Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
De naamloze vennootschap
WORLD TRADE CENTER N.V. ,
gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.W. Braam ,
--tegen--
De naamloze vennootschap
MASTER MEDIA MANAGEMENT N.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.C. van Hoof.
Partijen zullen hierna WTC en Master Media genoemd worden.
1.Verloop van de procedure
1.1.
WTC heeft op 1 februari 2016 een verzoekschrift met producties ingediend. Bij email van 17 februari 2016 heeft mr. Braam namens WTC nadere stukken toegezonden. Bij brief van 18 februari 2016 heeft mr. Van Hoof producties zijdens Master Media toegezonden. Vervolgens heeft op 19 februari 2016 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities. Op 4 maart 2016 is de mondelinge behandeling voortgezet.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Master Media huurt van WTC vanaf 1 januari 2012 unit TM.II.10-18/37-39 in het WTC-gebouw te [adres] (hierna: de unit).
2.2.
Master Media drijft een televisie- en radiozender vanuit de unit (kanaal TV11).
2.3.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie (3) jaren. Ten aanzien van de verlenging van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
ARTICLE 1
1.1.
Ninety days prior to the end of the lease term written notice of termination can be given by either party. If no notice is issued, the lease will automatically be renewed for the next lease period
2.4.
In de huurovereenkomst is ten aanzien van de huurprijs het navolgende opgenomen:
ARTICLE 2
2.1.
Lessee will pay prior to the beginning of each month the following: (amount in Ang., 5% government tax not included)
Rent Free Base Rent (3 years)
100% discount on Utilities
m² 498
Base Rent 36.30 18077.40 0000.00
Utilities & Services 28.00 13944.00 13944.00
Refurbish / Furniture
Parking (optional)
Total monthly rent without taxes 64.30 32021.40
13944
13944
WTC will give MMM free BR and will barter Deal part of the Utilities as follow: BD 10944. – ANG the1st year (Rent will be 3000. – ANG), BD 9944,-ANG the 2nd year (Rent will be 4000. - ANG)and BD 7944. - ANGthe 3rd and last year of this contract (Rent will be 6000. – ANG), which mean that WTC will use the above mentioned Barter Deal amounts in ANG per month for TV and Radio spots. The discount referred to in this contract is only for the period specified. At the end this contract the rental price will have to be negotiated.
2.5.
Master Media heeft drie contante betalingen aan WTC gedaan, te weten een bedrag van NAf 8.510,70 op 7 maart 2013, een bedrag van NAf 7.500,- op 18 april 2013 en een bedrag van NAf 7.500,- op 17 juni 2013. Daarnaast heeft Master Media TV spotjes en filmpjes voor c.q. in opdracht van WTC gemaakt.
2.6.
WTC heeft Master Media bij brief van 2 mei 2014 verzocht over te gaan tot betaling van een huurachterstand ten bedrage van NAf 293.681,92. Aan de brief is gehecht een overzicht van maandelijkse achterstallige huurtermijnen variërend tussen bedragen van NAf 16.134,70, NAf 17.628,70 en NAf 32.269,40 in de periode februari 2013 tot en met mei 2014.
2.7.
Bij brief van 18 januari 2016 is Master Media namens WTC aangemaand tot betaling van de huurachterstand die volgens de bijgevoegde bijlage per 31 december 2015 een bedrag van NAf 628.058,97 bedraagt, bij gebreke waarvan WTC de huurovereenkomst zal ontbinden c.q. als ontbonden zal beschouwen en ontruiming zal vorderen.
3.Het geschil
3.1.
WTC vordert dat het Gerecht, oordelend in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Master Media zal veroordelen:
- het gehuurde binnen 5 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen met afgifte van alle sleutels aan WTC en met machtiging van WTC om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm indien Master Media in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen;
- tot betaling aan WTC van een bedrag van NAf 628.058,97 te vermeerderen met NAf 33.853,03 voor elke na december 2015 verstreken maand;
- tot betaling van de incassokosten ad NAf 10.000,-;
- met veroordeling van Master Media in de proceskosten.
3.2.
WTC heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat Master Media vanaf aanvang van de huurovereenkomst in gebreke is gebleven met de betaling van de huur. Aldus is Master Media tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, naar aanleiding waarvan WTC de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Master Media verblijft thans zonder recht of titel in de unit, reden waarom WTC de ontruiming van Master Media vordert. Gelet op de omvang van de huurachterstand heeft WTC een spoedeisend belang bij de vorderingen.
3.3.
Master Media betwist dat er sprake is van een huurachterstand. Zij stelt dat partijen, in afwijking van hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald, zijn overeengekomen dat Master Media ter betaling van de huur diensten zou leveren en bepaalde onkosten zou dragen. In totaal heeft Master Media in de periode 2012-2015 voor een bedrag van NAf 455.929,52 aan diensten geleverd aan WTC en aan haar gelieerde derden alsmede aan onkosten voldaan, waarmee de overeengekomen huur ruimschoots is voldaan. Voorts betwist Master Media dat partijen in gezamenlijk overleg voor het jaar 2015 een huurprijs van NAf 33.853,03 per maand zijn overeengekomen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor zover door Master Media het spoedeisend belang is betwist, gaat het Gerecht daar aan voorbij nu het spoedeisende karakter voortvloeit uit de aard van de zaak.
4.2.
Tussen partijen is in geschil de uitleg van de overeengekomen huurprijs.
4.3.
Volgens de lezing van WTC zijn partijen voor de eerste drie jaren (2012-2014) een huurprijs overeengekomen zoals vastgelegd in artikel 2 van Pro de huurovereenkomst (rechtsoverweging 2.4.). Daaruit volgt dat Master Media gedurende drie jaar zou worden vrijgesteld van het betalen van huur (base rent). Ten aanzien van de verschuldigde “Utilities en Services” zijn partijen overeengekomen dat Master Media een deel van het bedrag zoals vastgelegd in de toelichting onder artikel 2, zou mogen verrekenen met zogenaamde “barters” (barterdeal). In ruil voor het “barter-bedrag” zou Master Media reclame en TVspots leveren, zo volgt uit de tekst van de overeenkomst aldus WTC. Het resterende bedrag moest Master Media aan huur in contanten betalen, aldus WTC
4.4.
Volgens de lezing van Master Media was het – in afwijking van de tekst van de overeenkomst – de bedoeling van partijen dat de verschuldigde huurprijs volledig zou worden “gebarterd” e.g. zou worden voldaan door middel van het leveren van diensten en het betalen van onkosten. Daaraan ligt ten grondslag dat de aandeelhouders van WTC, destijds tevens statutair bestuurder waren van Master Media. Flamingo Broadcasting Network N.V. h.o.d.n. CBA Televison (hierna: Flamingo), houder van de uitzendrechten c.q. uitzendvergunning, was in handen van de aandeelhouders van WTC en was verlieslijdend. In 2011 heeft Master Media (de uitzendrechten van) Flamingo overgenomen en investeringen gedaan om van TV11 een winstgevend kanaal te maken. De achterban van WTC is betrokken gebleven door vervolgens als statutair bestuurder van Master Media te fungeren. Omdat Flamingo verlies leed en voorzien was dat Master Media in eerste instantie ook verlies zou lijden, is afgesproken dat in plaats van huur te betalen in contanten, Master Media diensten zou leveren en onkosten zou dragen. Volgens Master Media is voor een bedrag van NAf 455.929,52 aan diensten geleverd in de vorm van onder meer TV spotjes en onkosten voldaan, waarmee Master Media ruimschoots aan haar verplichtingen heeft voldaan.
4.5.
Beide partijen hebben de door hen gegeven uitleg onderbouwd. Partijen zijn het er over eens dat de mogelijkheid tot het leveren van diensten in de plaats van het betalen van huur tussen hen is overeengekomen. De vraag is of partijen hebben bedoeld de gehele verschuldigde huur daarmee te voldoen zoals Master Media stelt, of slechts een gedeelte daarvan zoals bij overeenkomst is bepaald. Vooropgesteld zij dat het kader van het kort geding zich niet leent voor een uitvoerig onderzoek en bewijslevering ter zake van de achtergrond en totstandkoming van de huurovereenkomst en de daaraan ten grondslag liggende afspraken, de bedoeling van partijen en de wijze waarop partijen daaraan sinds de totstandkoming van de overeenkomst gevolg hebben gegeven. Gelet op de stellingen van partijen over en weer kan voorshands wel worden vastgesteld dat Master Media op drie betalingen na, nimmer contante huurbetalingen aan WTC heeft gedaan. Voorts staat vast dat WTC, anders dan een aanmaning in mei 2014, Master Media daar nimmer op heeft aangesproken. De in de aanmaning van mei 2014 genoemde achterstallige huurbedragen sluiten ook niet aan bij hetgeen volgens de letterlijke tekst van de huurovereenkomst toen aan contante huur verschuldigd was. Voorts heeft WTC, ondanks de gestelde aanzienlijke huurachterstand, geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid de overeenkomst na verloop van drie jaren op te zeggen (artikel 1 van Pro de overeenkomst (zie r.o. 2.3.)). Evenmin is gebleken dat, zoals volgt uit de toelichting op artikel 2 (zie r.o. 2.4.), aan het einde van de overeenkomst tussen partijen op enigerlei wijze overleg is gevoerd over de met ingang van 2015 geldende huurprijs. Daartegenover staat dat uit de door Master Media overgelegde overzichten volgt dat er voor aanzienlijke bedragen voor WTC en / of de aan haar gelieerde bedrijven TV spotjes door Master Media zijn gemaakt en onkosten door haar zijn voldaan. Bovengenoemde feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, en mede gelet op de betrokkenheid van de aandeelhouders van WTC bij het bestuur van Master Media, valt niet op voorhand uit te sluiten dat de tussen partijen gemaakte afspraken er in de praktijk toe hebben geleid dat de huur volledig werd voldaan door TV spotjes en vergoeden van onkosten, zoals door Master Media aangevoerd. De Haviltexmaatstaf indachtig (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635) kan de vraag wat partijen zijn overeengekomen immers niet enkel beantwoorden op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst, zoals WTC stelt. Tegenover die “zuiver taalkundige uitleg” stelt de Hoge Raad immers een uitleg die met de gerechtvaardigde bedoelingen en verwachtingen van de partijen in de gegeven omstandigheden rekening houdt. De feiten en omstandigheden zoals hiervoor aangehaald kunnen voorshands niet uitsluiten dat tussen partijen van een van de overeenkomst afwijkende praktijk ten aanzien van de overeengekomen huur sprake was.
4.6.
Voorts merkt het Gerecht op dat een ontruiming van Master Media op korte termijn aanzienlijke maatschappelijke gevolgen zou kunnen hebben, waaronder het directe einde van een televisiestation met alle gevolgen van dien, zoals vele ontslagen. Ook om die reden mag niet te lichtvaardig worden besloten dat de zuiver taalkundige uitleg van de tekst van de overeenkomst bepalend is voor hetgeen tussen partijen is overeengekomen. Temeer daar het gedrag van partijen ruimte laat voor een andere interpretatie c.q. uitvoering van de bepalingen van de overeenkomst.
4.7.
Voor zover WTC stelt dat ook met de door Master Media genoemde bedragen, nog steeds een restschuld van ongeveer NAf 200.000,- resteert, geldt dat in het licht van hetgeen hiervoor onder 4.5. is overwogen, ook onvoldoende is gebleken dat partijen in 2015 een huurprijs van NAf 33.853,03 per maand zijn overeengekomen, zoals artikel 2 van Pro de overeenkomst vereist.
4.8.
Het voorgaande brengt met zich dat de gevorderde ontruiming en betaling van achterstallige huurtermijnen worden geweigerd.
4.9.
WTC zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Master Media tot op heden begroot op NAf 1.000 gemachtigdensalaris.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
5.1.
wijstde vorderingen af
5.2.
veroordeeltWTC in de proceskosten, aan de zijde van de Master Media tot op heden begroot op NAf 1.000,- aan gemachtigdensalaris;
5.3.
verklaartdit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis in kort geding is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 april 2016.