Uitspraak
Vonnis van 30 juni 2016
Zaaknummer: KG 2016/63
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis in kort geding
in de zaak van
de naamloze vennootschap [A],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. M. Unsal,
tegen
de vereniging [DE ……….. HOME OWNERS ASSOCIATION],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F.N. Jansen
Eiser wordt aangeduid als [A]. Gedaagde wordt aangeduid als “de HOA”. Een en ander tenzij anders is vermeld.
1.De procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties,
brief van 16 juni 2016 met producties namens de HOA,
akte wijziging eis met producties van [A],
pleitaantekeningen mr. Unsal,
pleitaantekeningen mr. Jansen.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juni 2016. [A] is verschenen bij haar COO, de heer F. Salem. Zij werd bijgestaan door mr. Unsal en mr. Sefarina. Namens de HOA is het woord gevoerd door mr. Jansen en mr. Nelissen.
1.3.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1. [
A] heeft in september 2014 op een veiling een drietal percelen land te Sint Maarten gekocht. Het betreft onder andere het perceel SXM [xx1], groot 24.850M2 minus SXM [xx2], groot 926m2.
2.2.
Op perceel SB [xx2] bevindt zich een appartementengebouw bestaande uit twintig appartementen (hierna: gebouw A), zoals blijkt uit de akte van splitsing d.d. 17 maart 2009. De HOA is de krachtens de splitsingsakte opgerichte vereniging van eigenaren. De appartementseigenaren (hierna: “de eigenaren”), zijn van rechtswege lid van de HOA, wonen overwegend in het buitenland en gebruiken hun appartement om vakantie te vieren of te verhuren aan toeristen.
2.3.
Op 30 september 2014 heeft [A] aan de HOA en aan alle individuele eigenaren een brief gezonden. Daarin is onder ander vermeld:
“As a courtesy to the owners and to avoid any interruptions in the supply of water and electricity and maintenance to the building [A] […] has been providing utilities and maintenance services as of September 15, 2014 and is willing to continue such services under the terms and conditions of the enclosed Utilities and Maintenance Services Agreement.
Until an administrator has been validly appointed for the [HOA] who wishes to enter into a new agreement with [A] (…), [A] (…) offers to enter into individual agreements with each owner for the interim period. Once an administrator is validly appointed, a new agreement can be entered into between the [HOA] and [A] (…) to facilitate the administrative process for both parties.”
2.4.
Een groot aantal eigenaren heeft een dergelijke Utilities and Maintenance Services Agreement (hierna: de Agreement) ondertekend. Deze Agreeement is nog met zes maanden verlengd. Inmiddels is de tijdsduur van alle Agreements verlopen.
2.5.
Blijkens de Agreement heeft [A] gedurende de looptijd tegen betaling volgens afgesproken tarieven de volgende diensten verleend:
“Utility services:
electricity, through its connection with GEBE;
hot and cold water, through its desalination plant and heat exchanger; and
air-conditioning, from its air-conditioning unit;
sewage and rainwater disposal treatment facilities.
(…)
Maintenance:
landscaping;
security guard;
garbage collection;
pest control (exterior of Unit only); and
pool cleaning service (…)”
3.Het geschil
Na eiswijziging vordert [A] dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
“A. De Vereniging te gebieden om binnen een maand (1) maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door Uw Gerecht in goede justitie vast te stellen termijn haar beheerstaken uit te voeren en meer in het bijzonder ervoor zorg te dragen dat gebouw A op de onroerende zaak met meetbriefnummer SXM SB [xx2] over eigen voorzieningen zoals vermeld in artikel 2 sub b van Pro de splitsingsakte die als productie 5 in het geding is gebracht, waaronder infrastructuur voor nutsvoorzieningen, rioolwater installatie (sewage), ontziltingsinstallatie (desalination plant), airconditioning installatie en warmwatervoorziening beschikt en voorts binnen dezelfde termijn, althans binnen een door Uw Gerecht in goede justitie vast te stellen termijn ervoor zorg te dragen dat zij dan wel haar leden eigen contracten met de leverancier van nutsvoorzieningen (GEBE) afsluit voor de levering aan gebouw A van water en elektriciteit, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van Naf 10.000,- per dag of gedeelde van de dag dat de Vereniging nalaat aan de veroordeling te voldoen;
B. De Vereniging te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A], bij wijze van voorschot, te betalen een bedrag van US$ 117.655, althans een door Uw Gerecht in goede justitie vast te stellen bedrag, op grond van zaakwaarneming, ongerechtvaardigde verrijking althans onverschuldigde betaling, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der indiening van het verzoekschrift tot en met de dag der algehele voldoening;
C. De Vereniging te veroordelen in de kosten van deze procedure, zulks met de bepaling dat de wettelijke rente daarover verschuldigd zal zijn met ingang van 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en met uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de proceskostenveroordeling.”
De HOA concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van [A] in haar vorderingen, dan wel dat deze aan haar zullen worden ontzegd, met veroordeling van [A] in de proceskosten alsmede de wettelijke rente daarover, zulks bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.
Op de argumenten van partijen zal het Gerecht hierna ingaan, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
4.De beoordeling
4.1.
De spoedeisendheid is met de aard van de vorderingen gegeven.
4.2.
Blijkens het verzoekschrift onder 15 is de ratio achter dit kort geding de volgende:
“Deze procedure is aanhangig gemaakt om op een nette manier, zonder eigenrichting te plegen, ervoor te zorgen dat de Vereniging (de HOA, GEA) eindelijk haar eigen verantwoordelijkheid neemt, gebouw A beheert, ten behoeve van haar leden eigen overeenkomsten met GEBE aangaat en bewerkstelligt dat gebouw A over een eigen infrastructuur beschikt voor nutsvoorzieningen, rioolwater installatie (…), ontziltingsinstallatie (…), airconditioning installatie en warmwatervoorziening.”
4.3.
Daartoe stelt [A] dat de HOA en de eigenaren een grote betalingsachterstand hebben voor de door haar geleverde diensten die, gelet op voormelde brief van 30 september 2014, tijdelijk van aard zijn en die door [A] onverplicht op zich werden genomen.
4.4.
Het Gerecht overweegt het volgende. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de aard van de onderhavige problematiek drie belangrijke oorzaken kent. In de eerste plaats de voormelde veilingkoop waardoor de HOA en de eigenaren werden geconfronteerd met de nieuwe eigenaar [A] van de omringende percelen en gebouwen. In de tweede plaats dat gebouw A voor nutsvoorzieningen en onderhoud in overwegende mate aangewezen is op de medewerking van [A]. In de derde plaats dat de HOA niet wordt geleid door een krachtig bestuur dat voorzien is van een toereikend mandaat van de eigenaren. Vanwege deze redenen vlotten de minnelijke besprekingen tussen [A] en de HOA, die zich daarin als belangenbehartiger van de eigenaren opstelt, niet. Inhoudelijk lijkt de discussie met name te gaan om de tarieven die [A] voor haar diensten in rekening wil brengen.
4.5.
Dit alles heeft er toe geleid dat [A] zich in eerste instantie genoodzaakt zag door te gaan met het leveren van diensten aan de eigenaren van gebouw A. Zij wil daar thans mee stoppen, omdat, zoals zij stelt maar de HOA betwist, er aanzienlijke achterstanden in de betaling voor haar diensten zijn ontstaan. [A] stelt dat zij door het aanvangen van dit kort geding de koninklijke weg bewandelt; zij wil dat de HOA de beheerstaken op zich neemt in plaats van het staken van haar dienstverlening zonder opvolging.
4.6.
De vordering van [A] strekkende tot het overnemen van de beheerstaken dient het Gerecht echter af te wijzen. [A] beroept zich namelijk op het splitsingsreglement. Zij is daar echter geen partij bij en door haar wordt onvoldoende uitgelegd om welke reden zij aan dit reglement rechten zou kunnen ontlenen. Verder oordeelt het Gerecht dat de vordering te verstrekkend is om in kort geding te kunnen worden toegewezen; ter zitting is duidelijk geworden dat alle installaties om diensten aan gebouw A te verlenen eigendom zijn van en op grond van [A] staan. Toewijzing van de vordering zou inhouden dat de HOA allerlei bouwkundige aanpassingen moet doen om zelf in een ontziltingsinstallatie, rioolwaterinstallatie enz. te voorzien. Deze vordering is te onbepaald, en naar het zich laat aanzien, ook bouwkundig en financieel te verstrekkend.
4.7.
Dit neemt uiteraard niet weg dat de HOA en de eigenaren vanzelfsprekend verplicht zijn om [A] te vergoeden voor de door [A] aan hen geleverde diensten. Daarop ziet haar vordering sub B. De eigenaren zijn in dit kort geding echter niet als partij betrokken. Het is het Gerecht gebleken (zie productie 10 bij verzoekschrift) dat van de HOA door [A] USD 117.655,00 wordt gevorderd. Dit zijn bedragen voor diensten die door [A] aan de eigenaren zijn geleverd en niet aan de HOA. [A] stelt dat de HOA daarvoor aansprakelijk is omdat de HOA in gebreke blijft haar beheerstaken uit te voeren; het is dus schade wegens haar onrechtmatig nalaten. Dit argument is hiervoor reeds niet houdbaar geoordeeld. Bovendien kan het Gerecht niet uitsluiten dat de eigenaren jegens [A] gehouden zijn tot betaling van hun individuele gedeelte van dit totaal bedrag. Per slot van rekening heeft [A] met de eigenaren Agreements afgesloten en dienen de eigenaren de daarin vermelde bedragen dus te betalen, indien en voor zover [A] diensten aan de eigenaren heeft geleverd. Voor de periode nadien zijn de eigenaren vanzelfsprekend ook een vergoeding verschuldigd. Aldus ligt het, naar voorlopig oordeel, in de rede dat [A] de eigenaren tot nakoming aanspreekt in plaats van een vordering tot schadevergoeding tegen de HOA in te stellen. Ook de vordering sub B dient dus te worden afgewezen.
4.8.
Ter zitting heeft het Gerecht partijen, en ook de eigenaren via de HOA, aangeraden gestructureerde onderhandelingen te voeren onder neutraal voorzitterschap om de problematiek op te lossen.
4.9.
Als in het ongelijk gestelde partij dient [A] in de proceskosten te worden veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
rechtdoende in kort geding:
wijst de vorderingen van [A] af,
veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van de HOA begroot op nihil aan verschotten en op Nafl 1.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2016 in aanwezigheid van de griffier.