Uitspraak
Vonnis van 1 juli 2026
Behorend bij AUA202300970 AR en AUA2024I00015 AR
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de hoofdzaak van:
[Eiseres],
te Aruba,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigden: de advocaten mrs. E.M.J. Cafarzuza en D.G. Illes,
tegen:
1.PENSION FUND TOURISM SECTOR ARUBA FOUNDATION,
hierna te noemen: PFTSA,
gemachtigde: de advocaat mr. M.A. Kock,
2. [GEDAAGDE 2 2] h.o.d.n. INNOVA ARCHITECTURE & DESIGN,
hierna te noemen: Innova,
gemachtigde: de advocaat mr. D.C. Lopez-Paz,
3.[GEDAAGDE 3] h.o.d.n. ARUBA ARIBA SERVICES,
hierna te noemen: AAS,
gemachtigde: de advocaat mr. D.C. Lopez-Paz,
allen te Aruba,
gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: PFTSA c.s.,
en in de vrijwaring van:
PENSION FUND TOURISM SECTOR ARUBA FOUNDATION,
te Aruba,
eiseres,
tegen
1.[GEDAAGDE 2] h.o.d.n. INNOVA ARCHITECTURE & DESIGN,
2. ARUBA ARIBA BOUWONDERNEMING N.V., h.o.d.n. ARUBA ARIBA BWD,
hierna te noemen: Aruba Ariba BWD,
gemachtigde: de advocaat mr. D.C. Lopez-Paz,
gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: Innova c.s..
1.
DE VERDERE PROCEDURE
DE VERDERE PROCEDURE
1.1
Het verloop van deze procedure blijkt uit:
in de hoofdzaak en in de vrijwaring
- het (tussen)vonnis van 5 juni 2024;
in de hoofdzaak
- de conclusie van antwoord van Innova en AAS,
- de conclusie van antwoord van PFTSA,
- de conclusie van repliek van [eiseres] jegens Innova en AAS,
- de conclusie van repliek van [eiseres] jegens PFTSA
- de conclusie van dupliek van Innova en AAS,
- de conclusie van dupliek van PFTSA,
- de akte uitlating producties aan de zijde van [eiseres],
in de vrijwaring
- de conclusie van antwoord in vrijwaring, ingediend door [gedaagde 2] - de conclusie van repliek in vrijwaring, ingediend door PFTSA - de conclusie van dupliek in vrijwaring, ingediend door [gedaagde 2].
2.DE VERDERE FEITEN
2.1
Op 18 juni 2019 hebben [eiseres] en PFTSA een mortgage loan agreement (hierna: de leningsovereenkomst) gesloten, op grond waarvan PFTSA aan [eiseres] een geldlening van Afl. 243.000,- heeft verstrekt. Tot zekerheid voor de nakoming van de uit de leningsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen is ten gunste van PFTSA een recht van hypotheek gevestigd op een perceel, genaamd perceel [wijk]. Met de geleende gelden kan [eiseres] de bouw van haar woning financieren.
2.2 [
Eiseres] heeft op 28 november 2019 met aannemer Aruba Ariba BWD een overeenkomst gesloten strekkende tot de bouw van een woning op het perceel [wijk] (hierna: de woning), tegen een aanneemsom van Afl. 190.518,66. Deze overeenkomst is vastgelegd in het Construction Contract van 28 november 2019 (hierna: de aannemingsovereenkomst). Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“1. GENERAL INFORMATION
Information of the Client/Owner
Name: [Eiseres]
(..) Information contractor
Name company: ArubaAriba BWD
Project manager: [gedaagde 3]
Name project coordinator: [Gedaagde 2] ([telefoonnummer 1])
(..) Contractors and client responsibilities
Contractor agrees to furnish all labor, material, supplies, equipment, machinery and Tools required for the prompt and efficient completion of work described, to construct according to the approved DOW drawings and Specifications described in the general information of this document.
The client will furnish all necessary documents for water-, gas- and electrical services, and also will obtain and pay for construction installations (bouwmeters) to project site (Water & Electricity).
The client will not make any negotiations, agreements or arrangements with the personal of ARubaariba. All negotiations, agreements of arrangements will be made with the project manager or the project coordinator.
(..) 3.2 Payment terms
Payment will be executed conform the payment schedule illustrated in this paragraph. The contractor will indicate when the phase is ready, so that the client can schedule with the bank to make the inspection and approval of each phase of the project. The client will pay the down payment of each next phase as soon as the constructed phase is approved by the bank and the disbursement of the next phase has been made.
4. PLANNING
General planning
The project will be terminated in 8 months after the first payment is made. The project consists of 5 phases and will be executed as following:
2.3
Deze overeenkomst is op 28 november 2019 ondertekend door de heer Rudolph [gedaagde 3] en [eiseres].
2.4
Er bestaat een construction contract van 19 december 2019 dat op enkele punten afwijkt van de overeenkomst van 28 november 2019. Dit contract bevat, voor zover hier van belang, de volgende afwijkingen:
“1. GENERAL INFORMATION
Information of the Client/Owner
Name: [eiseres]
(..) Information contractor
Name company: Innova Architecture & Design
Director: [Gedaagde 2] ([telefoonnummer 1])
Name of project coordinator: [gedaagde 3] ([telefoonnummer 2])
(..) 3.2 Payment terms
Payment will be executed conform the payment schedule illustrated in this paragraph. The contractor will indicate when the phase is ready, so that the client can schedule with the bank to make the inspection and approval of each phase of the project. The client will pay the down payment of each next phase as soon as the constructed phase is approved by the bank and the disbursement of the next phase has been made.
2.5
Op de laatste pagina van het construction contract van 19 december 2019 worden de heer [gedaagde 2] en [eiseres] als partijen vermeld. Het document bevat geen handtekeningen van deze personen.
2.6
PFTSA heeft betalingen voor materiaal en arbeid in verband met de aannemingsovereenkomst rechtstreeks aan de aannemer verricht. De enige betalingen die rechtstreeks aan [eiseres] zijn gedaan, betreffen betalingen voor de keuken, elektriciteit en de zogenoemde ‘provisional sum’.
2.7
Op 19 juni 2020 heeft [eiseres] geconstateerd dat de woning gebreken vertoonde. [Eiseres] heeft daarop contact opgenomen met de controleur van PFTSA. Omstreeks 18 november 2020 heeft [eiseres] de bouw stopgezet.
2.8
Op 1 juli 2021 is op verzoek van Innova door MEJIA Engineering een expertiserapport opgesteld, waarin de kosten van de benodigde herstelwerkzaamheden zijn begroot op Afl. 27.000,-.
2.9
Op verzoek van [eiseres] heeft Capricorn One N.V. op 15 februari 2022 een expertiserapport opgesteld, strekkende tot het in kaart brengen van de geconstateerde gebreken aan de woning en de daarmee gemoeide herstel- en/of vervangingskosten. Volgens Capricorn One bedragen de herstelkosten Afl. 115.718,-.
2.1
Met ingang van 15 oktober 2021 is [eiseres] gestopt met het nakomen van haar maandelijkse betalingsverplichtingen uit hoofde van de leningsovereenkomst aan PFTSA. Op 14 juli 2022 heeft [notaris] Notary Services aan [eiseres] bericht dat het perceel [wijk] met daarop de woning op de openbare veiling van 14 juli 2022 is verkocht.
3.DE VERDERE BEOORDELING
3.1 [
Eiseres] legt aan haar vordering tot betaling van Afl. 138.720,81 aan schadevergoeding ten grondslag dat PFTSA, Innova en AAS jegens haar onrechtmatig hebben gehandeld. Gelet op de verschillende rollen waarin gedaagden in de hoofdzaak in deze procedure zijn betrokken – PFTSA als hypotheekverstrekker en Innova en AAS als (al dan niet) bij de uitvoering van de aannemingsovereenkomst betrokken partijen – zal het Gerecht de beoordeling splitsen. Daarbij zal eerst worden ingegaan op de gestelde schade als gevolg van de bouwwerkzaamheden jegens Innova en AAS, waarna de gestelde schade als gevolg van het handelen van PFTSA als hypotheekverstrekker wordt beoordeeld.
Gestelde schade als gevolg van bouwwerkzaamheden
3.2 [
Eiseres] legt aan haar vordering tot schadevergoeding jegens Innova en AAS, samengevat weergegeven, ten grondslag dat (i) de woning gebreken vertoont en (ii) PFTSA betalingen rechtstreeks aan de aannemer heeft verricht. Ten aanzien van de gestelde gebreken voert [eiseres] aan dat op 19 juni 2020 diverse mankementen zijn geconstateerd, dat deze niet door de aannemer zijn hersteld en dat uit een expertiserapport van 15 februari 2022 volgt dat de in aanbouw zijnde woning op het perceel [wijk] (hierna: de woning) ook op dat moment nog gebreken vertoonde. Met betrekking tot het verwijt van de rechtstreekse betalingen stelt [eiseres] dat PFTSA bepaalde betalingen rechtstreeks aan de aannemer heeft verricht, hetgeen volgens haar in strijd is met de leningsovereenkomst tussen [eiseres] en PFTSA.
3.3
Innova en AAS voeren verweer. Zij erkennen dat sprake is geweest van enige bouwgebreken, maar stellen dat zij steeds bereid zijn geweest de daadwerkelijk bestaande gebreken te herstellen. Dat herstel heeft volgens hen geen doorgang gevonden doordat [eiseres] de bouw heeft stilgelegd. Aansprakelijkheid voor de door [eiseres] gestelde schade, maar ook de hoogte daarvan, wordt dan betwist. Ten aanzien van de rechtstreekse betalingen erkennen Innova en AAS dat betalingen rechtstreeks aan de aannemer dan wel aan Innova zijn verricht. Volgens hen heeft [eiseres] daarmee ingestemd, nu deze betalingen betrekking hadden op materialen en arbeid ten behoeve van het project. Voorts voeren zij aan dat [eiseres] pas na de rechtstreekse betaling van (een gedeelte van) fase 8 tegen deze betalingswijze heeft geprotesteerd. Zij beroepen zich daarom op rechtsverwerking. Daarnaast stellen Innova en AAS dat de leningsovereenkomst uitsluitend is gesloten tussen PFTSA en [eiseres] en derhalve geen werking heeft jegens hen, zodat daaruit geen verplichtingen voor Innova en AAS kunnen voortvloeien.
3.4
Het Gerecht overweegt als volgt. Tussen [eiseres] enerzijds en Innova en AAS anderzijds bestaat onduidelijkheid over de vraag of, en zo ja tussen welke partijen, een overeenkomst tot stand is gekomen. De aannemingsovereenkomst van 28 november 2019 is gesloten tussen [eiseres] en Aruba Ariba BWD. In die overeenkomst wordt de heer [gedaagde 3], tevens eigenaar van AAS, vermeld als projectmanager en de heer [gedaagde 2], tevens eigenaar van Innova, als projectcoördinator. Daarnaast bevindt zich in het dossier een door [eiseres] betwist Construction Contract van 19 december 2019, waarin Innova als contractspartij wordt genoemd en de heer [gedaagde 3] als projectcoördinator is vermeld. Daarom bestaat onduidelijkheid over de identiteit van de contractspartij(en) en de onderlinge rolverdeling van de betrokken partijen.
3.5 [
Eiseres] heeft haar vorderingen gebaseerd op onrechtmatige daad. Nu de gestelde gedragingen verband houden met de uitvoering van werkzaamheden die hun grondslag vinden in aanneming van werk, ziet het Gerecht aanleiding de rechtsgronden aan te vullen als bedoeld in artikel 52 Rv Pro en het geschil eerst en vooral te beoordelen aan de hand van artikel 6:74 BW Pro. Voor zover tussen partijen een contractuele rechtsverhouding heeft bestaan, dienen de gestelde tekortkomingen immers te worden beoordeeld naar de maatstaf van wanprestatie. Het Gerecht zal hierna beoordelen of is komen vast te staan dat ””de aannemer” (of dat nu Innova dan wel AAS is) aansprakelijk is voor de door [eiseres] gestelde schade, hetzij wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van hun verplichtingen, hetzij wegens onrechtmatig handelen. Daarbij stelt het Gerecht voorop dat het onderscheid tussen aansprakelijkheid uit wanprestatie en uit onrechtmatige daad in het onderhavige geval van beperkt praktisch belang is. In beide gevallen dient immers te worden beoordeeld of sprake is van een aan “de aannemer” toe te rekenen gedraging die tot schade heeft geleid, zij het dat die gedraging bij wanprestatie wordt gekwalificeerd als een toerekenbare tekortkoming en bij onrechtmatige daad als een onrechtmatige gedraging.
3.6
Vaststaat dat tussen [eiseres] enerzijds en ”de aannemer” anderzijds in het kader van de bouw van de woning op het perceel [wijk] werkzaamheden zijn verricht. Ook staat vast dat sprake was van gebreken aan de woning, terwijl in geschil is van welke omvang en ernst deze gebreken waren. Voorts is in geschil of en in hoeverre de geconstateerde gebreken konden en dienden te worden hersteld.
3.7
Het Gerecht overweegt dat het enkele feit dat sprake is geweest van gebreken aan de woning op zichzelf nog niet meebrengt dat sprake is van aansprakelijkheid van “de aannemer”. [Eiseres] heeft haar stellingen omtrent de gestelde gebreken, gelet op de gemotiveerde betwisting door Innova en AAS, onvoldoende onderbouwd. Zij heeft niet toegelicht welke specifieke uitvoeringshandelingen van hen tot welke concrete gebreken hebben geleid, noch waarom deze gedragingen moeten worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen dan wel als een onrechtmatige daad. Daarmee ontbreekt een feitelijke onderbouwing van de gestelde aansprakelijkheidsgrond. De door [eiseres] overgelegde expertiserapporten en facturen bieden weliswaar inzicht in de gebreken en herstelkosten, maar geven geen dan wel onvoldoende inzicht in de vraag of die gebreken het gevolg zijn van de uitvoering van de aannemingswerkzaamheden en of deze gebreken aan ”de aannemer” toerekenbaar zijn. Reeds daarom kan niet worden geoordeeld dat sprake is van een aan Innova en AAS toerekenbare tekortkoming in de nakoming van verplichtingen dan wel van een onrechtmatige daad die tot schadeplichtigheid leidt.
3.8
Ten aanzien van het door [eiseres] gemaakte verwijt dat Innova c.s. rechtstreeks betalingen van PFTSA in ontvangst hebben genomen, geldt dat niet is gesteld of gebleken dat deze betalingen niet zijn aangewend ten behoeve van de bouw van de woning, noch dat [eiseres] daardoor financieel nadeel heeft geleden. Nu enige schade als gevolg van deze rechtstreekse betalingen niet is komen vast te staan, kan de daarop gebaseerde vordering niet slagen.
3.9
Gelet op de voorgaande beoordeling kan in het midden blijven of tussen partijen al dan niet een overeenkomst tot stand is gekomen en, zo ja, wie daarbij als contractspartij(en) moet(en) worden aangemerkt. De vorderingen van [eiseres] tegen Innova en AAS worden dus afgewezen.
Gestelde schade als gevolg van het handelen van PFTSA als hypotheekverstrekker
3.1
Het Gerecht komt vervolgens toe aan de beoordeling van de vorderingen van [eiseres] jegens PFTSA. Deze vorderingen zijn gebaseerd op de stelling dat PFTSA onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld door (i) rechtstreeks betalingen aan de aannemer te verrichten, (ii) zonder toestemming van [eiseres] een nieuwe aannemer bij de uitvoering van het project te betrekken, (iii) misbruik te maken van haar recht van parate executie, en (iv) ondanks geconstateerde gebreken niet in te grijpen, terwijl door PFTSA ingeschakelde controleurs de voortgang van de werkzaamheden hebben goedgekeurd en betalingen aan de aannemer hebben geautoriseerd.
3.11
PFTSA voert verweer en betwist dat zij onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld. Zij stelt dat de door haar verrichte betalingen hebben plaatsgevonden op grond van de tussen partijen gesloten leningsovereenkomst, die voorziet in een gefaseerde bouwfinanciering waarbij uitbetaling afhankelijk is van de voortgang van de bouw. Die voortgang werd voorafgaand aan iedere betaling gecontroleerd door PFTSA ingeschakelde toezichthouders, waarna telkens goedkeuring voor uitbetaling is verleend. Voorts stelt PFTSA dat [eiseres] tegen deze wijze van financiering en betaling niet eerder bezwaar heeft gemaakt en dat deze gedurende meerdere bouwfasen zonder protest is gevolgd. Het verwijt dat een nieuwe aannemer zou zijn betrokken wordt gemotiveerd betwist, nu PFTSA geen partij is bij de aannemingsovereenkomst en geen zeggenschap heeft over de keuze of wijziging van de aannemer. Ook het gestelde misbruik van executiebevoegdheid wordt betwist. PFTSA voert aan dat [eiseres] haar verplichtingen uit hoofde van de leningsovereenkomst niet is nagekomen, terwijl het enkele bestaan van een bouwgeschil niet meebrengt dat de betalingsverplichtingen kunnen worden opgeschort. Ten aanzien van het verwijt dat PFTSA ondanks geconstateerde gebreken niet zou hebben ingegrepen, stelt PFTSA dat haar rol beperkt was tot het kader van de gefaseerde financiering en dat de verantwoordelijkheid voor de bouwkwaliteit bij de aannemer lag.
3.12
Tussen [eiseres] en PFTSA is een leningsovereenkomst tot stand gekomen. Voor zover de door [eiseres] gemaakte verwijten betrekking hebben op de nakoming van de uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, dienen deze – met aanvulling van de rechtsgronden als bedoeld in artikel 52 Rv Pro – te worden beoordeeld naar de maatstaf van wanprestatie. Voor zover de verwijten niet zijn gegrond op een gestelde schending van contractuele verplichtingen, dienen zij te worden beoordeeld in het kader van onrechtmatige daad. Welke kwalificatie ook wordt gevolgd, voor aansprakelijkheid is vereist dat sprake is van schade en van een causaal verband tussen de verweten gedragingen dan wel tekortkomingen en die schade. Aan die vereisten is in dit geval niet voldaan. De door PFTSA verrichte rechtstreekse betalingen aan de aannemer vonden plaats in het kader van de gefaseerde bouwfinanciering en zijn aangewend ten behoeve van de bouw van de woning waarvoor de financiering was verstrekt. Niet is gesteld of gebleken dat deze betalingen hebben geleid tot enig vermogensnadeel aan de zijde van [eiseres]. Evenmin heeft [eiseres] voldoende onderbouwd dat de door haar gestelde onregelmatigheden bij de financiering of de bouwcontrole ertoe hebben geleid dat zij in een nadeliger vermogenspositie is komen te verkeren. Bovendien is niet geconcretiseerd dat de wijze van gefaseerde financiering, de betrokkenheid van toezichthouders of de uitbetaling van gelden in het kader van de leningsovereenkomst tot een concrete schadepost heeft geleid. Het bestaan van schade (en causaal verband tussen de tekortkoming/gedraging en de schade) is daarmee niet komen vast te staan. Reeds om die reden kan aansprakelijkheid van PFTSA uit wanprestatie noch uit onrechtmatige daad worden aangenomen.
3.13
Voor zover [eiseres] zich – ter onderbouwing van haar vordering tot schadevergoeding – beroept op misbruik van recht in de zin van artikel 3:13 BW Pro in verband met de executie van de woning, overweegt het Gerecht dat [eiseres] haar verplichtingen uit hoofde van de leningsovereenkomst niet (tijdig) is nagekomen.
Het enkele bestaan van een geschil over de uitvoering van de bouw doet daaraan niet af en rechtvaardigt niet dat de betalingsverplichtingen uit hoofde van de leningsovereenkomst worden opgeschort. Vaststaat dat [eiseres] gedurende een periode van negen maanden in verzuim is gebleven, waarna PFTSA eerst daarna is overgegaan tot executie van de woning. Niet is gesteld of gebleken dat PFTSA daarbij een ander doel heeft nagestreefd dan het verhalen van haar vordering, dan wel dat de uitoefening van de executiebevoegdheid in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het beroep op misbruik van recht faalt.
3.14
Gelet op het voorgaande zullen ook de vorderingen van [eiseres] jegens PFTSA worden afgewezen.
3.15
Nu de vorderingen van [eiseres] tegen PFTSA worden afgewezen, ontvalt de grondslag aan de door PFTSA ingestelde vordering in vrijwaring. Deze vordering is immers ingesteld met het oog op mogelijke aansprakelijkheid van PFTSA jegens [eiseres], waarvan niet is gebleken. Bij gebreke van een veroordeling in de hoofdzaak bestaat voor toewijzing van de vordering in vrijwaring geen plaats. De vrijwaringsvordering behoeft daarom geen beoordeling meer en zal worden afgewezen.
3.16 [
Eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de hoofdzaak worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Innova en AAS gezamenlijk begroot op Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris en aan de zijde van PFTSA op
Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris. Nu de vorderingen in de hoofdzaak worden afgewezen en daarmee geen grond bestaat voor toewijzing van de vorderingen in vrijwaring, zal PFTSA worden veroordeeld in de proceskosten van Innova en Aruba Ariba BWD. Deze kosten worden begroot op (gezamenlijk) Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris.
Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris. Nu de vorderingen in de hoofdzaak worden afgewezen en daarmee geen grond bestaat voor toewijzing van de vorderingen in vrijwaring, zal PFTSA worden veroordeeld in de proceskosten van Innova en Aruba Ariba BWD. Deze kosten worden begroot op (gezamenlijk) Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris.
4.DE BESLISSING
In de hoofdzaak
4.1
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
4.2
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van Innova en AAS ten bedrage van (gezamenlijk) Afl. 2.500,- en van PFTSA ten bedrage van Afl. 2.500,-;
In de vrijwaring
4.3
wijst de vorderingen van PFTSA af;
4.4
veroordeelt PFTSA in de kosten van de vrijwaringsprocedure aan de zijde van Innova en Aruba Ariba BWD, tot op heden begroot op (gezamenlijk) Afl. 2.500,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 1 juli 2026 in aanwezigheid van de griffier.