968. Verder is er sprake van een constante schending van de restrictieve bepalingen door [de vereniging] en zijn er andere entiteiten actief die invloed kunnen hebben op de [de vereniging].

4.2.

Deze stellingen worden door [de vereniging] gemotiveerd weersproken.

4.3.

Het Gerecht overweegt het volgende. Met [de vereniging] is het Gerecht van oordeel dat het vonnis van 29 augustus 2000 niet relevant is in deze zaak. Die zaak ziet immers op een andere vereniging. [de huiseigenaar] noch [de vereniging] waren bij deze zaak betrokken.

4.4.

Door [de huiseigenaar] wordt niet betwist dat 80% van de Homesites is verkocht. Uitgangspunt moet dus zijn dat de oprichting van [de vereniging] strookt met de bedoeling van de Subdivider, namelijk om een vereniging op te richten om de
“general good of the development”te bevorderen, als bedoeld in de akte d.d. 3 mei 1968. Daarmee beoogt de Subdivider zich terug te trekken omdat hij minder belangen heeft vanwege deze verkoop. Hij is immers nog slechts eigenaar van de niet verkochte percelen en van de percelen die bestemd zijn ten behoeve van de toegang tot en de wegen op het project. Dan is het passend dat de gezamenlijke eigenaren deze rol op zich nemen. Een dergelijke gang van zaken is bij projectontwikkeling bepaald niet ongebruikelijk.

4.5.

Als het Gerecht de tekst van de akte d.d. 3 mei 1968 vergelijkt met die van de statuten van [de vereniging] dan ziet het Gerecht meer overeenkomsten dan verschillen. Daarbij moet door het archaïsche Engels van de akte d.d. 3 mei 1968 worden doorgeprikt maar uit vergelijking volgt dan dat veel onderwerpen in beide aktes terugkomen. Deze onderwerpen staan in de doelomschrijving van de statuten van [de vereniging], zie onder 2.5. van dit vonnis, weergegeven. Door [de huiseigenaar] wordt aangevoerd dat de doelomschrijving op één punt verschilt van de akte d.d. 3 mei 1968. Hij wijst er namelijk op dat in deze akte gesproken wordt van het behartigen van het belang van de “Oyster Pond Development Corporation N.V.” terwijl [de vereniging] het belang van de Dawn Beach Club Subdivision behartigt. Het Gerecht overweegt dat uit de akte d.d. 3 mei 1968 blijkt dat “Oyster Pond Development Corporation N.V.” de Subdivider is en Dawn Beach Club Division de naam van het bouwproject is. Aldus is er geen verschil wat betreft de statutaire doelomschrijving.

4.6.

Wat betreft de overige argumenten van [de huiseigenaar] overweegt het Gerecht als volgt. Voor de vraag of [de vereniging] de vereniging is als bedoeld in de akte d.d. 3 mei 1968 is niet relevant is hoe [de vereniging] zich feitelijk na haar oprichting heeft gedragen. Doorslaggevend is of de statuten in overwegende mate overeenkomen met de akte d.d. 3 mei 1968 en dat is het geval. Daarbij geldt dat uit de statuten volgt dat [de vereniging] de akte d.d. 3 mei 1968 leidend vindt, zoals in de eerste volzin van haar doelomschrijving is vermeld. Als de leden/eigenaren vinden dat het bestuur van [de vereniging] hiervan afwijkt kunnen zij de hun ten dienste staande wettelijke en statutaire middelen gebruiken, zoals het bijeenroepen van een algemene ledenvergadering of het wegstemmen van het bestuur, om de koers van [de vereniging] bij te stellen.

4.7.

Het Gerecht onderschrijft niet het argument van [de huiseigenaar] dat [de vereniging] op grond van de akte d.d. 3 mei 1968 enkel een administratieve taak zou hebben. Met [de vereniging] is het van oordeel dat sprake is van een bestuurstaak op grond van de akte d.d. 3 mei 1968 die zij heeft overgenomen in haar doelomschrijving. Het handhaven van de restrictieve bepalingen, bijvoorbeeld, heeft geen administratief karakter maar past veel meer in het besturen van de Dawn Beach Club Division door [de vereniging], zoals dat voor de oprichting van [de vereniging] door de Subdivider is geschied (of had moeten geschieden). Anders dan [de huiseigenaar] aanvoert ziet het Gerecht niet in om welke reden zou moeten worden geoordeeld dat het bestuur van [de vereniging] te veel macht heeft. Dat blijkt niet na lezing van de statuten terwijl uiteraard de dwingendrechtelijke bepalingen van Boek 2 BW gelding houden. Ook de financiering van [de vereniging], zoals die blijkt uit de statuten, acht het Gerecht niet “schimmiger en vager” dan bedoeld in de akte van 3 mei 1968. Hooguit deels anders. Het is echter bepaald niet ongebruikelijk om in de statuten op te nemen dat een vereniging drie inkomstenbronnen heeft, namelijk lidmaatschapsgelden, andere kosten of gelden, en ander inkomen zoals schenkingen, erfstellingen enzovoorts.

4.8.

Een en ander betekent dat het Gerecht de door [de huiseigenaar] verzochte verklaring van recht niet kan toewijzen.

Eisers zijn geen lid van [de vereniging] en zijn ook niet verplicht dat te worden

4.9. [

de vereniging] voert, kort en zakelijk weergegeven aan, dat uit de akte van 3 mei 1968 volgt dat [de huiseigenaar] zijn wil heeft geuit om lid te worden van de te op te richten vereniging; zie met name de onder 2.3. passage waarin is vermeld dat [de huiseigenaar]
“… agree to become a member thereof …”, hetgeen onderdeel vormt van de koopakte d.d. 12 juni 1996. Hij heeft het lidmaatschap van [de vereniging] nooit opgezegd. Zijn mededeling van 20 oktober 2008 heeft deze strekking niet. Die dateert immers van voor de oprichting van [de vereniging].

4.10. [

de huiseigenaar] voert aan dat uit zijn mededeling van 20 oktober 2008, herhaald per mail van 31 december 2008, wel kan worden afgeleid dat hij heeft opgezegd, alhoewel [de vereniging] toen nog niet was opgericht. Hij wijst ook op het gedrag van [de vereniging] nadien. Hij werd uitgesloten van de Google-groupsaccount, is niet uitgenodigd voor vergaderingen en ontvangt de notulen noch de financiële stukken van [de vereniging]. Zeven jaar later hoort hij ineens dat [de vereniging] hem wel als lid beschouwt.

4.11.

Het Gerecht overweegt het volgende, daarbij vanzelfsprekend in aanmerking nemende dat het Gerecht van oordeel is dat [de vereniging] de in de akte van 3 mei 1968 beoogde Association is. [de huiseigenaar] is lid van [de vereniging] geworden op het moment van haar oprichting. Dat vloeit voort uit de bepalingen van de koopakte uit 1996 waarin de akte van 3 mei 1968 van toepassing is verklaard. De e-mail van 20 oktober 2008 van [de huiseigenaar] is geschreven voorafgaande aan de oprichting van [de vereniging] en kan dus niet worden beschouwd als opzegging van het lidmaatschap omdat de vereniging toen nog niet bestond. Dat zou immers betekenen dat [de huiseigenaar] door een eenzijdige rechtshandeling de bepalingen uit de koopovereenkomst niet op hem van toepassing zou kunnen verklaren. Gelet op het wederkerige karakter van de koopakte is dat onmogelijk.

4.12.

Blijft over het argument van [de huiseigenaar] dat uit de gedragingen van [de vereniging] volgt dat zij hem niet als lid heeft geregistreerd. [de vereniging] stelt daarover dat [de huiseigenaar] altijd toegang heeft gehad tot de google groep, hij alle e-mails van [de vereniging] heeft ontvangen en dat hij ook de jaarlijkse rekeningen heeft ontvangen.

4.13.

Het Gerecht overweegt als volgt. Voorafgaande aan de oprichting van [de vereniging] is [de huiseigenaar] uitgesloten van de google groep, zo blijkt uit de e-mail van 20 oktober 2008 van Patrick Farley, een van de oprichters van [de vereniging]. Uit de door [de vereniging] in het geding gebrachte stukken blijkt dat gedurende de periode 2012 tot en met 2015 de jaarlijkse facturen zijn gezonden aan
[de huiseigenaar]@yahoo.com. [de huiseigenaar] betwist echter deze facturen te hebben ontvangen. Uit de stellingen van [de vereniging] zelf blijkt dat zij [de huiseigenaar] niet heeft uitgenodigd voor de algemene ledenvergaderingen die jaarlijks zullen hebben plaatsgevonden. Dit betekent dat het Gerecht ervan uit dient te gaan dat [de huiseigenaar] na de oprichting van [de vereniging] geen berichten van [de vereniging] heeft ontvangen, behoudens dan sommatiebrieven van de advocaat van [de vereniging].

4.14.

Het Gerecht is echter van oordeel dat daaruit niet kan worden afgeleid dat [de vereniging] hem niet als lid heeft geaccepteerd. Dit omdat het lidmaatschap van rechtswege is ontstaan, zoals hiervoor is overwogen, en het in die zin dus niet uitmaakt of [de vereniging] [de huiseigenaar] als lid accepteert of niet. Mogelijk zou kunnen worden gezegd dat [de vereniging] zich jegens [de huiseigenaar], op grond van het interne en wettelijke verenigingsrecht, niet correct heeft opgesteld door hem geen convocaties te zenden. Het staat [de huiseigenaar] vrij om daartegen de in de statuten en in de wet voorziene maatregelen te nemen, zoals het ter vernietiging aan het Gerecht voordragen van besluiten van bestuur of algemene ledenvergadering. Dat heeft [de huiseigenaar] (nog) niet gedaan. Evenmin is uit te sluiten dat [de vereniging] zich jegens [de huiseigenaar] onrechtmatig heeft gedragen en dat [de huiseigenaar] gerechtigd is op grond daarvan vorderingen jegens [de vereniging] in te stellen (vergelijk HR 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1061).

4.15.

Het Gerecht kan dus niet voor recht verklaren dat [de huiseigenaar] geen lid is van [de vereniging]. Evenmin kan het voor recht verklaren dat [de huiseigenaar] geen bijdrage dan wel betaling is verschuldigd aan [de vereniging]. De verschuldigdheid van de in rekening gebrachte fees vloeit immers voort uit rechtsgeldig genomen besluiten van [de vereniging], zoals in het verzoekschrift namens [de huiseigenaar] is gesteld. Bij repliek weerspreekt [de huiseigenaar] nog uitgebreid dat er geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, kort gezegd, omdat [de vereniging] niet dan wel onvoldoende haar werkzaamheden op het project uitvoert. Dat zijn stellingen naar aanleiding van de conclusie van antwoord, waarin wordt aangevoerd dat, als er geen lidmaatschap zou zijn, [de huiseigenaar] in elk geval ongerechtvaardigd verrijkt is en uit dien hoofde de lidmaatschapsgelden zou moeten betalen. Nu het primaire verweer van [de vereniging] doel treft behoeft het Gerecht daarop niet in te gaan.

4.16.

Het Gerecht tekent overigens nog aan dat gesteld noch gebleken is dat [de huiseigenaar] zijn lidmaatschap (al dan niet voorwaardelijk) heeft opgezegd na de oprichting van [de vereniging], zodat het Gerecht ervan uit moet gaan dat dit niet is gebeurd. Het Gerecht behoeft dan ook niet in te gaan op de stellingen van partijen over de vraag of het lidmaatschap opzegbaar is omdat een oordeel daarover niet noodzakelijk is voor de beoordeling van de door [de huiseigenaar] ingestelde vorderingen. Als [de huiseigenaar] zijn lidmaatschap zou (mogen) opzeggen dan zal in een toekomstige procedure overigens wel moeten worden ingegaan op de claim van [de vereniging] op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.17.

Door [de huiseigenaar] wordt bepleit dat het Gerecht zijn beslissingen niet uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Hij voert daartoe aan dat de gevorderde bedragen erg hoog zijn en dat hij zich niet heeft kunnen voorbereiden op de betaling daarvan, terwijl niet is gebleken dat [de vereniging] deze gelden hard nodig heeft. [de vereniging] stelt daartegenover dat de bijdragen heus zo hoog niet zijn, zeker in aanmerking nemende de waarde van de villa van [de huiseigenaar] (USD 1.650.000,00). [de vereniging] heeft het geld nodig voor de uitvoering van haar taken en, zoals [de huiseigenaar] zelf aanvoert als verweer tegen de subsidiaire vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking, op het project moet nog het nodige gebeuren en dat kan niet als er wanbetalers zijn.

4.18.

Het Gerecht oordeelt dat de belangenafweging in het voordeel van [de vereniging] uitvalt. Zij wacht al ongeveer 5 jaar op de lidmaatschapsgelden en niet is voldoende aannemelijk gemaakt dat [de huiseigenaar] in betalingsproblemen komt te verkeren als hij het gevorderde bedrag in een keer zou moeten betalen.

4.19.

Dit betekent dat alle vorderingen van [de huiseigenaar] dienen te worden afgewezen en dat hij als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet worden veroordeeld.

In de zaak AR 2015/173 [de vereniging] versus [de huiseigenaar]

conventie

4.20.

De primaire vordering van [de vereniging] houdt in dat [de huiseigenaar] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige fees (lidmaatschapsgelden) over de jaren 2010 tot en met 2015. [de huiseigenaar] stelt dat [de vereniging] niet de Association is als bedoeld in de akte van 3 mei 1968 en dat hij geen lid is van [de vereniging]. Het Gerecht verwijst naar hetgeen over deze verweren hiervoor is overwogen en constateert dat deze verweren niet opgaan.

4.21.

Aldus is [de huiseigenaar] de in rekening gebrachte fees en de daarover gevorderde wettelijke rente, waartegen geen specifiek verweer wordt gevoerd, aan [de vereniging] verschuldigd. Door [de vereniging] wordt gesteld dat de boete wordt gevorderd op grond van haar beleid en dat dit aan [de huiseigenaar] is medegedeeld. [de huiseigenaar] betwist echter de facturen te hebben ontvangen zodat het Gerecht er niet van kan uitgaan dat dit beleid aan hem is medegedeeld. Belangrijker echter is dat [de vereniging] niet stelt dat sprake is van een verenigingsbesluit om boetes in rekening te brengen. Een dergelijk besluit is wel noodzakelijk om boetes aan een lid in rekening te mogen brengen. De vordering terzake de boetes wordt dus afgewezen.

4.22.

Wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten geldt dat [de huiseigenaar] betwist enige factuur of aanmaning van [de vereniging] te hebben ontvangen. Evenmin heeft hij enige brief van haar advocaat ontvangen, zo stelt hij. Nu door [de vereniging] onvoldoende wordt gesteld om ervan uit te kunnen gaan dat [de huiseigenaar] deze berichten heeft ontvangen, moet het Gerecht ervan uitgaan dat dergelijke aanmaningen [de huiseigenaar] niet hebben bereikt. De vordering terzake de buitengerechtelijke incassokosten wordt dus afgewezen omdat dit wel een vereiste is voor het kunnen vorderen van deze kosten.

4.23.

Als overwegend in het ongelijk gestelde partij dient [de huiseigenaar] in de proceskosten te worden veroordeeld.

reconventie

4.24.

Gelet op de beslissing in conventie is duidelijk dat de vordering in reconventie, strekkende tot opheffing van het conservatoire beslag, niet kan worden toegewezen. De vordering van [de vereniging] wordt immers toegewezen zodat er vanuit kan worden gegaan dat deze bestaat. Dat is voldoende reden om het conservatoire beslag te handhaven.

4.25.

Als overwegend in het ongelijk gestelde partij dient [de huiseigenaar] in de proceskosten te worden veroordeeld.

5.De beslissing

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

in de zaak AR 2015/146 [de huiseigenaar] versus [de vereniging]

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [de huiseigenaar] in de proceskosten, aan de zijde van [de vereniging] begroot op nihil aan verschotten en op NAf 2.500,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde,

in de zaak AR 2015/173 [de vereniging] versus [de huiseigenaar]

in conventie en in reconventie:

veroordeelt [de huiseigenaar] om aan [de vereniging] te betalen USD 6.100,00 aan hoofdsom, USD 647,22 aan vervallen rente per 23 december 2015 en de wettelijke rente over USD 6.100,00 vanaf 24 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [de huiseigenaar] in de proceskosten, aan de zijde van [de vereniging] begroot op NAf. 1.938,65 aan beslag- en oproepingskosten, NAf 300,00 aan griffierechten en NAf 4.500,00 aan salaris gemachtigde, alsmede de nakosten, een en ander te voldoen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, bij gebreke waarvan over de proces- en nakosten de wettelijke rente is verschuldigd,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2016 in aanwezigheid van de griffier.