Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202200697
Vonnis in kort geding d.d. 17 maart 2022
inzake
[EISERES],
wonende in Curaçao,
eiseres,
gemachtigden: mrs. D.M. Wildeman en J.F. Baart,
tegen
1.[GEDAAGDE SUB 1],
2. [GEDAAGDE SUB 2],
3. [GEDAAGDE SUB 3]en
4. [GEDAAGDE SUB 4],
allen wonende in Curaçao,
gedaagden,
gemachtigden: mrs. M.F. Murray en S.A. Hortencia.
[…]
1.Verloop van de procedure
1.1. [
Eiseres] heeft op 11 februari 2022 een verzoekschrift met producties ingediend. [Gedaagden] hebben op voorhand producties toegestuurd. Vervolgens heeft op 7 maart 2022 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd, de gemachtigden aan de hand van de door hen overgelegde pleitaantekeningen.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
Eiseres] is eigenaar van de woning gelegen te Cas Abou kavel [..].
2.2. [
Gedaagden sub 1 en 2] zijn gezamenlijk eigenaar van de woning gelegen te Cas Abou kavel [..].
2.3. [
Gedaagden sub 3 en 4] zijn gezamenlijk eigenaar van de woning gelegen te Cas Abou kavel […].
2.4.
De percelen waarop voornoemde woningen zijn gebouwd maken onderdeel uit van het verkavelingsplan Ceru Wea i Awa te Cas Abou.
2.5.
Bij notariële akte van […] juni 2021 is het perceel waarop vervolgens de woning is gebouwd geleverd aan [eiseres]. Artikel 6 sub B onder 5 van de akte van levering bepaalt – voor zover hier van belang – als volgt:
(…) De verkoper verklaarde bij deze aan koper op te leggen de navolgende persoonlijke verplichtingen, luidende als volgt.(…)
5. Het gebouw mag een maximum groothoogte van vier meter en vijftig centimeter (4.50) en een maximum hoogte van zes meter (6.00m) hebben ten opzichte van het verticaal daaronder gelegen maaiveld voordat van enige grondaanvulling of ontgraving sprake is.(…)
2.6.
In de door ROP goedgekeurde bouwtekening staat een bouwhoogte van 6.475m ten opzichte van de begane grondvloer vermeld.
2.7.
Bij brief van 2 november 2021 heeft de heer […] van Atelier Lobo & Raymann architects and consulting engineers (hierna: de deskundige […]) [gedaagden] medegedeeld dat geconstateerd is dat bij de bouw van de woning gelegen te Cas Abou kavel […] de maximale groothoogte is overschreden met 2.55 meter en dat de maximale hoogte van het gebouw met 1.05 meter is overschreden.
2.8. [
Gedaagden] hebben op 19 januari 2022 een beslagrekest ingediend. In het beslagrekest hebben [gedaagden] het volgende opgenomen:
‘ (…) 12. Requestranten hebben belang bij de handhaving van de welstandsbepalingen en dat de schending van [eiseres] van het te hoog gebouwde gedeelte wordt teniet gedaan. Requestranten zullen ter bewerkstelliging van het voorgaande een bodemprocedure aanhangig maken. De vorderingen van requestranten zullen overwegende het rapport van deskundige […] naar alle zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden toegewezen.
13. De kosten voor de afbraak van het door [eiseres] te hoog gebouwde gedeelte is door […], aannemer werkzaam bij de naamloze/besloten vennootschap en eigenaar van de eenmanszaak […] geschat tussen de NAf 100.000,- en de NAf 150.000,-. [productie 15] Indien [eiseres] nalaat om uitvoering te geven aan de in de bodemprocedure te geven bevel tot afbraak waardoor [eiseres] blijft tekortkomen dienen requestranten derden in te schakelen die zij het voornoemd bedrag van NAf 150.000,- dienen te betalen om over te gaan tot de afbraak van de in strijd met de welstandsbepalingen te hoog gebouwde gedeelten. Uw Gerecht wordt verzocht om de vordering van requestranten op [eiseres] te begroten op NAf 195.000 (…)’.
2.9. [
Gedaagden] hebben na daartoe bekomen verlof op 24 januari 2022 conservatoir beslag gelegd op de woning van [eiseres].
3.Het geschil
3.1. [
Eiseres] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, en op de minuut:
1. het gelegde conservatoire beslag door [gedaagden] op het onroerend goed van [eiseres] per ommegaande op te heffen, althans [gedaagden] te bevelen dit beslag binnen 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis op te heffen, zulks op straffe van een door [gedaagden] te betalen dwangsom van NAf 10.000 per dag, een gedeelte van een dag tot een gehele dag gerekend, dat gedaagden dit bevel niet nakomen;
2. te bepalen dat een mogelijk nieuw beslagrekest voorzien dient te worden van een kopie van het door het Gerecht te wijzen kort geding vonnis;
3. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van gemachtigden.
3.2. [
Gedaagden] hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering en veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een spoedeisend belang als bedoeld in artikel 226 Rv is aan de zijde van [eiseres] niet nodig. Artikel 705 lid 1 Rv biedt de beslagschuldenaar, die in beginsel niet wordt gehoord en die tegen een verleend verlof geen rechtsmiddel kan aanwenden, de mogelijkheid om in kort geding opheffing van het beslag te vorderen. Dit artikel vereist geen spoedeisend belang, en is in zoverre een lex specialis ten opzichte van artikel 226 Rv.
4.2.
Ingevolge artikel 705 lid 2 Rv kan de opheffing van een conservatoir beslag onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld. [eiseres] stelt, met een beroep op dit artikel, dat de vordering die [gedaagden] pretenderen te hebben op [eiseres] summierlijk ondeugdelijk is.
4.3. [
Eiseres] stelt zich op het standpunt dat haar woning niet te hoog is gebouwd – haar woning is even hoog als de woning die daarnaast is gebouwd – en dat er geen sprake is van aantasting van het uitzicht van [gedaagden]. [Eiseres] heeft naar zij stelt voordat zij gestart is met de bouw van de woning 2,68 meters grond laten afgraven, waardoor het dak van haar woning ver beneden het begin van het perceel van [gedaagden sub 1 en 2] is komen te liggen. [Gedaagden sub 3 en 4] hebben volgens [eiseres] geen zicht op de woning van [eiseres]. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft [eiseres] onder meer verwezen naar de door haar als productie 7 overgelegde foto’s. Zelfs in het geval de bodemrechter tot een ander oordeel komt, is het volgens [eiseres] niet aan [gedaagden], maar aan [eiseres] als eigenaar van de woning om uitvoering te geven aan een eventueel bevel tot afbraak.
4.4. [
Gedaagden] hebben aangevoerd dat de woning van [eiseres] wel degelijk in strijd met de welstandsbepalingen te hoog is gebouwd, waardoor hun uitzicht op de zee en strook langs de zee wordt beperkt. Niet wordt betwist door [gedaagden] dat [eiseres] een stuk grond heeft laten afgraven alvorens zij met de bouwwerkzaamheden van start is gegaan, maar waar de woning is gebouwd is volgens [gedaagden] de grond niet afgegraven. Ter onderbouwing van dit standpunt hebben [gedaagden] verwezen naar de door hen als productie 2 overgelegde foto’s van de situatie ter plekke in 2005 vóór de bouw van de woning en de situatie ter plekke na de bouw van de woning. [Gedaagden] hebben ter onderbouwing van hun standpunt voorts ook verwezen naar de hiervoor onder 2.7. genoemde bevindingen van de deskundige […].
4.5. [
Eiseres] heeft gesteld dat de woning niet te hoog is gebouwd, omdat zij de nodige graafwerkzaamheden heeft verricht alvorens aan te vangen met de bouw van de woning. Volgens [eiseres] heeft zij dan ook geen enkele bouwregel overtreden. Naar het oordeel van het gerecht had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar stellingen tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagden] nader te onderbouwen. Het is namelijk aan [eiseres] om aan de hand van concrete feiten en omstandigheden aannemelijk te maken dat de vordering van [gedaagden] ondeugdelijk is en dat zij geen belang hebben bij het door hen gelegde beslag. [gedaagden] hebben niet alleen foto’s van de situatie ter plekke vóór de bouw van de woning en de situatie ter plekke na de bouw van de woning – verminderd uitzicht op de zee voldoende aannemelijk geworden – overgelegd, maar ook een gedetailleerde antwoordbrief van de deskundige […] waaruit de beweerde overtreding van de bouwregels blijkt. Volgens deskundige […] heeft [eiseres] de maximale hoogte van het gebouw met 1.05 meter overschreden en de goothoogte (dat is bij een plat dak de hoogte van de dakrand) met 2,55 meter. [Eiseres] heeft daartegen niets concreets ingebracht. De enkele stelling dat de constatering van […] gebaseerd is op de hoogte van de maaivelden van de omliggende terreinen en dat uit de brief niet precies blijkt vanaf welk punt de maaivelden van de omliggende terreinen zijn vastgesteld, is onvoldoende. Met inachtneming hiervan is het gerecht dan ook van oordeel dat [eiseres] voorshands niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij haar woning niet te hoog heeft gebouwd.
4.6.
In het geval in de bodemprocedure komt vast te staan dat de bouwhoogte is overschreden en [eiseres] wordt veroordeeld tot afbraak en zij vervolgens nalaat te voldoen aan dat bevel, kan de rechter op grond van artikel 3:299 BW bepalen dat [gedaagden] op kosten van [eiseres] uitvoering aan dat bevel zal geven. Ter verzekering van die (schadevergoedings)vordering hebben [gedaagden] conservatoir beslag gelegd. Bij de behandeling van dit opheffings-kortgeding hebben [gedaagden] als grondslag voor hun schadevergoedingsvordering nog toegevoegd - hetgeen blijkens Hoge Raad 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1074 toelaatbaar is - dat door de overschrijding van de bouwhoogte de waarde van hun percelen is verminderd.
4.7.
In het onderhavige geval is er voorts geen sprake van misbruik van bevoegdheid. Iedere persoon die belang heeft bij naleving van welstandsbepalingen – die direct van invloed zijn op het leefklimaat in de wijk – kan naleving van de welstandsbepalingen via een gerechtelijke procedure afdwingen. Voorshands bestaat er voldoende aanleiding om aan te nemen dat [eiseres] de welstandsbepalingen heeft geschonden en dat dit een nadelige uitwerking heeft op (de percelen van) [gedaagden] Of [gedaagden] die percelen zelf bewonen is daarbij niet van doorslaggevend belang. [Gedaagden] hebben er belang bij om naleving van de welstandsbepalingen te verlangen. Zij hebben [eiseres] bovendien al in een vroeg stadium van de bouw (tevergeefs) om inzage gevraagd in de bouwplannen.
4.8.
Inmiddels is het duidelijk geworden dat [eiseres] haar woning wil verkopen aan een derde. Een potentiële koper zou zich al hebben gemeld. Dat deze koper (of [eiseres]) bereid is vervangende zekerheid te stellen voor de vordering van [gedaagden] op [eiseres], is gesteld nog gebleken.
4.9.
Het voorgaande brengt met zich mee dat niet geoordeeld kan worden dat summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van het door [gedaagden] ingeroepen recht, en evenmin dat het beslag onnodig is. De vorderingen van [eiseres] zullen dan ook worden afgewezen, met haar veroordeling als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op NAf 1.500 aan gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en op 17 maart 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
MC