Uitspraak
Vonnis in kort geding van 18 mei 2022
Behorend bij AUA202200642 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
1.[eiser 1],
hierna ook te noemen: [eiser 1]e,
2.
[eiseres 2],
[eiseres 2],
hierna ook te noemen: [eiseres 2],
beiden wonende te Verenigde Staten van Amerika,
EISERS,
gemachtigde: de advocaat mr. J.A. Saade,
tegen:
[gedaagde],
wonend te Aruba,
GEDAAGDE, hierna ook te noemen: [gedaade],
gemachtigde: de advocaat mr. O.E. Kostrzewski.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend op 10 maart 2022;
- de akte aanvulling zijdens eisers, ingediend op 30 maart 2022;
- de producties zijdens beide partijen, ingediend op 30 maart 2022;
- de pleitnota’s van partijen;
- de mondelinge behandeling van de zaak op 31 maart 2022, waar namens eisers via videoverbinding [schoonzoon], bijgestaan door de advocaat mr. J.L. Peterson, occuperende voor mr. Saade, en gedaagde, vertegenwoordigd door de gemachtigde voornoemd, bijgestaan door de advocaat mr. A.K.E. Henriquez, zijn verschenen.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Eisers wonen in de Verenigde Staten van Amerika. Eisers zijn vanaf 2007 eigenaar van een woning gelegen in [wijk] te [woning] in Aruba (hierna: de woning).
2.2
De woning wordt als vakantiewoning door eisers en hun familie gebruikt. Wanneer eisers niet in Aruba verblijven, wordt de woning aan derden verhuurd. Eisers maken daarbij gebruik van de diensten van Aruba Villa Rentals (hierna te noemen AVR).
2.3
AVR wordt gedreven door [echtgenote] (hierna te noemen: [echtgenote]). [echtgenote] is de echtgenote van gedaagde.
2.4
Bij e-mailbericht van 18 oktober 2021 van [echtgenote] aan [werknemer] staat voor zover van belang het volgende:
“Would you be willing to rent the house for 2 months? It would be for my husband [gedaagde] (only 1 person).
He is looking for a permanent place to rent and suggested maybe he could stay at your house until he finds something.
Yes I explained to him you would be coming in January and will be using your home for yourselves and so the time is limited.
He is asking for a reduced rent at $2000 per month. He will pay his own utilities.
He is actively looking for his own place and so he might only need for 1 months but possibly upto 2 months.”
2.5
Bij e-mailbericht van 21 december 2022 van [echtgenote] aan [werknemer] staat voor zover van belang het volgende:
“[gedaagde] is asking for a 3 year lease. As we discussed he will not sublet to anyone it will be only for himself.(…)
Please let me know if I can prepare the lease for signatures.”
2.6
Bij e-mailbericht van 23 december 2022 van gedaagde aan [echtgenote] staat voor zover van belang het volgende:
“As I just informed you in my call and whatsapp messages, I was sitting in my office (...) and all of sudden it sounded like the roof was caving in or the house was coming apart, or like the sky was pouring down thousands of marbles on the house. (…)
Please have someone check to make sure it is just tiles and not that I am in any danger being on the upper level. It feels fine in the rest of that level but I just want to be sure (…)”
2.7
Bij e-mailbericht van 24 december 2022 van [schoonzoon], de schoonzoon van eisers (hierna te noemen: [schoonzoon]), aan [echtgenote] staat voor zover van belang het volgende:
“We’ve decided to take time to investigate the issue and make sure to get things repaired as needed to ensure the structural safety of the home. Note that we don’t know if this a major issue but understand [gedaagde]’s concern.
As a result we would like [gedaagde] to immediately vacate the home. I understand that he prepaid through January 2022. [gedaagde] will be refunded on a pro rated daily rate for every day between today and 1/1/2022 upon proof of him moving out.(…) I will reach out to you next week to discuss next steps (contacting insurance, engineers and contractors).”
2.8
Bij e-mailbericht van 3 januari 2022 van [echtgenote] aan [werknemer] staat voor zover van belang het volgende:
“[gedaagde] is asking if you will offer him the lease as we discussed.
The other location he was considering has already been rented.
He prefers your house in any case and not to move again.
He said he is willing to cooperate with your contractors, surveyor, insurance inspector and repair men for the house as needed, including your use of the studio any time.
What do you think?
His rent was only paid to Jan. 01 and he would like to finalize the lease.”
2.9
Bij e-mailbericht van 4 januari 2022 van [schoolzoon] namens [werknemer] en [eiser 1] aan [echtgenote] staat voor zover van belang het volgende:
“As mentioned over the phone and via email, we don’t want to sign a lease of any sorts at the moment. If [gedaade] would like to stay, that’s fine, he can rent month to month. Otherwise, as asked a week or two ago, he should vacate the property immediately.”
2.1
Bij e-mailbericht van 9 januari 2022 van [werknemer] aan [echtgenote] staat voor zover van belang het volgende:
“With all our respect to you and we know from your letters that [gedaagde] would like to stay in our house, we can not offer him the long term lease option.
You asked us to do a favor to you and just for 2 mo. (…) we might sell the house or we might come to Aruba for a longer time. Not sure yet. That was just a general conversation between you and me.
There was no verbal “OK” for a long term stay from us. (…) we basically want this house empty.”
2.11
Bij e-mailbericht van 20 januari 2022 van [schoonzoon] namens [werknemer] en [eiser 1] aan [echtgenote] staat voor zover van belang het volgende:
“We kindly request the NO MORE CHECKS be deposited until we sign a lease agreement.
To clarify, we would be willing to sign a month to month agreement for 1 year with the caveat that [gedaagde] obliges to cooperate with any contractors, insurance companies potential buyers etc. We’ve forwarded all information to a local attorney who’ll respond next week.
Additionally, we have authorized no repairs and kindly request that no more be made.”
2.12
Bij e-mailbericht van 20 januari van [werknemer] aan [echtgenote] staat voor zover van belang het volgende:
“Mr. [gedaagde] has to agree to 1 year month to month and we should sign an agreement first before you transfer any money. We can not accept any pmt until we will agree!!! We still want the monthly payment tob e $2,300.00 Why should we take such cut!! We will fix the tile in the bedroom. You have to make sure and indicate in the agreement that any transfers charges on his responsibility. Also, please indicate in the agreement that if the owner decides to sell the house, he will open door for the realtor. This is only for 1 year!!”
2.13
Bij brief van 10 februari 2022 hebben eisers gedaagde gesommeerd om binnen 7 dagen de woning te ontruimen.
2.14
Gedaagde heeft daaraan geen gevolg gegeven.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Eisers vorderen dat het Gerecht, bij vonnis in kort geding en uitvoerbaar bij voorraad:
1) Gedaagde beveelt om de woning te [woning] binnen 7 dagen na deze uitspraak te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en alle aan hem toebehorende goederen, en de woning met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eisers te stellen;
2) Gedaagde veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
3.2
Aan hun vordering leggen eisers ten grondslag dat gedaagde zonder recht of titel in de woning verblijft. Zij stellen in dit verband dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van twee maanden, ingaande 1 november 2021, en dat deze overeenkomst een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur is. De huurovereenkomst is dan ook geëindigd na het verstrijken van twee maanden, en wel op 1 januari 2022.
3.3
Gedaagde voert hiertegen, samengevat, het volgende verweer. Gedaagde betwist dat de huurovereenkomst een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur is. Voorts voert hij het verweer dat, indien moet worden aangenomen dat evenwel van een zodanige huurovereenkomst sprake is, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hem geen beroep op huurbescherming toekomt.
3.4
Het gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van eisers bij hun vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen en de daaraan ten gronde gelegde stellingen.
4.2
In deze op een spoedbeslissing gerichte procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde stellingen, zonder nader onderzoek en bewijslevering, worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
4.3
Tussen partijen is niet in geschil dat zij in oktober 2021 met elkaar een huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van twee maanden. In geschil is in de eerste plaats of die overeenkomst een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur is.
4.4
Op grond van artikel 7:232 BW Pro is afdeling 5 van titel 4 van boek 7, bijzondere bepalingen inzake de huur van woonruimte, niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. In deze afdeling is onder meer geregeld dat indien de huur van rechtswege een einde zou krijgen, zonder dat opzegging is vereist, maar de huurder deze voor bepaalde of onbepaalde tijd wenst te verlengen, de huur niet ophoudt dan na verkregen toestemming van de huurcommissie.
4.5
Het Gerecht stelt voorop dat niet snel mag worden aangenomen dat sprake is van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur, nu daarvoor de dwingende huurbescherming bij woonruimte niet geldt. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Artikel 7:232 BW Pro moet zeer restrictief worden uitgelegd. Daarbij moet onder meer worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vergelijk HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA5088). Het Gerecht zoekt aldus aansluiting bij de Nederlandse rechtspraak ter zake, nu artikel 7:232 BW Pro blijkens de wetsgeschiedenis daarbij ontleend is aan de Nederlandse pendant van deze bepaling en daar ook woordelijk mee overeenstemt.
4.6
Het Gerecht is op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen zij ter zitting naar voren hebben gebracht voorshands van oordeel dat sprake is van een huurovereenkomst van naar zijn aard voor korte duur, zodat ter zake de huurbescherming niet geldt. Daarbij neemt het Gerecht het volgende in aanmerking. Niet is geschil is dat de huurovereenkomst is aangegaan na bemiddeling van [echtgenote] via voormeld e-mailbericht van 18 oktober 2021 (zie 2.4). In dat emailbericht staat dat het gaat om tijdelijke woonruimte en dat gedaagde actief op zoek is naar een eigen woning. Ook is daarin vermeld dat [echtgenote] ervan op de hoogte is dat eisers de woning in januari 2022 voor eigen gebruik bestemd hebben, en dat zij gedaagde om die reden heeft medegedeeld dat het om een tijdelijk gebruik van de woning zal gaan. Onder deze omstandigheden kan niet anders dan worden aangenomen dat voor partijen een duur van het gebruik van de woning van twee maanden, te eindigen per januari 2022, voor ogen heeft gestaan.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huur overeenkomstig de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd per 1 januari 2022.
4.7
Ten aanzien van het verweer van gedaagde dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om niettemin tot ontruiming over te gaan, gelet op de vergaande onderhandelingen om te komen tot een huurovereenkomst voor de duur van drie jaren, overweegt het Gerecht als volgt. Dat er tussen partijen voor de periode na 1 januari 2022 iets anders is overeengekomen, in die zin dat eisers de woning aan gedaagde verhuren voor de duur van drie jaar, zoals door gedaagde gesteld, dan wel dat partijen daartoe in vergaande onderhandelingen waren, is door eisers gemotiveerd betwist, en gelet op die gemotiveerde betwisting door gedaagde onvoldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt. Uit de overgelegde e-mailberichten, zoals weergegeven hiervoor onder 2.9 tot en met 2.12, is geen onderbouwing af te leiden van de stelling van gedaagde dat eisers hem een aanbod hebben gedaan om de woning voor een periode van drie jaren te huren. Met de overgelegde e-mailberichten is evenmin aannemelijk gemaakt dat [echtgenote] namens eisers optrad, zoals door gedaagde gesteld. Daaruit komt juist het beeld naar voren dat [echtgenote] namens gedaagde probeerde met eisers een huurovereenkomst te sluiten. Een bevestiging hiervan door of namens eisers is in de overgelegde e-mailcorrespondentie niet te vinden. Van de zijde van eisers is steeds aan [echtgenote] te kennen gegeven dat gedaagde een maandelijkse vergoeding kan betalen voor de periode na 1 januari 2022, maar dat zij onder de door hem gewenste omstandigheden geen huurovereenkomst met hem willen aangaan. Het verweer faalt dan ook reeds omdat gedaagde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat partijen in vergaande onderhandeling waren voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (niet zijnde een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur) dan wel daartoe al concrete afspraken hadden gemaakt.
4.5
Al het vorenstaande brengt mee dat gedaagde sedert 1 januari 2022 zonder recht of titel in de woning verblijft. De ontruimingsvordering van eisers zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat aan gedaagde een ontruimingstermijn van vier weken zal worden gegund.
4.6
Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, gevallen aan de zijde van eisers, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 229,24 aan verschotten, Afl. 450,-- aan griffierechten en Afl. 1.000,-- aan gemachtigdensalaris.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht in kort geding:
5.1
beveelt [gedaagde] om binnen vier (4) weken na betekening van dit vonnis de woning gelegen te [woning] in Aruba te verlaten en te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en alle aan hem toebehorende goederen, voor zover deze laatste eigendom is van [gedaagde], en het gehuurde met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eisers te stellen;
5.2
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van eisers, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. Afl. 229,24 aan verschotten, Afl. 450,- aan griffierechten en Afl. 1.000,- aan gemachtigdensalaris;
5.3
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier.