Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
de besloten vennootschap
[EISER] MAKELAARS CURAÇAO B.V.,
de besloten vennootschap
[EISER] VASTGOEDMANAGEMENT B.V.,
gevestigd in Curaçao,
eisers in conventie,
verweerders in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. G.W. Wesselingh,
tegen
de naamloze vennootschap
AHEAD CONSULT N.V.,
[GEDAAGDE],
[GEDAAGDE 2],
gevestigd respectievelijk wonende in Curaçao,
verweerders in conventie,
eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. A.C. Small.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. (dan wel afzonderlijk Makelaars en Vastgoed) en [gedaagde] c.s. (dan wel afzonderlijk Ahead, [gedaagde] c.s. en [gedaagde 2]) genoemd worden.
1.1. Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 23 januari 2017, met producties;
- de akte tot schorsing ex artikel 185 Rv, met producties;
- de antwoordakte;
- de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de behandeling ter zitting van 15 juni 2018 en 29 juni 2018;
- de ter zitting overgelegde pleitnota’s;
- de ter zitting overgelegde verkoopbrochure.
1.2.
De procedure is oorspronkelijk begonnen tegen [erflater] (hierna: [erflater]), de echtgenoot van [gedaagde] en de vader van [gedaagde 2]. Na diens overlijden is de procedure voortgezet op naam van [gedaagde] en [gedaagde 2].
1.3.
Vervolgens is de zaak verwezen voor vonnis.
2.De feiten
2.1. [
erflater] was bij leven aandeelhouder en bestuurder van Ahead ([erflater] en Ahead worden hierna ook gezamenlijk als [erflater] c.s. aangeduid).
2.2. [
erflater] c.s. zijn eigenaar van vier percelen grond gelegen aan de Caracasbaaiweg, op een deel waarvan [erflater] het tuincentrum Acropolis exploiteerde.
2.3.
In 2012 is een samenwerking begonnen tussen enerzijds [erflater] c.s. als opdrachtgevers en anderzijds [eiser] c.s. als opdrachtnemers. Deze samenwerking had tot doel te komen tot ontwikkeling van de hiervoor bedoelde percelen in een bedrijfsgebouw met voor de verhuur bestemde units (de Offices) en een kleinschalig resort met appartementen (de Residences).
2.4.
Aanvankelijk was het plan om een bedrijfsgebouw te ontwikkelen met zes units met entresol. Later is dit oorspronkelijke plan gewijzigd in een bedrijfsgebouw met tien units verdeeld over twee lagen.
2.5.
Op 14 februari 2014 zijn vier schriftelijke overeenkomsten tot stand gekomen: twee zogenoemde ontwikkelingsovereenkomsten tussen [erflater] c.s. enerzijds en Vastgoed anderzijds (de ontwikkelingsovereenkomst Offices en de ontwikkelingsovereenkomst Residences) en twee zogenoemde bemiddelingsovereenkomsten tussen [erflater] c.s. enerzijds en Makelaar anderzijds (de bemiddelingsovereenkomst Offices en de bemiddelingsovereenkomst Residences).
2.6.
Op grond van de beide ontwikkelingsovereenkomsten is Vastgoed gehouden de ontwikkeling van de beide projecten ter hand te nemen, ter zake waarvan – volgens de overeenkomsten – Vastgoed een inspanningsverplichting op zich heeft genomen. De in het kader van de ontwikkeling door Vastgoed te verrichten werkzaamheden zijn nader in de overeenkomsten omschreven. Op grond van de ontwikkelingsovereenkomst Offices zijn [erflater] c.s. een honorarium verschuldigd, te betalen in maximaal 24 maandelijkse termijnen, ingaande na de ingangsdatum van de huur van de eerste verhuurde unit. Voor de Residences zijn [erflater] c.s. het honorarium (van 8,8% van de koopsom) verschuldigd zodra een appartement in eigendom wordt overgedragen.
2.7.
Op grond van de bemiddelingsovereenkomst Offices is Makelaar gehouden te bemiddelen bij het tot stand komen van huurovereenkomsten, tegen een door [erflater] c.s. verschuldigde courtage zodra een huurovereenkomst definitief is. Op grond van de bemiddelingsovereenkomst Residences is Makelaar gehouden te bemiddelen bij het tot stand komen van koopovereenkomsten, tegen een door [erflater] c.s. verschuldigde courtage ten tijde van de eigendomsoverdracht.
2.8.
Begin 2015 is de bouw van de Offices van start gegaan.
2.9.
Bij mail van 21 juli 2016 heeft Vastgoed [erflater] c.s. gefactureerd voor het honorarium onder de ontwikkelingsovereenkomst Offices. [erflater] c.s. hebben betaling geweigerd en Vastgoed aansprakelijk gesteld voor door hen geleden schade.
2.10.
In de loop van 2016 zijn verschillende units verhuurd. Ter zake één huurovereenkomst (Jan Thiel Security) hebben [erflater] c.s. de courtage van Makelaar voldaan. De facturen met betrekking tot de overige huurovereenkomsten zijn niet door [erflater] c.s. voldaan.
2.11.
De Residences zijn niet tot ontwikkeling gekomen.
2.12. [
erflater] is op 30 mei 2017 overleden. [gedaagde] c.s. zijn de erfgenamen van [erflater].
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Het petitum van het verzoekschrift luidt als volgt:
REDENEN WAAROM Verzoekers zich wenden tot het Gerecht met het eerbiedig verzoek, uitvoerbaar bij voorraad, bij vonnis:
PRIMAIR
a. a) De Ontwikkelingsovereenkomst Residences te ontbinden, de schade die RVGM heeft geleden uit hoofde van het niet nakomen van de verplichtingen van de Opdrachtgevers ander de Ontwikkelingsvereenkomst Residences te bepalen op Naf 1.399.200,-, althans een door Uw Gerecht in goede justitie te betalen bedrag, en Verzoeksters hoofdelijke te veroordelen dit bedrag aan RVGM te betalen.
b) De Bemiddelingsovereenkomst Residences te ontbinden, de schade die de Makelaar heeft geleden uit hoofde van het niet nakomen van de verplichtingen van de Opdrachtgevers onder de Bemiddelingsovereenkomst Residences te betalen op Naf 636.000,- althans een door Uw Gerecht in goede justitie te betalen bedrag, en Verzoeksters hoofdelijke te veroordelen dit bedrag aan de Makelaar te betalen.
c) Te verklaren voor recht dat de Opdrachtgevers de in de Ontwikkelingsovereenkomst overeengekomen vergoeding van Naf 209.880,- hoofdelijk verschuldigd zijn aan RVGM, te voldoen in 24 maandelijkse termijnen, waarbij de eerste termijn op 14 juli 2016 verschuldigd was.
d) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen aan RVGM te betalen: (i) de achterstallige maandelijkse termijnen uit hoofde van de Ontwikkelingsovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente; (ii) de nog verschuldigde maandelijkse termijnen uit hoofde van de Ontwikkelingsovereenkomst; (iii) een bedrag van EUR 8.126,36 te vermeerderen met de wettelijke rente; (iv) buitengerechtelijke incassokosten ad ANG 5.000,-; (v) beslagkosten ad ANG 1.597,67, (vi) de kosten van dit geding en (vi) de nakosten ad ANG 250 zonder betekening en ANG 400 in geval van betekening, althans een door Uw Gerecht in goede justitie te betalen bedrag;
e) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen aan de Makelaar te betalen: (i) een bedrag van NAF 26.227,49, te vermeerderen met 3% rente per jaar vanaf 1 september 2016, (ii) buitengerechtelijke incassokosten ad ANG 5.000,-, (iii) de kosten van dit geding en de nakosten ad ANG 250 (USD 137,36) zonder betekening en ANG 400 in geval van betekening;
f) De Opdrachtgevers te veroordelen de voornoemde bedragen (waar toepasselijk) te voldoen binnen veertien dagen na de dag van het in deze zaak te wijzen vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de veertiende dag na het vonnis in het geval deze bedragen niet binnen die termijn worden voldaan.
SUBSIDIAIR:
a. a) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen een onherroepelijke volmacht aan RVGM te verlenen, om namens de Opdrachtgevers met ROP, APC, en andere betrokkenen te overleggen inzake de vergunning en de verdere ontwikkeling, realisatie en verkoop, en of namens de Opdrachtgevers alle rechtshandelingen te verrichten die voor het Residences Project, althans voor het verkrijgen van een vergunning nodig, althans, dienstbaar zijn.
b) De Ontwikkelingsovereenkomst Residences en de Bemiddelingsovereenkomst Residences te ontbinden indien niet voor de datum die een jaar ligt na de datum van het vonnis, een infrastructuurvergunning zal zijn verkregen, onder betaling door de Opdrachtgevers van een bedrag van NAF 699.600,- aan RVGM.
c) Te verklaren voor recht dat de Opdrachtgevers de in de Ontwikkelingsovereenkomst overeengekomen vergoeding van Naf 209,880 hoofdelijk verschuldigd zijn aan RVGM, te voldoen in 24 maandelijkse termijnen, waarbij de eerste termijn op 14 juli 2016 verschuldigd was.
d) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen aan RVGM te betalen: (i) de achterstallige maandelijkse termijnen uit hoofde van de Ontwikkelingsovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente; (ii) de nog verschuldigde maandelijkse termijnen uit hoofde van de Ontwikkelingsovereenkomst; (iii) een bedrag van EUR 8.126,36 te vermeerderen met de wettelijke rente; (iv) buitengerechtelijke incassokosten ad ANG 5.000,-; (v) beslagkosten ad ANG 1.597,67, (vi) de kosten van dit geding en (vi) de nakosten ad ANG 250 zonder betekening en ANG 400 in geval van betekening, althans een door Uw Gerecht in goede justitie te betalen bedrag;
e) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen aan de Makelaar te betalen: (i) een bedrag van NAF 26.227,49, te vermeerderen met 3% rente per jaar vanaf 1 september 2016, (ii) buitengerechtelijke incassokosten ad ANG 5.000,-, (iii) de kosten van dit geding en de nakosten ad ANG 250 (USD 137,36) zonder betekening en ANG 400 in geval van betekening;
f) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen de voornoemde bedragen (waar toepasselijk) te voldoen binnen veertien dagen na de dag van bet in deze zaak te wijzen vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de veertiende dag na het vonnis in het geval deze bedragen niet binnen die termijn worden voldaan.
UITERST SUBSIDIAIR
a. a) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen om binnen twee weken na de dag van het in deze zaak te wijzen vonnis waaronder een door RVGM goedgekeurde brief aan ROP te versturen, teneinde het verkrijgen van de infrastructuurvergunning te bevorderen, en overigens al datgene te doen dat voor de voortgang van het Residence project nodig is of kan zijn, en al datgene na te laten dat aan de voortgang van het Residence project in de weg zou kunnen staan, alles onder verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Naf 15.000 bij elke overtreding, te vermeerderen met Naf 1.000,- voor elke dag dat de overtreding voortduurt, althans een door uw Gerecht in goede justitie te bepalen dwangsom;
b) De Ontwikkelingsovereenkomst Residences en de Bemiddelingsovereenkomst Residences te ontbinden indien niet voor de datum die een jaar ligt na de datum van het vonnis, een infrastructuurvergunning zal zijn verkregen, onder betaling door de Opdrachtgevers van een bedrag van NAF 699.600,- aan RVGM;
c) Te verklaren voor recht dat de Opdrachtgevers de in de Ontwikkelingsovereenkomst overeengekomen vergoeding van Naf 209,880 hoofdelijk verschuldigd zijn aan RVGM, te voldoen in 24 maandelijkse termijnen, waarbij de eerste termijn op 14 juli 2016 verschuldigd was;
d) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen aan RVGNI te betalen: (i) de achterstallige maandelijkse termijnen uit hoofde van de Ontwikkelingsovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente; (ii) de nog verschuldigde maandelijkse termijnen uit hoofde van de Ontwikkelingsovereenkomst; (iii) een bedrag van EUR 8.126,36 te vermeerderen met de wettelijke rente; (iv) buitengerechtelijke incassokosten ad ANG 5.000,-; (v) beslagkosten ad ANG 1.597,67, (vi) de kosten van dit geding en (vi) de nakosten ad ANG 250 zonder betekening en ANG 400 in geval van betekening, althans een door Uw Gerecht in goede justitie te betalen bedrag;
e) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen aan de Makelaar te betalen: (i) een bedrag van NAF 26.227,49, te vermeerderen met 3% rente per jaar vanaf 1 september 2016, (ii) buitengerechtelijke incassokosten ad ANG 5.000,-, (iii) de kosten van dit geding en de nakosten ad ANG 250 (USD 137,36) zonder betekening en ANG 400 in geval van betekening;
f) De Opdrachtgevers hoofdelijk te veroordelen de voornoemde bedragen (waar toepasselijk) te voldoen binnen veertien dagen na de dag van het in deze zaak te wijzen vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de veertiende dag na het vonnis in het geval deze bedragen niet binnen die termijn worden voldaan.
3.2. [
gedaagde] c.s. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie
3.3.
Het petitum in de conclusie van eis luidt als volgt:
indien in conventie het beroep op artikel 1:89 BW van Richeline niet slaagt, en de vordering van eisers in conventie slaagt, hetzij primair, subsidiair dan wel uiterst subsidiair, vorderen Ahead en de Erven in reconventie dat alle overeenkomsten - voor zover die nog rechtsgeldig van kracht zijn - door uw Gerecht voor ontbonden worden verklaard, zulks wegens wanprestatie door gedaagden c.q. danwel vernietigd wegens het plegen van een onrechtmatigde daad door gedaagden jegens eisers in reconventie, bij welke ontbinding c.q. vernietiging op voormelde gronden, gedaagden worden veroordeeld - ieder hoofdelijk voor het geheel - om eisers in reconventie te betalen de door hen gemaakte kosten en geleden schaden, zulk bedrag aan kosten en schaden gelijk te stellen aan enig door uw Gerecht in conventie aan eisers in conventie toe te wijzen bedrag aan kosten en schaden, dan wel dat gedaagden in reconventie worden veroordeeld om - ieder hoofdelijk voor het geheel - aan eisers in reconventie te betalen de door hen gemaakte kosten en geleden schaden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten, alles uitvoerbaar bij voorraad.
3.4. [
eiser] c.s. voeren verweer.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
De vordering strekt deels tot nakoming van de overeenkomsten, deels tot schadevergoeding. [gedaagde] c.s. hebben zich verweerd met een beroep op de vernietigbaarheid van de overeenkomsten op grond van artikel 1:89 BW respectievelijk artikel 3:44 BW. Volgens [gedaagde] c.s. behoefde [erflater] op grond van artikel 1:88 BW de toestemming van [gedaagde] voor het aangaan van de overeenkomsten. Die toestemming heeft [erflater] niet gekregen. Bovendien hebben [eiser] c.s. zich schuldig gemaakt aan misbruik van omstandigheden en bedrog, is sprake van dwaling en zijn de overeenkomsten in strijd met de goede zeden.
4.2.
Het gerecht verwerpt het beroep van [gedaagde] c.s. op de artikelen 1:88 en 1:89 BW. De onderhavige overeenkomsten kunnen niet worden beschouwd als één van de overeenkomsten waarvoor op grond van eerstgenoemd artikel toestemming van de echtgenoot vereist is, zodat de overeenkomsten niet vernietigbaar zijn vanwege het ontbreken van die toestemming.
4.3.
Ook het beroep op strijd met de goede zeden wordt verworpen. [gedaagde] c.s. hebben dit beroep niet met redengevende feiten onderbouwd, anders dan met de stelling dat de bepalingen in de overeenkomsten zouden meebrengen dat sprake is van wurgcontracten. Het enkele (gestelde) feit dat [eiser] c.s. te rooskleurige perspectieven voor de twee projecten hebben geschetst en dat zij ruime vergoedingen hebben bedongen, is onvoldoende voor de conclusie dat sprake is van strijd met de goede zeden.
4.4.
Aan hun beroep op misbruik van omstandigheden leggen [gedaagde] c.s. het volgende betoog ten grondslag:
- [erflater] was bij leven bedrijfskundig ingenieur en Ahead een kleine toeleverancier voor de Isla. Geen van beide had ervaring in projectontwikkeling.
- [eiser] c.s. zijn eigendom van een gerenommeerde en internationaal opererende projectontwikkelaar-makelaar.
- [erflater] c.s. hebben pas na totstandkoming van de samenwerking begrepen dat [eiser] c.s. bezig waren hen in een economische dwangpositie te manoeuvreren. [eiser] c.s. hebben [erflater] ertoe verleid om al zijn pensioengeld aan te wenden voor de voorbereidingskosten van de projecten. Daardoor zijn [erflater] c.s. overgeleverd aan de grillen van [eiser] c.s.
- [eiser] c.s. hadden [erflater] c.s. ervan moeten weerhouden om de overeenkomsten aan te gaan. De specifieke omstandigheden waaronder [erflater] c.s. de overeenkomsten sloten waren voor [eiser] c.s. immers kenbaar.
- Met betrekking tot de Residences-overeenkomsten geldt dat [eiser] c.s. voor zich een dubbele beloning hebben bedongen, namelijk eerst een beloning van 8,8% voor de ontwikkeling en daarnaast nog eens 4% courtage bij de verkoop, terwijl het in wezen gaat om dezelfde werkzaamheden. Ten onrechte is in de overeenkomsten niet een voorbehoud gemaakt voor de financiering of voor andere omstandigheden die aan realisatie van de Residences in de weg staan.
- Voor de Offices-overeenkomsten verwijzen [gedaagde] c.s. naar hun productie 7. Dit betreft een document van 28 pagina’s, getiteld “Evaluatie door opdrachtgever [erflater] van de nakoming door de ontwikkelaar [eiser] van de ontwikkelingsopdracht Jan Thiel Offices.”
4.5.
Op grond van dit betoog kan naar het oordeel van het gerecht niet worden ingezien van welke omstandigheden [eiser] c.s. misbruik hebben gemaakt om [erflater] c.s. te bewegen tot het aangaan van de overeenkomsten. Vastgesteld kan worden dat het hier gaat om een – voor een leek – complex project. Het is mogelijk dat [erflater] de hieraan verbonden risico’s niet voldoende heeft overzien, omdat hij daartoe de vereiste ervaring miste. Dat op zichzelf is echter nog niet voldoende om misbruik van omstandigheden aan te nemen. Niet iedere onevenwichtigheid in ervaring is immers reden om een overeenkomst op grond van dit wilsgebrek te vernietigen. Daarvoor is vereist dat degene die zijn onervarener wederpartij tot het aangaan van de overeenkomst beweegt daarvan vanwege hetgeen hij wist of moest begrijpen had moeten afzien.
4.6.
In het onderhavige geval heeft het gerecht geconstateerd dat [erflater] zich intensief en inhoudelijk met het tot stand komen van de samenwerking heeft bemoeid. Dat blijkt uit de vele beschreven contactmomenten tussen [erflater] en [eiser] c.s. en ook uit de stelling van [gedaagde] c.s. dat [erflater] de door [eiser] c.s. opgestelde conceptcontracten uitvoerig heeft aangepast. De uitvoerige stukken die [erflater] heeft geschreven aan [eiser] c.s., vooral nadat de samenwerking was begonnen en de verhouding inmiddels onder druk was komen te staan, bevestigen het beeld dat [erflater] heel wel in staat was om de aard van de samenwerking en de voortgang van de projecten te beoordelen. Gelet hierop kan niet worden aangenomen dat [eiser] c.s., vanwege de onervarenheid van [erflater] op het terrein van projectontwikkeling, [erflater] c.s. ervan hadden moeten weerhouden om de overeenkomsten aan te gaan. In het midden kan blijven of [eiser] c.s. wel of niet het initiatief tot de projectontwikkeling hebben genomen.
4.7.
Niet gebleken is van een andere reden om misbruik van omstandigheden aan te nemen (zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid of abnormale geestestoestand). Het beroep op bedrog en dwaling hebben [gedaagde] c.s. onvoldoende concreet onderbouwd.
4.8.
Voor de goede orde wijst het gerecht erop dat niet van belang is dat, zoals [gedaagde] c.s. hebben aangevoerd, de totstandkoming van de overeenkomst buiten [gedaagde] om is gegaan. Ter beoordeling staat de rechtsgeldigheid van de destijds door [erflater] c.s. gesloten overeenkomsten. In hoeverre [erflater] [gedaagde] op de hoogte heeft gehouden staat los van die vraag. Overigens blijkt uit de stellingen van [gedaagde] c.s. dat [gedaagde] wel degelijk inhoudelijk op de hoogte was van de ontwikkelingen.
4.9.
De slotsom van het voorgaande is dat de overeenkomsten niet nietig of vernietigbaar zijn.
4.10.
Volledigheidshalve overweegt het gerecht nog dat het geen kennis heeft genomen van de hiervoor genoemde productie 7 van [gedaagde] c.s. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren (vergelijk HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404). De ongespecificeerde verwijzing door [gedaagde] c.s. naar de desbetreffende (omvangrijke) productie volstaat dus niet.
De ontwikkelingsovereenkomst Offices
4.11.
De vordering inzake de ontwikkelingsovereenkomst Offices (vorderingen sub c en d) strekt in de eerste plaats tot verkrijging van een verklaring voor recht dat [gedaagde] c.s. een honorarium van NAf 209.880 verschuldigd zijn en in de tweede plaats tot veroordeling van achterstallige en nog te verschijnen termijnen. Niet ter discussie staat dat units in de Offices zijn verhuurd, zodat Vastgoed op grond van de overeenkomst aanspraak kan maken op haar honorarium (artikel 7.1 van de overeenkomst; zie voorts productie 8 bij het verzoekschrift). [gedaagde] c.s. hebben de hoogte van de vordering niet weersproken. In het verzoekschrift (bij de bespreking door [eiser] c.s. van het verweer van [gedaagde] c.s.) komt wel ter sprake dat [gedaagde] c.s. menen dat [eiser] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verbintenissen en om die reden schadeplichtig zijn jegens [gedaagde] c.s., maar dat verweer is te vaag en onvoldoende concreet om, als [gedaagde] c.s. dat hebben bedoeld, tot de conclusie te kunnen leiden dat [gedaagde] c.s. hun betalingsverplichting jegens Vastgoed kunnen opschorten.
4.12.
Nu evenmin weersproken is dat de eerste termijn verschuldigd is geworden op 14 juni 2016, zodat inmiddels alle 24 maandelijkse termijnen zijn verschenen, zal de vordering sub d worden toegewezen in die zin dat [gedaagde] c.s. zullen worden veroordeeld tot betaling van het totaalbedrag. Bij een afzonderlijke verklaring voor recht (vordering sub c) hebben [eiser] c.s. geen belang.
4.13.
De wettelijke rente zal worden toegewezen per de datum van dit vonnis, nu [eiser] c.s. niet duidelijk hebben gemaakt met ingang van welke datum of data het verzuim van [erflater] c.s. ten aanzien van de afzonderlijke termijnen is ingetreden.
4.14.
Ook vorderen [eiser] c.s. onder d veroordeling van [erflater] c.s. tot betaling van € 8.126,36. Het betreft hier het bedrag van een nota van een (Nederlandse) notaris die werkzaamheden in het kader van de ontwikkeling van de Offices heeft verricht. [eiser] c.s. hebben gesteld dat zij de notaris namens [erflater] c.s. opdracht hebben gegeven om de desbetreffende werkzaamheden te verrichten en dat zij de nota voor [erflater] c.s. hebben voorgeschoten.
4.15.
Uit de in dit verband door [eiser] c.s. overgelegde mails leidt het gerecht af dat [erflater] c.s. van mening waren dat zij geen opdracht aan de notaris hadden gegeven, zodat er geen grond is voor het aan hen doorbelasten van deze kosten. Het gerecht constateert dat [eiser] c.s. niet hebben gesteld op grond waarvan zij menen dat zij bevoegd waren om namens [erflater] c.s. opdracht aan de notaris te geven. Die bevoegdheid kan evenmin worden afgeleid uit de ontwikkelingsovereenkomst (met name artikel 5, waarin de taken van Vastgoed zijn omschreven). Het gerecht is daarom van oordeel dat [eiser] c.s de onderhavige vordering onvoldoende concreet hebben onderbouwd. Het enkele feit dat [erflater] c.s. op enig moment hebben laten weten blij te zijn dat [eiser] c.s. de rekening wilden voorschieten (omdat zij geen geld hadden), neemt niet weg dat [eiser] c.s. onvoldoende hebben gesteld om een grondslag voor een betalingsverplichting door [erflater] c.s. te kunnen vaststellen. De vordering is dus in zoverre niet toewijsbaar.
4.16.
Voorts vorderen [eiser] c.s. in dit verband veroordeling van [gedaagde] c.s. tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Zij stellen daartoe dat hun advocaten hebben geprobeerd tot een oplossing buiten rechte te komen, maar zij hebben niet gespecificeerd welke activiteiten hun advocaten hebben verricht. Daarom kan niet beoordeeld worden of die werkzaamheden meer om het lijf hebben gehad dan werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te houden. Deze vordering komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
De bemiddelingsovereenkomst Offices
4.17.
De vordering sub e heeft betrekking op de courtage voor de bemiddeling bij de totstandkoming van huurovereenkomsten voor de Offices. Het gerecht begrijpt dat [eiser] c.s. deels nakoming vorderen en deels schadevergoeding.
4.18.
De nakomingsvordering heeft betrekking op de afgesproken courtage op basis van de huurprijzen die [erflater] c.s. met de desbetreffende huurders is overeengekomen. Deze vordering is aldus voldoende onderbouwd en door [gedaagde] c.s. niet weersproken. De vordering is daarom toewijsbaar.
4.19.
Aan de vordering tot schadevergoeding hebben [eiser] c.s. het volgende betoog ten grondslag gelegd. Op grond van de bemiddelingsovereenkomst was het [erflater] c.s. niet toegestaan om huurovereenkomsten te sluiten buiten Makelaar om. Dat heeft hij met betrekking tot acht huurovereenkomsten toch gedaan. Hij heeft in zoverre wanprestatie gepleegd, als gevolg waarvan hij schadeplichtig is geworden. [erflater] c.s. hebben huurprijzen afgesproken die ver onder een marktconforme huurprijs liggen. De schade van Makelaar bestaat uit het verschil tussen de courtage gebaseerd op de feitelijk overeengekomen huurprijzen en de courtage die zij zou hebben ontvangen als een marktconforme huurprijs zou zijn afgesproken. [gedaagde] c.s. hebben dit betoog niet weersproken en evenmin het totaalbedrag waarop [eiser] c.s. aanspraak maken (nakoming en schadevergoeding gezamenlijk). De verplichting om geen huurovereenkomsten buiten [eiser] c.s. om te sluiten kan niet alsnog worden nagekomen als eenmaal huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen. [erflater] c.s. zijn ter zake dus zonder ingebrekestelling in verzuim geraakt. Ook dit deel van de vordering is daarom toewijsbaar. De wettelijke rente is toewijsbaar per de datum van de indiening van het verzoekschrift, nu een eerdere ingangsdatum niet is gesteld.
4.20.
Voor de vordering inzake buitengerechtelijke incassokosten geldt hetzelfde als overwogen in 4.16.
De ontwikkelings- en bemidddelingsovereenkomsten Residences
4.21.
Aan de vorderingen met betrekking tot de Residences leggen [eiser] c.s. het standpunt ten grondslag dat [erflater] c.s. onvoldoende hebben meegewerkt om de ontwikkeling van het project mogelijk te maken. [erflater] c.s. hebben geen werk gemaakt van het verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen en ook stellen zij [eiser] c.s. niet in de gelegenheid om het nodige te doen om alsnog die vergunningen te verkrijgen. Daarmee hebben [erflater] c.s. gehandeld in strijd met hun verplichtingen onder de ontwikkelingsovereenkomst (op grond waarvan zij verplicht zijn Vastgoed alle benodigde informatie te verstrekken en zich te onthouden van gedragingen die Vastgoed in de ontwikkeling belemmeren). Op grond van deze wanprestatie wensen [eiser] c.s. de overeenkomsten te ontbinden en zijn [gedaagde] c.s. schadeplichtig. De schade bestaat uit de inkomsten die [eiser] c.s. zouden hebben ontvangen uit de projecten als de ontwikkeling doorgang zou hebben gekregen. Subsidiair willen [eiser] c.s. een volmacht om alsnog zelf namens [gedaagde] c.s. de vergunningen te verkrijgen. Meer subsidiair willen [eiser] c.s. dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld om alsnog werk te maken van het verkrijgen van de vergunningen.
4.22.
Niet ter discussie staat dat het traject van vergunningverlening niet naar wens verliep. Blijkens de eigen stellingen van [eiser] c.s. bleek immers in 2014 dat een bouwvergunning niet werd verleend en dat een andersoortige vergunning (een “infrastructuurvergunning”) nodig was. Daarvoor was onder andere de medewerking nodig van de eigenaar van een naburig perceel, waarover een uitweg vanaf de Residences zou moeten komen. Dit was, volgens [eiser] c.s., een onvoorziene kink in de kabel. Uit de processtukken blijkt dat de eigenaar van het naastgelegen perceel (in 2015) geen toestemming verleende voor de uitweg. Het gerecht leidt uit de stukken af dat hierna de verhoudingen onder druk zijn komen te staan, onder andere omdat [erflater] c.s. van [eiser] c.s. eisten dat deze alsnog de vergunningen in orde zouden maken, hoewel (volgens de onbetwiste stelling van [eiser] c.s.) dit niet tot de overeengekomen werkzaamheden van Vastgoed behoorde.
4.23.
In deze constellatie kan niet worden geoordeeld dat [erflater] c.s. wanprestatie hebben gepleegd die grond geeft voor ontbinding van de overeenkomsten. Waar het regelen van de benodigde vergunningen op zichzelf niet tot de taak van Vastgoed behoorde, kan het achterwege blijven van informatie van [erflater] c.a. aan [eiser] c.s. over die vergunningen niet zonder meer worden beschouwd als handelen in strijd met een contractuele verplichting. Als [eiser] c.s. redenen zagen om hier anders over te denken, had van hen verwacht mogen worden [erflater] c.s. ter zake deugdelijk in gebreke te stellen. Een ingebrekestelling dient er immers toe om de partij die (volgens de schuldeiser) niet nakomt een laatste kans te geven om alsnog na te komen en daarmee schadeplichtigheid en ontbinding te voorkomen. Een dergelijke ingebrekestelling heeft het gerecht echter niet in de processtukken aangetroffen. Nu nakoming van de onderhavige verplichting niet blijvend onmogelijk is, bestaat geen grond voor ontbinding, ook niet als zou moeten worden aangenomen dat [erflater] c.s. in de nakoming van die verplichting is tekort geschoten (artikel 6:265 lid 2 BW).
4.24.
Ten overvloede overweegt het gerecht dat [eiser] c.s. de gestelde schade onvoldoende hebben onderbouwd. Kennelijk is de vordering gebaseerd op het honorarium en de courtage die zij zouden hebben ontvangen als het project geheel volgens de oorspronkelijke plannen en conform de toenmalige taxaties zou zijn gerealiseerd. Mede gelet op de ontstane problemen in het kader van de vergunningverlening is dat onvoldoende basis om de schade te begroten.
4.25.
De primaire vorderingen onder a en b zijn daarom niet toewijsbaar.
4.26.
Subsidiair onder a vorderen [eiser] c.s. veroordeling van [gedaagde] c.s. om hen een onherroepelijke volmacht te verstrekken om namens [gedaagde] c.s. (onder andere) de vergunningverlening te regelen. Meer subsidiair vorderen [eiser] c.s. onder a een veroordeling van [gedaagde] c.s. om een (door [eiser] c.s. goedgekeurde) brief aan de betrokken overheidsinstantie (ROP) te versturen teneinde daarmee het traject van vergunningverlening nieuw leven in te blazen. Deze vordering zal het gerecht toewijzen, waartoe het gerecht het volgende overweegt.
4.27.
Op grond van artikel 4.2 van de ontwikkelingsovereenkomst dienen [erflater] c.s. zich te onthouden van doen en laten waardoor de ontwikkelaar in haar werkzaamheden kan worden geschaad dan wel belemmerd. Een redelijke toepassing van deze bepaling brengt naar het oordeel van het gerecht mee dat [gedaagde] c.s. gehouden kunnen worden de door [eiser] c.s. bedoelde brief aan ROP te sturen. Niet ter discussie staat immers dat Vastgoed niet met haar werkzaamheden verder kan als er geen vergunning komt. [gedaagde] c.s. zullen daarom worden veroordeeld om binnen de in het dictum bepaalde termijn een door [eiser] c.s. goedgekeurde brief aan ROP te sturen. Bij gebreke daarvan zal Vastgoed worden gemachtigd om zelf namens [gedaagde] c.s. de desbetreffende brief te versturen (zie artikel 3:299 BW). In deze constellatie behoeft geen dwangsom te worden opgelegd.
4.28.
De subsidiaire en meer subsidiaire vordering onder b strekt ertoe dat de beide overeenkomsten worden ontbonden indien niet binnen een jaar na het vonnis de benodigde vergunning zal zijn verkregen, onder betaling door [gedaagde] c.s. van NAf 699.000. [eiser] c.s. beroepen zich in dit verband op artikel 9 van de ontwikkelingsovereenkomst, op grond waarvan de overeenkomst tussentijds beëindigd kan worden in geval van overmacht, onder betaling door [erflater] c.s. van een honorarium gerelateerd aan de afbouw van tien appartementen.
4.29.
Deze vordering is niet toewijsbaar. Of sprake is van overmacht die tot tussentijdse beëindiging van de overeenkomst noopt, zal moeten worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. De overmacht waarop [eiser] c.s. kennelijk het oog hebben, heeft betrekking op het niet kunnen verkrijgen van de benodigde vergunningen. Die situatie doet zich thans klaarblijkelijk nog niet voor. Uit de uitlatingen van [eiser] c.s. ter zitting blijkt dat op dit moment nog wel degelijk mogelijkheden gezien worden voor de realisatie van het project. Of over een jaar sprake is van een overmachtssituatie kan op dit moment niet worden beoordeeld. Dat hangt immers af van de omstandigheden over een jaar. Op dit moment bestaat dus geen grond voor een veroordeling zoals door [eiser] c.s. gevorderd.
In voorwaardelijke reconventie
4.30.
Aan de gestelde voorwaarde is voldaan.
4.31. [
gedaagde] c.s. vorderen ontbinding van de overeenkomsten en veroordeling van [eiser] c.s. tot betaling van schadevergoeding. [gedaagde] c.s. voeren daartoe aan dat [eiser] c.s. wanprestatie hebben gepleegd en onrechtmatig hebben gehandeld. De wanprestatie schuilt hierin, zo begrijpt het gerecht, dat Vastgoed niet de werkzaamheden heeft verricht die zij onder de ontwikkelingsovereenkomst had moeten verrichten en dat zij de geprojecteerde huurinkomsten veel te hoog had gesteld. [gedaagde] c.s. hebben hun stellingen niet concreet onderbouwd. Reeds bij verzoekschrift en ook bij (voorafgaande aan de comparitie toegezonden) conclusie van antwoord in reconventie zijn [eiser] c.s. concreet ingegaan op de activiteiten die zijn verricht en op het (in hun ogen) reële niveau van de geprojecteerde huurprijzen. In het licht van die concrete betwisting hebben [gedaagde] c.s. de gestelde wanprestatie onvoldoende concreet onderbouwd. Het gerecht wijst erop dat op [eiser] c.s. geen resultaatsverplichting rustte, maar een inspanningsverplichting, terwijl bovendien de uiteindelijk gerealiseerde plannen (met betrekking tot de Offices) wezenlijk verschilden van de oorspronkelijke plannen. Het enkele feit dat het project minder profijtelijk is dan aanvankelijk voorzien, is dus onvoldoende voor de conclusie dat dit te wijten is aan enige tekortkoming van [eiser] c.s.
4.32.
Van onrechtmatig handelen van [eiser] c.s. is evenmin gebleken. Voor zover [gedaagde] c.s. zouden doelen op de omstandigheden die zij aan hun beroep op wilsgebreken ten grondslag hebben gelegd, geldt dat van het gestelde bedrog of misbruik van omstandigheden niet is gebleken. Het gerecht verwijst naar de beoordeling in conventie.
De proceskosten
4.33.
Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd. Dit geldt ook voor het geschil in reconventie, nu dat geschil geheel voortvloeit uit en samenhangt met het geschil in conventie.
5.De beslissing
Het gerecht
In conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] c.s. tot betaling aan Vastgoed van NAf 209.880, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van heden tot aan de dag van voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] c.s. tot betaling aan Makelaar van NAf 26.227,49, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 23 januari 2017 tot aan de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] c.s. om binnen één maand na betekening van dit vonnis een door [eiser] c.s. goedgekeurde brief aan ROP te sturen, welke brief ertoe strekt om het verkrijgen van een infrastructuurvergunning te bevorderen, bij gebreke waarvan Vastgoed wordt gemachtigd om zelf deze brief namens [gedaagde] c.s. te versturen;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af;
Overigens in conventie en in reconventie
5.7.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 september 2018.