Uitspraak
Vonnis van 25 mei 2022
Behorend bij K.G. nr. AUA202200355
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
[EISERES] REAL ESTATE N.V.,
gevestigd te Aruba,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [EISERES],
gemachtigde: de advocaat mr. W.J. Noordhuizen,
tegen:
de naamloze vennootschap
[GEDAAGDE] BEHEER N.V.,
gevestigd te Aruba,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-het verzoekschrift met producties;
-het verweerschrift tevens houdende een reconventionele vordering, met producties;
-de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van donderdag 10 maart 2022.
1.2
Namens eiseres is ter zitting verschenen haar bestuurder [naam bestuurder [EISERES] REAL ESTATE N.V.] (hierna: [naam bestuurder [EISERES] REAL ESTATE]), bijgestaan door haar gemachtigde voornoemd. Namens gedaagde is verschenen haar bestuurder [naam bestuurder YMEERT BEHEER N.V.] (hierna: [naam bestuurder YMEERT BEHEER N.V.]). Partijen hebben het woord gevoerd, beiden mede aan de hand van een overgelegde en voorgedragen pleitnota, en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen nog nadere producties in het geding gebracht.
1.3
Na afloop van de zitting hebben partijen getracht door middel van mediation tot een minnelijke regeling te komen. Dit is niet gelukt. Zoals ter zitting besproken, hebben partijen daarna ieder nog een akte genomen. Voor zover daarbij nog producties zijn overgelegd, gaat het Gerecht daaraan, als in strijd met de goede procesorde, voorbij.
1.4
Vonnis is vervolgens bepaald op heden.
2.DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden, alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden, staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2 [
EISERES] is sinds 27 maart 1995 eigenaar van het perceel grond gelegen aan de [adres] te [plaats] met de zich daarop bevindende opstal. De rechtsvoorganger van [EISERES] heeft op 19 april 1983 een bouwvergunning verkregen voor de bouw op het perceel van een gebouw met drie bouwlagen (begane grond en twee daarboven gelegen verdiepingen). Op de bouwtekening staan op alle verdiepingen ramen geprojecteerd, ook aan de westgevel grenzend aan perceel [adres grenzend perceel] te [plaats] (drie ramen op iedere verdieping). Na oplevering had het gebouw vier bouwlagen met vier ramen met doorzichtig vensterglas op elke verdieping in onder meer de westgevel, waarbij de erfgrens met het naastgelegen perceel [adres grenzend perceel] te [plaats] enigszins is overschreden.
2.3
In januari 2020 zijn de aandelen in het kapitaal van [EISERES] overgedragen aan de huidige aandeelhouders. Korte tijd nadien heeft [naam bestuurder [EISERES] REAL ESTATE N.V.], als één van de aandeelhouders en directeur van [EISERES], aan [naam bestuurder YMEERT BEHEER N.V.] verteld dat het gebouw op het perceel [adres] zal worden gerenoveerd. In oktober 2020 is [EISERES] met de renovatiewerkzaamheden begonnen. In het gerenoveerde gebouw bevinden zich eveneens op alle verdiepingen ramen in de westgevel, grenzend aan het perceel [adres grenzend perceel].
2.4
Op het perceel [adres grenzend perceel] te [plaats] stond aanvankelijk een in traditionele stijl opgetrokken gebouw met één bouwlaag en een puntdak. Tussen dit gebouw en het gebouw van [EISERES] was (op het perceel [adres grenzend perceel]) een ruimte gelegen, aangeduid als ‘de Steeg’.
2.5 [
Gedaagde] is sinds 10 juli 2020 eigenaar van het perceel [adres grenzend perceel]. In juni 2021 heeft [gedaagde] het op het perceel staande gebouw gesloopt. Op 18 november 2021 heeft [gedaagde] een bouwvergunning verkregen voor de bouw van een pand met vier bouwlagen, een dakterras en met een trappenhuis in de Steeg. [Gedaagde] is inmiddels met de bouw van het pand begonnen.
3.HET GESCHIL
In conventie en in reconventie
3.1 [
Eiseres] verzoekt bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te verbieden in de Steeg tot een afstand van 2 meter van de gevel van [eiseres] enig gebouw of ander werk aan te brengen dat hoger reikt dan de begane grond (één bouwlaag) tot de onderkant van de zich in de westelijke gevel van het gebouw van [eiseres] bevindende ramen, op straffe van een dwangsom van Afl. 5.000,- voor iedere dag dat [gedaagde] een dergelijk gebouw of een ander werk hoger dan de begane grond (een bouwlaag) tot de onderkant van de zich in de westelijke gevel van het gebouw van [eiseres] bevindende ramen handhaaft, met een maximum van Afl. 5.000.000,-. Tevens verzoekt [eiseres] [gedaagde] uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de kosten van het geding, vermeerderd met nakosten en rente.
3.2 [
Gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzochte. Tevens verzoekt zij in reconventie - na wijziging van eis - dat het Gerecht (kort gezegd) [eiseres], uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot verwijdering van de in 2021 aangebrachte ramen dan wel tot het bedekken van deze ramen met non-transparant materiaal en tot verwijdering van de in 2021 plaatsgevonden overbouw, een en ander op straffe van een dwangsom van Afl. 5.000,- per dag, kosten rechtens.
3.3
Voor zover van belang voor de uitspraak worden de stellingen en weren van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang is door de aard van de vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen gegeven, voor zover hierna niet anders wordt overwogen.
In conventie en in reconventie
4.2 [
Eiseres] heeft, na wijziging ter zitting, aan haar verzoek ten grondslag gelegd dat de rechtsvordering van [gedaagde] tot het weghalen van de ramen is verjaard en dat daarom krachtens artikel 5:50 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van rechtswege voor [eiseres] het recht op handhaving een minimale afstand van twee meter tot de erfgrens is ontstaan, alsmede dat door de bouw van het trappenhuis zo dicht tegen haar gebouw onredelijke hinder wordt veroorzaakt. [Gedaagde] heeft verweer gevoerd en dit betoog van [eiseres] betwist. Volgens [gedaagde] kan zij wel wegneming van de ramen vorderen, omdat de ramen in strijd met de wet (artikel 5:50 lid 1 BW) zijn aangebracht en de vordering tot wegneming niet is verjaard. Daarnaast heeft zij op grond van artikel 5:50 lid 4 BW het recht om te bouwen op de plek waar het oorspronkelijke gebouw heeft gestaan en maakt zij gebruik van dit recht. Tot slot is volgens [gedaagde] geen sprake van onredelijke hinder.
4.3
Krachtens het bepaalde in artikel 5:50 lid 1 BW is het, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Dit artikel beoogt de privacy te beschermen van de eigenaar van het erf waarop de vensters uitzicht zouden geven. Een vordering tot wegnemen van in strijd met deze bepaling aangebrachte ramen verjaart door verloop van 20 jaar. Wanneer de nabuur als gevolg van verjaring geen wegneming van de ramen meer kan vorderen, is hij verplicht binnen een afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die de eigenaar van het andere erf onredelijk zouden hinderen, behoudens voor zover zulk een gebouw of werk zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond (artikel 5:50 lid 4 BW).
4.4
Op grond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en de overgelegde verklaringen, is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat in het gebouw van [eiseres] al sinds (in elk geval) 1995 ramen aanwezig waren en steeds, onafgebroken, aanwezig zijn geweest. De boekhoudkundige verwerking van het pand in de financiële administratie van de rechtsvoorgangster(s) van [eiseres] en de kennelijke leggerwaarde in 1995, leiden vooralsnog niet tot een ander oordeel; te minder nu de omstandigheid dat in een notariële akte uit 1995 over een pand in aanbouw wordt gesproken nog niet meebrengt dat de ramen er toen niet al waren. De aanwezigheid van de ramen in het pand van [eiseres] brengt mee dat de mogelijkheid voor (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] om opheffing van die onrechtmatige toestand te vorderen in 1995 is aangevangen en, nu stuiting van de termijn niet is gesteld of gebleken, deze vordering na ommekomst van 20 jaar en derhalve in 2015 is verjaard. Het door [gedaagde] gevoerde verweer dat geen sprake is van onafgebroken en ondubbelzinnig bezit maakt dat niet anders, omdat hier de verkrijgende verjaring van een erfdienstbaarheid niet aan de orde is. Ook doen de omstandigheden dat de ramen destijds in strijd met de verkregen bouwvergunning zijn aangebracht en [eiseres] thans nog geen bouwvergunning heeft, niet aan de verjaring van de vordering tot wegneming af. [Gedaagde] heeft verder nog betoogd dat de oorspronkelijke ramen niet meer bestaan, omdat in 2021 grotere ramen zijn geplaatst dan bij de voltooiing van de verjaring aanwezig. Indien en voor zover dit betoog van [gedaagde] aldus moet worden begrepen dat volgens haar sprake is van een zodanig nieuwe situatie dat de verjaringstermijn opnieuw is gaan lopen, kan haar dit niet baten. In plaats van de oorspronkelijke vier ramen, bevinden zich nu drie bredere ramen per verdieping in de westgevel van [eiseres]. De plaats van de ramen ten opzichte van het perceel van [gedaagde] is niet veranderd en ook zijn de nieuwe ramen evenals de oude ramen doorzichtig. Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht is aldus de mogelijkheid tot inkijk op het erf van [gedaagde] niet zodanig anders of vergroot, dat sprake is van een nieuwe situatie waardoor opnieuw een verjaringstermijn is gaan lopen.
4.5
Het voorgaande brengt voorshands mee dat [gedaagde] niet meer kan vorderen dat de ramen worden weggehaald of afgeplakt. De reconventionele vordering met betrekking tot de ramen is dan ook niet toewijsbaar.
4.6
Omdat de wegneming van de ramen niet meer kan worden gevorderd, is [gedaagde] verplicht binnen een afstand van twee meter van het perceel van [eiseres] geen gebouwen of werken aan te brengen die [eiseres] onredelijk zouden hinderen, behoudens voor zover zulk een gebouw of werk zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond. Anders dan [gedaagde] kennelijk meent, brengt dit laatste naar het voorlopig oordeel van het Gerecht niet mee dat dus op de plek van het oude gebouw zonder meer een pand met een geheel andere omvang (qua hoogte) kan worden gebouwd. Het thans door [gedaagde] te bouwen trappenhuis in de Steeg met een grotere hoogte dan de eerste bouwlaag was op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring niet aanwezig en mag [eiseres] dan ook niet onredelijk hinderen.
4.7
De vraag is vervolgens of de aanwezigheid van het trappenhuis in de Steeg onredelijke hinder voor [eiseres] oplevert. Voor de invulling van de term “onredelijke hinder” dient aansluiting te worden gezocht bij artikel 5:37 BW, waarin staat vermeld dat een eigenaar van een erf geen hinder mag toebrengen aan eigenaars van andere erven in een mate die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad hangt het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende bouwsel worden gediend, en de mogelijkheid en bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen (HR 21 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8823).
4.8
Niet is weersproken dat de hoge, blinde muur van het trappenhuis pal naast de ramen over de drie verdiepingen van het pand van [eiseres] wordt gebouwd. Ook is onvoldoende weersproken dat daardoor in een aantal werkkamers van het zich in het pand bevindende kantoor het uitzicht en de lichttoetreding geheel verdwijnt en in een aantal werkkamers voor een heel groot deel. Aldus is voldoende aannemelijk geworden dat [eiseres] door de aanwezigheid van het trappenhuis aanzienlijk wordt gehinderd in het genot van haar pand. Dat thans in de betreffende werkkamers gedurende de dag zonneschermen voor de ramen naar beneden worden gedaan, maakt dat niet anders. [Gedaagde] heeft weliswaar belang bij een trappenhuis voor het door haar te bouwen gebouw, maar voorshands is dit belang bij het trappenhuis zoals dat nu zal worden gebouwd, ten opzichte van de aard, ernst en duur van de daardoor veroorzaakte hinder niet van voldoende gewicht. Voor dit oordeel is mede van belang dat niet is gebleken dat een andere invulling van het trappenhuis op dat deel van het perceel (die een beperktere mate van hinder met zich brengt) of een andere invulling van het te bouwen gebouw, niet mogelijk is. [Gedaagde] heeft er weliswaar op gewezen dat zij al aanzienlijke kosten heeft gemaakt voor de bouw van haar project en dat het huidige project zonder de trap feitelijk niet uitvoerbaar is, maar deze omstandigheden dienen voor haar rekening en risico te komen nu zij niet van te voren (voldoende) met [eiseres] heeft overlegd over haar bouwplannen en de hinder die dit voor [eiseres] met zich brengt. Al het voorgaande afwegende, wordt [eiseres] naar het voorlopig oordeel van het Gerecht door het aanbrengen van het trappenhuis zoals gepland, onredelijk gehinderd.
4.9
Voor zover [gedaagde] betoogt dat van onrechtmatige hinder geen sprake kan zijn omdat zij over een bouwvergunning beschikt, wordt dat betoog gepasseerd. Indien een bouwwerk in overeenstemming met een daartoe verkregen bouwvergunning is of wordt geplaatst, leidt die vergunning niet zonder meer tot vrijwaring voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige hinder. Van belang is aan welke regelgeving het overheidsorgaan dat de vergunning heeft verleend de vergunningsaanvraag heeft getoetst en welke belangen die regelgeving dient. Vooralsnog is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de belangen van [eiseres] in de beslissing tot verlening van die vergunning een (afdoende) rol hebben gespeeld.
4.1
Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] het trappenhuis zoals nu gepland, niet mag bouwen in de Steeg. Anders dan [eiseres] stelt, brengt de omstandigheid dat de vordering tot wegneming van de ramen is verjaard naar het voorlopig oordeel van het Gerecht niet mee dat [eiseres] dus recht heeft op minimaal twee meter uitzicht en daarmee corresponderende lichtintreding. Steeds zal moeten worden beoordeeld of en in hoeverre het aanbrengen van gebouwen of werken binnen een afstand van twee meter van de erfgrens (hetgeen op zichzelf volgens het toepasselijke Ruimtelijke Ordeningsplan is toegestaan) [eiseres] onredelijk zullen hinderen. Zoals ook hiervoor al aan de orde kwam, is niet onaannemelijk dat een andere invulling van het trappenhuis of het te bouwen gebouw op dat deel van het perceel mogelijk is waarbij geen onredelijke hinder wordt veroorzaakt. Het door [eiseres] gevorderde zal daarom worden toegewezen zoals hierna te vermelden. De gevorderde dwangsom zal, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, worden toegewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd als onder de beslissing vermeld.
4.11
Voor wat betreft de in reconventie gevorderde verwijdering van de overbouw, geldt als volgt. Vast staat dat in enige mate sprake is van overschrijding van de erfgrens door [eiseres] bij haar renovatiewerkzaamheden in 2021. Desalniettemin zal de vordering van [gedaagde] worden afgewezen. Niet alleen kan niet worden gezegd dat [gedaagde] een spoedeisend belang bij deze vordering heeft, ook vergt de vraag of tot verwijdering van overbouw moet worden overgegaan een afweging van alle betrokken belangen. [Gedaagde] heeft in het kader van deze procedure onvoldoende gesteld over haar belang bij verwijdering, zodat geenszins met een voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat haar vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat de overbouw thans nog zou kunnen worden verwijderd zonder schade aan haar pand te veroorzaken, is onvoldoende zwaarwegend ten opzichte van het belang van [eiseres] bij handhaving van de huidige situatie totdat in een bodemzaak zal zijn beslist.
Conclusie
4.12
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eiseres] wordt toegewezen op de wijze zoals hierna te vermelden. De reconventionele vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen.
4.12 [
Gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [eiseres] gevallen, in conventie en in reconventie tot op heden begroot op Afl. 1.500,- aan salaris gemachtigde, Afl. 233,52 aan verschotten en Afl. 450,- aan griffierecht, vermeerderd met Afl. 250,-, verhoogd met Afl. 150,- in geval van betekening, aan nakosten en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de algehele voldoening;
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
In conventie en in reconventie
5.1
verbiedt [gedaagde] in de Steeg tot een afstand van 2 meter van de gevel van [eiseres] het trappenhuis aan te brengen zoals thans gepland, op straffe van een dwangsom van Afl. 5.000,- voor iedere dag dat [gedaagde] zich niet aan dit verbod houdt en het trappenhuis zoals gepland handhaaft, met een maximum van Afl. 1.000.000,-;
5.2
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van [eiseres] gevallen, tot op heden begroot op Afl. 1.500,- aan salaris gemachtigde, Afl. 233,52 aan verschotten en Afl. 450,- aan griffierecht, vermeerderd met Afl. 250,-, verhoogd met Afl. 150,- in geval van betekening, aan nakosten en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de algehele voldoening;
5.3
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst met meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 25 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier.