Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Vonnis in kort geding in de gevoegde zaken van:
STICHTING VOOR BEHEER WINKELCENTRUM COLON,
hierna: ‘de Stichting’,
gevestigd in Curaçao,
gemachtigden: mrs. E. Kleist en S.S.J. Vierbergen,
--tegen--
in de zaak met nummer 82908
[Huurder], handelende onder de naam Homars,
wonend in Curaçao,
eiser,
gemachtigde: mr. C.F.S. Marshall,
in de zaak met nummer 82909
EMORY JEWELRY N.V.,
gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.F.S. Marshall,
in de zaak met nummer 83009
[Huurder], handelende onder de naam Homars,
wonend in Curaçao,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. C.F.S. Marshall,
in de zaak met nummer 88027
EMORY JEWELRY N.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. C.F.S. Marshall
in de zaak met nummer 83004
[Huurder], handelende onder de namen Royal Orthopecis Rentals en Fysiotherapiepraktijk Otrabanda,
wonend in Curaçao,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. C.F.S. Marshall
in de zaak met nummer 83005
[Huurder], handelende onder de naam La Jesma Soda Fountain,
wonend in Curaçao,
gedaagde,
procederende in persoon,
in de zaak met nummer 83007
NUEVO SUPERMERCADO COLON N.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigden: mrs. O.E. Kostrzewski en A.K.E. Henriquez,
in de zaak met nummer 83008
1.ME & UNIFORMS-2 B.V.,
gevestigd te Curaçao,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. C.F.S. Marshall,
2. [Mede-gedaagde],
wonend in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.F.S. Marshall,
in de zaak met nummer 83028
WAYACA N.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.A. Arindell.
1.Verloop van de procedures
De behandeling van de kort gedingen met nummers 82908 en 82909 is op 22 juni 2017 voortgezet. De andere kort gedingen zijn toen tegelijkertijd behandeld. De advocaten hebben verwezen naar de overgelegde stukken, gepleit en pleitnotities overgelegd. Vonnis is bij vervroeging bepaald op heden.
2.Het geschil
2.1
Deze kort gedingen betreffen een huurgeschil tussen een aantal huurders en de verhuurder van Winkelcentrum Colon in Otrobanda, Curaçao. De huurders stellen dat zij door de sloop- en bouwwerkzaamheden ten behoeve van het nieuwe ziekenhuis Hospital Nobo Otrobanda onevenredig zwaar getroffen zijn en dat hun winkels daardoor onaantrekkelijk, slecht bereikbaar en nauwelijks bezocht zijn. Enkele huurders hebben deze stelling onderbouwd met neergaande omzetcijfers. De huurders hebben hun huurbetalingen (deels) opgeschort.
2.2
De Stichting stelt op te kunnen treden als, of namens, de verhuurder en vordert betaling van de achterstallige huurpenningen en ontruiming van de betreffende winkelunits.
2.3
De huurders voeren verweer tegen die vorderingen. Een aantal van hen vordert opheffing van de door de Stichting gelegde conservatoire beslagen en een beslissing die ertoe strekt dat de huur, vanwege de ondervonden overlast, tijdelijk wordt gehalveerd. Alle huurders stellen voorop dat zij niets met de Stichting te maken hebben en dat de Stichting niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
3.De beoordeling
3.1
Aan deze kort gedingen is al een aanzienlijk aantal kort gedingen tussen (deels dezelfde) huurders en de Stichting en/of het Land voorafgegaan.
3.2
In één van die procedures is door het Hof bij vonnis van 16 februari 2016 (KG74197/15 – H 354/15
Land vs KFC c.s.) het volgende overwogen:
Land vs KFC c.s.) het volgende overwogen:
“Zoals het GEA – in hoger beroep onbestreden – in rov. 4.6 van het bestreden vonnis heeft overwogen, heeft het Land niet betwist dat KFC c.s. overlast hebben ondervonden en nog ondervinden van de bouwactiviteiten, de afsluiting van de Hamelbergweg, het verlies van parkeerplaatsen en de vertraagde doorstroming van het verkeer op de parkeerterreinen van het winkelcentrum op de Roodeweg. Naar algemene ervaringsregels veroorzaakt dergelijke overlast omzetderving voor nabijgelegen winkels. Dat is in dit kort geding voldoende om voorshands aan te nemen dat de overlast schade heeft veroorzaakt bij KFC c.s.
Er is een reële kans dat de bodemrechter zal oordelen dat het Land (mede)aansprakelijk is voor (een deel van) die schade, hetzij in zijn hoedanigheid van verhuurder, omdat het genot dat KFC c.s. op grond van de huurovereenkomsten mochten verwachten, mede een mate van toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde inhoudt die thans door de overlast niet aanwezig is (vergelijk: HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, NK 2012/278, waaruit blijkt dat het begrip genot niet uitsluitend behoeft te zien op de fysieke toestand van het huurobject), hetzij in zijn hoedanigheid van overheid, omdat er aanleiding is voor schadevergoeding op grond van het égalité-beginsel (d.w.z. het algemeen rechtsbeginsel van de gelijkheid voor de openbare lasten, vergelijk: HR 28 maart 2009, ECLI:NL:HR:2008:BC0256, NJ 2008/475), hetzij op beide gronden.
Er is ook een reële kans dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van een gebrek van het gehuurde dat ernstig genoeg is om gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomsten en – vooruitlopend daarop – gedeeltelijke opschorting van de nakoming van de verplichting tot huurbetaling te rechtvaardigen.
Ook kan gedeeltelijke opschorting van de nakoming van de betalingsverplichting gerechtvaardigd zijn met het oog op verrekening van een deel van de te betalen huurtermijnen met de te ontvangen schadevergoeding of met het oog op een tot stand te brengen prijsvermindering op de voet van art. 7:207 lid 1 BW.”
3.3
Bij vonnis 20 oktober 2016 (KG 79772/2016,
KFC vs Land) heeft het Gerecht als volgt overwogen:
KFC vs Land) heeft het Gerecht als volgt overwogen:
“Het gerecht is van oordeel, gelet op de hiervoor aangehaalde overwegingen van het Hof, dat KFC vanwege de als gevolg van de overlast door haar geleden schade, c.q. het door haar gederfd huurgenot, aanspraak kan maken op een korting op de huurprijs. Een halvering van de huurprijs, bij wijze van voorlopige voorziening, komt voorshands redelijk en billijk voor.”
3.4
Ook in latere kort gedingen is beslist dat halvering van de huurprijs, bij wijze van voorlopige voorziening, ter compensatie van het door huurders als gevolg van de bouwwerkzaamheden geleden schade c.q. het verminderde huurgenot, redelijk en billijk voorkomt (vergelijk GEA Curaçao 5 december 2016, KG 80959-80946/2016
Stichting Beheer Winkelcentrum Colon vs. Easy Computer en V&Jen GEA Curaçao 17 mei 2017, KG 82754/2017
Nuevo Supermercado Colon vs Stichting Beheer Winkelcentrum Colon).
Stichting Beheer Winkelcentrum Colon vs. Easy Computer en V&Jen GEA Curaçao 17 mei 2017, KG 82754/2017
Nuevo Supermercado Colon vs Stichting Beheer Winkelcentrum Colon).
3.5
Het ligt in de rede dat ook in de onderhavige kort gedingen - de formele en meer specifieke verweren van de diverse huurders voor dit moment even buiten beschouwing latend - bij wijze van voorlopige voorziening langs dezelfde lijn zou kunnen worden beslist:
- halvering van de huur over de periode vanaf het moment van klagen (hier veelal oktober 2014) tot het verwachte einde van de ergste overlast (tot en met december 2017);
- veroordeling van de huurders tot betaling van de eventuele achterstallige (gehalveerde) bedragen binnen een vast te stellen termijn, bij gebreke waarvan ontruiming kan volgen.
Ook in deze zaken zou met een dergelijke voorziening recht worden gedaan aan het reeds in eerdere kort gedingen door het Gerecht en het Hof gegeven oordeel dat de nadelige effecten van de bouw van het nieuwe ziekenhuis grond is voor compensatie/huurprijsvermindering en voor overleg daarover.
3.6
Zoals ook in eerdere zaken, is in deze kort gedingen door de huurders de vraag opgeworpen naar de bevoegdheid van de Stichting om als verhuurder, of namens de verhuurder, op te treden. Zoals al herhaaldelijk overwogen, is niet de Stichting maar het Land – zijnde de huidige eigenaar van Winkelcentrum Colon en daarmee van rechtswege de rechtsopvolger van de vorige eigenaar/verhuurder – de contractuele wederpartij van de huurders. De bij de huurders bestaande onzekerheid over de positie van de Stichting draagt uiteraard niet bij aan het bereiken van een oplossing. Minnelijk overleg lijkt al lang niet meer op de agenda te staan, de in eerdere zaken gedane veroordeling en aanbeveling door Gerecht respectievelijk Hof ten spijt. De Stichting maakt in deze kort gedingen onverminderd aanspraak op betaling van de volledige huur, niettegenstaande de eerder gegeven rechterlijke oordelen en beslissingen, en veel huurders betalen nog altijd in het geheel niets. Nieuwe gerechtelijke (bodem)procedures zijn al aangekondigd. Winkelcentrum Colon dreigt een kluwen te worden - is dat eigenlijk al - van procedures met claims over en weer waarvan op korte termijn geen alomvattende oplossing kan worden verwacht.
3.7
Misschien zou een snelle, eenvoudige regeling, als een ‘huevo de Colón’, kunnen zijn gelegen in nieuwe huurcontracten, met de Stichting als verhuurder, waarbij een korting wordt overeengekomen op de huurprijs over de periode oktober 2014 tot en met december 2017 en afspraken worden gemaakt over het inlopen van eventuele achterstanden. Iets dergelijks zou echter alleen in overleg (ook met het Land) kunnen worden bewerkstelligd, niet door een rechterlijke beslissing in beslag- en ontruimingszaken als hier aan de orde.
3.8
Het Gerecht acht het geraden om, alvorens verder te beslissen, het standpunt van het Land - als informant - te vernemen over de in deze zaken aan de orde zijnde vorderingen, over de mogelijke weg naar een alomvattende oplossing en over de bevoegdheid van de Stichting het Land in deze gedingen als verhuurder te vertegenwoordigen/vervangen. De Stichting zal daartoe in de gelegenheid worden gesteld dit vonnis door de deurwaarder aan het Land te laten betekenen, opdat het Land daarvan kennis kan nemen en zijn standpunt aan het Gerecht kenbaar kan maken.
3.9
De beslissing op de vorderingen van partijen wordt door deze tussenstap vertraagd. Het belang van een goede rechtsbedeling en de belangen voor de langere termijn van alle betrokkenen - waaronder de niet in deze kort gedingen betrokken overige huurders van Winkelcentrum Colon - wegen echter zwaarder dan een onmiddellijke beslissing op de voorliggende vorderingen. Daarin betrekt het Gerecht mede dat, zoals ter zitting door de Stichting is bevestigd, alle door de Stichting gelegde conservatoire beslagen op de handelsvoorraden van de huurders inmiddels zijn opgeheven en de huurders hun bedrijf dus weer hebben kunnen hervatten.
4.Beslissing
het Gerecht, rechtdoende in kort geding
in alle zaken, zowel in conventie als in reconventie:
4.1
stelt de Stichting in de gelegenheid dit vonnis uiterlijk op 30 juni 2017 per deurwaardersexploot ter kennis van het Land te brengen;
4.2
verzoekt het Land om het Gerecht uiterlijk op 14 augustus 2017 schriftelijk te berichten zoals hiervoor onder 3.8 bedoeld;
4.3
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2017.