Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202303288
Vonnis van 25 november 2024
in de zaak van
1.de verenigingCURAÇAOSE SPORT CLUB,
2. de naamloze vennootschap
CURAÇAOSE VERENIGING TER BEVORDERING VAN SPORT N.V.,beiden gevestigd in Curaçao,
eisers in conventie,
CURAÇAOSE VERENIGING TER BEVORDERING VAN SPORT N.V.,beiden gevestigd in Curaçao,
eisers in conventie,
verweersters in reconventie,
gemachtigde: mr. R.P. Bottse,
gemachtigde: mr. R.P. Bottse,
tegen
de stichting
STICHTING GLOBAL BMX,
STICHTING GLOBAL BMX,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde in conventie,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. N.A. Evertsz.
gemachtigde: mr. N.A. Evertsz.
Partijen worden hierna CSC, CVTBS en Global BMX genoemd. CSC en CVTBS worden hierna tezamen CSC c.s. genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het incidentele vonnis van 18 maart 2024 en de daarin genoemde gedingstukken,
- de akte uitlating zijdens Global BMX,
- de akte voortprocederen zijdens CSC c.s.,
- de akte uitlating voortprocederen zijdens Global BMX,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties,
- een nadere productie (7) van Global BMX,
- de mondelinge behandeling van 14 oktober 2024,
- de pleitnotitie van mr. Bottse voornoemd.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
CVTBS is sinds 1996 houder van de erfpachtrechten van een perceel grond ter grootte van 21.740 m2, gelegen in het tweede district van Curaçao te ‘[adres 1]’, nader omschreven in meetbrief nummer [nummer 1], dat zij sinds 1967 aan CSC verhuurt.
2.2.
Global BMX is op 23 augustus 2011 opgericht met als doel om de BMX-sport onder de jeugd van Curaçao te bevorderen.
2.3.
Bij overeenkomst van 10 januari 2013 hebben CSC c.s. een deel van het perceel (ongeveer 6.600 m2), plaatselijk bekend als [perceel 1], aan (de rechtsvoorgangster van) Global BMX verhuurd (hierna: het Perceel). Deze overeenkomst, genaamd MEMORANDUM VAN OVEREENSTEMMING (hierna: de Overeenkomst), bevat – voor zover van belang – de volgende bepaling:
“(…)
e. Wanneer de huurovereenkomst na verloop van de eerste vijf jaar door CSC niet verlengd mocht worden vanwege een omstandigheid – anders dan door de verhuurder aan te tonen overmacht – heeft de huurder recht op een vergoeding van 50% van haar oorspronkelijk investeringen (deze dient gecontroleerd te worden door een accountants kantoor aangesteld door CVTBS/CSC/GNRT, betaald door GNRT) gedaan in het terrein, c.q. ter ontwikkeling van de BMX crossbaan tot op dat moment. Indien opzegging volgt na de vijfde jaar dan zal de boven vermeld vergoeding verminderd worden met 10% per jaar. Na verloop van de eerste 10 jaar bedraag deze vergoeding dus 0%. Mocht de Huur overeenkomst verbroken worden door niet nakomen door GNRT van de in hier overeengekomen punten en mogelijk van hieruit voortvloeiend Huur contract zal zij (GNRT) geen recht hebben op deze vergoeding.
(…)”
2.4.
In 2013 heeft Global BMX een BMX-crossbaan op het Perceel aangelegd en een opstal gebouwd.
2.5.
Vanaf 2020 zijn er betalingsachterstanden ontstaan in de door Global BMX verschuldigde maandelijkse huurpenningen.
2.6.
Op 19 november 2021 hebben partijen een betalingsregeling getroffen voor de huurachterstand van NAf 18.020,00 per 1 maart 2022.
2.7.
In de periode daarna is de huurachterstand verder opgelopen en hebben partijen tevergeefs geprobeerd om tot een vergelijk te komen.
2.8.
Op 18 augustus 2023 heeft (de gemachtigde van) CSC c.s. het volgende WhatsApp-bericht aan Global BMX verstuurd:
“Bon nochi [belanghebbende 1]. Volgens de overeenkomst met Global is alles wat er blijft staan van mijn clienten. Het enige wat Global moet doen is roerende goederen meenemen en de sleutel van het gebouw geven aan CSC en vragen om een betalingsregeling voor de achterstallige huur.”
2.9.
Op 7 september 2023 heeft Global BMX het Perceel ontruimd.
2.10.
In het zijdens (de gemachtigde van) CSC c.s. opgestelde proces-verbaal van teruggave gehuurd terrein d.d. 8 september 2023 is over de ontruiming door Global BMX, voor zover van belang, het volgende genoteerd:
“Ik heb kunnen vaststellen dat de huurder het geheel heeft ontruimd en alles wat haar toebehoort heeft meegenomen m.u.v enkele houten boxen die buiten staan tegen baan 5.
Op grond van artikele 1 lid e van de huurovereenkomst tussen partijen, is aldatgene wat zich verder nu nog op het terrein bevindt, om niet eigendom geworden van de verhuurders.”
3.De vordering
in conventie
3.1.
Na vermindering van eis vorderen CSC c.s. – samengevat – dat het gerecht Global BMX:
I. beveelt om het Perceel te ontruimen, eventueel met behulp van de sterke arm,
II. beveelt om de water- en elektriciteitsaansluiting bij Aqualectra te beëindigen,
III. veroordeelt tot betaling aan CSC c.s. van NAf 37.100 binnen 30 dagen, te vermeerderen met de wettelijke rente,
IV. veroordeelt in de proceskosten.
in reconventie
3.2.
Global BMX vordert – samengevat – dat het gerecht CSC c.s. veroordeelt tot betaling aan Global BMX van NAf 250.000, te vermeerderen met de wettelijke rente, en voor recht verklaart dat enige vordering van CSC c.s. zal zijn verrekend met het door CSC c.s. aan Global BMX te betalen bedrag, met veroordeling van CSC c.s. in de proceskosten, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Het gerecht stelt vast dat Global BMX het Perceel op 8 september 2023 (na indiening van het onderhavige verzoekschrift) heeft ontruimd, in die zin dat Global BMX met medeneming van haar eigendommen het Perceel heeft verlaten en met achterlating van de opstal, die volgens CSC c.s. om niet haar eigendom is geworden. Verder zijn partijen het erover eens dat Global BMX de water- en elektriciteitsaansluiting bij Aqualectra heeft beëindigd. CSC c.s. hebben in zoverre dan ook geen belang meer bij deze vorderingen.
4.2.
CSC c.s. hebben verder betaling van de huurachterstand van Global BMX gevorderd, die – na vermindering van eis – NAf 37.100 (inclusief omzetbelasting) bedraagt. Global BMX heeft de hoogte van de huurachterstand erkend, maar heeft aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om betaling daarvan te vorderen. Volgens Global BMX zijn CSC c.s. ongerechtvaardigd verrijkt omdat zij om niet eigenaar zijn geworden van de opstal die een waarde heeft van NAf 250.000. Global BMX vordert in reconventie betaling van de waarde van de opstal.
4.3.
Naar het oordeel van het gerecht kan hetgeen Global BMX ter zake heeft aangevoerd en in reconventie zal worden beoordeeld, niet leiden tot het oordeel dat de vordering van CSC c.s. tot betaling van de huurachterstand, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Nu de hoogte van de huurachterstand door Global BMX is erkend, betekent dit dat Global BMX zal worden veroordeeld tot betaling aan CSC c.s. van NAf 37.100 binnen 30 dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de niet weersproken wettelijke rente daarover vanaf 25 december 2024.
4.4.
Global BMX zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van CSC c.s. worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 750 aan griffierecht, NAf 409,96 aan oproepingskosten en (2 punten x tarief NAf 1.250 =) NAf 2.500 aan gemachtigdensalaris.
4.5.
De veroordelingen gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.
in reconventie
4.6.
Global BMX legt aan haar vorderingen ten grondslag dat CSC c.s. door het toe-eigenen van de opstal op het Perceel ongerechtvaardigd zijn verrijkt ten koste van Global BMX. Dat CSC c.s. op basis van de Overeenkomst bij een einde van de huurovereenkomst na tien jaar geen vergoeding voor de door Global BMX gedane investeringen meer verschuldigd zou zijn, maakt dit niet anders. Partijen zijn immers niet overeengekomen dat CSC c.s. daardoor gerechtigd zou zijn de opstal voor zich te houden. Door Global BMX ervan te weerhouden om de opstal te verwijderen, zijn CSC c.s. ongerechtvaardigd verrijkt. De opstal heeft thans een waarde van NAf 250.000 die CSC c.s. aan Global BMX dienen te betalen, aldus steeds Global BMX.
4.7.
CSC c.s. betwisten dat zij ongerechtvaardigd zijn verrijkt. CSC c.s. zijn met de opstal opgescheept, omdat het op hun grond gebouwd is. In de Overeenkomst is rekening gehouden met een termijn waarbinnen CSC c.s. een vergoeding voor de opstal verschuldigd zouden zijn. Global BMX heeft investeringen gedaan, wetende dat na een termijn van 10 jaar daarvoor geen vergoeding meer verschuldigd zou zijn. CSC c.s. hebben geen bestemming voor de opstal op het Perceel. Zij hebben er alle baat bij dat de opstal op het Perceel door Global BMX wordt verwijderd, omdat het hinderlijk in de weg staat. CSC c.s. zijn dan ook niet ongerechtvaardigd verrijkt, maar opgezadeld met een bouwsel welke voor hen onbruikbaar is, in de weg staat en waarvoor CSC c.s. kosten zal moeten maken om het te slopen. Zij wijzen elke vorm van compensatie of verrekening af.
4.8.
Het gerecht overweegt dat alleen in geval van bijzondere omstandigheden aanspraak bestaat op vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door een huurder aangebrachte veranderingen die bij het einde van de huur niet zijn weggenomen. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373).
4.9.
Met inachtneming van voormelde maatstaf stelt het gerecht vast dat er (vooralsnog) geen sprake is van bijzondere omstandigheden die een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking rechtvaardigen. In artikel 1 onder e van de Overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat CSC c.s. bij een einde van de huurovereenkomst binnen tien jaar na aanvang daarvan aan Global BMX een vergoeding verschuldigd is voor de door haar gedane investeringen. Daarmee hebben partijen bij aanvang van hun contractuele relatie afspraken gemaakt over de investeringen van Global BMX en de voorwaarden waaronder zij recht heeft op compensatie daarvoor door CSC c.s. Dat Global BMX thans geen aanspraak kan maken op enige vergoeding uit hoofde van deze bepaling staat tussen partijen niet ter discussie. Verder heeft Global BMX niet gesteld dat zij gedurende tien jaar van de Overeenkomst geen profijt heeft gehad van de door haar gedane investeringen. Anderzijds geldt dat CSC c.s. ter zitting herhaaldelijk hebben toegezegd en bereid waren dat schriftelijk te bevestigen, geen belang te stellen in de opstal op het Perceel en over zullen gaan tot sloop daarvan, hetgeen gepaard gaat met de nodige kosten. Hoewel deze toezegging betrekking heeft op een toekomstige aangelegenheid die thans niet kan worden vastgesteld, levert de opstal op dit moment geen voordeel op voor CSC c.s. waarvan zij daadwerkelijk profijt hebben. Als CSC c.s. in strijd met hun toezegging ter zitting alsnog gebruik gaan maken van de opstal, dient opnieuw te worden beoordeeld of sprake is van bijzondere omstandigheden die een vergoeding op basis van ongerechtvaardigde verrijking rechtvaardigen. Dit leidt tot de conclusie dat zich naar de huidige stand van zaken geen bijzondere omstandigheden voordoen die aanleiding geven tot een vergoedingsplicht van CSC c.s.
4.10.
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van Global BMX worden afgewezen. Indien CSC c.s. voornoemde toezegging geen gestand houdt, overweegt het gerecht voor alsdan dat dat alsnog kan leiden tot een vergoedingsplicht van CSC c.s.
4.11.
Omdat Global BMX (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten worden aan de zijde van CSC c.s. begroot op ((2 punten x factor 0,5) x tarief NAf 3.000 =) NAf 3.000 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
Het gerecht:
in conventie
5.1.
veroordeelt Global BMX tot betaling aan CSC c.s. van een bedrag van
NAf 37.100 binnen 30 dagen na dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 25 december 2024 tot aan de dag van betaling;
5.2.
veroordeelt Global BMX in de proceskosten van CSC c.s. van NAf 3.659,96;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af wat verder is gevorderd;
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af;
5.6.
veroordeelt Global BMX in de proceskosten van CSC c.s. van NAf 3.000.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, bijgestaan door
mr. H. Akbuz, griffier, en in het openbaar uitgesproken.