ECLI:NL:OGEAM:2017:30

Uitspraak

Vonnis van 31 mei 2017

Zaaknummer: AR 2015/143 en AR 2015/155

Vonnisnr.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Vonnis

in de gevoegde zaken

van

de vereniging met volledige rechtspersoonlijkheid

[de VVE],

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. V. Choennie en mr. J. Fox

tegen

de vennootschap naar het recht van Nevis

[de appartementseigenaar],

mede gevestigd te Sint Maarten,

gedaagde sub 1 in conventie,

eiseres sub 1 in reconventie,

gemachtigde: mr. J.J. Rogers.

[A],

wonende te Sint Maarten,

gedaagde sub 2 in conventie,

eiser sub 2 in reconventie,

gemachtigde: mr. J.J. Rogers.

Partijen worden hierna aangeduid als “[de VVE]”, “[de appartementseigenaar]” en “[A]”, tenzij hierna anders is vermeld.

1.De procedures

1.1.

Bij incidenteel vonnis van 31 mei 2016 zijn beide procedures gevoegd. De inhoudelijke processtukken worden hieronder weergegeven:

verzoekschrift met producties d.d. 27 oktober 2015 inzake AR 2015/143,

verzoekschrift met producties d.d. 10 november 2015 inzake AR 2015/155,

conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties (verkeerd aangeduid als “conclusie van antwoord”),

conclusie van repliek in tevens vermeerdering van eis in conventie en conclusie van antwoord in reconventie met producties,

conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie,

conclusie van dupliek in reconventie met productie,

akte uitlating producties,

brief d.d. 6 maart 2017 van mr. Choennie met producties,

brief d.d. 6 maart 2017 van mr. Rogers met producties,

pleitaantekeningen van mr. Choennie,

pleitaantekeningen van mr. Rogers.

1.2.

Het pleidooi heeft plaatsgevonden op 9 maart 2017 in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Partijen hebben de standpunten toegelicht aan de hand van de pleitnota’s. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.

1.3.

Hierna is vonnis bepaald.

2.De feiten in conventie en in reconventie

2.1. [

de appartementseigenaar] is sinds november 2009 eigenaresse van een tweetal appartementsrechten (C8 en A15) in het complex van [de VVE] alsmede is zij, met de andere appartementseigenaren, mede-eigenaar van de gemeenschappelijk gronden en objecten op dit complex.

2.2. [

de VVE] is als vereniging van eigenaars belast met het onderhoud van de gemeenschappelijke gronden en objecten en brengt de kosten daarvoor in rekening aan de appartementseigenaren.

2.3. [

de VVE] heeft [de appartementseigenaar] aangemaand deze kosten te betalen. Hieraan heeft [de appartementseigenaar] geen gehoor gegeven.

2.4.

In de Splitsingsakte van [de VVE] komt onder andere de volgende bepaling voor:

“Voting

Article 28

(…)

4. If a right of apartment is owned by a legal entity, the person authorized to exercise the membership and voting rights of that entity, the person authorized to exercise the membership and voting rights of that entity shall be advised to the Chairman by means of a certified copy of a resolution of the Board of directors of that entity by which the person entitled to exercise the membership was appointed.”

2.5. [

A] is gedurende periode november 2014 tot en met april 2015 bestuurder van [de VVE] geweest. Aan zijn bestuurslidmaatschap kwam een einde toen bleek dat er een betalingsachterstand was betreffende de bijdragen van de appartementen van [de appartementseigenaar] in het [de VVE] complex.

2.6.

De facturen voor de onderhoudskosten voor de beide appartementen stonden voor maart 2015 op naam van [A] omdat [de VVE] ervan uitging dat hij de eigenaar was. Daarna vroeg [A] [de VVE] om deze op naam van [de appartementseigenaar] te stellen. Vervolgens is [de VVE] gaan vragen om bewijs dat [A] gerechtigd was [de appartementseigenaar] te vertegenwoordigen. Daarover is toen tussen partijen een conflict ontstaan.

2.7.

Bij beschikking d.d. 16 augustus 2016 (EJ 2016/76) heeft het Gerecht het besluit van [de VVE] d.d. 1 april 2016, waarbij de privileges van [de appartementseigenaar] ten aanzien van de appartementen zijn geschorst (het aan [de appartementseigenaar] ontzeggen van de toegang tot het [de VVE] complex door de slagboom niet meer te openen), vernietigd. Tegen deze beschikking is [de VVE] niet in hoger beroep gegaan.

2.8.

Tussen partijen is nog een andere procedure gevoerd bij dit Gerecht (EJ 2016/293). In die procedure heeft [de appartementseigenaar] verzocht dat het Gerecht zal beslissen dat [de appartementseigenaar] ten onrechte is geweigerd tot de ledenvergadering van 3 december 2016, dat ten onrechte door [de VVE] is besloten dat [A] zich niet mag kandideren als bestuurslid, dat de besluiten op die vergadering niet rechtsgeldig zijn en dat [de VVE] informatie over haar financiën aan [de appartementseigenaar] moet verstrekken. Bij beschikking d.d. 24 februari 2017 zijn al deze verzoeken afgewezen. Kort gezegd overweegt het Gerecht dat [de appartementseigenaar] niet deugdelijk heeft aangetoond dat [A] haar mocht vertegenwoordigen op de vergadering van 3 december 2016. [de appartementseigenaar] is van deze beschikking niet in hoger beroep gegaan.

2.9.

In de House Regulations van [de VVE] komen onder andere de volgende bepalingen voor:

“Lease of a private section

Article 15

1.
If an Owner wishes to grant a third party the use of a Private Section, and the co-use of the Common Areas, Common Objects, the third party may obtain such use only after having signed a dated declaration in duplicate, to the effect that the Occupant will comply with the Regulations and House Regulations.”

2.10. [

A] heeft op 31 december 2015 als
“Managing Director, [de appartementseigenaar] Advisors International (Owner)”, betreffende appartementen A15 en/of C8 een verklaring ondertekend met de volgende tekst:

“I, Brian [A] have read and agree to abide by the Regulations and House Rules of [de VVE] Building ABCD Owners Association during our stay.”

2.11.

Verder komt in de verklaring voor dat de Arrival Date 3 januari 2016 is en bij Departure Date:
“Indefinite (long term tenant since 2009).”

3.Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

In het verzoekschrift sub 1 vordert [de VVE] dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

a.
“[de appartementseigenaar] te bevelen verificatoire bescheiden te overleggen waaruit onomstotelijk kan worden vastgesteld dat zij aan [A] bevoegdheid heeft verschaft tot het gebruik van appartementen C8 en A15;

[de appartementseigenaar] te bevelen verificatoire bescheiden te overleggen waaruit onomstotelijk kan worden vastgesteld dat zij aan [A] bevoegdheid heeft verschaft tot het verhuren althans wederverhuren onderverhuren aan derden;

[de appartementseigenaar] te bevelen genoemde gevolmachtigde personen een verklaring te doen ondertekenen waarin deze personen zich comprementeren tot naleving van artikel 15 leden 1 en 3 van de “house regulations” alvorens de genoemde gemachtigde personen toegang zullen worden verschaft tot zowel de appartementen C8 en A15 als de gemeenschappelijke gronden als objecten te [de VVE];

Aan [A] de toegang te ontzeggen althans [de VVE] toestemming te verlenen om de toegang te ontzeggen aan [A] tot de appartementen van [de appartementseigenaar] alsmede de gemeenschappelijke gronden alsmede de objecten van [de VVE], totdat [A] danwel [de appartementseigenaar] onomstotelijk heeft aangetoond dat [A] door [de appartementseigenaar] gevolmachtigd is om te [de VVE] te verblijven althans de betreffende appartementen te verhuren, wederverhuren en/of onderverhuren, alsmede de in artikel 15 lid van de ‘house regulations’ genoemde verklaring te ondertekenen;

Dit alles op straffe van een dwangsom van US$ 2000,-- per dag of dagdeel dat [de appartementseigenaar] in strijd handelt met de bevelen genoemd in a, b c en d;

Kosten rechtens.”

3.2.

In het verzoekschrift sub 2, na eisvermeerdering bij repliek in conventie die hier integraal wordt weergegeven, vordert [de VVE] dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:

a.
“Gedaagde te veroordelen om aan [de VVE] te betalen de somma van USD 50,840,05 (…) en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 september 2015 (datum aanmaningsbrief) tot aan de dag der algehele voldoening;

Gedaagde te veroordelen om aan [de VVE] te betalen de aangezegde 15% buitengerechtelijke incassokosten;

Kosten rechtens.”

3.3. [

de appartementseigenaar] en [A] verzoeken bij eis in reconventie om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:

i.
“[de VVE] te veroordelen om aan [de appartementseigenaar] een bedrag van US16,061.20 te betalen, zijnde het bedrag dat zij door toedoen van [de VVE] aan schade heeft geleden, vermeerderd met de wettelijke rente tot de dag der algehele voldoening;

[de VVE] te veroordelen om aan [A] een bedrag van US$20,000.00 te betalen, zijnde het bedrag dat zij ongerechtvaardigd is verrijkt, vermeerderd met de wettelijke rente tot de dag der algehele voldoening;

[de VVE] te bevelen om – op straffe van een dwangsom van US$1000,- per dag of iedere dagdeel – alle correspondenties inzake belangrijke onderwerpen die alle eigenaren en/of [de appartementseigenaar] aangaan aan [A] (de vertegenwoordiger van [de appartementseigenaar]) te doen toekomen;

[de VVE] in de proceskosten te veroordelen.”

3.4.

Partijen concluderen over en weer tot niet-ontvankelijk verklaring van de ander in diens vorderingen, dan wel dat deze hun zullen worden ontzegd, met veroordeling van de andere partij(en) in de proceskosten.

3.5.

Op de argumenten van partijen zal het Gerecht hierna ingaan, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

Inleiding

4.1.

Door partijen worden over en weer de nodige vorderingen ingesteld. Het Gerecht zal deze hierna per vordering beoordelen.

De vordering van [de VVE] op [de appartementseigenaar] wegens onderhoudsbijdragen in conventie

4.2.

Nu door [de appartementseigenaar] geen bezwaar wordt gemaakte tegen de eisvermeerdering bij repliek in conventie kan het Gerecht op de gewijzigde eis recht doen.

4.3. [

de appartementseigenaar] heeft aangevoerd dat zij de facturen niet ontving. Uiteindelijk heeft zij die wel ontvangen maar besloten om niet te betalen omdat zij schade had ondervonden door gedrag van [de VVE].

4.4.

Het Gerecht overweegt dat [de appartementseigenaar] deze vordering inhoudelijk niet betwist. Evenmin doet zij een beroep op verrekening. Dit betekent dat het Gerecht deze vordering dient toe te wijzen. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 8 september 2015 (de aangezegde datum in de incassobrief van 2 september 2015). Ten aanzien van de termijnen die nadien zijn vervallen wordt de wettelijke rente toegewezen vanaf de vervaldata van de verzonden facturen, nu door [de appartementseigenaar] tegen de wettelijke rente geen specifiek verweer wordt gevoerd.

4.5.

Volledigheidshalve overweegt het Gerecht dat de hieronder te bespreken onderwerpen niet af doen aan de verplichting van [de appartementseigenaar] de onderhoudsbijdragen aan [de VVE] te betalen. Die verplichting geldt immers omdat zij eigenaresse is van de twee appartementen en vloeit voort uit de splitsingsakte.

4.6.

Indien hierna blijkt dat [de appartementseigenaar] schade heeft ondervonden en [de VVE] tot betaling wordt veroordeeld vindt er op die wijze feitelijke verrekening plaats.

4.7.

Wat betreft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten geldt dat in het verzoekschrift sub 1 niet wordt uitgelegd waarop deze zijn gebaseerd. Bij antwoord wordt er geen verweer tegen gevoerd. Bij repliek in conventie wordt onder 48 uitgelegd dat er wel degelijk buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt maar enige specificatie of bewijs wordt niet overgelegd. Bij dupliek in conventie worden de buitengerechtelijke kosten niet betwist. Het Gerecht overweegt dat van [de VVE] mag worden verwacht om een dergelijke specificatie over te leggen. Het is immers niet de verantwoordelijkheid van het Gerecht om in de omvangrijke producties op zoek te gaan naar bewijsstukken. Nu een dergelijke specificatie niet is verstrekt oordeelt het Gerecht dat [de VVE] niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Het Gerecht zal voor de sommatiebrief van 8 september 2015, die aan het verzoekschrift is aangehecht, de buitengerechtelijke kosten schatten op USD 250,00 en uitsluitend dit bedrag aan [de VVE] toewijzen.

Tussenconclusie 1

4.8.

Hiermee zijn alle vorderingen van [de VVE] betreffende het verzoekschrift sub 1 beoordeeld. Over de proceskosten oordeelt het Gerecht verderop in dit vonnis.

De vorderingen van [de VVE] tegen [de appartementseigenaar] in conventie

4.9.

De vorderingen sub a tot en met c van het verzoekschrift sub 2 richten zich tegen [de appartementseigenaar]. Het gaat om het volgende:

[de appartementseigenaar] dient overtuigingsstukken over te leggen waaruit volgt dat zij [A] de bevoegdheid heeft gegeven om appartementen C8 en A15 te gebruiken,

[de appartementseigenaar] dient datzelfde te doen betreffende de bevoegdheid van [A] de appartementen te verhuren of onder te verhuren,

[de appartementseigenaar] moet worden bevolen om gebruikers van het appartement een verklaring te laten ondertekenen waarin zij zich verplichten (althans zo begrijpt het Gerecht het niet bestaande woord “comprementeren”) de “house regulations” na te leven.

4.10. [

de VVE] stelt het volgende.
Verzoekschrift: aan [de appartementseigenaar] is door [de VVE] meermalen verzocht om duidelijk te maken dat [A] gemachtigd is door haar om op het terrein van [de VVE] te komen en in de appartementen te verblijven, zoals is voorgeschreven door Article 15 van de House Regulations. Dat is ook gevraagd aan [A] zonder dat bevredigend antwoord volgde, laat staan dat [de appartementseigenaar] [A] de in Article 15 voorgeschreven verklaring heeft laten ondertekenen. Deze is door [de VVE] dan ook niet ontvangen. Dit betekent dus dat [A] en eventuele derden niet in de appartementen en evenmin op de gemeenschappelijke gedeeltes en objecten mogen komen.
Repliek:er wordt een beroep gedaan op artikel 28 lid 4 van de splitsingsakte. Dat artikel ziet niet alleen op stemmen op de ledenvergadering maar ook op de uitoefening van het lidmaatschap. De volmacht aan [A], en de overige documenten, die door [de appartementseigenaar] zijn overgelegd met de bedoeling dit aan te tonen zijn niet voldoende om ervan uit te kunnen gaan dat de volmacht rechtsgeldig is ondertekend door het bestuur van [de appartementseigenaar]. [A] heeft onder valse voorwendselen (“ik ben eigenaar van de twee appartementen”) enige tijd als bestuurder van [de VVE] kunnen functioneren.
Pleitnota:ook na onderzoek kwam [de VVE] er maar niet achter
“wie achter de Nevis entiteit stond.”De authenticiteit van de overgelegde documenten wordt betwist.

4.11. [

de appartementseigenaar] stelt het volgende.
Antwoord:[B] is de directrice van [de appartementseigenaar]. Zij is de echtgenote van [A] en heeft hem ruime volmacht gegeven op 11 oktober 2014 (onderhandse akte: “General Power of Attorney”) en een “Resolution of the Directors van [de appartementseigenaar]” van dezelfde datum. De volmacht is door een Sint Maartense notaris op 7 oktober 2015, wat betreft de handtekening van [B] (aan de hand van diens Canadese paspoort), gecertificeerd. Tevens is een uittreksel uit het “Stock Register” van [de appartementseigenaar] overgelegd waaruit volgt dat op 29 december 2014 [A] zijn aandelen in [de appartementseigenaar] overdraagt aan [B]. Zij herhaalt in een “To whom it may concern”-brief van 16 maart 2017 dat de General Power of Attorney nog altijd geldt. [A] is sinds 2009 een bekende figuur op [de VVE]. Hij heeft er in het bestuur gezeten en iedereen weet dat hij twee appartementen bestiert. [A] heeft het bestuur gevraagd de facturen ten name van [de appartementseigenaar] te stellen en niet langer ten name van hem. De documenten om [de VVE] van zijn volmacht van [de appartementseigenaar] te overtuigen worden onterecht door [de VVE] niet geaccepteerd. De achterliggende reden van al het gedoe is dat de administrateur van [de VVE], mevrouw [D], [A] niet als bestuurslid wilde omdat hij een fraude had ontdekt waarvoor het bestuur verantwoordelijk was.
Dupliek:[A] beschikt over de sleutels van de appartementen. Op een gegeven moment waren die in bezit van [de VVE] en die heeft ze toen op verzoek van [A] in 2015, dus nadat het conflict tussen partijen al was ontstaan, aan hem afgegeven.
Pleitnota:geen nieuwe argumenten.

4.12.

Het Gerecht stelt voorop de vorderingen a, b en c zich uitsluitend richten tot [de appartementseigenaar]. Deze vorderingen zien niet op het lidmaatschap van [de appartementseigenaar] van [de VVE]. Immers, de vorderingen zien erop dat [de appartementseigenaar] aan [de VVE] moet verzekeren dat [A] de appartementen mag gebruiken en verhuren en dat gebruikers van de appartementen de verklaring in verband met artikel 15 leden 1 en 3 van de “house regulations” ondertekenen. De stellingen van [de VVE] gaan echter veel verder dan haar, aldus beperkt geformuleerde, vorderingen. Zij snijden het onderwerp aan dat niet duidelijk is wie de beslissingsbevoegde persoon is binnen [de appartementseigenaar] en dat [de VVE] dus niet weet of er op haar ledenvergaderingen wel mag worden gestemd door [de appartementseigenaar] en of [A] behoorlijk gevolmachtigd is door deze persoon. Daarover gaat het echter niet in deze procedure, gelet op de door [de VVE] ingestelde vorderingen. Dit onderwerp is door [de appartementseigenaar] aan de orde gesteld in de procedure die eindigde met de beschikking van dit Gerecht d.d. 24 februari 2017 (zie 2.8.) en waarin [de VVE] in het gelijk is gesteld.

4.13.

Het procesdebat in deze zaak wordt immers gekaderd door de ingestelde vorderingen van [de VVE]. Dit volgt uit artikel 48b Rv:
“De rechter beslist over alles hetgeen partijen hebben gevorderd.”Het Gerecht dient dus hier enkel te beoordelen of [A] door [de appartementseigenaar] gemachtigd is, op grond van de hier toe te passen artikelen 3:60 en 61 BW, om de appartementen te gebruiken en te verhuren, waarbij hij als gevolmachtigde van [de appartementseigenaar] natuurlijk is gebonden aan de ‘’house rules’’. Als dat zo is dan is [de VVE] gehouden [A] als gevolmachtigde van [de appartementseigenaar] te accepteren, nu gesteld noch gebleken is dat deze volmacht in strijd komt de openbare orde of anderszins nietig is. Het Gerecht is van oordeel dat door [de appartementseigenaar] is aangetoond dat zij [A] als gevolmachtigde betreffende gebruik en verhuur heeft aangesteld en overweegt daartoe het volgende.

4.14.

In de eerste plaats is duidelijk dat vanaf 2009 tot maart 2015 [A] zich als eigenaar van de appartementen heeft gepresenteerd zonder dat [de appartementseigenaar] daartegen ooit bezwaar heeft gemaakt. [A] gebruikte en verhuurde de appartementen en naar aanleiding van de op zijn naam gestelde facturen werden de facturen van [de VVE] betaald, zij het dat een achterstand ontstond. Dat [de VVE] [A] als eigenaar zag blijkt uit het feit dat hij verkozen werd in het bestuur, zonder dat [de VVE] dat checkte in het kadaster waarin sinds 2009 natuurlijk is geregistreerd dat [de appartementseigenaar] de eigenaar van de twee appartementsrechten is. Bovendien heeft zij hem in 2015 de sleutels overhandigd van een van de appartementen en heeft zij op zijn verzoek de facturen voor de onderhoudskosten op naam van [de appartementseigenaar] uitgemaakt in plaats van op zijn naam en uit de stellingen in deze procedure volgt dat [de appartementseigenaar] het daarmee eens is.

4.15.

In de tweede plaats is aannemelijk dat [de appartementseigenaar] tegen [A] zou hebben geageerd indien zij van mening was dat [A] zonder haar toestemming handelde en zou het voor de hand hebben gelegen dat [de VVE] daarvan op de hoogte raakte. Gesteld noch gebleken is echter dat een derde namens [de appartementseigenaar] ooit bij [de VVE] heeft geklaagd dat [A] niet gerechtigd was namens haar de appartementen te gebruiken of (overigens) de bestuurspositie in te nemen.

4.16.

In de derde plaats geldt dat door [de appartementseigenaar] de onder 4.11. genoemde documenten zijn overgelegd. Uit die stukken volgt dat [B] de directeur van [de appartementseigenaar] is en dat [A] nog altijd gevolmachtigd is om [de appartementseigenaar] te vertegenwoordigen. [B] en [A] waren op de pleidooizitting gezamenlijk aanwezig. Er is, zoals [de VVE] aanvoert, inderdaad geen volledige zekerheid dat die stukken authentiek zijn maar aan de andere kant acht het Gerecht onvoldoende reden aanwezig om hieraan te twijfelen, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen.

4.17.

Tot slot acht het Gerecht relevant de achtergrond dat op Sint Maarten vele vennootschappen naar het recht van Saint Kitts of Nevis of Anguilla of de British Virgin Islands actief zijn en onroerend goed in eigendom hebben. De uitleg van [de appartementseigenaar] en [A] dat hij zijn verdiende geld in [de appartementseigenaar] heeft gestopt, dat zijn vrouw daarvan de aandeelhouder en directeur is en dat hij [de appartementseigenaar] gebruikt om te investeren, is naar Sint Maartense maatstaven bepaald niet onbegrijpelijk.

4.18.

Het Gerecht overweegt nog dat, anders dan [de VVE] aanvoert, artikel 28 van de Splitsingsakte niet van belang is voor de beoordeling van de door haar ingestelde vorderingen. Dat artikel ziet specifiek op wie gerechtigd is te stemmen op de algemene ledenvergadering en is niet van toepassing waar het betreft de beoordeling van de door [de VVE] ingestelde vorderingen die erop zien of [de appartementseigenaar] [A] heeft gemachtigd de appartementen te gebruiken of te verhuren.

Tussenconclusie 2

4.19.

Het Gerecht is van oordeel dat [de appartementseigenaar] aan [A] volmacht heeft verleend om de appartementen te gebruiken en te verhuren. Daarvoor is niet nodig dat er meer documenten worden ingebracht. De vorderingen a. en b. van [de VVE] worden dus afgewezen. Dat zal bij eindvonnis gebeuren.

4.20.

Uit de stellingen van [de appartementseigenaar] leidt het Gerecht af dat zij bereid is om de verklaring als bedoeld in artikel 15 van de “house regulations” door gebruikers te laten ondertekenen. [A] heeft deze verklaring reeds ondertekend. Het Gerecht zal dus de vordering c. bij eindvonnis eveneens afwijzen en in de beslissing verstaan dat [de appartementseigenaar] de gebruikers van het appartement deze verklaring zal laten ondertekenen.

De vorderingen van [de VVE] tegen [A] in conventie

4.21.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen is duidelijk dat [A] toegang dient te behouden tot het complex en de appartementen. Vordering d. van [de VVE] dient dus bij eindvonnis te worden afgewezen.

Tussenconclusie 3

4.22.

Alle vorderingen van [de VVE] tegen [A] worden afgewezen. Dat zal niet bij dit vonnis maar bij eindvonnis gebeuren. Op de proceskostenveroordeling gaat het Gerecht verderop in.

De vorderingen van [de appartementseigenaar] en [A] op [de VVE] in reconventie

4.23.

Allereerst de vordering sub iii. Gelet op hetgeen het hiervoor is overwogen zal het Gerecht deze vordering bij eindvonnis toewijzen. Duidelijk is immers dat correspondentie van [de VVE] aan [de appartementseigenaar] via [A] terecht komt bij [de appartementseigenaar]. Er is geen zwaarwegende reden voor [de VVE] om dat niet te doen. De vraag of [A] gerechtigd is [de appartementseigenaar] op ledenvergaderingen te vertegenwoordigen is ook in reconventie niet aan het Gerecht voorgelegd. Het Gerecht verwijst naar hetgeen overwogen is onder 4.12. en 4.13.

4.24.

De vordering sub i ziet op schade ten bedrage van USD 16.061,20 die [de appartementseigenaar] stelt te hebben geleden door toedoen van [de VVE]. Het gaat om verschillende schadeposten die het Gerecht hieronder per post zal doornemen.

Gederfde huurinkomsten

4.25.

Kort en zakelijk weergegeven komen de stellingen van [de appartementseigenaar] op het volgende neer. [de appartementseigenaar] had de twee appartementen verhuurd voor de periode 12 november tot 3 december 2015 verhuurd voor totaal USD 10.200,00 aan de heer [C], wonende te Oakville, Canada. [de appartementseigenaar] verwijst naar een door [C] ondertekend huurcontract en de brief van [A] van 13 november 2015 aan [C]. De eerste alinea van deze brief luidt als volgt:
“This letter is to confirm that due to the illegal actions of the [de VVE] condo Administrator, I have been denied access to the complex that contains the two units A15 and C8 without explanation or advanced notice and was therefore unable to provide access to the two condo units where you had booked your stay. I could not guarantee you would have been allowed access either.”Onder deze brief is vermeld dat [C] USD 1.000,00 ontvangt als goedmaker en dat hij voor ontvangst van dit bedrag tekent. Totale schadepost is dus USD 11.200,00. Uit de brief volgt verder dat [A] [C] elders op het eiland heeft ondergebracht. [de appartementseigenaar] wijst erop dat namens [de VVE] op 10 november 2015 een e-mail is gestuurd aan het beveiligingsbedrijf met daarin de instructie over [A]:
“He cannot enter under any circumstances.”

4.26.

Kort en zakelijk weergegeven verweert [de VVE] zich als volgt. De appartementen kunnen niet zijn verhuurd want [A] stelt zelf dat hij in een van de appartementen woont. Uit de overgelegde huurovereenkomst blijkt dat [A] de verhuurder is zodat [de appartementseigenaar] geen schade kan hebben ondervonden. Uit de confraternele correspondentie volgt dat enkel aan [A] en niet aan [de appartementseigenaar] de toegang is ontzegd totdat er bewijs was dat [A] [de appartementseigenaar] mocht vertegenwoordigen. Feitelijk hadden [B] en [A] wel toegang tot het complex. Dat blijkt uit foto’s en logboeken van de beveiliging. Betalingsbewijzen van de betaling van de huur door [C] aan [A] ontbreken en datzelfde geldt voor de betaling van de goedmaker van USD 1.000,00.

4.27.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen staat het voor het Gerecht vast dat [A] voldoende volmacht had van [de appartementseigenaar] om de appartementen te gebruiken en te verhuren. Aldus is hij vertegenwoordiger van [de appartementseigenaar] en is er geen rechtsregel die hem verbiedt om op eigen naam een huurovereenkomst betreffende deze appartementen aan te gaan. Dit betekent dat [de appartementseigenaar] de schade heeft ondervonden als, inderdaad, door toedoen van [de VVE] [A] zijn huurovereenkomst met [C] niet gestand kon doen omdat hem de toegang tot [de VVE] en het complex werd ontzegd. Dat [de VVE] daartoe voornemens was blijkt overduidelijk uit de e-mail van 10 november 2015 van [de VVE] aan de beveiliging. Naar het oordeel van het Gerecht is daarmee gegeven dat [A] de huurovereenkomst niet gestand kon doen. Dat feitelijk [A] wel het terrein op kon en dat ook heeft gedaan acht het Gerecht weinig relevant. Appartementseigenaren die hun appartement verhuren moeten zeker weten dat hun huurders ongestoord van hun vakantie kunnen genieten en dat hun de toegang niet wordt ontzegd. Dit betekent dat het Gerecht niet toekomt aan enige bewijsopdracht aan [de VVE] dat zij feitelijk wel degelijk toegang heeft verschaft aan [A].

4.28.

Het Gerecht heeft behoefte aan nadere informatie voordat op dit punt een beslissing kan worden genomen. [de appartementseigenaar] dient een akte te nemen waarin, zo veel als mogelijk, de volgende informatie aan het Gerecht en [de VVE] dient te worden verstrekt:

een akte van depot waaruit volgt dat de originele huurovereenkomst (de overgelegde kopie is slecht leesbaar) met [C] en originele brief d.d. 13 november 2015 (de overgelegde kopie is slecht leesbaar) met zijn handtekening voor ontvangst van de USD 1.000,00 ter griffie zijn gedeponeerd;

een schriftelijke en ondertekende verklaring van [C], voorzien van een kopie van zijn paspoort, waarin hij bevestigt dat hij de huurovereenkomst en de brief d.d. 13 november 2015 heeft ondertekend en dat hij door [A] op een alternatief vakantieadres op Sint Maarten is ondergebracht, welk bedrag aan wie daarvoor is betaald en hoe.

4.29. [

de VVE] zal de gelegenheid krijgen op deze akte door middel van een antwoordakte te reageren. Daarna zal het Gerecht deze schadepost nader beoordelen.

Kosten rechtsbijstand

4.30. [

de appartementseigenaar] vordert USD 930,00 aan kosten van rechtsbijstand om het toegangsverbod door zijn advocaat opgeheven te krijgen. Als bewijs brengt hij twee gespecificeerde declaraties van zijn advocaat in het geding.

4.31. [

de VVE] reageert hierop als volgt: [de appartementseigenaar] heeft het aan haar eigen koppigheid te danken dat deze buitengerechtelijke kosten door haar zijn gemaakt. Als zij duidelijk had gemaakt wie de eigenaar van de twee appartementen was dan waren deze kosten niet nodig geweest. Het is juist [de VVE] die kosten van rechtsbijstand heeft moeten maken om dit uit te zoeken.

4.32.

Het Gerecht overweegt dat aldus door [de VVE] niet wordt betwist dat voormelde buitengerechtelijke kosten door [de appartementseigenaar] zijn gemaakt. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is aan [A] door [de appartementseigenaar] volmacht verleend om de appartementen te verhuren en te gebruiken. Hem had dus niet de toegang tot het complex mogen worden ontzegd. Deze schadepost kan dus bij eindvonnis worden toegewezen, zeker nu de omvang van het in rekening gebrachte bedrag door [de VVE] niet wordt betwist.

Onderhoudskosten

4.33.

Als gevolg van het aan [A] ontzeggen van toegang tot het terrein heeft [de appartementseigenaar] een derde moeten inschakelen om onderhoud te plegen aan de appartementen. Hij brengt een factuur d.d. 3 januari 2016 voor Euro 3.500,00 (in USD 3.931,20) van een onderhoudsbedrijf in het geding. Die factuur ziet op de periode 13 november 2015 tot 3 januari 2016 en betreft 70 uur werk.

4.34.

De algemene verweren van [de VVE] zijn hiervoor al door het Gerecht ongegrond bevonden. Door [de VVE] wordt er wel op gewezen dat ondanks het verbod om haar complex te betreden [A] toch regelmatig op het terrein is geweest, hetgeen door haar wordt geïllustreerd door logboeken en foto’s. Dat wordt door [de appartementseigenaar] en [A] niet betwist zodat het Gerecht van de stellingen van [de VVE] op dit punt moet uitgaan, temeer nu van [de appartementseigenaar] had mogen worden verwacht uit te leggen hoe het kan dat [A] in de “verboden periode” op meerdere dagen op het complex is geweest maar toch niet in staat was om onderhoud te plegen. Naar het oordeel van het Gerecht ligt de beoordeling van deze schadepost een nuance anders dan die betreffende de verhuur aan [C]. Zoals hiervoor is overwogen moet bij dergelijke toeristische verhuur de ongehinderde toegang tot het complex gegarandeerd zijn. Bij het plegen van noodzakelijk onderhoud door de eigenaar van de appartementen ligt dit anders. Als hij niettegenstaande dit verbod toch op het complex is kan hij ook worden geacht om onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Dit betekent dat het Gerecht deze schadepost bij eindvonnis niet zal toewijzen.

Ongerechtvaardigde verrijking

4.35.

Blijkens vordering sub ii vordert [A] van [de VVE] USD 20.000,00 wegens ongerechtvaardigde verrijking.

4.36.

Kort en zakelijk weergegeven stelt hij daartoe het volgende. In november 2014 hebben zowel [A] als administrator [D] hun diensten als administrator/professional engineer aan [de VVE] aangeboden. [A] heeft daarvoor USD 2.000,00 per maand als zijn beloning voorgesteld. Direct na de vergadering van 7 november 2014 heeft de toenmalige voorzitter van [de VVE], mevrouw […], bericht dat zij graag zou willen dat hij samen met [D] gaat werken en daarvoor betaald zal krijgen. [A] heeft gedurende de maand december 2014 het bestuur geholpen met verschillende issues, waaronder het verbeteren van het TV-signaal. Door zijn werkzaamheden heeft [de VVE] zich USD 20.000,00 bespaard waardoor zij ongerechtvaardigd is verrijkt
“op basis van zijn kennis en expertise”.Bij repliek in conventie kondigt [A] aan dat ten behoeve van het pleidooi e-mails in het geding zullen worden gebracht waaruit blijkt dat [D] bevestigt welke werkzaamheden [A] heeft uitgevoerd en dat deze [de VVE] een besparing van USD 20.000,00 hebben opgeleverd.

4.37.

Kort en zakelijk weergegeven verweert [de VVE] zich als volgt. Tussen [de VVE] en [A] is geen overeenkomst tot stand gekomen zoals [A] doet voorkomen. De Voorzitter alleen is namelijk niet bevoegd een dergelijke overeenkomst aan te gaan. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door [D] en niet door [A] die juist tegen de oplossing was die [D] aandroeg. [de VVE] zet haar standpunt kracht bij door een aantal e-mails van [D] aan de appartementseigenaren in het geding te brengen waarin zij uiteenzet waar zij mee doende was om de gebreken aan het tv-signaal te verhelpen.

4.38.

Het Gerecht behoeft niet te onderzoeken of er tussen [de VVE] en [A] enige overeenkomst tot stand is gekomen of dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Het Gerecht begrijpt de stellingen van [A] aldus dat hij stelt dat op basis van de uitlatingen van de voorzitter hij gestart is met werkzaamheden die [de VVE] USD 20.000,00 voordeel hebben opgeleverd. [de VVE] stelt dat deze vordering feitelijke grondslag ontbeert. Daarop wordt bij repliek in reconventie gereageerd met de mededeling dat er bewijs in de vorm van e-mails in het geding wordt gebracht. Die e-mails heeft het Gerecht echter niet aangetroffen en in de pleitnota van mr. Rogers wordt daaraan evenmin gerefereerd. Dit betekent dat [A] de stellingen van [de VVE] onvoldoende heeft weersproken en dat het Gerecht dus uit moet gaan van het gelijk van [de VVE] omdat de feitelijke grondslag van de vordering niet is komen vast te staan. Daarmee sneuvelt deze post en zal deze bij eindvonnis worden afgewezen.

Tussenconclusie 4

4.39.

De schadepost betreffende gederfde huurinkomsten is aan verder onderzoek onderhevig na de aktewisseling. De kosten van rechtsbijstand kunnen aan [de appartementseigenaar] worden toegewezen. De schadepost onderhoudskosten en de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking worden afgewezen.

Eindconclusie – splitsing van de procedures

4.40.

In de zaak AR 2015/155 kan het Gerecht op alle vorderingen eindbeslissingen nemen. Dat kan nog niet in de zaak AR 2015/143.

4.45.

Gelet hierop ziet het Gerecht ambtshalve aanleiding om de gevoegde zaken te splitsen. Dat betekent dat AR 2015/155 in eerste aanleg met dit eindvonnis tot een einde komt en dat in AR 2015/143 in eerste aanleg moet worden voort geprocedeerd.

Proceskosten

4.46.

In de procedure AR 2015/155 dient [de appartementseigenaar] als overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden verwezen.

4.47.

In de procedure AR 2015/143 wordt de beslissing omtrent de proceskosten aangehouden tot het eindvonnis.

5.De beslissing in conventie en in reconventie

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

rechtdoende in de gevoegde procedures in conventie en in reconventie:

splitst de beide procedures,

procedure AR 2015/155

veroordeelt [de appartementseigenaar] tot betaling van USD 50.840,05 wegens achterstallige onderhoudskosten aan [de VVE], te vermeerderen met de wettelijke rente over het per 2 september 2015 verschuldigde bedrag ingaande 8 september 2015 en de wettelijke rente over de na 2 september 2015 vervallen bedragen ingaande de dag dat deze termijnen opeisbaar zijn, zulks tot de dag van algehele voldoening,

veroordeelt [de appartementseigenaar] tot betaling van USD 250,00 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [de VVE],

veroordeelt [de appartementseigenaar] in de proceskosten, aan de zijde van [de VVE] begroot op NAf 224,50 aan oproepingskosten en NAf 300,00 aan griffierecht en op NAf 8.000,00 aan salaris gemachtigde alsmede in de beslagverschotten van NAf 1.457,60,

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde,

procedure AR 2015/143

verwijst de zaak wat betreft de gederfde huurinkomsten naar de rolzitting van 27 juni 2017 voor akte zijdens [de appartementseigenaar] (P1) en bepaalt dat [de VVE] daarop met een antwoordakte mag reageren (P1),

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2017 in aanwezigheid van de griffier.