Uitspraak
Vonnis van 31 mei 2017
Zaaknummer: AR 2016/29
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis
inzake
de naamloze vennootschappen
[1] N.V.,
[2] N.V.,
[3]N.V.en
[4]N.V.,
allen gevestigd te Sint Maarten,
eiseressen,
gemachtigde: mr. W.J. Nelissen
tegen
de openbare rechtspersoon HET LAND SINT MAARTEN,
zetelende te Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr. en mr. A.A. Kraaijeveld.
Eiseressen worden gezamenlijk aangeduid als “[de 1234 Group]”. Gedaagde wordt aangeduid als “het Land”. Een en ander tenzij hierna anders blijkt.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties,
conclusie van antwoord met producties,
tussenvonnis d.d. 23 augustus 2016,
proces-verbaal van comparitie van partijen d.d. 16 maart 2017.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.Inleiding
Deze zaak betreft percelen land gelegen in het Kim Sha Beach gebied op Sint Maarten. [de 1234 Group] beoogt deze percelen land in erfpacht van het Land te verkrijgen om daar een resort op te bouwen. De Minister van VROMI heeft in 2015 ingestemd met een grondruil. Het Land zou een perceel land van [de 1234 Group] op een andere locatie in eigendom verkrijgen om daar een rioolwaterzuiverings-installatie te bouwen. [de 1234 Group] zou dan de percelen land in het Kim Sha Beach gebied in erfpacht verkrijgen. Nadat het Kabinet de meerderheid in de Staten verloor heeft de opvolgend Minister het besluit tot afgifte in erfpacht van de Kim Sha percelen terug gedraaid. [de 1234 Group] verzoekt het Gerecht het Land te veroordelen tot nakoming van de grondruil.
3.De vaststaande feiten
3.1.
Het Land heeft een gedeelte van de door [de 1234 Group] begeerde percelen grond aangewezen als parkeerterrein. In een beleidsstuk van het Land uit 2014 met de titel: “Construct parking Lot Kim Sha Beach” komen onder andere de volgende passages voor:
“Problem Statement:
Insufficient yet safe and comfortable parking for tourists, beach goers and the general public during peak hours and busy night life in the Simpson Bay district.”
“Project Objective
The main objective of this project is to create and develop more parking for the Simpson Bay district as development increases in the district.
The allocation of approximate 3561 m2 of property will create approximately 175 parking spaces and 6 disable spaces.”
3.2.
Er is een bestemmingsplan in voorbereiding. Het Land Sint Maarten heeft een openbare aanbesteding aangeschreven voor de aanleg van dit parkeerterrein. Het parkeerterrein is inmiddels aangelegd.
3.3.
In 2006, 2007, 2008 en 2015 heeft [de 1234 Group] brieven aan de Minister van VROMI, althans voor 10-10-10 aan het bestuurscollege van het Eilandgebied Sint Maarten, gezonden met daarin elke keer het volgende verzoek. In de brief van 5 januari 2015:
“Our letter indicated the purposed land space and the projected plans outlining a “Five Star Hotel, a Casino” incorporated with an attractive commercial area with amenities inducing to both our locals and tourist guests, with ample parking.
Our main request was and still is to acquire from government a parcel of land adjacent to our property (see layout). This parcel of land is the property of the Island Government and therefore we are respectfully applying to the respective department to obtain such via long lease for the additional space to pursue our project.”
3.4.
In 2015 vinden er besprekingen plaats tussen de Minister van VROMI en [de 1234 Group].
3.5.
In een intern ambtelijk advies van VROMI d.d. 14 augustus 2015 aan de Minister wordt onder andere het volgende geschreven:
“Decision Points:
- Tonot approvethe request of the developer [1] NV for a land-lease swap for property in Kim Sha for tourist and resort development in exchange for property in Cole Bay for development of a sewage treatment plant, based on the considerations mentioned in the elucidation to the advice.
- To inform the developer [1] NV of the decision by means of a letter yet to be drafted, pursuant to the decision of the Minister of VROMI”
3.6.
Uit de brief van 18 november 2015 van de Minister van VROMI (de heer C. Connor) blijkt onder andere het volgende:
“Pursuant to your letter of intent dated November 10, 2015 the Government of St. Maarten is prepared to accept the transfer in full ownership of a parcel of land totaling 5,000m2 to be subdivided from a parcel of land located on the Welfare road in Cole Bay described in certificate of admeasurement 75/1990, free of charge from Port de Plaisance Medical Center N.V.
In return, the Government of St. Maarten will issue multiple parcels of land (totaling approx.. 4,300m2) in long lease to [1] N.V. located in Simpson bay outlined in the attached drawing, based on conditions outlined in their respective decree(s). It is also mutually agreed upon that [1] N.V. will be responsible for providing a minimum of 100 public parking spaces within your future development located in the Kim Sha area.”
En:
“The Ministry is currently preparing a development plan for the area of Billy Folly/Cay Bay of which the Kim Sha area forms part of. In light of such, the proposed development as submitted can be incorporated into the draft of the zoning plan for the area. In letter dated as mentioned above, you indicated that the resort will have a total of 200 rooms for which you must supply a minimum of 120 parking spaces within the property of development not including the 100 spaces promised as public parking spaces.”
En:
“It is my conviction that any development in our communities, benefit the community in which it is being undertaken. I am hereby requesting that during and after the construction of this resort, the community of Cole bay and Simpson bay business be given due consideration to provide the services that will be needed.
On behalf of the people of St Maarten, I wish you much success in the future endeavors of the [de 1234 Group], the Government of St Maarten stands ready to support you in realizing them.”
3.7.
Bij besluit van 18 november 2015 van de Minister van VROMI worden aan [1] N.V. de in voormelde brief geduide rechten van erfpacht uitgegeven. De canon bedraagt per jaar NAf 25.722,00 per jaar (NAf 6,00 per m2). Op of omstreeks 20 november 2015 wordt dit bedrag door [1] N.V. aan de Ontvanger van het Land Sint Maarten betaald.
3.8.
Notaris mr. Tjon Ajong stelt de concept akte om de erfpachtrechten aan [1] N.V. over te dragen op.
3.9.
In een ambtelijk advies van 3 december 2015 wordt het volgende geschreven over een motie tegen het Kabinet d.d. 30 september 2015, aangenomen door de Staten:
“Het Kabinet Gumbs werd op 30 september 2015 geconfronteerd met een motie van wantrouwen van de Staten van Sint Maarten tegen alle leden van het Kabinet, dat met een meerderheid van de Staten van Sint Maarten is aangenomen. De Staten van Sint Maarten hebben vervolgens op 28 oktober 2015 in een aangenomen motie specifiek uitgesproken, dat het demissionaire Kabinet geen besluiten mag nemen die het Land Sint Maarten, en de contractspartijen binden, onder meer inzake:(-) “het ruilen van overheidsgrond, specifiek gelegen nabij het gebied thans genoemd Kim Sh Beach, voor eigendom (onroerende goederen) gelegen op of nabij het Port de Plaisance Hotel.”
3.10.
Op 10 december 2015 laat de heer Brown, Secretaris-Generaal van VROMI, aan de notaris per e-mail weten dat hij niet in de positie is de voormelde overdrachtsakte te ondertekenen.
3.11.
Bij brief van 16 december 2015 bericht de nieuwe Minister van VROMI (de heer A. Meyers) onder andere het volgende aan [1] N.V.:
- het besluit tot uitgifte in erfpacht van voormelde percelen d.d. 18 november 2015 wordt door hem
- er is namelijk sprake van dat deze akte naar haar inhoud en strekking
- er is sprake van strijd met de goede zeden omdat:
- bovendien is er strijd met de goede zeden omdat:
- er is sprake van strijd met de openbare orde omdat er sprake is van zogenaamd afscheidsbeleid als bedoeld in de jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: het Gemeenschappelijk Hof). In strijd met een door de Staten op 28 oktober 2015 aangenomen motie heeft Minister Connors toch het uitgiftebesluit genomen.
3.12.
Deze gronden worden in de brief gemotiveerd toegelicht.
3.13.
Door [de 1234 Group] zijn vervolgens conservatoire beslagen op de percelen grond gelegd waarop de grondruil ziet.
4.De vorderingen en het verweer
4.1. [
de 1234 Group] vraagt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
“Gedaagde te gebieden om de overeenkomst tussen partijen – zoals overgelegd als producties 4 en 5 – onverkort na te komen door aan [1] N.V. het recht van erfpacht op een perceel gelegen in Simpson Bay ter grootte van ongeveer 4.287m2, zoals nader omschreven in meetbrief nummers …………….. onder de overeengekomen voorwaarden en bepalingen, te verlenen;
Meer in het bijzonder door gedaagde te gebieden om binnen twee (2) dagen, althans een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen termijn, na betekening van het in deze te wijzen vonnis de notariële akte van erfpachtverlening te passeren; met bepaling dat indien gedaagde haar medewerking niet onmiddellijk verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de door gedaagde te verlenen medewerking en eiseressen tevens te machtigingen een afschrift van het vonnis te doen inschrijven in de openbare registers;
gedaagde te veroordelen om het hierboven onder 1 gevorderde na te komen op straffe van een door gedaagde aan eiseressen te verbeuren dwangsom van US$ 10,000.00,- per dag of gedeelte van een dag, althans een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen bedrag en met een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen maximum, ingaande op de dag van betekening van dit vonnis aan gedaagde, dat gedaagde in gebreke zal blijven met de nakoming van het onder 1 gevorderde;
gedaagde voorts te veroordelen in de kosten van deze procedure, met bepaling dat wettelijke rente over deze kosten verschuldigd is de proceskosten vanaf de datum van het in dezen te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening.”
4.2.
Gedaagde concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van eiseres in haar vorderingen, althans deze aan haar te ontzeggen, met veroordeling van eiseres in de proceskosten, zulks bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.
4.3. [
de 1234 Group] beroep zich, in de kern weergegeven, op nakoming van de overeenkomst tot grondruil.
4.4.
Het Land voert de volgende, kort en zakelijk, weer te geven verweren:
het erfpachtbesluit is nietig,
er is geen wilsovereenstemming wat betreft de grondruil,
Minister Connor was niet bevoegd om de grondruil aan te gaan,
de grondruil is strijdig met de openbare orde en de goede zeden en is dus nietig, zie de zogenaamde “afscheidsbeleidjurisprudentie” van het Gemeenschappelijk Hof.
5.De beoordeling
5.1.
Het Gerecht ziet aanleiding om het verweer sub 4 als eerste te beoordelen. Indien immers het Gerecht de grondruil zou aanmerken als afscheidsbeleid (en dus strijd met de openbare orde zou aannemen) dan behoeft het Gerecht geen aandacht te schenken aan de verweren 2 en 3, zelfs al zouden deze doel treffen, omdat de grondruil dan nietig is. Wat betreft verweer 1 geldt dat gegrondverklaring van verweer 4 impliceert dat ook het erfpachtbesluit nietig is.
5.2.
In zijn uitspraak van 1 maart 2002 (NJ 2002, 376, Court-Yard/Eilandgebied Sint Maarten) heeft het Gemeenschappelijk Hof met name het volgende overwogen:
“4.8. Dat vlak vóór een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten worden genomen of toezeggingen worden gedaan, met als kenbaar motief het volgende bestuur, waarvan men aanneemt dat dit anders zou beslissen, voor een fait accompli te stellen, met de consequenties van dien voor de schaarse openbare goederen en middelen, is een misstand die zich met enige regelmaat voordoet hier te lande (…). Gesproken wordt wel van “afscheidsbeleid”. Dit brengt, mede gelet op de kleinschaligheid van een gemeenschap als die van Sint Maarten, mee dat in voorkomende gevallen, in het algemeen belang, een inhoudelijke rechterlijke controle op onder meer zuiverheid van oogmerk een extra accent dient te krijgen.
4.9.
Het GEA heeft in de onderhavige zaak het besluit (…) in strijd geacht met de openbare orde. Het Hof sluit zich daarbij aan. Het onderhavige “afscheidsbeleid
” is in dit geval een inbreuk op zo fundamentele beginselen van de rechtsorde en deugdelijk bestuur, dat nietigheid op haar plaats is. Het volgend bestuur zou onaanvaardbaar belemmerd worden in het in vrijheid uitoefenen van zijn publieke taak terzake.”
” is in dit geval een inbreuk op zo fundamentele beginselen van de rechtsorde en deugdelijk bestuur, dat nietigheid op haar plaats is. Het volgend bestuur zou onaanvaardbaar belemmerd worden in het in vrijheid uitoefenen van zijn publieke taak terzake.”
5.3.
De argumentatie van het Land luidt, wederom verkort weergegeven, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten als volgt:
de grondruil is in strijd met de geldende bestemmingsvoorschriften wat betreft het Kim Sha Beach gebied. Het verkavelingsplan dateert uit 1998 en daarin staan de bestemmings-voorschriften;
het besluit over de grondruil is genomen nadat de Staten het vertrouwen in het kabinet hadden opgezegd en na de motie van 28 oktober 2015 waarin de meerderheid van de Staten tot uitdrukking bracht deze grondruil niet te wensen;
[1] N.V. heeft vanaf 1998 nagelaten om erfpachtcanon te betalen voor de percelen in het Kim Sha Beach gebied die zij reeds in erfpacht had;
[de 1234 Group] heeft geen bouwplannen voor enig resort gepresenteerd. Ten tijde van de grondruil niet en evenmin ooit daarvoor;
r is geen sprake van jarenlange onderhandelingen tussen [de 1234 Group] en het Land, zoals [de 1234 Group] doet voorkomen. [de 1234 Group] stuurde af en toe een brief waarop het Land niet reageerde;
sinds 1998 al was duidelijk dat op Kim Sha door het Land, althans haar rechtsvoorgangers, dat er een publiek parkeerterrein moest komen. Dit was ook duidelijk voor [1] die tegen het besluit in 1998 bezwaar had aangetekend. Ook wist [1] dat omdat zij er zelf mee had ingestemd dat een flink aantal door haar aan te leggen parkeerplaatsen openbaar toegankelijk moesten zijn;
de grondruil is ook strijdig met het ontwerp-ontwikkelingsplan dat door VROMI is gepubliceerd;
de ambtelijke adviezen waren negatief over de door Minister Connors voorgenomen grondruil;
het erfpachtbesluit is niet opgesteld door VROMI en voldoet dan ook niet aan de normen die VROMI zichzelf heeft gesteld;
als de grondruil doorgang zou vinden dan is de kans aanwezig dat de bouw van een mogelijk resort in strijd komt met publiekrechtelijke ruimtelijke ontwikkelingsnormen;
Minister Connors schrijft in zijn voormelde brief dat de kaart van het ontwikkelingsplan zou kunnen worden aangepast maar dat kunnen allen de Staten en die hadden juist op 28 oktober 2015 een motie aangenomen dat deze grondruil niet mocht plaatsvinden;
op grond van diverse wettelijke bepalingen is de Minister niet bevoegd namens het Land percelen grond in eigendom te aanvaarden.
5.4. [
de 1234 Group] weerspreekt deze argumenten, kort en zakelijk weergegeven, als volgt. Door de met het Land, vertegenwoordigd door de Minister, gesloten grondruil zijn geen bepalingen van dwingend recht geschonden en evenmin zijn inhoud en strekking van de grondruil in strijd met de wet. De grondruil is naar Sint Maartense standaarden niet vreemd. Toen de grondruil werd overeengekomen was er geen bestemmingsplan. Bovendien vallen de plannen van [de 1234 Group] binnen het concept-bestemmingsplan. [de 1234 Group] zou immers zorgdragen voor openbare parkeerplaatsen. Het is logisch dat de Kim Sha Beach percelen aan haar in erfpacht worden uitgegeven omdat zij reeds de belendende percelen in erfpacht heeft. Het motief van de grondruil was om het Land te helpen aan een locatie voor de rioolwaterzuiveringsinstallatie enerzijds. Anderzijds om [de 1234 Group] in staat te stellen haar plannen voor een resort op Kim Sha Beach te verwezenlijken. De belangen van beide partijen worden hiermee dus gediend. Er is ook geen sprake van schaarste van openbare goederen. Immers, het Land krijgt er grond in eigendom voor terug en er zal een reëel bedrag aan canon aan het Land worden betaald. De deal was al rond voordat het kabinet zijn meerderheid in de Staten verloor. [de 1234 Group] was niet bekend met de motie van 28 oktober 2015. Ook de nieuwe Minister was feitelijk demissionair omdat hij is aangesteld tot de tussentijdse verkiezingen in september 2016.
5.5.
Het Gerecht overweegt als volgt. Uit de vaststaande feiten volgt dat de brief d.d. 18 november 2015 van Minister Connor is geschreven nadat hij kennis had van het negatieve ambtelijke advies d.d. 14 augustus 2015. Ook zal Minister Connor kennis hebben genomen van de aangenomen motie d.d. 28 oktober 2015 waarin het Kabinet wordt opgeroepen de grondruil niet door te zetten, althans mag het Gerecht ervan uitgaan dat een Minister goed weet welke moties op zijn beleidsterrein de Staten hebben aangenomen. Desalniettemin heeft Minister Connor de brief d.d. 18 november 2015 aan [de 1234 Group] doen uitgaan. Hiermee is naar het oordeel van het Gerecht gegeven dat sprake van afscheidsbeleid in de zin van de Court-Yard/Eilandgebied Sint Maarten-jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof. De motie van de meerderheid van de Staten maakt duidelijk dat het maar zeer de vraag was of een toekomstige Minister van VROMI zou instemmen met de grondruil. Dat behoort voor een demissionair Minister, in ordentelijke staatsrechtelijke verhoudingen, reden genoeg te zijn om zich te onthouden van het schrijven van de brief d.d. 18 november 2015 waarin hij tracht het Land definitief te binden aan een grondruil. Het Gerecht begrijpt niet hoe Minister Connor in deze brief kan schrijven
“On behalf of the people of St Maarten”.De Staten zijn immers democratisch verkozen door het Sint Maartense volk en de Statenleden waren in meerderheid tegen de grondruil.
“On behalf of the people of St Maarten”.De Staten zijn immers democratisch verkozen door het Sint Maartense volk en de Statenleden waren in meerderheid tegen de grondruil.
5.6.
Aan dit oordeel doet niet af dat dwingendrechtelijke bepalingen niet zouden zijn geschonden zoals [de 1234 Group] aanvoert. Het schenden van voormelde staatsrechtelijke normen, met name de instructie van de meerderheid van de Staten aan het demissionaire Kabinet, acht het Gerecht van zwaarwegender belang dan dit argument. Met het Land is het Gerecht van oordeel dat het hier gaat om schaarse openbare goederen waarover de politieke besluitvorming openbaar en transparant dient te zijn. Evenmin acht het Gerecht van belang dat de grondruil in het (met name) financiële belang van Sint Maarten is, zoals [de 1234 Group] stelt. Terecht stelt het Land dat vraagtekens kunnen worden gesteld bij de financiële gegoedheid van [de 1234 Group] waar zij (onbetwist) vele jaren lang niet heeft voldaan aan haar verplichting de erfpachtscanon aan het Land te betalen voor percelen die zij reeds in erfpacht had in het Kim Sha Beach-gebied. Het Gerecht is het eens met het Land dat het niet uitsluitend moet kijken naar zijn financiële belang maar ook naar andere (lands)belangen. Tot slot is het Gerecht van oordeel dat het niet relevant is of [de 1234 Group] al dan niet wist of de Minister in strijd handelde met het ambtelijke advies en de motie die door de Staten was aangenomen. Er is sprake van een zo fundamentele inbreuk op de beginselen van rechtsorde en deugdelijk bestuur dat de nieuwe Minister terecht de nietigheid van de grondruil heeft ingeroepen.
5.7.
Aldus treft verweer 4. van het Land doel en worden de vorderingen van [de 1234 Group] afgewezen.
5.8.
Als in het ongelijk gestelde partijen dienen eiseressen in de proceskosten te worden veroordeeld. Nu duidelijk is dat het belang van deze zaak tarief 5 van het Liquidatietarief zeer overstijgt, zal het Gerecht tarief 10 toepassen.
6.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
wijst de vorderingen van eiseressen af,
veroordeelt eiseressen in de proceskosten, aan de zijde van eiseressen begroot op nihil aan verschotten en op NAf 10.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2017 in aanwezigheid van de griffier.