ECLI:NL:OGEAC:2022:6 - Gerecht in eerste aanleg van Curaçao - Vordering bijdrage gemeenschappelijke kosten woonbuurt Ja...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202003837

Vonnis d.d. 7 februari 2022

inzake

de rechtspersoon
BUURTVERENIGING JAN SOFAT,

gevestigd in Curaçao,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th. Aardenburg,

tegen

1.[GEDAAGDE SUB 1],

2. [GEDAAGDE SUB 2],

beiden wonend in Delft, Nederland,

gedaagden,

gemachtigde: mr. J.E. Lovert.

1.Inleiding

In deze zaak spreekt de buurtvereniging van woonbuurt Jan Sofat de (nieuwe) eigenaren van een kavel in Jan Sofat aan tot betaling van een bijdrage in de gemeenschappelijke kosten van de buurt. Deze materie vormde al onderwerp van andere voor dit gerecht gevoerde procedures, steeds van eiseres tegen kaveleigenaren (bijvoorbeeld de zaak gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:OGEAC:2020:268). In die zaken heeft het gerecht door de kaveleigenaren verschuldigde maandelijkse bijdragen vastgesteld. Door de buurtvereniging is hoger beroep ingesteld bij het hof voor zover het betreft de (volgens haar te laag) vastgestelde hoogte van de maandelijkse bijdrage. Op dat appèl is nog niet beslist. In de onderhavige zaak zal bij de feitenweergave, beoordeling en beslissing worden aangesloten op de eerdere uitspraken van het gerecht, in het bijzonder ook de hiervoor genoemde uitspraak.

2.Het procesverloop

2.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift met producties, op 13 oktober 2020 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord van 15 maart 2021;
de conclusie van repliek tevens wijziging van eis van 31 mei 2021;
de conclusie van dupliek van 13 september 2021;
de akte uitlating producties en vermindering van eis van 8 november 2021.

2.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

3. De feiten

In deze zaak wordt uitgegaan van de volgende feiten:

I (in deze zaak en in de eerdere zaken)

a. a) Eiseres is in 1987 opgericht. Zij stelt zich volgens haar statuten ten doel een aantrekkelijk woongebied te creëren en behouden te Jan Sofat te Curaçao.

b) Gedaagden zijn eigenaar van een kavel te Jan Sofat.

c) Ontwikkelaar van Jan Sofat is Spanish Water Resort N.V. (hierna: de ontwikkelaar). De ontwikkeling begon ooit met de bouw van weekendhuizen aan het Spaanse Water die via onverharde wegen konden worden bereikt. Later werden door de ontwikkelaar kavels verkocht voor de bouw van woningen.

d) Bij de overdracht door de ontwikkelaar van kavels aan kopers is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van de verkochte kavels om via het wegennet van de ontwikkelaar te komen van en gaan naar de openbare weg. Aanvankelijk was daarbij de bedoeling - en stond ook in de aktes - dat het wegennet door de ontwikkelaar aan het Eilandgebied Curaçao zou worden overgedragen. Dat is niet gebeurd.

e) Vanaf 1993 heeft de ontwikkelaar bij verkoop van kavels de verplichting aan kopers opgelegd om bij te dragen in de kosten van onder meer de bewaking en infrastructuur van Jan Sofat.

f) Eiseres betaalt kosten van onder meer onderhoud van de straatverlichting, infrastructuur, groenvoorziening en speeltuin te Jan Sofat, alsmede de kosten van bewaking.

g) In 1998 heeft eiseres Jan Sofat met een slagboom, muur en bewakershuis laten afsluiten van de openbare weg.

h) Jaarlijks besteedt eiseres meer dan een half miljoen aan kosten ten behoeve van Jan Sofat, waarvan circa NAf 400.000 aan bewaking.

i. i) De leden van eiseres betalen sinds 2013 een bijdrage aan de vereniging van NAf 250 per kavel per maand. Ongeveer 90% van de bewoners van Jan Sofat is inmiddels lid van eiseres.

j) Bij brief van 2 augustus 2017 heeft eiseres niet-betalende bewoners verzocht vanaf 30 augustus 2017 een maandelijkse bijdrage te voldoen van NAf 250 en zijn rechtsmaatregelen in het vooruitzicht gesteld.

k) Op 14 juni 2019 zijn de wegen door de ontwikkelaar in eigendom overgedragen aan eiseres.

II (specifiek in deze zaak)

l) Gedaagden hebben Jan Sofat kavel […] met de daarop gebouwde woning en appartementen op 18 juli 2019 in eigendom verkregen, ieder voor de onverdeelde helft. Deze kavel ligt aan de voorzijde van Jan Sofat en grenst aan de achterkant aan grond die toebehoort aan een ander dan eiseres. De toegang tot en ingang en parkeerplaatsen van de appartementen zijn aan deze achterzijde gelegen. De woning zelf is gelegen aan de aan eiseres toebehorende weg.

m) Bij brief van 12 maart 2020 heeft de gemachtigde van eiseres gedaagden tevergeefs gesommeerd tot betaling van NAf 2.000, zijnde het totaalbedrag van de niet-betaalde maandelijkse bijdragen van NAf 250 per maand gerekend vanaf 1 augustus 2019.

4.Het geschil

4.1.

Eiseres vordert - na achtereenvolgens wijziging, vermeerdering en vermindering van eis - bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- gedaagden te veroordelen om, zolang zij eigenaar zijn van Jan Sofat kavel […], maandelijks NAf 250 aan eiseres te betalen als bijdrage in de kosten, te rekenen vanaf 1 augustus 2019, met bepaling dat het achterstallige bedrag in geval van uitblijven van betaling binnen veertien dagen na de datum van het in dezen te wijzen vonnis, vanaf die dag wordt vermeerderd met de wettelijke rente;

- gedaagden te veroordelen in de kosten van deze procedure met bepaling dat over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis.

4.2.

Eiseres legt aan de vordering ten grondslag dat gedaagden ongerechtvaardigd worden verrijkt in de zin van artikel 6:212 BW Pro, nu zij niet bijdragen in de kosten van het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen, terwijl zij wel profijt daarvan hebben. Gedaagden dienen volgens eiseres uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid de maandelijkse bijdrage van NAf 250 te voldoen. Door dit niet te doen handelen zij onrechtmatig jegens eiseres en tegen medebewoners, met als gevolg dat eiseres inkomsten misloopt en dientengevolge schade lijdt. Daarnaast legt eiseres de erfdienstbaarheid van weg aan haar vordering ten grondslag.

4.3.

Gedaagden hebben in de eerste plaats als verweer gevoerd dat zij niet verplicht zijn tot betaling van de maandelijkse bijdrage aan eiseres, nu in de leveringsakte geen beding inhoudende die verplichting is opgenomen. Ten tijde van de aankoop van de woning zijn zij ook niet anderszins op de hoogte gesteld van het bestaan van een dergelijke verplichting. De omstandigheid dat eiseres de kosten draagt voor de gemeenschappelijke voorzieningen, brengt volgens gedaagden voor hen geen verplichting tot betaling van een bijdrage mee. Volgens gedaagden hebben zij geen of nauwelijks baat bij de door eiseres voor gemeenschappelijke voorzieningen gemaakte kosten en maken zij geen of nauwelijks gebruik van die voorzieningen. Gedaagden benadrukken dat zij geen lid zijn van eiseres en dat ook niet willen worden.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Jan Sofat is heden ten dage een voor het publiek afgesloten woonbuurt, die alleen toegankelijk is via een van slagboom en bewakershuisje voorziene ingang aan de westzijde van de wijk. Niet in geschil is dat het overgrote deel van de (naar het gerecht begrijpt ruim 350) kaveleigenaren maandelijks NAf 250 bijdraagt in de kosten die eiseres als buurtvereniging maakt voor onder meer bewaking en infrastructuur. Sommigen doen dat op vrijwillige basis, anderen op grond van een daartoe strekkende persoonlijke verplichting in hun leveringsakte.

5.2.

De kaveleigenaren die niet betalen, door eiseres aangeduid als ‘free loaders’, zijn onder te verdelen in categorieën.

I De ‘dwarse pioniers’, zijnde personen die een kavel in eigendom verkregen
voordatJan Sofat zich had ontwikkeld tot een afgezonderde, bewaakte woonwijk, met een leveringsakte zonder bijdrageverplichting;

II. De ‘instromers zonder akte’, zijnde personen die een kavel in eigendom verkregen
nadatJan Sofat zich had ontwikkeld tot een afgezonderde, bewaakte woonwijk, met een leveringsakte zonder bijdrageverplichting;

III De ‘wanpresteerders met akte’, zijnde personen met een leveringsakte mét bijdrageverplichting, die niet aan hun bijdrageverplichting voldoen.

5.3.

Gedaagden behoren tot de tweede categorie. Zij hebben hun kavel in juli 2019 in eigendom verkregen. Jan Sofat was toen al een afgezonderde, bewaakte woonwijk.

5.4.

Van een contractuele grondslag voor de door eiseres gevorderde maandelijkse bijdrage van NAf 250 is bij gedaagden geen sprake. Een dergelijke verplichting hebben gedaagden bij de koop van hun kavel en ook later niet op zich genomen. Gedaagden zijn geen lid van eiseres, en kunnen dus ook niet uit dien hoofde verplicht worden tot het doen van een bijdrage.

5.5.

Eiseres heeft haar vordering gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking en de redelijkheid en billijkheid.

5.6.

Uit het door eiseres bij conclusie van repliek overgelegde financieel overzicht volgt dat het grootste deel van de door eiseres ontvangen maandelijkse bijdragen (van NAf 250 per kavel) de afgelopen twee jaar is besteed aan bewaking en daarop betrekking hebbende zaken (ruim 4,5 ton per jaar). Ook gaan substantiële bedragen naar (reservering voor) wegonderhoud, straatverlichting en groenvoorziening. Dit zijn allemaal kosten waarvan voor gedaagden toen zij hun kavel in Jan Sofat kochten duidelijk moet zijn geweest dat deze mede ten behoeve van hun kavel werden en zouden worden gemaakt en opgebracht. Wat betreft het wegonderhoud en de straatverlichting geldt bovendien dat dit, objectief bezien, voorzieningen zijn die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de wijk - inclusief het deel daarvan dat ook door gedaagden wordt gebruikt - naar behoren aan zijn woon- en gebruiksbestemming te laten voldoen. Weliswaar was het aanvankelijk de bedoeling dat het wegennet aan de overheid zou worden overgedragen en was toen niet de verwachting dat de kosten van onderhoud daarvan ten laste van de kaveleigenaren zou komen, maar naar niet gemotiveerd is weersproken, bleek de overheid niet tot afname bereid en gaf de overgrote meerderheid van de bewoners van Jan Sofat er de voorkeur aan dat het wegennet door de ontwikkelaar aan eiseres werd overgedragen. Toen gedaagden hun kavel kochten was eiseres al eigenaar.

5.7.

De redelijkheid en billijkheid brengen mee, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, dat gedaagden naar evenredigheid bijdragen aan de kosten die mede ten behoeve van hun kavel worden gemaakt. Zouden gedaagden hieraan niet bijdragen, dan zou in zoverre sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking.

5.8.

Uitgaand van de kostenposten op het door eiseres overgelegde en door gedaagden niet gemotiveerd betwiste financieel overzicht, en in aanmerking nemend dat een omslag van de volledige kosten van eiseres resulteert in een bijdrage per kavel van NAf 250, is de door gedaagden te betalen bijdrage in redelijkheid (zoals ook in eerdere, vergelijkbare zaken) te stellen op NAf 200 per maand.

5.9.

Naar het oordeel van het gerecht brengen de redelijkheid en billijkheid tevens mee dat gedaagden niet kunnen verlangen dat hun bijdrage exact wordt afgestemd op het profijt dat zij hebben van bepaalde voorzieningen en op de waarde die zij daaraan hechten. Het zou ondoenlijk zijn als bij iedere kaveleigenaar die zich niet aan de door de eiseres (voor haar leden) bepaalde bijdrage wenst te conformeren, steeds onderzoek moet worden gedaan naar de mate waarin hij gebruik maakt van en belang stelt in bepaalde voorzieningen, om vervolgens maatwerk te leveren bij het bepalen van de individuele bijdrage. De collectiviteit die een afgesloten woonoord als Jan Sofat in zekere zin is, maakt dat dergelijke individuele kaveleigenaren zich moeten schikken naar een bijdrage die redelijk moet worden geacht voor kaveleigenaren in vergelijkbare omstandigheden. In het geval van gedaagden is dat de categorie van ‘instromers zonder akte’ zoals hiervoor onder 5.2 sub II bedoeld. In de eerdere zaken is ten aanzien van deze categorie kaveleigenaren geoordeeld dat hun maandelijkse bijdrage in redelijkheid moet worden gesteld op NAf 200 per maand. De door gedaagden genoemde omstandigheden, waaronder hun stelling dat zijn niet zijn aangesloten bij de beveiligingsdienst en geen gebruik maken van de ‘fast lane’, zijn niet van dien aard dat op grond daarvan voor hen een lagere bijdrage moet gelden.

5.10.

Het gerecht blijft bij het oordeel dat gedaagden niet zonder meer gehouden zijn te delen in álle kosten die eiseres maakt ten behoeve van Jan Sofat. Het enkele feit dat gedaagden een kavel in Jan Sofat hebben gekocht brengt niet mee dat zij, nu en in de toekomst, moeten meebetalen aan alle door eiseres te maken kosten voor zaken waarbij zij geen voordeel hebben of waarmee zij geen rekening hebben hoeven houden toen zij hun kavel kochten. Zie in dit verband ook de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof van 28 april 2020, ECLI:NL:OGHACMB:2020:114 (Arends vs Harbour Village). Dat, zoals eiseres aanvoert, bij Jan Sofat anders dan in de zaak van Harbour Village geen sprake is van voorzieningen voor anderen dan kaveleigenaren/bewoners, maakt dat naar het oordeel van het gerecht niet wezenlijk anders. Feit is en blijft dat tussen partijen geen contractuele relatie bestaat op grond waarvan gedaagden tot betalen kunnen worden verplicht. Met het enkele ‘instappen’ in een woonbuurt als Jan Sofat, stapt men niet in een contract. De grondslag voor de betalingsverplichting blijft ongerechtvaardigde verrijking, ook indien alle voorzieningen er slechts zijn voor uitsluitend de gezamenlijke kaveleigenaren en bewoners.

5.11.

Het gerecht ziet geen grond om de bijdrageverplichting verder te laten terugwerken dan tot de maand maart 2020. Gedaagden hebben hun kavel in juli 2019 in eigendom verkregen, en hebben de hiervoor onder 2.1 j) bedoelde brief niet gekregen. In de brief van 12 maart 2020 is namens eiseres onmiskenbaar duidelijk gemaakt dat eiseres aanspraak maakte op een bijdrage. De maand maart 2020 is daarmee passend als begin van de periode waarin het uitblijven van een bijdrage als onredelijk moet worden bestempeld, en waarin de verrijking van gedaagden door de mede ten behoeve van hun kavel getroffen voorzieningen als ongerechtvaardigd is te kwalificeren. Het gerecht merkt daarbij op dat hiermee niet gezegd is dat gedaagden zich onredelijk hebben opgesteld door niet terstond gevolg te geven aan het betalingsverzoek van eiseres en door eerst tekst en uitleg te verlangen. Nu die tekst en uitleg in dit geding is gegeven, kan van gedaagden verlangd worden dat zij alsnog en met terugwerkende kracht tot betaling overgaan van de bijdrage.

5.12.

Op grond van het voorgaande is de vordering van eiseres tot veroordeling van gedaagden tot betaling toewijsbaar tot het bedrag van NAf 200 per maand, ingaande maart 2020. Over de gevorderde rente zal worden beslist als hierna omschreven. Nu de bijdrageverplichting geen ondeelbare verbintenis is en hoofdelijkheid niet is overeengekomen, zullen gedaagden worden veroordeeld naar rato van hun eigendom te betalen.

5.13.

Eiseres heeft een deel van haar vorderingen, nadat daartegen door gedaagden verweer was gevoerd, laten varen. Wat betreft de gehandhaafde vordering zijn partijen deels in het ongelijk gesteld. Een en ander geeft aanleiding de proceskosten te compenseren.

6.Beslissing

Het Gerecht:

6.1.

veroordeelt gedaagden om, zolang zij eigenaar zijn van Jan Sofat […] en naar rato van hun mede-eigendom, maandelijks NAf 200 aan eiseres te betalen als bijdrage in de kosten, te rekenen vanaf de maand maart 2020, met bepaling dat het achterstallige bedrag in geval van uitblijven van betaling voor 22 februari 2022 vanaf die dag wordt vermeerderd met de wettelijke rente;

6.2.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.3.

wijst af het meer of anders gevorderde;

6.4.

compenseert de proceskosten aldus dat partijen de eigen kosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en op 7 februari 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.