ECLI:NL:OGEAA:2024:52

Uitspraak

Vonnis van 27 maart 2024

Behorend bij A.R. AUA202203701

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de naamloze vennootschap

DONTOM HORECA N.V.,

gevestigd te Aruba,

eiseres,

hierna ook te noemen: Dontom,

gemachtigde: de advocaat mr. D.M. Canwood,

tegen:

de naamloze vennootschap

NAVARRA PROPERTIES N.V.,

gevestigd te Aruba,

gedaagde,

hierna te noemen: Navarra,

gemachtigde: de advocaat mr. R.C. Samuels.

1.DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het inleidend verzoekschrift, met producties, van 25 oktober 2022;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties, van 21 maart 2023;

- de conclusie van repliek in conventie, vermeerdering eis in conventie, conclusie van antwoord in reconventie, met producties, van 6 september 2023;

- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie tevens houdende akte eiswijziging in reconventie, met producties, van 4 december 2023;

- de conclusie van dupliek in reconventie, akte uitlating producties van 24 januari 2024.

1.2

Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.

2.DE FEITEN

2.1

Navarra is erfpacht gerechtigde van de percelen kadastraal bekend als Aruba Eerste Afdeling Sectie B nummer [perceel 1] en Eerste Afdeling Sectie B nummer [perceel 2] (hierna: de erfpachtpercelen). Het Land is bloot eigenaar van de erfpachtpercelen.

2.2

Dontom exploiteert onder de naam Reflexions een beach bar (hierna: de beach bar), die grenst aan de erfpachtpercelen. Zij heeft in 2012 de inventaris en goodwill van de beach bar gekocht. De door de verkoper aan Dontom ter beschikking gestelde ruimte waar op dat moment de beach bar werd geëxploiteerd, huurde Dontom aanvankelijk van Navarra en bestond uit het aan het strand gelegen zwembad met het daaromheen gelegen terras (hierna aan te duiden als: het perceel) en een keuken en kantoorruimte die vanaf het terras van de beach bar bereikbaar waren en onderdeel zijn van de opstallen op de erfpachtpercelen van Navarra.

2.3

Het perceel had geen eigen aansluiting op het water- en elektriciteitsnet. De levering van elektriciteit en water aan het perceel waarop de beach bar wordt geëxploiteerd geschiedde via de aansluitingen van Navarra op de erfpachtpercelen. Dontom maakte daarnaast gebruik van de op een van de erfpachtpercelen gelegen (beer)put van Navarra.

2.4

In december 2017 kwam Dontom erachter dat Navarra niet de eigenaar maar erfpacht gerechtigde is van de erfpachtpercelen en dat het perceel (met het zwembad en daaromheen gelegen het terras) zich niet bevond op één van de erfpachtpercelen, maar domeingrond is in eigendom van het Land.

2.5

Dontom heeft daarom vanaf begin 2018 de betaling van de huurpenningen aan Navarra gestaakt.

2.6

In februari 2018 heeft Navarra bij het Land een verzoek ingediend tot uitgifte in erfpacht van het perceel. Dontom heeft bij het Land op 29 november 2018 een verzoek ingediend om het perceel met ingang van 1 januari 2019 aan haar in gebruik te geven (precariovergunning). Het Land heeft voor zover bekend nog op geen van beide verzoeken een beslissing genomen.

2.7

Het Land heeft Dontom over de jaren 2016 tot en met 2018 met terugwerkende kracht precario in rekening gebracht voor het gebruik van het perceel. Dontom heeft dit betaald.

2.8

Op 22 februari 2019 heeft Dontom bij N.V. Elmar Aruba (hierna: Elmar), het elektriciteitsbedrijf van Aruba, een aanvraag ingediend voor een eigen aansluiting van het perceel op het elektriciteitsnet.

2.9

In een e-mail van 17 september 2019 is namens Elmar aan de voormalig gemachtigde van Dontom bericht, voor zover van belang:

“(…) Elmar kan instemmen met een verklaring van DIP dat het Land het terrein met toebehoren in gebruik heeft gegeven aan Dontom en dat op ieder moment een precariovergunning kan worden afgegeven. (…).”

2.1

Bij vonnis van dit Gerecht van 19 augustus 2020 (met zaaknummer AR AUA201800412) tussen Navarra en Dontom gewezen, heeft het Gerecht onder meer geoordeeld dat de huurovereenkomst betreffende het perceel tussen Navarra en Dontom rechtsgeldig is aangegaan, dat Dontom terecht de betaling van de huurpeninningen heeft opgeschort en dat Dontom de opgeschorte huurpenningen alsnog dient te voldoen, met dien verstande dat de aan het Land betaalde precario daarop in mindering kan worden gebracht. Verder heeft het Gerecht onder meer als volgt overwogen:

“4.2.1 Wat betreft de door Dontom betwiste stelling van Navarra dat zij naar verkeersopvattingen door verjaring de eigendom heeft verkregen van het bij partijen genoegzaam bekende stuk domeingrond (hierna: het perceel) waarop de door Dontom geëxploiteerde van Navarra gehuurde strandtent met zwembad is gelegen (…) wordt het volgende overwogen.

(…)

4.2.3

Uit de (…) feitelijkheden volgt dat het perceel bij iedere overdracht bij notariële akte telkens in die aktes is omschreven als deel uitmakende van de door Navarra en naar rechtsvoorgangers telkens in erfpacht verkregen percelen domeingrond (…) Opeenvolgend wordt na de voormelde eerste beweerdelijke in bezit name aldus vanaf 23 april 1993 telkens in een openbare akte vastgelegd dat het perceel wordt gehouden voor het Land. Die openbare ook voor het Land kenbare gedraging van Navarra en haar rechtsvoorgangers, inhoudende dat het perceel telkens wordt gehouden voor het Land, staat in de weg aan het in eigendom verkrijgen van het perceel op grond van verjaring ex het eerste lid van artikel 3:105 BW of ex het eerste lid van artikel 3:99 BW. Dit één en ander klemt temeer omdat Navarra (1) in haar pleitnota van 31 januari 2020 stelt dat toen zij de huurovereenkomst met Dontom aanging zelf in de veronderstelling verkeerde dat het perceel deel uitmaakte van haar in erfpacht verkregen percelen, (2) in diezelfde pleitnota stelt dat zij in onderhandeling is met het Land ter verkrijging van het perceel in erfpacht en (3) op 15 februari 2018 het Land zonder voorbehoud van verkrijging van eigendom krachtens verjaring heeft verzocht om het perceel in huur/erfpacht aan haar uit te geven. Uit deze gedragingen van Navarra blijkt onmiskenbaar dat zij zich, net als Dontom, op het standpunt stelt dat het Land eigenaar is van het perceel.

4.2.4

De slotsom op dit punt luidt dat de stelling van Navarra dat zij door verjaring op enig in 2005 gelegen moment de eigendom heeft verkregen van het perceel feitelijke grondslag mist en daarom wordt daarom verworpen.”

Tegen dit vonnis is geen beroep ingesteld.

2.11

Bij brief van 7 september 2020 aan (de gemachtigde van) Dontom heeft Navarra de huurovereenkomst met ingang van 7 september 2020 ontbonden wegens het niet tijdig betalen door Dontom van de achterstallige huurtermijnen, tot betaling waarvan Dontom in het vonnis van 19 augustus 2020 is veroordeeld.

2.12

Dontom heeft het perceel niet ontruimd.

2.13

Bij vonnis in kort geding van 29 oktober 2020 (met zaaknummer AUA202002233) tussen Navarra enerzijds en Dontom en het Land anderzijds, heeft het Gerecht bij de beoordeling van de door Navarra in conventie gevorderde (door het Land te gedogen) ontruiming van het perceel door Dontom - samengevat - overwogen dat de huurovereenkomst tussen Navarra en Dontom ten gevolge van de buitengerechtelijke ontbinding door Navarra op 7 september 2020 is geëindigd, dat vast staat dat het Land eigenaar is van het perceel en dat voorshands niet kan worden geoordeeld dat Navarra een absoluut dan wel persoonlijk gebruiksrecht heeft ten aanzien van het perceel. De door Navarra gevorderde ontruiming van het perceel door Dontom heeft het Gerecht bij dat vonnis afgewezen. In reconventie heeft het Gerecht op vordering van Dontom Navarra bevolen om - samengevat - te gedogen dat personeel van onder meer Elmar en het Water En Energiebedrijf Aruba N.V. (hierna: WEB), voor zover nodig, werkzaamheden verricht op de erfpachtpercelen teneinde eigen aansluitingen voor Dontom op het perceel te realiseren.

2.14

Voormeld vonnis van 29 oktober 2020 is bij vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (hierna: het Hof) van 22 maart 2022 bevestigd. Het Hof heeft daartoe onder meer als volgt overwogen:

“4.4 (…) De hoofdlijn van de argumentatie van Navarra komt er op neer dat nu moet worden uitgegaan van de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst, Navarra’s ontbinding daarvan (…) zonder meer tot toewijzing van de ontruimingsvordering moet leiden (…)

(…)

4.1

In de eerste plaats heeft Navarra gesteld dat zij erfpachter is geworden van het perceel omdat dit door horizontale natrekking bestanddeel is geworden van de erfpachtpercelen. (…)

4.11

Volgens Navarra is het terras op het perceel aard- en nagelvast verbonden met het gebouw op de erfpachtpercelen, waardoor het niet zonder ernstige schade losgemaakt kan worden. Verder zijn het gebouw op de erfpachtpercelen enerzijds en het terras (met zwembad en beachbar) op het perceel anderzijds constructief op elkaar afgestemd en is het gebouw niet compleet zonder het terras, aldus Navarra.

4.12

Naar het oordeel van het Hof gaat het beroep op horizontale natrekking niet op, waartoe het volgende wordt overwogen. Allereerst staat vast dat het niet gaat om één opstal maar om diverse bebouwing. Op de verschillende luchtfoto’s in het dossier is te zien dat het gebouw op de erfpachtpercelen (nagenoeg precies) langs de erfgrens is gebouwd, waarlangs aan de kant van het perceel aansluitend het terras met zwembad etc. is gebouwd. Verder heeft het Hof bij de plaatsopneming waargenomen dat het gebouw niet meer in gebruik is en het er zo uitziet dat de tegen het perceel aangebouwde zijde de achterkant van het gebouw vormt en juist de zijde aan de andere kant de voorkant van het gebouw vormt. De naar het terras gekeerde zijde bestaat voor het overgrote deel uit een blinde muur. Ook heeft het Hof waargenomen dat het terras (met zwembad, etc.) een eigen fundering heeft en er geen sprake is van een over de erfgrens doorlopende vloer. Voor zover zichtbaar is er al sprake van een fysieke scheiding, al loopt een en ander optisch naadloos in elkaar over. Om die reden is het betoog dat het terras niet kan worden afgescheiden zonder ernstige schade, onvoldoende onderbouwd, waarbij wordt opgemerkt dat het erom gaat dat de fysieke gevolgen van afscheiding van betekenis zullen zijn (zie laatstelijk HR 13 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1785, NJ 2021/86). Op grond van het criterium van de fysieke verbondenheid is er dus geen sprake van bestanddeelvorming. In de uit de (lucht)foto’s in het dossier en de waarneming van het Hof blijkende omstandigheden kan evenmin op grond van de verkeersopvatting worden gezegd dat het terras (met zwembad etc.) bestanddeel is van het gebouw op de erfpachtpercelen, te meer daar het er naar uitziet dat het terras aan de achterkant van het (leegstaande) gebouw is geconstrueerd. Van een waarneembare constructieve, functionele of visuele afstemming c.q. verband is geen sprake, noch kan anderszins gezegd worden dat het gebouw zonder het terras incompleet is (vgl. HR 6 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7474, NJ 2013/571). Op grond van geen van beide criteria is dus het terras (met zwembad etc.) een bestanddeel van het gebouw. Terzijde merkt het Hof op dat het feit dat het terras apart van het gebouw werd verhuurd hiervoor reeds een indicatie vormde. Verhuur laat zich moeilijk denken bij een schoolvoorbeeld van horizontale natrekking, zoals de zijwaartse uitbreiding van de kelder onder een woning waarbij de erfgrens met het naastgelegen perceel wordt overschreden zodat de kelder deels onder het buurperceel uitkomt. Het beroep op horizontale natrekking wordt verworpen.

4.13

In de tweede plaats heeft Navarra gesteld dat zij een persoonlijk gebruiksrecht heeft, gebaseerd op een duurovereenkomst sui generis, omdat het Land decennia lang het gebruik van het illegaal gebouwde terras door Navarra en/of haar rechtsvoorgangers heeft gedoogd en dat erkend heeft door de vermelding ervan in het Ruimtelijke Ordeningsplan met Voorschriften 2021 (hierna: ROPV) als “bestaande situatie”. Het Hof overweegt dat de enkele omstandigheid dat het Land het illegaal feitelijk gebruik van zijn perceel door Navarra en/of haar rechtsvoorgangers niet heeft beëindigd, op zichzelf niet mee brengt dat er een duurovereenkomst is ontstaan op grond waarvan dat gebruik wordt toegestaan. Los van het niet ontstaan kunnen zijn van een duurovereenkomst, wordt opgemerkt dat de vermelding van het gebied waarvan het erfpachtsperceel en het perceel deel uitmaken (“Surfside beach”) als “bestaande situatie” in het ROPV, geen erkenning van een gebruiksrecht door Navarra inhoudt. Bedoelde aanduiding kan net zo goed betrekking hebben op het uitbaten van het perceel door Dontom.

4.14

In de derde plaats heeft Navarra gesteld dat zij een preferentieel gebruiksrecht heeft voortvloeiend uit de precontractuele redelijkheid en billijkheid, omdat het Land met haar in onderhandeling is over aanpassing van de erfpachtvoorwaarden en legalisering van het gebruik van het terras. Het Hof gaat er van uit dat er inderdaad nog steeds onderhandelingen lopen, overeenkomstig de proceshouding van het Land in deze zaak. Echter, nog los van de vraag of en in hoeverre het Land en Navarra daardoor in een verhouding van redelijkheid en billijkheid tot elkaar staan, kan daaruit geen preferentieel gebruiksrecht op het perceel voortvloeien.

(…)

4.16

Grief 7 is gericht tegen het oordeel van het Gerecht dat er interversie van het houderschap van Dontom heeft plaatsgevonden en dat Dontom op een bepaald moment het terras niet meer voor Navarra als verhuurder is gaan houden. Zulks is volgens Navarra in strijd met het interversieverbod van artikel 3:111 BW. Het Hof overweegt als volgt. Uit de (…) brief van 5 maart 2018 van Dontom aan Navarra blijkt dat de ontdekking van Dontom dat Navarra geen eigenaar noch erfpachter van het perceel is, de reden is dat zij vanaf begin 2018 haar huurbetalingen heeft gestaakt en zij een beroep doet op vernietiging van de huurovereenkomst. Tegelijkertijd is Dontom het terras blijven occuperen en is zij precario aan het Land gaan betalen. Door deze mededeling en handelingen moet het voor Navarra redelijkerwijze duidelijk zijn geweest dat Dontom er een andere opvatting over haar houderschap op na is gaan houden en Navarra’s rechten als verhuurder is gaan tegenspreken. Dat vervolgens Dontom’s vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling geen succes had in de bodemprocedure, doet daaraan niet af. Dat had een (technisch-)juridische reden die los staat van de beweegredenen van Dontom. Nadat de bodemrechter de goede weg had gewezen in (…) het bodemvonnis, heeft Dontom bij brief van 3 september 2020 de huurovereenkomst ontbonden, waarmee zij haar gedragingen tot tegenspraak van het recht van Navarra nog eens bevestigde.

4.17

Aldus heeft het Gerecht terecht geoordeeld dat de in de laatste bijzin van artikel 3:111 BW bedoelde uitzondering op het interversieverbod zich voordeed (…).”

Tegen dit vonnis van het Hof is geen cassatie aangetekend.

2.15

Bij e-mail van 13 april 2022 is namens Navarra onder meer als volgt aan Dontom bericht:

“(…) In the meantime we inform you that Navarra grants Dontom until 10 July 2022 to have their own utilities in place and as such on 11 July 2022 Navarra will disconnect completely all facilities (Setar, Web, Elmar) to Dontom to the extent that these utility connections run through, in, under or over Navarra’s long lease land and the building of Navarra thereon. This includes our septic tank that Dontom is using.

As such DT needs to have their own water, electricity and septic tank facilities and remove all tubes (including pump house), lines and wires from the Navarra property completely and without exception.

All based on and as per judgment of the Court in First Instance on 29 October 2020 under 5.3 as to the decision in the counterclaim.

Also please ensure remove of all materials and goods from the Navarra Long Lease Land’ (…)”.

2.16

Bij berichten van 6 en 24 mei 2022 heeft Navarra Dontom nogmaals bericht dat zij op 11 juli 2024 zal overgaan tot het afsluiten van de voorzieningen.

2.17

Op 11 juli 2022 heeft Navarra de elektriciteits- en wateraansluiting van het perceel (via de elektriciteits- en wateraansluiting op de erfpachtpercelen) afgesloten/onderbroken en de aansluiting van de waterafvoer op de (beer)put onderbroken.

2.18

Bij vonnis in kort geding van dit Gerecht van 27 juli 2022, gewezen tussen Dontom enerzijds en Navarra (en het Land Aruba) anderzijds, heeft het Gerecht Navarra bevolen om de elektriciteitsvoorziening van het perceel vanaf (een van) de erfpachtpercelen te herstellen en hersteld te houden, op verbeurte van een door Navarra aan Dontom te betalen dwangsom. Tevens is Navarra veroordeeld tot betaling aan Dontom van een bedrag van Afl. 15.580,- als voorschot op schadevergoeding. Het Gerecht heeft hiertoe onder meer als volgt overwogen:

“4.4.1. De vordering onder (ii) strekt tot heraansluiting van de afvalwaterafvoer van het perceel op de beerput en van de elektriciteit van het perceel via de aansluiting op (een van) de erfpachtpercelen. Hiervoor heeft het Gerecht overwogen dat Navarra aannemelijk heeft gemaakt dat de (beer)put inmiddels is gesloopt en niet meer functioneert. Heraansluiting van de afwaterafvoer van het perceel op de (beer)put is dus zinloos, zodat Dontom geen belang (meer) heeft bij die vordering. (…)

4.4.2.

Met betrekking tot de heraansluiting van de elektriciteit van het perceel via de aansluiting van Navarra op (een van) de erfpachtpercelen ligt dat anders. Voorop stelt het Gerecht dat de situatie waarbij de elektriciteit van het perceel wordt geleverd via de aansluiting van Navarra, door haar zelf is gecreëerd bij het aangaan van de huurovereenkomst met Dontom. Toen de verhoudingen tussen partijen nog goed waren leverde dat natuurlijk geen probleem op, maar dat veranderde drastisch toen Dontom erachter kwam dat Navarra noch eigenaar noch erfpachtgerechtigde was van het perceel, de huurovereenkomst eindigde, maar Dontom het perceel kon blijven gebruiken. Zoals blijkt uit de aanvraag bij Elmar van 22 februari 2019 was het Dontom er serieus om te doen zo snel mogelijk voor het perceel een eigen elektriciteitsaansluiting te realiseren, zodat zij geen gebruik meer hoefde te maken van de aansluiting op (een van) de erfpachtpercelen. In dat kader oordeelt het Gerecht in het kort geding vonnis van 29 oktober 2020 dat Navarra moet gedogen dat personeel van (onder meer) Elmar werkzaamheden uitvoert op de erfpachtpercelen. Dat het Gerecht Dontom in het vonnis een redelijke termijn heeft gegund om eigen aansluitingen te realiseren en dat die termijn inmiddels is verstreken berust op een verkeerde lezing daarvan. Het in dat vonnis aan Navarra gegeven bevel is niet aan een termijn verbonden en is nog steeds actueel. Dat Dontom bijna twee en een half jaar na de aanvraag nog steeds geen eigen elektriciteitsaansluiting voor het perceel zou hebben, kon zij toen niet bevroeden. Dontom heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de oorzaak daarvan is gelegen in omstandigheden die buiten haar invloedsfeer liggen.”

2.19

Bij vonnis in kort geding van dit Gerecht van 13 september 2022 (met zaaknummer AUA202202596) is onder meer als volgt tussen Dontom als eiseres en het Land als gedaagde overwogen en beslist:

“2.4 Op 21 juli 2022 heeft Dontom het Land zijn medewerking voor het aansluiten op de riolering danwel installatie van een put verzocht. Het Land heeft op dat verzoek ook nog geen beslissing genomen.

(…)

4.3

De vordering van Dontom (…) die ertoe strekt dat het Gerecht het Land beveelt om over te gaan tot aansluiting van Dontom op het rioleringssysteem, zal worden toegewezen. Het Gerecht overweegt daartoe het volgende.

4.4

Vast staat tussen partijen dat Dontom reeds vanaf 2012 een beach bar exploiteert op het perceel dat domeingrond van het Land is. Over de jaren 2016 tot en met 2018 heeft het Land (met terugwerkende kracht) precario in rekening gebracht. Dontom heeft al in februari 2018 een aanvraag ingediend voor een precariovergunning en wacht nog steeds op een beslissing van het Land. In de tussentijd gedoogt het Land kennelijk het gebruik van het perceel door Dontom. Gesteld noch gebleken is dat het Land Dontom het feitelijk gebruik van het perceel ontzegt en dat het handhavend optreedt. Dat aansluiting op het rioleringssysteem niet mogelijk is omdat Dontom geen rechthebbende is van het stuk domeingrond, zoals door het Land is aangevoerd, is door Dontom gemotiveerd bestreden en staat daarom in deze op een voorlopige voorziening gerichte procedure niet voorshands vast. Dat het Land niet kan meewerken aan het verzoek van Dontom om haar aan te sluiten op het rioleringssysteem, omdat dit geen gemakkelijke omkeerbare gevolgen zou hebben, is door het Land onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt het Gerecht in aanmerking dat het Land ter zitting zelf heeft verklaard dat Dontom de aansluitingskosten aan het Land moet terugbetalen indien de precariovergunning niet aan Dontom wordt verleend. Het Land heeft verder geen enkel steekhoudend argument aangevoerd, waarom zij niet kan meewerken aan het verzoek van Dontom om haar aan het rioleringssysteem te sluiten. Dat Dontom een belang heeft bij (een eigen) aansluiting op het rioleringssysteem is evenmin door het Land betwist. Onder de geschetste omstandigheden is dit nalaten van het Land (een feitelijke handeling) in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt en daarmee onrechtmatig tegen Dontom. (…).”

2.2

Dontom beschikt inmiddels over eigen aansluitingen voor het perceel.

3. DE VORDERING

In conventie

3.1

Dontom vordert, na vermeerdering van eis, dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. wordt bepaald dat de in het inleidend verzoek omschreven gedragingen van Navarra onrechtmatig zijn jegens Dontom;

b. wordt bepaald dat Dontom schade heeft geleden;

c. wordt bepaald dat Navarra aan Dontom aan schadevergoeding moet betalen het bedrag van Afl. 694.612,94, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 juli 2022;

d. wordt bepaald dat Navarra aan Dontom ter zake van immateriële schade dient te betalen het bedrag van Afl. 50.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2022;

e. wordt bepaald dat Navarra zich in de toekomst dient te onthouden van enige onrechtmatig handelen jegens Dontom dat de exploitatie van het door Dontom in gebruik zijnde perceel hindert;

f. althans die beslissing wordt genomen die het Gerecht in goede justitie redelijk en billijk acht;

g. alles met veroordeling van Navarra in de kosten van de procedure.

3.2

Aan haar vordering legt Dontom ten grondslag dat Navarra onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld omdat zij Dontom van de afvalwaterafvoer van het perceel op de beerput en van de water- en elektriciteitsvoorzieningen heeft afgesloten. Hierdoor heeft Dontom haar beach bar niet kunnen exploiteren en heeft zij schade geleden.

3.3

Navarra heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van Dontom in de kosten van het geding.

3.4

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang,

nader ingegaan.

In reconventie

3.5

Navarra vordert – na wijziging van eis - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad (letterlijk weergegeven):

“1. De grenslijn te bepalen op de voet van ex artikel 5:47 BWA, en wel voor zover mogelijk middels provisioneel vonnis, van de erfpachtpercelen [perceel 2] en [perceel 1] van Eiseres in reconventie;

2. Te verklaren voor recht dat reconventioneel Gedaagde op grond van artikel 5:85 lid 1 BWA met haar handelen, zoals in het lichaam van dit verzoekschrift uiteengezet, inbreuk maakt op de erfpachtrechten van Eiseres in reconventie;

3. reconventioneel Gedaagde te bevelen op straffe van een dwangsom om de grenslijn te respecteren en daarmee al haar installaties, opstallen, faciliteiten en roerende goederen welke zich bevinden op erfpachtpercelen [perceel 2] en [perceel 1] onmiddellijk, danwel op een door UEA te bepalen datum, te doen afbreken, verwijderen en verwijderd te houden;

en bij gebreke daarvan Eiseres in reconventie met behulp van de deurwaarder en de sterke arm te machtigen om tot afbraak en verwijdering over te gaan;

4. reconventioneel Gedaagde te bevelen op straffe van een dwangsom om van de grenslijn de wettelijk voorgeschreven afstand te houden van twee (2) meter, zijnde de afstand welke de wet in de gegeven situatie van toepassing verklaart op grond van de in Aruba geldende wet- en regelgeving waaronder de Bouw en Woningverordening en het Burgerlijk Wetboek van Aruba waaronder artikel 5:50 BWA,

en wel op dien wijze dat alles dat door reconventioneel Gedaagde binnen twee (2) meter van de afstand van de grenslijn gebouwd is of aangebracht is, of te breken en te verwijderen, en bij gebreke daarvan Eiseres in reconventie met behulp van de deurwaarder en de sterke arm te machtigen om tot de afbraak over te gaan;

5. reconventioneel Gedaagde te gebieden c.q. te bevelen om na afloop van de door het Gerecht te gunnen periode voor het bewerkstelligen van de hierboven gevorderde ontruiming en afbraak, zich niet meer op het erfpacht perceel van Eiseres in reconventie, noch binnen de wettelijke afstand tot de grens te begeven zonder daartoe een voorafgaande schriftelijk toestemming te hebben verkregen van eiseres in reconventie of een vaststaande rechtmatige grondslag te hebben om zich op locatie te vertoeven,

6. alles voorts op straffe van het verbeuren van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Afl 25.000,00 per dag of gedeelte van een dag, dat reconventioneel Gedaagde in gebreke is met het uitvoering geven van het vonnis en of het te geven gebod of verbod niet volledig opvolgt;

7.
te verklaren voor recht, uitvoerbaar bij voorraad,

a. dat reconventioneel Gedaagde geen recht heeft van eigendom, erfdienstbaarheid of enig ander zakelijk recht op enig deel van de erfpachtpercelen van Eiseres in reconventie

b. dat reconventioneel Gedaagde in reconventie geen recht heeft op houderschap noch op bezit, op de strook domeingrond, met het terras, de bar en het zwembad, welke grenst aan de zeezijde van het erfpachtperceel van Eiseres in reconventie welke strook domeingrond met het terras, de bar en het zwembad reconventioneel Gedaagde van Eiseres in reconventie huurde op de voet van de daartoe tussen hen aangegane en inmiddels beëindigde huurovereenkomst;

8. dat reconventioneel Gedaagde in reconventie, met het handelen zoals in het lichaam van dit stuk hierboven uiteengezet door stelselmatig inbreuk te plegen op de rechten van Eiseres in reconventie waaronder die rechten als vermeld in artikel 5:85 BWA onrechtmatig handelt ten opzichte van Eiseres in reconventie, en daarmee te verklaren voor recht dat Gedaagde in reconventie dientengevolge aansprakelijk is voor de door Eiseres in reconventie daardoor geleden en te lijden schade,

en voorts de schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens wet,

9. voorts voor recht te verklaren dat reconventioneel Gedaagde zich op de voet van artikel 5:37 BWA dient te onthouden van inbreuken op de rechten van Eiseres in reconventie;

althans met iedere andere beslissing welke UEA in goede justitie geraden acht te nemen ter beslechting van het onderhavige geschil,

alles met veroordeling van reconventioneel Gedaagde in de kosten van deze procedure.”

3.6

Navarra legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Dontom onrechtmatig jegens haar handelt waardoor zij, Navarra, schade lijdt en dat Dontom is gehouden die schade te vergoeden. Volgens Navarra is Dontom na beëindiging van de huurovereenkomst bewust onrechtmatig gebruik blijven maken van de erfpachtgrond van Navarra en van haar beerput en nutsvoorzieningen. Verder stelt Navarra dat alleen zij rechtmatig bezit heeft van het perceel en dat dit voor Dontom ook van meet af aan duidelijk was. Dontom kan deze situatie niet doorbreken door zich ineens op het standpunt te stellen dat zij bezitter of houder is van het perceel. Navarra beroept zich op het interversieverbod van artikel 3:111 BW.

3.7

Dontom heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde.

3.8

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang,

ingegaan.

4.DE BEOORDELING

In conventie

Onrechtmatig handelen

4.1

Aan haar stelling dat Navarra onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, heeft Dontom ten grondslag gelegd dat zij op grond van de aanvankelijk tussen partijen aan de orde zijnde huurovereenkomst voor haar afvalwaterafvoer gebruik maakte van de beerput van Navarra en het water en de elektriciteit via de aansluiting van Navarra werd geleverd. Na het beëindigen van de huurovereenkomst heeft Dontom, zo stelt zij, haar best gedaan om haar eigen voorzieningen te regelen, maar dit werd door Navarra getorpedeerd. Vervolgens heeft Navarra eenzijdig besloten alles af te sluiten, waardoor Dontom was verstoken van water, elektra en afvalwaterafvoer en zij haar onderneming (de beach bar) gedurende een periode niet heeft kunnen exploiteren.

4.2

Anders dan Navarro heeft betoogd, blijkt uit de stellingen van Dontom genoegzaam waaruit volgens haar het onrechtmatig handelen van Navarra bestaat en volgt daaruit voldoende duidelijk dat zij zich erop beroept dat Navarra jegens haar handelt in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamd.

4.3

Tussen partijen is niet in geschil dat het leveren van water en elektra via de aansluiting van Navarra en het gebruik van de beerput van Navarra door Dontom plaats vond krachtens de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Met de beëindiging van de huurovereenkomst eindigde in beginsel ook de verplichting van Navarra om water en elektra te leveren en het gebruik van de beerput toe te staan. Dat zij daartoe alsnog is gehouden op grond van een (andere) overeenkomst of krachtens een wettelijke plicht, is gesteld noch gebleken. Wel dient Navarra rekening te houden met de belangen van Dontom. In dat kader is in de eerste plaats van belang dat Navarra wist dat Dontom van het leveren van water en elektriciteit via haar aansluiting afhankelijk was. Niet is weersproken verder dat het afsluiten van de toevoer van water en elektra grote gevolgen heeft (gehad) voor Dontom, nu zij als gevolg van de afsluiting niet in staat was haar beach bar te exploiteren. Ook wist Navarra dat Dontom doende was een eigen aansluiting te regelen. Het regelen van de eigen aansluitingen heeft weliswaar zeer lang geduurd, maar dat dit (met name) aan handelen of nalaten van Dontom is te wijten is niet, althans onvoldoende gebleken. Daarentegen staat vast dat Dontom Navarra in rechte heeft betrokken teneinde te bewerkstelligen dat Navarra haar medewerking verleent aan het laten aanbrengen van de voorzieningen voor Dontom. Bij vonnis van 29 oktober 2020 is Navarra bevolen te gedogen dat personeel van de nutsbedrijven zich de toegang tot de erfpachtpercelen van Navarra verschaft en op die percelen werkzaamheden verricht. Dat Navarra vervolgens overeenkomstig dit vonnis heeft gehandeld en het personeel van de nutsbedrijven toegang tot haar erfpachtpercelen heeft verschaft, laat onverlet dat de veroordeling kennelijk nodig was. Gesteld noch gebleken is verder dat Navarra een redelijk belang had bij het op dat moment afsluiten van de toevoer van water en elektriciteit. Het conflict tussen partijen over de vraag wie welke aanspraken heeft op het perceel, is daarvoor niet voldoende. Ook zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken die tot het oordeel leiden dat van Navarra niet langer kon worden gevergd om het realiseren van de eigen voorzieningen door Dontom af te wachten; te minder nu Dontom onweersproken heeft gesteld dat zij steeds voor het verbruik heeft betaald. Gelet op dit alles handelt Navarro met het afsluiten van de toevoer van water en elektriciteit in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt en daarmee onrechtmatig tegen Dontom. Het onrechtmatig handelen van Navarro is toerekenbaar nu zij bewust ervoor heeft gekozen de toevoer af te sluiten.

4.4

Voor wat betreft de beerput geldt als volgt. Navarra heeft aangevoerd dat zij een gerechtvaardigd belang had bij afsluiting van de afvalwaterafvoer van Dontom op de beerput, omdat Dontom door haar handelen met betrekking tot deze beerput voor een gevaarlijke situatie zorgde. Volgens Navarra had Dontom de deksel van de beerput open laten staan waardoor op 9 januari 2022 in de vroege ochtend een kind in de beerput was gevallen. Volgens Navarra heeft zij Dontom vele malen voor de gevaarlijke situatie gewaarschuwd maar heeft Dontom daar niet op gereageerd. Met de Dienst Openbare Werken Aruba (hierna: DOW) heeft Navarra vervolgens bepaald welke veiligheidsstappen moesten worden genomen om herhaling te voorkomen. De toegang tot de beerput is met hekwerken afgesloten en een vastgeketende betonmat is op de vloer gelegd. Dontom heeft zich daarvan echter niets aangetrokken en de getroffen maatregelen zelfs ongedaan gemaakt. Zij heeft de hekken verwijderd en de beerput, na het (opnieuw) zonder toestemming van Navarra legen daarvan, onafgesloten achtergelaten en de deksel wederom opengelaten. Daarenboven bleek de beerput niet te voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. Om deze redenen kon van Navarra niet worden gevergd de situatie voort te laten duren en restte haar niets anders dan het laten afsluiten van de beerput. Daarbij heeft Navarra voldoende rekening gehouden met de belangen van Dontom, nu zij op 13 april 2022 heeft aangekondigd dat de afvoer per 11 juli 2022 zou worden afgesloten en daarmee een redelijke opzegtermijn heeft gehanteerd. Op deze brief en vervolgberichten heeft Dontom nooit gereageerd, aldus nog steeds Navarra.

4.5.1

Als niet, althans onvoldoende weersproken staat vast dat op enig moment een kind in de beerput is gevallen en dat derhalve van een gevaarlijke situatie sprake was. Dontom heeft weliswaar betwist dat het niet (goed) dicht zijn van de deksel van de beerput aan haar was te wijten, maar nu de beerput, zoals Dontom zelf stelt, door haar werd gebruikt en zij de beerput regelmatig leegde of liet legen, gaat het Gerecht aan dit enkele, niet onderbouwde verweer voorbij. Verder geldt dat Dontom niet heeft betwist dat Navarra in samenspraak met DOW heeft bepaald welke maatregelen moesten worden genomen om herhaling te voorkomen en evenmin dat zij, Dontom, de naar aanleiding daarvan geplaatste hekken heeft verwijderd en de beerput opnieuw on-afgesloten heeft achtergelaten. Vanwege dit alles kan niet worden gezegd dat Navarra de beerput zonder reden heeft afgesloten.

4.5.2

Op 13 april 2022 heeft Navarra aan Dontom bericht dat zij de beerput voor de afvalwaterafvoer van Dontom per 11 juli 2022 zou afsluiten. Dit heeft zij bij berichten van 6 en 24 mei 2024 herhaald. Aldus heeft zij Dontom gewaarschuwd en een termijn gegeven om voorzieningen te treffen. Feiten en/of omstandigheden die tot het oordeel leiden dat dit niet een redelijke termijn is, zijn gesteld noch gebleken. Nu Donton verder, zoals als onweersproken vast staat, niet op de mededelingen van Navarra heeft gereageerd, hoefde van Navarra niet te worden verlangd dat zij zich na ommekomst van de gegeven termijn nogmaals tot Dontom zou richten alvorens tot de daadwerkelijke afsluiting over te gaan.

4.5.3

Verder is van belang dat Dontom sinds de beëindiging van de huurovereenkomst in september 2020 geen recht meer had op het gebruik van de beerput van Navarra en dat zij vanaf dat moment was gehouden om voor een eigen afvalwaterfaciliteit te zorgen. Dat zij zich daartoe tijdig en daadwerkelijk heeft ingespannen is niet gesteld of gebleken. Ook uit het (hiervoor in 2.19 aangehaalde) vonnis in kort geding van 13 september 2022, waarnaar Dontom in dit verband verwijst, blijkt slechts dat Dontom eerst op 21 juli 2022, dus pas na het afsluiten van de beerput door Navarra, de medewerking van het Land voor het realiseren van een eigen afvalwaterafvoervoorziening heeft verzocht.

4.6

Al het voorgaande leidt tot het oordeel dat Navarra voor wat betreft het afsluiten van de beerput niet onrechtmatig jegens Dontom heeft gehandeld. Zij heeft niet zonder grond gehandeld en heeft daarbij, gelet op de omstandigheden van het geval, in voldoende mate rekening gehouden met de belangen van Dontom.

De schade

4.7

Dontom stelt als gevolg van het handelen van Navarra schade te hebben geleden. Navarra heeft hiertegen verweer gevoerd. Het Gerecht ziet aanleiding om alvorens te oordelen over het verband tussen het onrechtmatig handelen van Navarra en (de omvang van) de schade, een comparitie van partijen te bepalen teneinde de in dit verband door partijen over en weer betrokken stellingen te bespreken en nadere inlichtingen te vragen. Tevens zal de comparitie worden benut om te bezien of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden.

4.8

De comparitie van partijen zal worden gehouden op de hierna te bepalen dag en tijd. Partijen worden verzocht deugdelijk vertegenwoordigd te verschijnen. Het Gerecht wijst erop dat het uit een niet verschijnen van een partij ter comparitie de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij – kan maken die het geraden zal achten.

4.9

In afwachting van de te houden comparitie van partijen zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

in reconventie

Onrechtmatig handelen

4.1

Navarra stelt zich op het standpunt dat Dontom onrechtmatig jegens haar handelt. Enerzijds omdat zij onrechtmatig gebruik maakt van de erfpachtpercelen van Navarra en weigert om dit gebruik te staken. Anderzijds omdat volgens Navarra alleen zij het rechtmatig bezit heeft van het perceel en Dontom dit perceel van haar heeft gekaapt. Ondanks het verbod van Navarra aan Dontom om het perceel te gebruiken, is Dontom daarmee doorgegaan. Zij gebruikt de op het perceel gelegen faciliteiten van Navarra dan ook zonder recht of titel, aldus Navarra.

4.11

Het Gerecht acht het gewenst dat het de plaatselijke gesteldheid kan opnemen en over de precieze situatie ter plaatse wordt voorgelicht en zal daarom een plaatsopneming (descente) bevelen op de hierna te noemen dag en tijd. De plaatsopneming heeft op dit moment niet tot doel de erfgrens te bepalen. Dit zal eventueel op een later moment aan de orde kunnen komen.

4.12

De in conventie te bevelen comparitie van partijen zal tevens worden benut om de in reconventie betrokken stellingen aan de orde te stellen en in dat kader nadere inlichtingen te vragen.

4.13

Iedere verdere beslissing zal in afwachting van de plaatsopneming worden aangehouden.

5.DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

In conventie

5.1

beveelt een
verschijning van partijenvoor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van
dinsdag 4 juni 2024 om 13:30 uurin zaal A van het in Aruba te J.G. Emanstraat nr. 51 gelegen gerechtsgebouw;

5.2

bepaalt dat partijen dan deugdelijk vertegenwoordigd aanwezig moeten zijn, desgewenst met gemachtigden;

5.3

houdt iedere verdere beslissing aan;

In reconventie

5.4

beveelt
een plaatsopnemingvan de erfpachtpercelen van Navarra en het perceel op
dinsdag 4 juni 2024 om 09:30 uur;

5.5

bepaalt dat partijen dan deugdelijk vertegenwoordigd aanwezig moeten zijn, desgewenst met gemachtigden;

5.3

houdt iedere verdere beslissing aan;

Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 27 maart 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.

Onrechtmatige daad en schadevergoeding in huurovereenkomst tussen DONTOM HORECA N.V. en NAVARRA PROPERTIES N.V.

Uitspraak

1.DE PROCEDURE

2.DE FEITEN

4.DE BEOORDELING

5.DE UITSPRAAK