ECLI:NL:OGEABES:2025:133

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

zittingsplaats Bonaire

registratienummer: BON202500559

datum beslissing: 9 december 2025

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de beslosten vennootschap

Belle Aire Exploitatiemaatschappij B.V.,

gevestigd te Bonaire,

eiseres,

hierna: BAE,

gemachtigde: mr. S.L. Navia,

tegen

de naamloze vennootschap

ABC Fitness & Health (Bonaire) N.V.,

gevestigd te Bonaire,

gedaagde,

hierna: Dreamz,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

het verzoekschrift met bijlagen, ingekomen op 4 november 2025;
het verweerschrift met bijlagen, ingekomen op 13 november 2025;
een aanvullende productie van BAE, ingekomen op 13 november 2025;
een aanvullende productie van Dreamz, ingekomen op 13 november 2025.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 november 2025. Namens BAE zijn de heer [bestuurder eiseres] (bestuurder) en de heer [general manager eiseres] (general manager) verschenen, bijgestaan door mr. Navia. Namens Dreamz is de heer [bestuurder gedaagde] (bestuurder, hierna: [bestuurder gedaagde]) verschenen. De spreekaantekeningen die mr. Navia en [bestuurder gedaagde] hebben voorgelezen, zijn aan het dossier toegevoegd.

1.3.

Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden tot 21 november 2025 voor het beproeven van een minnelijke regeling. Op 21 november 2025 hebben mr. Navia en [bestuurder gedaagde] afzonderlijk van elkaar een
e-mailbericht met bijlagen aan de griffie van het gerecht gestuurd waarin staat dat partijen geen regeling hebben getroffen. Die e-mailberichten met bijlagen maken onderdeel uit van het procesdossier.

1.4.

Ten slotte is bepaald dat op 9 december 2025 uitspraak zal worden gedaan.

2.Feiten

2.1.

BAE is eigenaar van het Delfins Resort op Bonaire.

2.2.

Op 3 februari 2022 hebben partijen via hun rechtsvoorgangers een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten waarbij BAE bedrijfsruimten in een afzonderlijk gebouw op het terrein van het Delfins Resort verhuurt aan Dreamz ten behoeve van het exploiteren van een sportschool. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode 7 februari 2022 tot en met 6 februari 2027.

2.3.

In aanvulling op de huurovereenkomst hebben partijen op 28 februari 2022 een ‘Service Level Agreement’ (hierna: SLA) gesloten waarin zij aanvullende afspraken ten behoeve van hun samenwerking hebben vastgelegd. Hierin is onder meer afgesproken dat resortbezoekers van Delfins Resort toegang hebben tot de basis fitness bij Dreamz.

2.4.

In het gehuurde bedrijfspand is een luchtbehandelingssysteem aanwezig dat dient voor luchtbehandeling en voor koeling. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zijn problemen ontstaan met het luchtbehandelingssysteem omdat het systeem onvoldoende koelcapaciteit had waardoor ruimtes van de sportschool niet voldoende koel werden en sprake was van een hoge luchtvochtigheid in het gehuurde. Op enig moment heeft BAE het luchtbehandelingssysteem uitgebreid met een aantal extra koelunits.

2.5.

Op 27 augustus 2025 heeft [bestuurder gedaagde] opdracht verstrekt tot het installeren van negen split-unit aircosystemen (hierna: de split units) en de benodigde elektrische aansluitingen in het gehuurde voor een totaalbedrag van USD 22.247,70. BAE heeft geen toestemming gegeven voor deze werkzaamheden.

2.6.

Op 2 september 2025 en 5 september 2025 heeft (de gemachtigde van) BAE een brief gestuurd aan Dreamz en haar gesommeerd de werkzaamheden tot het installeren van de split-units te staken en het luchtbehandelingssysteem in te schakelen. Dat heeft Dreamz niet gedaan. De negen split-unit aircosystemen zijn geïnstalleerd en het luchtbehandelingssysteem is sindsdien niet meer ingeschakeld.

2.7.

Tussen partijen is bij dit gerecht een bodemprocedure aanhangig (hierna: de bodemzaak) met Dreamz als eiseres en BAE als gedaagde^[1]. In de bodemprocedure vordert Dreamz onder meer een verklaring voor recht dat zij gerechtvaardigd mocht overgaan tot het plaatsen van de split-units en schadevergoeding voor de kosten van het installeren daarvan.

3.Het geschil

3.1.

BAE verzoekt dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. Dreamz te veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de SLA, in het bijzonder inhoudende dat zij:

a.) het luchtbehandelingssysteem in het gehuurde in werking stelt en houdt;

b.) de door haar geplaatste negen split-unit airco’s en de bijbehorende elektrische aansluitingen verwijdert;

c.) het gehuurde, waaronder het dak en de elektrische infrastructuur, herstelt in de staat van vóór de installatie van de split-units en de schade daarvan herstelt;

II. BAE te machtigen, voor het geval Dreamz niet aan het onder I gevorderde voldoet, om zelf of door ingeschakelde derden de verwijdering, het herstel en overige noodzakelijke maatregelen te (doen) uitvoeren op kosten van Dreamz, met toegang tot het gehuurde op redelijke tijdstippen;

III. Dreamz te verbieden zonder voorafgaande toestemming van BAE wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt;

IV. aan het onder I en III gevorderde een dwangsom te verbinden van USD 5.000 per dag of gedeelte daarvan, per afzonderlijke overtreding, tot een maximum van USD 250.000 is bereikt;

V. Dreamz te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

3.2.

Dreamz voert verweer. Dreamz concludeert tot afwijzing van de vorderingen van BAE met veroordeling van BAE in de kosten van deze procedure.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van dit geschil is de vraag of Dreamz gerechtvaardigd mocht overgaan tot het uitschakelen van het luchtbehandelingssysteem en het installeren van de negen split-unit aircosystemen. Het gerecht komt tot de conclusie dat de noodzaak daartoe in het bestek van dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden. Daarom moet het luchtbehandelingssysteem door Dreamz ingeschakeld worden. Dreamz hoeft de split units op dit moment niet te verwijderen. Deze beslissingen worden hierna uitgelegd.

Het spoedeisend belang van BAE is deels aanwezig

4.2.

In een kortgedingprocedure is het nodig dat sprake is van een spoedeisend belang. Dat betekent dat de eisende partij op korte termijn een beslissing nodig heeft van het gerecht en de beslissing in een bodemprocedure niet afgewacht kan worden.

4.3.

Naar het oordeel van het gerecht heeft BAE bij haar vorderingen die betrekking hebben op het verwijderen van de split units geen spoedeisend belang. Een bodemprocedure waarin de vraag voorligt of Dreamz gerechtvaardigd mocht overgaan tot het installeren van de split units is reeds aanhangig en de conclusie van antwoord in die zaak is reeds genomen. BAE heeft niets gesteld waarom het verwijderen van de split units niet afgewacht kan worden tot de bodemrechter over de rechtvaardigheid van het plaatsen daarvan heeft beslist. Daar staat tegenover dat het verwijderen van de split units kosten voor Dreamz met zich zal meebrengen terwijl uit de uitkomst van de bodemprocedure zou kunnen volgen dat Dreamz gerechtvaardigd mocht overgaan tot het plaatsen van de split units. De vorderingen die betrekking hebben op het verwijderen van de split units en het herstellen van de bedrijfsruimte in de staat waarin het zich bevond voor de installatie van de split units worden daarom afgewezen vanwege gebrek aan spoedeisend belang.

4.4.

Bij haar vorderingen die betrekking hebben op het in werking stellen van het luchtbehandelingssysteem heeft BAE een spoedeisend belang. Volgens BAE zorgt het uitschakelen van het luchtbehandelingssysteem ervoor dat sprake is van een ongezonde luchtkwaliteit en kans op schade aan het gebouw. Als die stelling klopt, heeft BAE er belang bij dat het luchtbehandelingssysteem zo snel mogelijk weer wordt ingeschakeld.

De vorderingen zijn geschikt om te behandelen in kort geding

4.5.

In haar verweerschrift heeft Dreamz het standpunt ingenomen dat BAE misbruik maakt van procesrecht, omdat het feitencomplex in dit kort geding vergelijkbaar is met het feitencomplex van de bodemzaak en het kort geding op de bodemzaak vooruit loopt. Als Dreamz daarmee bedoelt dat dat de vorderingen om die redenen moeten worden afgewezen, wordt dat verweer verworpen. Naar zijn aard loopt een kort gedingprocedure op een bodemprocedure vooruit en is een uitspraak in kort geding een voorlopige beslissing waarbij een spoedeisend belang aanwezig is. Dat het feitencomplex van een kort gedingprocedure overeenkomsten vertoont met dat van een bodemprocedure is daarvan een logisch gevolg.

Het luchtbehandelingssysteem moet worden aangezet

4.6.

Bij aanvang van de huurperiode was het luchtbehandelingssysteem in het gehuurde aanwezig. Dreamz heeft de bedrijfsruimte dus mét het luchtbehandelingssysteem van BAE gehuurd.

4.7.

Het is niet in geschil dat tijdens de huurperiode sprake is geweest van problemen met het luchtbehandelingssysteem dat resulteerde in vocht- en koelproblemen in het gehuurde. Ter onderbouwing daarvan is door Dreamz veel correspondentie in het geding gebracht. Tijdens de huurperiode heeft BAE verschillende reparaties aan het luchtbehandelingssysteem laten verrichten, waaronder het plaatsen van aanvullend koelunits in het systeem.

4.8.

De meest recente storing waarbij het luchtbehandelingssysteem niet goed functioneerde werd volgens BAE veroorzaakt door een storing in de koppeling van het luchtbehandelingssysteem met het brandmeldsysteem. Als sprake was van een brandmelding ging het luchtbehandelingssysteem automatisch uit, maar werd het daarna niet meer ingeschakeld. Dat probleem is volgens BAE inmiddels opgelost en BAE stelt zich op het standpunt dat het luchtbehandelingssysteem weer volledig werkt zoals het zou moeten werken. Ter onderbouwing daarvan heeft BAE een rapport van 5 augustus 2025 van de lokale partner van de leverancier van het luchtbehandelingssysteem in het geding gebracht waarin staat dat zij adviseren om het luchtbehandelingssysteem ingeschakeld te houden.

4.9.

Na de reparatie van het hiervoor genoemde probleem met het brandmeldsysteem, heeft BAE aan Dreamz gevraagd om het luchtbehandelingssysteem in te schakelen om controleren of het goed functioneert. Dat heeft Dreamz geweigerd. Dreamz heeft bovendien geweigerd om medewerkers van BAE toegang te verlenen tot de bedrijfsruimte om het luchtbehandelingssysteem in te schakelen.

4.10.

Op de mondelinge behandeling is door het gerecht met partijen besproken dat het op dit moment niet vast staat dat het luchtbehandelingssysteem goed functioneert of niet. Daarom is door het gerecht aan partijen in overweging gegeven om gezamenlijk een neutrale deskundige te benoemen die deze vraag kan beantwoorden om daarover uitsluitsel te verkrijgen. Dit kort geding is daarvoor aangehouden, maar uit hun e-mailberichten van 21 november 2025 blijkt dat partijen het niet met elkaar eens zijn geworden over de randvoorwaarden van het onderzoek door een deskundige en hebben partijen het gerecht verzocht vonnis te wijzen.

4.11.

Als uitgangspunt heeft te gelden dat Dreamz de bedrijfsruimte mét het luchtbehandelingssysteem van BAE heeft gehuurd. BAE heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij er belang bij heeft om het luchtbehandelingssysteem ingeschakeld te houden. Zo heeft BAE aangevoerd dat het uitschakelen van het luchtbehandelingssysteem gevolgen heeft voor de levensduur daarvan, de vochtproblemen in de bedrijfsruimte zullen verergeren met als gevolg dat schade ontstaat aan het gebouw en de luchtkwaliteit van de bedrijfsruimte achteruit gaat omdat de lucht in het gebouw niet meer wordt ververst met buitenlucht. BAE mag daarom, als verhuurder en eigenaar van de bedrijfsruimte, in beginsel van Dreamz verlangen dat het luchtbehandelingssysteem ingeschakeld wordt. Dat kan anders zijn als Dreamz een gerechtvaardigd belang heeft om het luchtbehandelingssysteem uit te schakelen, bijvoorbeeld als het niet goed functioneert en het onvoldoende koelcapaciteit levert voor het overeengekomen gebruik van de bedrijfsruimte als sportschool. Hoewel vast staat dat het luchtbehandelingssysteem in het verleden niet goed heeft gefunctioneerd, is het onvoldoende aannemelijk dat het systeem na de meest recente reparatie(s) op dit moment niet goed functioneert. Dat blijkt namelijk nergens uit. Het is in deze procedure daarom onvoldoende aannemelijk geworden dat het uitschakelen daarvan en het installeren van de split units door Dreamz noodzakelijk was. Daarom zal Dreamz worden veroordeeld om het luchtbehandelingssysteem in te schakelen en ingeschakeld te houden onder de volgende voorwaarde.

4.12.

Naar voorlopig oordeel van het gerecht zijn de zorgen van Dreamz over het functioneren van het luchtbehandelingssysteem vanwege de problemen in het verleden begrijpelijk. Uit het e-mailbericht van mr. Navia van 21 november 2025 en de bijlage bij het e-mailbericht van 21 november 2025 van [bestuurder gedaagde] begrijpt het gerecht dat partijen het erover eens zijn dat de Hilton-norm als norm heeft te gelden waaraan het luchtbehandelingssysteem moet voldoen. Dreamz zal daarom worden veroordeeld om het luchtbehandelingssysteem in te schakelen en ingeschakeld te houden totdat een onafhankelijke deskundige heeft vastgesteld dat het luchtbehandelingssysteem niet aan de hiervoor genoemde Hilton-norm voor luchtkwaliteit en koelcapaciteit voldoet.

4.13.

De termijn waarbinnen Dreamz het luchtbehandelingssysteem moet inschakelen zal in redelijkheid worden bepaald op drie dagen na betekening van dit vonnis.

Het verbod tot het aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde

4.14.

BAE vordert dat Dreamz wordt veroordeeld om zonder voorafgaande toestemming van BAE wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.

4.15.

De verplichting van Dreamz om zonder voorafgaande toestemming van BAE wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kan worden volgt expliciet uit artikel 7.1 van de huurovereenkomst. BAE heeft haar belang om Dreamz hiertoe te veroordelen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daarom wordt deze vordering afgewezen.

BAE heeft voldoende belang bij een dwangsom

4.16.

Naar het oordeel van het gerecht heeft BAE voldoende belang bij haar vordering tot het opleggen van een dwangsom bij de veroordeling van Dreamz om het luchtbehandelingssysteem in te schakelen en ingeschakeld te houden. Dreamz heeft in het verleden geweigerd het luchtbehandelingssysteem aan te zetten en de medewerkers van BAE de toegang tot de bedrijfsruimte ontzegt. De gevorderde dwangsom zal daarom worden toegewezen en als onderstaand worden vastgesteld en gemaximeerd.

Dreamz wordt in de proceskosten veroordeeld

4.17.

Dreamz wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van BAE betalen. De proceskosten worden begroot op USD 251,00 aan griffierecht, USD 838,00 aan salaris gemachtigde en USD 140,00 aan nakosten (plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld).

4.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.19.

BAE heeft gevorderd om Dreamz te veroordelen in de
“daadwerkelijke kosten van rechtsbijstand”. Het gerecht begrijpt dat BAE daarmee bedoelt om Dreamz te veroordelen in alle daadwerkelijk gemaakte proceskosten. Uit de begroting van de proceskosten kan worden opgemaakt dat die vordering wordt afgewezen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering moet het aanhangig maken van een procedure of de wijze waarop de procedure wordt gevoerd onrechtmatig of in strijd met de goede procesorde zijn (zie het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2366). BAE heeft niets gesteld waarom de manier van procesvoering door Dreamz onrechtmatig of in strijd met de goede procesorde is.

De beslissingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard

4.20.

De beslissingen in dit vonnis worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat BAE dit vordert en Dreamz daartegen geen verweer heeft gevoerd. Van kenbare bezwaren van Dreamz tegen uitvoerbaar bij voorraad verklaring is het gerecht niet gebleken. Dit betekent dat de beslissingen in deze uitspraak moeten worden gevolgd, ook als Dreamz in hoger beroep gaat. De beslissingen in deze uitspraak gelden in dat geval tot door de hogere rechter een andere beslissing genomen wordt.

5.De beslissing

Het gerecht:

5.1.

veroordeelt Dreamz om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het luchtbehandelingssysteem (LBK) in te schakelen en ingeschakeld te houden totdat een onafhankelijke deskundige heeft vastgesteld dat het luchtbehandelingssysteem niet aan de Hilton-norm voor luchtkwaliteit en koelcapaciteit voldoet;

5.2.

veroordeelt Dreamz om aan BAE een dwangsom te betalen van USD 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in rechtsoverweging 5.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van USD 50.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt Dreamz in de proceskosten van USD 1.229,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met USD 84,00 als Dreamz niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.4.

veroordeelt Dreamz tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro BES over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders verzochte af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Keltjens, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.

Verplichting huurder tot inschakelen luchtbehandelingssysteem ondanks geschil over airco-installaties