Uitspraak
Vonnis in kort geding van 29 maart 2023
Behorend bij AUA202204568 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[naam eiser],
wonend in Aruba,
eiser, hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. J.A.R. Bryson,
tegen:
[naam gedaagde],
wonend in Aruba,
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigden: mrs. D.L. Emerencia en G. de Hoogd.
Belanghebbenden:
1.
[belanghebbende],
[belanghebbende],
wonend in Aruba,
hierna te noemen: [belanghebbende 1],
2.
[belanghebbende], in haar hoedanigheid van onzijdig persoon,
[belanghebbende], in haar hoedanigheid van onzijdig persoon,
wonend in Aruba.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties 1 tot en met 13;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 16;
- de aanvullende, ongenummerde producties van [eiser];
- de mondelinge behandeling gehouden op 27 januari 2023;
- de pleitnota van [eiser], met producties 14 tot en met 17;
- de pleitnota van [gedaagde];
- de aanhouding van de zaak om partijen in de gelegenheid te stellen een regeling te treffen;
- de akte tevens comparitieverzoek van [gedaagde];
- het e-mailbericht van 7 februari 2023 te 21:18 uur van mr. Bryson;
- de mondelinge behandeling gehouden op 16 maart 2023.
1.2 [
eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen het na de eerste mondelinge behandeling van 27 januari 2023 indienen door [gedaagde] van aanvullende producties (productie 1 bij akte tevens comparitieverzoek en producties 1 tot en met 6 bij akte overlegging producties) en het bij laatstgenoemde akte aankondigen van een eis in reconventie. Dat bezwaar, dat naar is aangenomen is gegrond op artikelen 57 en 58 van het Procesreglement 2018 voor civiele zaken in eerste aanleg, wordt in het kader van een goede procesorde gehonoreerd. Daarbij overweegt het gerecht dat voor partijen duidelijk moet zijn geweest dat de tweede mondelinge behandeling in dit kort geding uitsluitend bedoeld was om tussen partijen het precieze (rest-)conflict te analyseren en mogelijk een all-in oplossing te bereiken, die eerder al nabij leek. De behandeling van 16 maart 2023 was zeer zeker niet bedoeld om, zo is ook ongebruikelijk in kort geding, na te pleiten, stellingen nader te onderbouwen dan wel een tegenvordering in te stellen. Na de behandeling van 27 januari 2023, ten tijde waarvan de rechter, na de eerste termijn, zijn vragen aan partijen heeft gesteld en partijen hebben gerepliceerd en gedupliceerd, lag de zaak in beginsel gereed voor het wijzen van vonnis.
Om die reden worden de nagezonden producties van [gedaagde] buiten beschouwing gelaten en wordt [gedaagde] ook niet ontvangen in de tardief ingestelde eis in reconventie. In het verlengde daarvan worden de producties 17 tot en met 20 van [eiser], die hij bij akte overlegging aanvullende producties heeft ingediend, eveneens buiten beschouwing gelaten.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.DE FEITEN
2.1 [
eiser] en [belanghebbende 1] waren gehuwd. De echtscheiding is bij beschikking van 10 april 2017 uitgesproken en op 4 mei 2017 in het daartoe bestemde register van de burgerlijke stand van Aruba ingeschreven. [belanghebbende 2] is in de echtscheidingsbeschikking tot onzijdig persoon benoemd. [belanghebbende 1] is de stiefdochter van de echtgenoot van [gedaagde]. [gedaagde] heeft een broer, [naam broer van gedaagde] (hierna: [broer]).
2.2
De ontbonden huwelijksgemeenschap van [eiser] en [belanghebbende 1] omvat een perceel eigendomsgrond waarop een appartement is gebouwd, groot 631 m2, gelegen te [adres] in Aruba, omschreven in meetdocument [x], als deel van een - inmiddels verkocht - groter perceel met daarop een woonhuis, kadastraal bekend als [kadastraal nummers], plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het Appartement resp. het Woonhuis). Op het Appartement rust een hypotheek.
2.3
Tussen [eiser] en [belanghebbende 1] als huurverkopers (‘
Landlord(s)’ of ‘
Seller(s)’) en [gedaagde] als huurkoper (‘
Tenant’ of ‘
Buyer’) is op 24 september 2018 ten aanzien van het Appartement bij de notaris een huurkoopovereenkomst (‘
Rent-To-Own Agreement’) gesloten (hierna: de Overeenkomst). Het Appartement wordt feitelijk bewoond door [broer].
Landlord(s)’ of ‘
Seller(s)’) en [gedaagde] als huurkoper (‘
Tenant’ of ‘
Buyer’) is op 24 september 2018 ten aanzien van het Appartement bij de notaris een huurkoopovereenkomst (‘
Rent-To-Own Agreement’) gesloten (hierna: de Overeenkomst). Het Appartement wordt feitelijk bewoond door [broer].
2.4
In de Overeenkomst staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:
“(…)
WHEREAS, Tenant desires to lease to own the Premises from Landlords agreed upon purchase price of AWG 120,000.00 commencing with a non-refundable deposit of AWG 50,000.00 on the terms and conditions as contained herein.
(…)
2.
Term. Landlord agrees to lease to Tenant, and Tenant agrees to lease form Landlords, the Premises for a term beginning on October 1st, 2018 and ending on March 1st, 2027, and continuing month-to-month until either Landlord or Tenant terminate this Agreement by providing the other Party with proper written notice of termination (the “Term”). The Term is subject to the Option To Purchase the Premises given to Tenant by Landlord as more particularly herein.
Term. Landlord agrees to lease to Tenant, and Tenant agrees to lease form Landlords, the Premises for a term beginning on October 1st, 2018 and ending on March 1st, 2027, and continuing month-to-month until either Landlord or Tenant terminate this Agreement by providing the other Party with proper written notice of termination (the “Term”). The Term is subject to the Option To Purchase the Premises given to Tenant by Landlord as more particularly herein.
3.
Rent. Tenant will pay to Landlord a monthly rent of AWG 700.00 for the Term of 100 months (…).
Rent. Tenant will pay to Landlord a monthly rent of AWG 700.00 for the Term of 100 months (…).
(…)
23.
Default. In the event of any default under this Agreement, Landlords may provide Tenant a notice of default and a reasonable opportunity to correct such default. (…) If the default is Tenant’s failure to timely pay rent or additional rent as specified in this Agreement, Landlord may terminate this Agreement by giving a 90 days written notice to Tenant. (…)
Default. In the event of any default under this Agreement, Landlords may provide Tenant a notice of default and a reasonable opportunity to correct such default. (…) If the default is Tenant’s failure to timely pay rent or additional rent as specified in this Agreement, Landlord may terminate this Agreement by giving a 90 days written notice to Tenant. (…)
(…)”.
2.5
Aan de zijde van [gedaagde] is aan de in de Overeenkomst neergelegde verplichting tot betaling ineens van een bedrag van Afl. 50.000,- voldaan. Over de periode van oktober 2018 tot en met september 2020 zijn de maandelijkse huurtermijnen van Afl. 700,- steeds betaald. Sinds oktober 2020 bestaat een feitelijke achterstand in de maandelijkse huurbetalingen, op dit moment gelijk aan 29 termijnen = Afl. 20.300,-. [gedaagde] is door [eiser] tot betaling gemaand.
2.6
Aan de zijde van [eiser] en [belanghebbende 1] is sprake van een uitstaande hypotheekschuld van Afl. 185.814,20, stand per 22 oktober 2022. De hypotheekhouder, de Stichting Algemeen Pensioenfonds Aruba (de APFA), overweegt in verband daarmee al langere tijd om het Appartement openbaar te verkopen. Ter voorkoming van de executieverkoop is de APFA, nadat de maandelijkse aflossing van Afl. 3.522,- zal worden hervat, in haar brief van 31 oktober 2022 bereid gebleken met [eiser] en [belanghebbende 1] een betalingsregeling te treffen en in te stemmen met de onderhandse verkoop van het Appartement.
2.7 [
eiser] heeft het Appartement in elk geval medio november 2022 te koop gezet bij [makelaar] voor een vraagprijs van Afl. 215.000,-.
2.8 [
eiser] heeft bij brief van 4 november 2022 de Overeenkomst per 2 februari 2023 buiten rechte ontbonden wegens - kort gezegd - huurbetalingswanprestatie aan de zijde van [gedaagde]. [eiser] heeft [gedaagde] in verband daarmee verzocht het Appartement te ontruimen. [gedaagde] heeft de ontbinding niet geaccepteerd. Volgens [gedaagde] is sprake van crediteursverzuim en heeft zij de huurbetalingen mogen opschorten.
2.9
Op 30 november 2022 heeft [gedaagde], na daartoe verkregen verlof, ten laste van [eiser] en [belanghebbende 1] conservatoir leveringsbeslag doen leggen op het Appartement (hierna: het Beslag). De vordering van [gedaagde] waarvoor het Beslag is gelegd is gegrond op de stelling dat [eiser] en [belanghebbende 1] in strijd met de Overeenkomst voornemens zijn het Appartement aan een derde te verkopen tegen een hogere prijs dan de overeengekomen huurkoopprijs en dat sprake is van crediteursverzuim. Met het leggen van het Beslag tracht [gedaagde] haar rechten op grond van de Overeenkomst veilig te stellen en te reserveren.
2.10 [
gedaagde] heeft de hoofdzaak aanhangig gemaakt.
3.HET GESCHIL
3.1 [
eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, op alle dagen en uren en op de minuut:
1. het Beslag per direct op te heffen;
2. [ gedaagde] te veroordelen om de kosten van doorhaling van het Beslag te voldoen;
3. [ gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit kort geding, inclusief de oproepkosten van de belanghebbenden;
4. iedere andere in goede justitie te bepalen beslissing te treffen.
3.2 [
gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.3
Het gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Artikel 705 Rv bepaalt dat de rechter in eerste aanleg, rechtdoende in kort geding, een gelegd beslag op vordering van elke belanghebbende kan opheffen. Een apart spoedeisend belang is daarvoor niet vereist. De stellingen die [gedaagde] op dit punt heeft geponeerd, worden daarom niet besproken.
4.2
Opheffing van een beslag kan onder meer, maar niet uitsluitend, plaatsvinden als één van de in artikel 705 lid 2 Rv genoemde gronden aanwezig is en een belangenafweging niet tot een ander oordeel leidt, en op grond van een, zelfstandige, belangenafweging.
4.3 [
eiser] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat hij de vorderingen in dit kort geding op grond van artikel 3:170 BW zonder [belanghebbende 1] heeft kunnen instellen. Het gerecht volgt [eiser] in zoverre dat hij inderdaad als één van de deelgenoten in het onverdeelde Appartement zelfstandig bevoegd is tot het instellen van rechtsvorderingen met betrekking tot dat appartement. [eiser] had zijn standpunt evenwel moeten gronden op het bepaalde in artikel 3:171 BW in plaats van op artikel 3:170 BW. Dat heeft evenwel geen consequenties voor het verdere verloop van het geding.
4.4
Volgens artikel 6:262 lid 1 BW is, indien een der partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Uit lid 2 volgt dat ingeval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming, opschorting slechts is toegelaten voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.
4.5 [
eiser] heeft de stelling van [gedaagde] dat zij in oktober 2020 [belanghebbende 1] reeds had bericht dat zij de betaling van de huurkooptermijnen vanaf dat moment zou opschorten onvoldoende gemotiveerd betwist, waarmee deze stelling aannemelijk is geworden. Bovendien is aannemelijk dat [gedaagde] aan [belanghebbende 1] heeft aangegeven dat zij overging tot de opschorting in verband met de aankondiging van de APFA dat het Appartement openbaar verkocht zou worden als gevolg van de achterstand in hypotheekbetalingen zijdens [eiser] en [belanghebbende 1]. Het zag er op dat moment dus naar uit dat [eiser] en [belanghebbende 1] hun verplichtingen uit de Overeenkomst jegens [gedaagde] (als eerste) niet konden nakomen en dat [gedaagde], althans [broer], ontruimd zou worden. Volgens [gedaagde] gold de opschorting totdat [eiser] en [belanghebbende 1] een en ander zouden hebben opgelost met de APFA, wat tot op heden niet is gebeurd. Vervolgens is [gedaagde], zoals ook is erkend door [eiser], in oktober 2022 verstookt geraakt van elektriciteit. Al die tijd hebben [eiser] en [belanghebbende 1] de afspraak dat de percelen waarop het Appartement en het Woonhuis staan formeel gesplitst moeten worden, niet nageleefd. Het Appartement beschikt nog steeds niet over een eigen kadastrale en plaatselijke aanduiding, wat met het oog op een notariële overdracht van het Appartement wel voor de hand ligt. Met dit alles hebben [eiser] en [belanghebbende 1] niet (volledig) voldaan aan hun verplichtingen jegens [gedaagde] voortvloeiende uit de Overeenkomst. Dat huurkoop koop en verkoop op afbetaling is, waarbij partijen overeenkomen dat de verkochte zaak niet door enkele aflevering in eigendom overgaat, maar pas door vervulling van de opschortende voorwaarde van algehele betaling van wat door de koop uit hoofde van de koopovereenkomst verschuldigd is, maakt het voorgaande, gelet op het feitelijk gemengde karakter van de Overeenkomst, niet anders. Het feitelijke tekortkomen van [eiser] en [belanghebbende 1] duurt (grotendeels) ook nog steeds voort.
Gelet hierop is aannemelijk dat [gedaagde] op grond van artikel 6:262 lid 1 BW, ook in oktober 2020, bevoegd was en nog steeds is om de (daartegenover staande verplichting tot) betaling van de huurkooptermijnen op te schorten. Dat [gedaagde] ten tijde van het aangaan van de Overeenkomst kennis had van de staat van het Appartement, zoals [eiser] stelt, ontslaat huurverkopers niet van hun verplichtingen uit de Overeenkomst.
4.6
Dit betekent dat [gedaagde] zich naar voorlopig oordeel van het gerecht met vrucht op een opschortingsrecht heeft beroepen. Naast de omstandigheid dat [gedaagde] de buitengerechtelijke ontbinding van de Overeenkomst feitelijk niet heeft geaccepteerd, was de grond voor ontbinding ook niet kloppend. Voorts geldt dat, ook al zouden [eiser] en [belanghebbende 1] het Appartement (onderhands) hebben verkocht aan een derde, op grond van de Overeenkomst (van 24 september 2018) aannemelijk is dat [gedaagde] het oudste en daarmee sterkste recht op levering van het Appartement heeft (artikel 3:298 BW). Gesteld noch gebleken is bovendien dat de Overeenkomst is vernieuwd. [gedaagde] wenst thans dus op goede gronden nakoming van de Overeenkomst. De (communicatie) problemen die in de onderlinge verhouding tussen [eiser] en [belanghebbende 1] (hebben) bestaan, als ook de problemen die zij met de hypotheekhouder hebben, terwijl niet in geschil is dat de hypotheekhouder kennis heeft van het bestaan van de Overeenkomst, kunnen door [eiser] niet voor rekening en risico van [gedaagde] worden gebracht. Dit geldt evenzeer voor de schade die [eiser] als gevolg van de situatie stelt te lijden en hebben geleden. Als deze al komt vast te staan, is de gestelde schade begonnen als gevolg van handelen waarvoor [belanghebbende 1] en hij verantwoordelijk kunnen worden gehouden en niet [gedaagde].
4.7
Niet in geschil is dat [gedaagde] een bedrag van Afl. 50.000,- ineens en 24 termijnen van Afl. 700,- aan [belanghebbende 1] heeft voldaan (Afl. 16.800,-). Op grond van de Overeenkomst is [gedaagde] aan [eiser] en [belanghebbende 1] nog een hoofdsom van in totaal Afl. 53.200,- verschuldigd om de huurkoop te voltooien (inclusief de feitelijke betalingsachterstand van [gedaagde]). Daarbij wordt in het midden gelaten of [gedaagde] de door [eiser] gevorderde boeterente van 1% per maand en de wettelijke rente van 3% ook verschuldigd is. [gedaagde] heeft ter zitting van 27 januari 2023 aangeboden om gemeld bedrag aan [eiser] te voldoen. Om de merites van dit aanbod door [eiser] te laten onderzoeken is de behandeling van de zaak aangehouden. Gebleken is uiteindelijk dat partijen niet tot overeenstemming hebben kunnen komen. Tijdens de mondelinge behandeling van 16 maart 2023 doet [gedaagde] wederom haar aanbod gestand. Dat aanbod houdt in dat zij aan [eiser] de volgende bedragen betaalt: Afl. 16.000,- aan eigen geld en Afl. 57.000,- verkregen krachtens een lening bij de FFCA. Deze bedragen staan gereserveerd op de derdengeldrekening van [derdengeldrekeninghouder]. Ter zitting heeft [gedaagde] doen blijken dat zij in totaal Afl. 140.000,- beschikbaar heeft om deze kwestie tussen partijen af te wikkelen.
De reden die [eiser] desgevraagd aanvoert om het aanbod van [gedaagde] niet te accepteren kan het gerecht niet volgen. Immers, met de van [gedaagde] totaal te ontvangen geldsom, is, ter uitvoering van de geldig te achten Overeenkomst:
de huurachterstand tot nul verminderd;
de huurkoop voltooid;
en
neemt [gedaagde] kennelijk de gevolgen voor haar van het schuldeisersverzuim voor lief en laat zij de investeringen die zij in het Appartement heeft gedaan [1] voor wat het is;
kan [eiser] de hypotheekachterstand bij de APFA inlopen, en
raken hij en [belanghebbende 1] op dit punt (nagenoeg) schuldenvrij.
In dat licht begrijpt het gerecht de stelling van [gedaagde] dat [eiser] een tweede agenda lijkt te hebben in de zin dat hij op dit moment liever het Appartement tegen een hogere verkoopprijs van de hand doet aan een derde dan zich te houden aan zijn verplichtingen uit de Overeenkomst, zelfs ondanks het risico op doorprocederen met alle kosten van dien. Het gegeven dat [eiser] bereid was het door [gedaagde] reeds betaalde ‘non-refundable’ bedrag ineens van Afl. 50.000,- terug te betalen past daarbij. Een dergelijke handelwijze van [eiser] gaat niet aan. Feitelijk komt de als onredelijk te beoordelen weigering van [eiser] van de aangeboden oplossing van dit geschil (en meer) neer op een obstructie van de rechtsgang.
4.8
Tegen die achtergrond is niet summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering van [gedaagde] waarvoor het Beslag is gelegd gebleken. In dit kort geding komt het dan aan op een belangenafweging die, naar het oordeel van het gerecht, op grond van de hiervoor geschetste omstandigheden, in het voordeel van [gedaagde] moet uitvallen. In dat licht moet het Beslag gehandhaafd blijven.
4.9
Ter zitting van 16 maart 2023 stelde [eiser] nog aan de orde dat hij zich door het gerecht onheus bejegend voelt. Dat [eiser] het niet eens is met (de wijze van) beoordeling van zijn rechtspositie in deze - wat feitelijk erop neerkomt dat hij zich niet kan vinden in een rechterlijk oordeel dat op rechtens relevante gronden niet in zijn voordeel uitvalt - maakt nog niet dat sprake is van zijn onbehoorlijke behandeling.
4.10 [
eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
5.DE UITSPRAAK
Het gerecht:
5.1
wijst het gevorderde af,
5.2
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [gedaagde] worden begroot op Afl. 1.500,- aan salaris van de gemachtigden,
5.3
verklaart de kostenveroordeling in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Keltjens, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 29 maart 2023 in aanwezigheid van de griffier.