Uitspraak
Vonnis van 1 juli 2020
Behorend bij AUA201802601
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
ELMSFORD N.V.,
te Aruba,
EISERES,
hierna ook te noemen: Elmsford,
gemachtigden: de advocaten mrs. A.A. Ruiz en I.R. Wever,
tegen:
1.de stichting ARUBA BIRDLIFE CONSERVATION,
te Aruba,
GEDAAGDE sub 1,
hierna ook te noemen: ABC,
gemachtigde: de advocaat mr. G. Rep,
2.de openbare rechtspersoon het LAND ARUBA,
te Aruba,
GEDAAGDE sub 2,
hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigde: mr. M.P. Jansen.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure tot en met 13 februari 2019 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces verbaal van de comparitie van partijen d.d. 8 mei 2019;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek van ABC met producties;
- de conclusie van dupliek van het Land met producties;
- de akte uitlating producties van Elmsford.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Bij notariële akte d.d. 5 december 1989 is door het Land aan de naamloze vennootschap Mill Resort N.V. (hierna: de Mill) een perceel domeingrond te Palm Beach in erfpacht uitgegeven (verzoekschrift, prod. 4). De kadastrale aanduiding van dit perceel is Land Aruba, Tweede Afdeling, Sectie C nummer 1361 (hierna: perceel 2-C-1361).
2.2
In de notariële akte zijn, samengevat en voor zover van belang, onder meer de volgende voorwaarden opgenomen:
- het in erfpacht uitgegeven perceel moet worden gebruikt voor het uitbreiden van het reeds aan de Mill in erfpacht toebehorend perceel C deel 284 nummer 43 en voor het bouwen en exploiteren van de tweede fase van het hotelproject van de Mill (voorwaarde onder c.);
- de aanleg van minimaal 160 parkeerplaatsen in overleg met onder meer de Dienst Openbare Werken (voorwaarde onder f.);
2.3
Bij Ministeriele Beschikking van 13 juli 1990 (verzoekschrift, prod. 4) is aan de Mill onder meer toestemming verleend om het perceel 2-C-1361 te splitsen in appartementsrechten.
2.4
Blijkens notariële akte van 30 juni 1993 zijn er appartementsrechten ten aanzien van het perceel 2-C-1361 op genoemde datum uit hoofde van een openbare verkoop verkocht aan Elmsford (verzoekschrift, prod. 3). Krachtens de notariele akte werden aan Elmsford geleverd de afzonderlijke appartementsrechten die betrekking hadden op het perceel. In de akte is, onder meer, opgenomen:
“(…) De comparant verklaarde ten overstaan van mij, notaris, namens de voormelde lastgeefster op heden te willen overgaan tot de publieke verkoop van de volgende rechten van appartement:
(…)
21. het appartement omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een appartementseenheid met toebehoren (…), uitmakende het een/drieduizend vierhonderd eerste (1/3401) gedeelte in de gemeenschap;
bestaande de gemeenschap uit het recht van erfpacht tot acht december van het jaar tweeduizend achtenveertig op twee (2) percelen domeingrond, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend als (…) en kadastraal bekend als Land Aruba Tweede Afdeling Sectie C nummer 1361, (…)”
2.5
In een brief van 8 april 2008 heeft de Directie Infrastructuur en Planning, onder meer, het volgende geschreven aan Elmsford (verzoekschrift, prod. 12):
“Conform de beslissing van de minister (…) wordt u bericht dat uw verzoek om opsplitsing van het perceel, kadastraal bekend als Land Aruba, Tweede Afdeling, Sectie C, nummer 1361, in twee afzonderlijke erfpachtpercelen (…) alsook uw verzoek om het ontwikkelen van een “mix-use resort” op het op te splitsen perceel (…) is gehonoreerd (…);”
2.6
Bij Landsbesluit van 7 mei 2009 is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (hierna: ROP 2009) voor een periode van 10 jaar vastgesteld. In het ROP 2009 zijn, vanuit milieuoogpunt, beperkingen gesteld ten aanzien van de mogelijkheden om het perceel te bebouwen.
2.7
Bij vonnis van dit gerecht d.d. 2 mei 2018, gewezen in kort geding tussen ABC als eiseres en het Land en de Mill als gedaagden (verzoekschrift, prod. 10), heeft het gerecht het Land:
- bevolen om rotsblokken te plaatsen op de grenzen van het perceel 2-C-2918 om op die wijze te voorkomen dat beschermde natuur op dat perceel zou worden aangetast door derden, anders dan voor of ten behoeve van het Land goed te keuren bebouwing die ten dienste staat van het recreatief medegebruik van het beschermde groengebied waarin het perceel is gelegen,
en heeft het gerecht het aan het Land:
- verboden, indien en voorzover het perceel 2-C-2918 nog niet in erfpacht is uitgegeven, het perceel in erfpacht uit te geven als de daaraan te verbinden bestemmingsvoorwaarde in strijd is met het ROP 2009.
2.8
Bij Landsbesluit van 17 juli 2019 is het ROP 2019 vastgesteld. In het ROP 2019 zijn eveneens beperkingen gesteld ten aanzien van de mogelijkheden om het perceel te bebouwen.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Elmsford vordert dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
a. a) voor recht verklaart dat Elmsford erfpachtgerechtigde is met betrekking tot het perceel 2-C-2918;
b) het Land gebiedt om de geplaatste blokkades op het perceel 2-C-2918 binnen 24 uur na betekening van het vonnis te (doen) verwijderen;
c) gedaagden veroordeelt om te gehengen en gedogen dat Elmsford alle handelingen verricht ten aanzien van perceel 2-C-2918 die nodig zijn om het perceel te kunnen gebruiken conform de erfpachtvoorwaarden,
d) één en ander op straffe van een dwangsom van Afl. 100.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat het Land daarmee in gebreke blijft,
e) dan wel enige andere beslissing neemt die het gerecht juist voorkomt;
f) kosten rechtens.
3.2
ABC en het Land voeren ieder afzonderlijk verweer. Hierna zal, voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang, nader worden ingegaan op de grondslagen van de vorderingen en het daartegen gevoerde verweer.
4.DE BEOORDELING
4.1.1
Het gaat in deze procedure om het volgende.
4.1.2
In het vonnis in kort geding d.d. 2 mei 2018 is het Land op vordering van ABC veroordeeld om het perceel met kadastraal nummer 2-C-2918 (hierna: het perceel) af te zetten met rotsblokken, om op die manier zeker te stellen dat derden het perceel niet meer konden betreden en aantasten. Aanleiding voor die vordering was de omstandigheid dat Elmsford was begonnen met het verwijderen van vegetatie op het terrein met de bedoeling het (gedeeltelijk) bouwrijp te maken, terwijl dit perceel volgens ABC op grond van het ROP 2009 beschermd groengebied is. Op het perceel bevond zich op dat moment een nest van de beschermde uilensoort Shoco.
4.1.3
Elmsford was in dit kort geding niet als partij opgeroepen, omdat zij volgens ABC niet als gerechtigde tot het perceel stond vermeld in het kadaster op het moment dat ABC in verband met het entameren van het kort geding navraag had gedaan bij het kadaster naar de (absoluut) gerechtigden ten aanzien van het perceel. De verzoeken van Elmsford om tussen te komen dan wel zich te voegen in de procedure in kort geding, zijn door het gerecht afgewezen.
4.1.4
Elmsford is echter van oordeel dat zij rechthebbende is tot het perceel. Daartoe stelt zij dat zij op 5 december 1989 het (recht van erfpacht ten aanzien van het) perceel 2-C-1361 op een openbare veiling heeft gekocht en dat dit perceel later is gesplitst in 2 percelen, waaronder het perceel. Dat zij in het kadaster niet vermeld stond als rechthebbende, berust op een fout van het kadaster, die inmiddels is hersteld. Voor de beantwoording van de vraag of Elmsford rechthebbende is tot het perceel is echter niet het kadaster doorslaggevend, maar de inhoud van de notariële akte die in de openbare registers is ingeschreven.
4.1.5
Verder is Elmsford van oordeel dat zij het recht heeft om het perceel te gebruiken en te ontwikkelen overeenkomstig de voorwaarden waaronder het perceel in erfpacht is uitgegeven. Dit houdt onder meer in dat zij parkeerplaatsen op het perceel mag aanleggen conform haar bedoeling. Door het vonnis in kort geding d.d. 2 mei 2018 wordt zij in die mogelijkheden beperkt.
4.1.6
ABC betwist dat Elmsford een recht van erfpacht heeft ten aanzien van het perceel. Daartoe heeft zij er, onder meer, op gewezen dat Elmsford kort voorafgaand aan het kort geding dat heeft geleid tot het vonnis van 2 mei 2018, in het kadaster niet als gerechtigde stond ingeschreven en dat uit de akte van levering van 30 juni 1993 volgt dat Elmsford slechts individuele appartementsrechten heeft verworven. Als Elmsford al gerechtigde zou zijn tot het perceel, zo betoogt ABC verder, dan verbiedt de geldende regelgeving het dat zij het perceel bouwrijp maakt, althans daar parkeervoorzieningen aanlegt.
4.1.7
Dit geschil heeft Elmsford ertoe gebracht de vorderingen in te stellen zoals hiervoor in 3.1 weergegeven.
De verklaring voor recht dat Elmsford erfpachtgerechtigde is
4.2
Het Land heeft erkend dat Elmsford het recht van erfpacht heeft ten aanzien van het perceel. De door Elmsford gevorderde verklaring voor recht kan jegens het Land om die reden worden toegewezen.
4.3
Ten overvloede overweegt het gerecht dat het van oordeel is dat uit door Elmsford overgelegde producties, bezien in samenhang met de stellingen van Elmsford, voldoende is gebleken dat Elmsford op geldige wijze het recht van erfpacht ten aanzien van perceel heeft verworven. Daartoe geldt het volgende.
4.4
In het door het Land overgelegde kadastraal uittreksel d.d. 12 juni 2018 (cva, prod. 1), is opgenomen dat het Land de (enige) eigenaar is van het perceel en Elmsford de enige gerechtigde tot het recht van erfpacht. Uit de notariële akte d.d. 30 juni 1993 volgt dat Elmsford het recht van erfpacht ten aanzien van het perceel 2-C-1361 heeft gekocht. Dat deze koop alleen individuele appartementsrechten zou betreffen en niet het perceel zelf, zoals door ABC is gesteld, is onjuist. Uit de hiervoor geciteerde tekst (nr. 2.4) volgt dat de koop mede betrekking had op het recht van erfpacht betreffende het perceel 2-C-1361. Onvoldoende betwist is de (niet met producties onderbouwde) stelling van Elsmford dat het perceel 2-C-1361 is gesplitst, waarbij ten gevolge van die splitsing het perceel is ontstaan.
4.5
Naar het oordeel van het gerecht heeft Elmsford jegens ABC geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht. Daartoe geldt het volgende.
4.6
ABC stelt zich niet op het standpunt dat zij ten aanzien van het perceel een persoonlijk dan wel een absoluut recht kan doen gelden dat inbreuk zou maken op het door Elmsford gestelde erfpachtsrecht ten aanzien van het perceel. Vanuit dat oogpunt heeft Elmsford dus geen belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht.
4.7
Voor zover Elmsford van oordeel is dat zij ook jegens ABC belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht, omdat zij niet als partij was betrokken in het kort geding waarin door het gerecht op vordering van ABC feitelijke beslissingen zijn genomen ten aanzien van het perceel, kan ook die grondslag niet tot toewijzing van de vordering leiden. Hoewel partijen daaromtrent niets hebben gesteld, begrijpt het gerecht (i) dat ABC een stichting is in de zin van artikel 3:305a lid 1 BW, dat zij (ii) als doel heeft de bescherming van de natuur althans de vogels in Aruba en dat zij (iii) in die hoedanigheid met betrekking tot het perceel het kort geding is begonnen dat heeft geleid tot het vonnis van 2 mei 2018. De procedure had betrekking op feitelijke handelingen die ten aanzien van het perceel werden uitgevoerd en had niet als inzet om de rechten van Elmsford ten aanzien van het perceel te betwisten. Daaromtrent zijn ook geen beslissingen genomen. Vandaar dat het niet oproepen van Elmsford in die procedure onvoldoende belang oplevert om thans de gevorderde verklaring voor recht toe te wijzen. Dat ABC thans in deze procedure, als verweer tegen de vordering, het erfpachtrecht van Elmsford betwist, kan niet tot een ander oordeel leiden.
De vordering tot verwijdering van de blokkades
4.8
Het Land heeft blokkades geplaatst langs de grenzen van het perceel ter uitvoering van het kort geding vonnis dat is gewezen tussen ABC als eiseres en het Land als gedaagde. Elmsford was in deze procedure niet betrokken, omdat zij op dat moment in het kadaster niet als gerechtigde tot het perceel stond vermeld. Strekking van de veroordeling was om te voorkomen dat derden die geen rechten konden doen gelden op het aan het Land in eigendom toebehorende perceel, dit perceel zonder medeweten van het Land in strijd met geldende regelgeving zouden bewerken.
4.9
Het plaatsen van deze rotsblokken langs de grenzen van het perceel maakt een inbreuk op het erfpachtsrecht dat Elmsford, zoals in deze procedure is gebleken, in haar verhouding tot het Land ten aanzien van het perceel kan doen gelden. Van de zijde van het Land en ABC zijn geen feiten en omstandigheden gesteld die (indien zij komen vast te staan) meebrengen dat Elmsford deze inbreuk op haar erfpachtsrecht moet dulden. De omstandigheid dat de rotsblokken het verhinderen althans het lastiger maken dat Elmsford doorgaat met werkzaamheden die de vegetatie en fauna op het terrein aantasten op een wijze die in strijd is met wet- en regelgeving, is onvoldoende reden om die inbreuk te rechtvaardigen. Indien Elmsford zou overgaan tot een aantasting van de vegetatie en fauna op het perceel op een wijze die in strijd is met wet- en regelgeving, dan kan jegens Elmsford als erfpachtsgerechtigde van het perceel een verbod worden gevraagd tot het (laten) verrichten van die werkzaamheden door Elmsford. Een dergelijk verbod kan worden gehandhaafd met een dwangsom. Daarmee is voldoende verzekerd dat een onrechtmatige aantasting van de vegetatie en fauna op het perceel kan worden verhinderd. Een handhaving door middel rotsblokken is daartoe niet nodig en disproportioneel.
De vordering met betrekking tot het gebruik van het perceel conform de erfpachtvoorwaarden
4.1
Het gerecht begrijpt dat de vordering om te gehengen en gedogen dat Elmsford die handelingen verricht met betrekking tot het perceel om het perceel conform de erfpachtvoorwaarden te kunnen gebruiken, zich richt tegen zowel het Land als tegen ABC en dat slechts de vordering om een dwangsom op te leggen (zoals weergegeven in 3.1 onder e) alleen tegen het Land is gericht. Gezien het gevoerde debat heeft ook ABC de vordering aldus begrepen, zodat zij door deze uitleg niet in haar belangen wordt geschaad.
4.11.1
Deze vordering is te algemeen en te onbepaald geformuleerd om te kunnen worden toegewezen. Daartoe geldt het volgende.
4.11.2
Het oorspronkelijke perceel 2-C-1361 is door Land in 1989 in erfpacht uitgegeven. In de voorwaarden is onder meer voorzien in de uitbreiding van het Mill-resort en in de aanleg van parkeerplaatsen. Het gerecht begrijpt uit de stellingen van Elmsford (cvr, 8), die door het Land en ABC onvoldoende zijn betwist, dat die beoogde bebouwing mede was voorzien op dat gedeelte van perceel 2-C-1361 dat thans na de afsplitsing het perceel vormt. Dat de erfpachtvoorwaarden in bebouwing op het perceel voorzien (2 bouwlagen met maximaal 100 kamers), neemt niet weg dat in nadien tot stand gekomen of eventueel nog tot stand te komen wet- en regelgeving de mogelijkheden tot bebouwing van het perceel ten opzichte van de erfpachtvoorwaarden worden beperkt. Elmsford heeft in dit verband zelf erkend dat op grond van de ROP 2019 bebouwing op het perceel niet is toegestaan. Anders dan door ABC is gesteld, is het gerecht van oordeel dat het ROP 2019 door de vaststelling ervan bij Landsbesluit van 17 juli 2019 (en de publicatie in de Landscourant) in werking is getreden. De stelling van ABC dat voor de inwerkingtreding plaatsing in het Afkondigingsblad noodzakelijk is, wordt door het gerecht niet gevolgd. Die plaatsing wordt ingevolge de ‘Landsverordening bekendmaking en inwerkingtreding’ slechts vereist voor Landsbesluiten houdende algemene maatregelen, waarvan ten aanzien van het Landsbesluit van 17 juli 2019 geen sprake is. De inwerkingtreding van de ROP 2019 brengt mee dat Elmsford in haar mogelijkheden om het perceel te bebouwen, wordt beperkt.
Ook de ‘Landsverordening houdende regels ter bescherming van de natuur en de daarin voorkomende dier- en plantensoorten’ (AB 1995, no. 2) kan beperkingen meebrengen voor de mogelijkheden om het terrein bouwrijp te maken. Voorts volgt uit de beantwoording door Elmsford in de conclusie van repliek van de in het proces-verbaal d.d. 8 mei 2019 door het gerecht geformuleerde vragen, dat Elmsford nog geen vergunning heeft verkregen voor het aanleggen van een parkeerplaats of het bouwen van een hotel. Indien een dergelijke vergunning, ondanks de ROP 2019, zou worden verkregen, dan zouden ook in die vergunning de mogelijkheden tot bebouwing ten opzichte van de erfpachtvoorwaarden kunnen worden beperkt.
4.11.3
Indien Elmsford in de toekomst overgaat tot ontwikkeling van het perceel met inachtneming van de erfpachtvoorwaarden, maar in strijd met een nog af te geven vergunning, in strijd met de geldende wet- en regelgeving of in strijd met nog uit te vaardigen wet- en regelgeving, dan heeft het Land de bevoegdheid om handhavend op te treden en dan heeft ook ABC de bevoegdheid om op grond van artikel 3:305a lid 1 BW een rechtsvordering in te stellen ter bescherming van de belangen die zij beoogt te behartigen. Die bevoegdheid kan niet op voorhand worden ontzegd. Vandaar dat de vordering niet toewijsbaar is.
4.12
Voor zover de door Elmsford jegens het Land gevorderde dwangsom mede ziet op de veroordeling tot het verwijderen van de rotsblokken, zal die vordering worden afgewezen. Het gerecht gaat er vanuit dat het Land vrijwillig aan deze veroordeling zal voldoen.
4.13
Nu Elmsford en het Land over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal het gerecht de proceskosten ten aanzien van het Land compenseren, in dier voege dat Elmsford en het Land ieder de eigen kosten dragen. Elmsford zal jegens ABC als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld, die aan de zijde van ABC worden begroot op Afl. 3.750,00 aan salaris van gemachtigde (3 punten van liquidatietarief 5).
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
In de procedure tegen het Land
5.1
verklaart voor recht dat Elmsford een recht van erfpacht heeft op perceel 2-C-2918;
5.2
compenseert de kosten van de procedure in dier voege dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
5.3
wijst het meer of anders gevorderde af;
In de procedure tegen ABC
5.4
wijst de vorderingen af;
5.5
veroordeelt Elmsford in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van ABC worden begroot op Afl. 3.750,00 aan salaris van de gemachtigde;
5.6
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 1 juli 2020 in aanwezigheid van de griffier.