Uitspraak
Vonnis van 28 november 2017
Zaaknummer: AR 2017/74
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis
inzake
de naamloze vennootschap [de makelaar] N.V.,
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. V.C. Choennie,
tegen
de vennootschap naar vreemd recht [de verkoper]LTD,
gevestigd te Anguilla,,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.F. Keuning.
Partijen worden hierna aangeduid als “[de makelaar]” en “[de verkoper]”, tenzij hierna anders is vermeld.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties d.d. 5 april 2017,
conclusie van antwoord met producties,
tussenvonnis d.d. 27 juni 2017,
brief van 28 augustus 2017 van mr. Choennie.
1.2.
De in het tussenvonnis bepaalde comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2017 in aanwezigheid van mevrouw …., directeur van [de makelaar], mr. Choennie en mr. Berman namens mr. Keuning. [de verkoper] bleek op de zitting niet vertegenwoordigd door haar bestuurder of iemand die door hem daartoe was gemachtigd. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1. [
de verkoper] was eigenaresse van een appartementsrecht, plaatselijk bekend Unit …. in het Blue Marine Complex. [de verkoper] kent als directeur [de directeur van de verkoper].
2.2. [
de makelaar] houdt zich onder andere bezig met de bemiddeling bij verkoop van onroerend goed op Sint Maarten. Haar directeur is [de directeur van de makelaar].
2.3.
Tussen partijen heeft einde 2016 / begin 2017 een e-mail correspondentie plaatsgevonden. Daaruit volgt dat [de verkoper] [de makelaar] heeft ingeschakeld om voormeld appartement te verkopen. Overeengekomen provisie voor [de makelaar] is 6% van de koopprijs (inclusief overdrachtskosten), zo volgt uit de e-mail van 13 december 2016 van [de directeur van de verkoper] aan [de directeur van de makelaar]. [de makelaar] heeft een potentiële koper gevonden. Die heeft zij twee keer in het appartement rondgeleid.
2.4.
De uiteindelijke koper, ………, werd vertegenwoordigd door [de aankoopmakelaar]. Tussen [de makelaar] en [de aankoopmakelaar] was afgesproken dat [de aankoopmakelaar] 4% provisie zou krijgen en [de makelaar] 3,5%.
2.5.
Blijkens de e-mails tussen [de verkoper] en [de makelaar] viel [de verkoper] erover dat er dus een hogere provisie was afgesproken dan 6%. Bovendien klaagt [de verkoper] erover dat er een koopprijs werd overeengekomen van USD 272.500,00 in plaats van USD 275.000,00. Bij e-mail d.d. 20 februari 2017 schrijft [de directeur van de verkoper] aan [de directeur van de makelaar] dat hij akkoord is met USD 272.500,00. Daarvoor had [de directeur van de makelaar] gemaild dat de totale provisie werd terug gebracht naar 6%, maar dat de koper niet hoger wilde gaan dan USD 260.000,00. Kortom: een verschil van USD 12.500,00 met overeenstemming over de provisie.
2.6. [
de verkoper] heeft daarna het appartement aan [de koper] verkocht voor USD 260.000,00 zonder dit met [de makelaar] kort te sluiten.
2.7.
Bij e-mail d.d. 27 februari 2017 schrijft [de directeur van de makelaar] het volgende aan [de directeur van de verkoper]:
“(…) Today, I understand that this same client has signed a contract directly with you excluding both agents from the transaction. [de makelaar] was procuring a cause for this transaction and is legally entitled to at a minimum a 3% listing fee. [de aankoopmakelaar], GEA], is also pursuing the entire commission. (…)”
3.De vorderingen en het verweer
3.1. [
de makelaar] vraagt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
[de verkoper] te veroordelen om aan [de makelaar] te betalen USD 15.600,00 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 16 maart 2017 tot de dag van algehele betaling;
[de verkoper] te veroordelen tot betaling van 15% buitengerechtelijke incassokosten over dit bedrag,
“kosten rechtens”.
3.2. [
de verkoper] verzoekt het Gerecht de vorderingen van [de makelaar] af te wijzen en haar te veroordelen in de proceskosten alsmede de wettelijke rente daarover, ook bij uitvoerbaar bij voorraad te bepalen vonnis.
4.De beoordeling
4.1.
Kort en zakelijk weergegeven legt [de makelaar] het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [de makelaar] heeft het appartement geplaatst op haar website, in een magazine en op Cyphoma (een Franse website waarop woningen te koop worden aangeboden). De vraagprijs was USD 275.000,00. Collega makelaar [de aankoopmakelaar] meldde zich voor een cliënt en [de directeur van de makelaar] deelde haar mede dat de vraagprijs USD 272.500,00
“firm”was. Op 20 februari 2017 vond de bezichtiging plaats met [de directeur van de makelaar], [de aankoopmakelaar], gegadigde [de koper] en haar dochter …... Na de bezichtiging vond diezelfde middag op verzoek van [de koper] nog een bezichtiging plaats, waar ook de echtgenoot van [de koper] bij aanwezig was. [de koper] ondertekende toen het contract met [de aankoopmakelaar] om het appartement via haar te kopen voor haar dochter. Zij bood USD 260.000,00 maar [de directeur van de makelaar] zei dat [de verkoper] USD 272.500,00 wilde ontvangen. Niettemin wilde [de koper] dat dit bod aan [de verkoper] werd voorgelegd. Op 20 februari 2017 legde [de directeur van de makelaar] dit bod voor aan [de directeur van de verkoper]. Hij weigerde dit bod en deed de suggestie dat [de makelaar] haar provisie zou verlagen tot 6% of de vraagprijs zou verhogen. Na overleg met [de aankoopmakelaar] verlaagde [de makelaar] de provisie tot 6%. Dat heeft [de directeur van de makelaar] doorgegeven aan [de directeur van de verkoper]. Die reageerde gelijk afwijzend omdat het voor hem niet goed voelde. Op 23 februari 2017 lunchte [de directeur van de makelaar] met [de directeur van de verkoper]. Hij vroeg allerlei gegevens over de makelaar die [de directeur van de makelaar] in contact had gebracht met [de koper]. Op 27 februari 2017 belde [de aankoopmakelaar] [de directeur van de makelaar] heel boos op; [de koper] had het appartement rechtstreeks van [de verkoper] gekocht. Gezamenlijk constateerden [de aankoopmakelaar] en [de koper] dat [de verkoper] hen had buitengesloten; kennelijk om geen provisie te betalen. Het in deze procedure gevorderde bedrag is de 6% commissie die [de makelaar] is misgelopen. [de makelaar] wenst nakoming van de provisie-afspraak en vordert 6% over de koopsom van USD 260.000,00.
“firm”was. Op 20 februari 2017 vond de bezichtiging plaats met [de directeur van de makelaar], [de aankoopmakelaar], gegadigde [de koper] en haar dochter …... Na de bezichtiging vond diezelfde middag op verzoek van [de koper] nog een bezichtiging plaats, waar ook de echtgenoot van [de koper] bij aanwezig was. [de koper] ondertekende toen het contract met [de aankoopmakelaar] om het appartement via haar te kopen voor haar dochter. Zij bood USD 260.000,00 maar [de directeur van de makelaar] zei dat [de verkoper] USD 272.500,00 wilde ontvangen. Niettemin wilde [de koper] dat dit bod aan [de verkoper] werd voorgelegd. Op 20 februari 2017 legde [de directeur van de makelaar] dit bod voor aan [de directeur van de verkoper]. Hij weigerde dit bod en deed de suggestie dat [de makelaar] haar provisie zou verlagen tot 6% of de vraagprijs zou verhogen. Na overleg met [de aankoopmakelaar] verlaagde [de makelaar] de provisie tot 6%. Dat heeft [de directeur van de makelaar] doorgegeven aan [de directeur van de verkoper]. Die reageerde gelijk afwijzend omdat het voor hem niet goed voelde. Op 23 februari 2017 lunchte [de directeur van de makelaar] met [de directeur van de verkoper]. Hij vroeg allerlei gegevens over de makelaar die [de directeur van de makelaar] in contact had gebracht met [de koper]. Op 27 februari 2017 belde [de aankoopmakelaar] [de directeur van de makelaar] heel boos op; [de koper] had het appartement rechtstreeks van [de verkoper] gekocht. Gezamenlijk constateerden [de aankoopmakelaar] en [de koper] dat [de verkoper] hen had buitengesloten; kennelijk om geen provisie te betalen. Het in deze procedure gevorderde bedrag is de 6% commissie die [de makelaar] is misgelopen. [de makelaar] wenst nakoming van de provisie-afspraak en vordert 6% over de koopsom van USD 260.000,00.
4.2.
Kort en zakelijk weergegeven verweert [de verkoper] zich als volgt. Op zich wordt niet betwist (alinea 5, laatste volzin) dat tussen [de verkoper] als opdrachtgever en [de makelaar] als opdrachtnemer een overeenkomst tot stand is gekomen. [de makelaar] ging echter onder de door [de verkoper] gestipuleerde “firm” vraagprijs zitten waarmee zij de mogelijkheid tot verkoop voor deze vraagprijs frustreerde. Dus heeft zij niet als goed opdrachtnemer gehandeld. De overeengekomen provisie was overigens 4% plus 2% voor overdrachtskosten (zoals kosten notaris). [de makelaar] heeft [de aankoopmakelaar] ingeschakeld en dat was in strijd met de opdracht omdat [de directeur van de verkoper] niet om toestemming was gevraagd. [de verkoper] wist in eerste instantie niet dat de koper met wie zij uiteindelijk de koopovereenkomst sloot dezelfde was die door [de makelaar] en [de aankoopmakelaar] waren aangebracht.
4.3.
Het Gerecht overweegt het volgende. De overeenkomst tussen [de makelaar] en [de verkoper] is er een in de zin van artikel 7:400 BW. Het gaat om een bemiddelingsovereenkomst. Deze kan door de opdrachtgever te allen tijde worden opgezegd (artikel 7:408 BW). Duidelijk is dat de overeenkomst niet is opgezegd. [de verkoper] heeft aan [de makelaar] te kennen gegeven dat hij het bod van [de koper] afwees omdat dit “niet goed voelde”. Daarna heeft [de verkoper] zelf de koopovereenkomst met [de koper] gesloten voor dezelfde koopprijs als haar eerder aan [de makelaar] gedane bod en zonder daarvan [de makelaar] in kennis te stellen. Zoals ook bij antwoord wordt erkend (alinea 13, laatste gedeelte) koos [de verkoper] ervoor dat bod te aanvaarden omdat zij aldus geen provisie was verschuldigd en dus een hogere winst kon realiseren. Daarmee is [de verkoper] in haar verbintenissen jegens [de makelaar] toerekenbaar te kort geschoten en is zij gehouden de schade van [de makelaar] te vergoeden. [de makelaar] heeft immers de nodige werkzaamheden verricht om de koper te interesseren, zoals publicaties, communicatie en rondleidingen in het appartement en het onderhouden van contact met [de aankoopmakelaar] als makelaar van de koper. Dat zijn werkzaamheden die essentieel zijn voor de uiteindelijk tussen [de verkoper] en [de koper] gesloten koopovereenkomst. Gesteld noch gebleken, en ook moeilijk voorstelbaar, is dat [de verkoper] die werkzaamheden overnieuw heeft gedaan. De schade is gelijk aan de door [de makelaar] misgelopen provisie.
4.4.
Wat betreft het verweer dat [de makelaar] niet [de aankoopmakelaar] heeft ingeschakeld overweegt het Gerecht het volgende. Er is geen sprake van “inschakeling” in de zin van artikel 7:404 BW. Het is de normale gang van zaken dat aan- en verkoopmakelaars met elkaar in contact treden over verkoop van onroerende zaken. Uiteindelijk kost het [de verkoper] ook niets omdat de provisie werd verdeeld tussen beiden makelaars. Dit verweer gaat dus niet op.
4.5.
Enige twistpunt dat overblijft is de hoogte van de provisie. [de makelaar] stelt dat dit 6% is en [de verkoper] stelt dat dit 4% is. De 2% verschil wordt verklaard door allerlei vaste kosten. Uit de emailwisseling van 13 december 2016 en 16 februari 2017 (productie 2 bij antwoord) volgt dat [de makelaar] 4% standaard fee rekent en 2% voor kosten is. Nu [de makelaar] die kosten niet hoeft te maken zal het Gerecht uitgaan van 4%. Dit komt neer op USD 10.400,00. De wettelijke rente kan worden toegewezen nu daartegen geen verweer is gevoerd.
4.6.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. In het verzoekschrift wordt namelijk niet uitgelegd waarom [de verkoper] die verschuldigd zou zijn. Aldus heeft [de makelaar] op dit punt niet voldaan aan haar stelplicht.
4.7.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [de verkoper] in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van het conservatoire beslag, veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
veroordeelt [de verkoper] om aan [de makelaar] te betalen USD 10.400,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 16 maart 2017 tot de dag van algehele betaling,
veroordeelt [de verkoper] in de proceskosten, aan de zijde van [de makelaar] begroot op NAf. 1.023,30 aan beslagkosten, NAf aan oproepingskosten, NAf 300,00 aan griffierechten en NAf 3.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2017 in aanwezigheid van de griffier.