ECLI:NL:OGEAA:2021:616

Uitspraak

Vonnis van 15 december 2021

Behorend bij K.G. nr. AUA202103087

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

[naam eiseres],

wonend te Aruba,

eiseres,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. G.W. Rep,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

het Land Aruba,

zetelend te Aruba,

gedaagde,

hierna te noemen: het Land,

gemachtigde: mrs. Y.F.M. Kaarsbaan en A.F.J. Caster.

1.DE PROCEDURE

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 22 oktober 2021;
de e-mail van [gedaagde] van 17 november 2021, met een productie;
de e-mail van het Land van 18 november 2021, met producties;
de pleitaantekeningen van beide partijen;
de mondelinge behandeling van 19 november 2021;
de akte uitlating van het Land;
de akte uitlating van [gedaagde].

1.2.

De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.

2.DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1.

Op 16 september 1999 heeft [gedaagde], door indiening van een aanvraagformulier, het Land verzocht om een perceel in erfpacht aan haar uit te geven. [gedaagde] wenst op dit perceel een huis te laten bouwen, waar zij vervolgens in wil gaan wonen.

2.2.

In de periode 1999 tot 2018 heeft [gedaagde] het Land diverse keren verzocht om tot uitgifte van een perceel over te gaan. In 2018 heeft het Land [gedaagde] gevraagd om daartoe opnieuw een aanvraagformulier in te dienen, omdat de aanvraag van 1999 niet meer zou gelden. Dit heeft [gedaagde] gedaan.

2.3.

In het ‘Ruimtelijke ontwikkeling en gronduitgifte beleid’ van de Dienst Infrastructuur en Planning (DIP) van februari 2018 is onder meer het volgende opgenomen:

“3.1. Uitgifte van grond in erfpacht voor woningbouw.

Het proces voor de uitgifte van gronden voor woningbouw geschiedt via het proces van aanvraag → pre-reservering → reservering → erfpachtovereenkomst → notariële akte → bouw en afbouw van de woning. (…)

Uitgangspunt voor de uitgifte van erfpacht is het First In First Out (FIFO) systeem dat zal worden toegepast. (…)

Als de aanvrager in aanmerking komt voor een stuk grond in erfpacht, krijgt betrokkene een brief van pre-reservering. (…)

Als de aanvrager in aanmerking komt voor een woningbouwperceel en heeft voldaan aan de voorwaarden uit de pre-reservering, krijgt de aanvrager een reserveringsbrief waarin een woningbouwperceel wordt aangeboden die past bij de financiële draagkracht van de aanvrager. (…)

Als de aanvrager in aanmerking komt voor een woningbouwperceel en heeft voldaan aan de voorwaarden uit de reservering, wordt een erfpachtsovereenkomst opgesteld en wordt de aanvrager het woningbouwperceel in erfpacht aangeboden.”

2.4.

Op 2 mei 2019 heeft [gedaagde] een brief ontvangen van de DIP, waarin zij wordt uitgenodigd voor een bijeenkomst op 29 mei 2019. In de uitnodiging is het volgende vermeld:

“Relaciona cu bo peticion di aña 2018 pa un tereno erfpacht pa construccion di un cas, Direccion di Infrastructura y Planificacion ta informa cu bo persona despues di a pasa e proceso di screening a jega na remarke pa un tereno erfpacht.

Pa e motibo aki, bo persona ta cordialmente invita pa un anochi informativo y entrega di e carta di Pre-Reservacion.

E carta di Pre-Reservacion ta e prome paso pa por jega na un tereno erfpacht pa construccion di un cas. Na momento cu bo persona ricibi e carta di Pre-Reservacion aki, bo persona tin cu cumpli cu algun rekisito den un tempo stipula, esaki lo wordo presenta durante e anochi di informacion aki y ta redacta tambe den e carta di Pre-Reservacion cu bo persona lo ricibi.”

2.5. [

[gedaagde] heeft de bijeenkomst op 29 mei 2019 bijgewoond. Zij heeft daarbij de toegezegde pre-reserveringsbrief in ontvangst genomen. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

“Hierbij ontvangt u een pre-reservering van een perceel voor woningbouw. Om een reservering voor een woningbouwperceel te krijgen dient u aan de volgende voorwaarden te voldoen:

1. U moet meerderjarig zijn;

2. U moet ingezetene zijn van Aruba;

3. U moet een op Aruba geboren Nederlander, dan wel een met een op Aruba geboren Nederlander gelijkgestelde zijn;

4. U en/of levenspartner mogen niet reeds een woningbouwperceel in erfpacht of eigendom bezitten.

5. U dient een verklaring van een financiële instelling (bank, FCCA, pensioenfonds, etc.) in te dienen tot welk bedrag de instelling bereid is een financiële lening te verstrekken (niet ouder dan 3 maanden).

6. Het bedrag conform de verklaring moet ten minste 30% bedragen de grootte van het beschikbaar perceel vermenigvuldigd met AfI. 1.600,- (gehanteerde bouwkosten per m2).

7. Deze verklaring dientbinnen dertig (30) kalenderdagenna ontvangst van deze brief van pre-reservering bij de DIP te worden ingediend.

Deze periode wordt niet verlengd.

Indien u aan alle bovengenoemde voorwaarden voldoet krijgt u een reserveringsbrief waarin een woningbouwperceel wordt aangeboden die past bij uw financiële draagkracht.”

2.6. [

[gedaagde] heeft voldaan aan de voorwaarden die zijn opgenoemd in de pre-reserveringsbrief. Daarop heeft het Land haar op 29 augustus 2019 een perceel aangeboden. Dit perceel heeft [gedaagde] echter geweigerd, omdat op het perceel al een huis in aanbouw was geplaatst.

2.7.

Op 21 januari 2020 heeft het Land een ander perceel aangeboden aan [gedaagde], namelijk een perceel gelegen te [naam perceel], ter grootte van 527 m2, kadastraal bekend als 1-L-6698 (hierna: het perceel). In deze aanbiedingsbrief heeft het Land onder meer het volgende geschreven:

“Nos ta of rece bo persona un tereno situa na [naam perceel], conoci como vw. 20170173 kv.25, grandura 527 m2, lo cual ta pas cu a suma di e carta di financiamento cu a wordo entrega durante pre-reservacion.

Si bo persona ta acepta e oferta aki, bo master pasa na Direccion di Infrastructura y Planificacion (DIP), Sabana Blanco no. 68, den7 dia despues cu bo a ricibi e carta akipa firma. Na momento di acepta e oferta aki, bo persona mester tin un identificacion valido (cedula, rijbewijs of paspoort). Una bes acepta, un factura to wordo procesa na DIP pa a pago di Afl. 90,. na Departamento di Finansa pa bo reservacion.

Bo persona tin10 dia desde e fecha di factura pa hasi e pago y entrega e comprobante di pagona oficina di DIP. (…)

Una bes cu bo reservacion ta cla abo tintres (3) luna pa cumpli cu e siguiente condicionan prome cu bo por ham bo contract di tereno:

1. Copia di ta inscribi na Canso no mas blew cu tres (3) luna;

2. Copia di bo peticion pa harm bouwvergunning pa traha cas (Bewijs van indiening D.O.W.);

3. Copia di e plan di e cas (plattegrond) cu a wordo entrega na D.O.W. y cu ta mustra cu su grandura ta por lo menos 105 m2, 20 % di e grandura di e tereno reserva. (…)

Si bo persona a cumpli cu tur e condicionan di e reservacion aki, DIP lo traha e contract cu bo persona y mi persona mester firma.”

2.8. [

[gedaagde] heeft het perceel aanvaard. Zij heeft daarop een factuur ontvangen ter hoogte van Afl. 90,-, zoals aangekondigd in de aanbiedingsbrief. [gedaagde] heeft deze factuur binnen drie dagen na ontvangst betaald. Daarna heeft zij ook voldaan aan de overige voorwaarden, zoals genoemd in de aanbiedingsbrief.

2.9.

Hierna heeft [gedaagde], ondanks diverse pogingen om in contact te treden, niets meer van de DIP vernomen.

2.10.

Op 16 september 2021 ontving [gedaagde] een brief van het Land, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“Relaciona cu bo peticion di fecha 25 juli 2018 nos ta informa bo persona lo siguiente.

Tur peticion pa ricibi e derecho di erfpacht ta wordo trata conforme e maneho vigente di Ministerio di Desaroyo Territorial, Infrastructura y Medio Ambiente. E maneho pa otorgamento di tereno erfpacht ta basa su mes riba systema di FIFO, es decir, "First In First Out".

Despues di a analisa bo persona su peticion, e decision a wordo tuma pa para e proceso di otorgamento di tereno erfpacht di bo persona na e momento nan aki, teniendo na cuenta cu bo persona su peticion ta di aria 2018 y pues no ta cumpli cu e maneho, manera splica anteriormente.

Pa es motibo aki, bo persona su peticion ta bay bek riba lista di espera y lo wordo trata na momento cu e aria di e peticion jega na turno.”

2.11.

Bij brief van 7 oktober 2021 heeft [gedaagde] aan de DIP gevraagd binnen 7 dagen te bevestigen dat het ingezette proces voortgezet wordt. De DIP heeft daarop niets van zich laten horen.

3.HET GESCHIL

3.1. [

[gedaagde] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. het Land te bevelen om binnen 2 weken na dit vonnis, over te gaan tot het ondertekenen van een “Overeenkomst tot vestiging van erfpacht (woningbouw)” ten aanzien van het perceel, onder de voorwaarden zoals deze gebruikelijk door het Land (DIP) worden gehanteerd, op straffe van een dwangsom van AWG 1.000 per dag;

II. Het Land te bevelen om het perceel voor [gedaagde] te reserveren totdat te dezen in een bodemprocedure is beslist, dan wel totdat het hier genoemde perceel aan haar in erfpacht is uitgegeven, op straffe van een dwangsom van AWG 1.000 per dag;

subsidiair, indien het perceel reeds aan een ander is uitgegeven:

III. het Land te bevelen om binnen 2 weken na het vonnis in kortgeding, over te gaan tot het ondertekenen van een “Overeenkomst tot vestiging van erfpacht (woningbouw)” ten aanzien van een ander perceel, qua grootte en ligging vergelijkbaar met het perceel, onder de voorwaarden zoals deze gebruikelijk door het Land (DIP) worden gehanteerd, op straffe van een dwangsom van AWG 1.000 per dag;

primair en subsidiair met veroordeling van het Land in de proceskosten.

3.2.

Aan haar vordering legt [gedaagde] (samengevat) het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft het gehele door het land aangegeven proces te goeder trouw doorlopen. Niets stond meer in de weg aan het nemen van de volgende stap: het tekenen van de erfpachtovereenkomst. Het Land kan daarom nu niet opeens het proces bevriezen. Dat is namelijk strijdig met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het rechtszekerheid-, vertrouwens- en zorgvuldigheidsbeginsel. [gedaagde] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat het Land het perceel anders wellicht aan een derde zal geven. Dat wil [gedaagde] voorkomen. [gedaagde] wacht namelijk al heel lang op een perceel en dit perceel voldoet precies aan haar voorkeuren. Daarnaast heeft zij ook al tijd en geld besteed aan de bouwaanvraag. Bovendien worden de voorwaarden van externe partijen, zoals geldverstrekkers, ook steeds strenger, zodat het voor [gedaagde] steeds moeilijker wordt om alles geregeld te krijgen.

3.3.

Het Land betwist de vordering van [gedaagde] en voert daartoe het volgende aan. [gedaagde] heeft geen spoedeisend belang bij haar vorderingen. Ze heeft namelijk niet onderbouwd waarom het perceel wellicht binnenkort aan een ander wordt toebedeeld. Ook heeft zij niet duidelijk gemaakt waarom dit perceel ideaal voor haar is.

Voor zover wel sprake is van een spoedeisend belang dienen de vorderingen te worden afgewezen, om de volgende redenen. De eerdere aanvraag van [gedaagde] uit 1999 is vervallen, omdat het Land in 2003 een publieke oproep heeft gedaan om aanvragen te herbevestigen, bij uitblijven waarvan deze zouden vervallen. [gedaagde] is niet tot herbevestiging overgegaan. De geldende aanvraag van [gedaagde] dateert dus van 2018. Het Land hanteert nu een first-in-first-out-beleid (FIFO-beleid). Zij behandelt op dit moment de aanvragen van 2012. De aanvraag van [gedaagde] uit 2018 is nog niet aan de beurt en is dus in strijd met het beleid prematuur in behandeling genomen. Het Land heeft vanuit het algemeen belang daarom het onafgeronde proces tijdelijk stopgezet. Het belang van [gedaagde] dient hiervoor te wijken en de vorderingen moeten dus worden afgewezen. Mede omdat toewijzing zou leiden tot precedentwerking. Bovendien kan het Land niet worden verplicht een overeenkomst aan te gaan met [gedaagde], zeker niet in kort geding.

4.DE BEOORDELING

4.1.

Voldoende is gebleken dat [gedaagde] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Zij heeft immers recent, op 16 september 2021, te horen gekregen dat haar aanvraag voorlopig wordt bevroren. Het Land heeft niet betwist dat de consequentie hiervan kan zijn dat het aan [gedaagde] aangeboden perceel aan een ander wordt toegewezen. Indien [gedaagde] wordt gevolgd in haar stellingen dat het Land haar een erfpachtovereenkomst dient aan te bieden voor dat perceel, dan heeft zij er belang bij om uitgifte aan een derde te voorkomen. In zoverre is [gedaagde] dus ontvankelijk in haar vorderingen.

4.2.

Ten aanzien van het gevorderde bevel, wordt het volgende vooropgesteld. Uit de processtukken en hetgeen tijdens de zitting is besproken, blijkt dat partijen het erover eens zijn dat [gedaagde] het gehele aanvraagproces correct en te goeder trouw heeft doorlopen. Zij heeft een aanvraag ingediend, de informatieavond bijgewoond en voldaan aan de pre-reserveringsvoorwaarden. Het Land heeft daarna het perceel aan [gedaagde] aangeboden en [gedaagde] heeft voldaan aan alle reserveringsvoorwaarden. De volgende stap die hierop zou hebben gevolgd is dat het Land haar een erfpachtovereenkomst aanbiedt. De enige reden dat het Land hiertoe niet overgaat, is dat achteraf is gebleken dat [gedaagde] nog niet aan de beurt was gelet op andere of gewijzigde inzichten hierover bij het Land. Het Land heeft desgevraagd te kennen gegeven dat zij [gedaagde] in dit opzicht niets verwijt. Naar de rechter begrijpt berust de uitnodiging voor de informatieavond dus op nieuwe inzichten bij het Land of een interne fout of een misverstand binnen DIP.

4.3.

Verder staat evenmin ter discussie dat het Land op zichzelf een gerechtvaardigd belang heeft bij hantering van het FIFO-beleid. Het is algemeen bekend dat er in het verleden sprake is geweest van misstanden op gebied van ruimtelijke ordening, waarbij (rechts)personen op basis van willekeur en vriendjespolitiek percelen kregen toegewezen. Een strikte hantering van het FIFO-beleid, gaat dit sterk tegen. Het is dan ook op zichzelf prijzenswaardig dat het Land ter zake een transparant en eenduidig beleid hanteert.

4.4.

De centrale vraag die, met inachtneming van het voorgaande, in deze procedure speelt, is of het Land met een beroep op dit FIFO-beleid de aanvraagprocedure van [gedaagde] in dit (vergevorderde) stadium opeens (tijdelijk) mag stopzetten. Daarbij speelt met name de vraag of [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat het perceel in erfpacht aan haar zou worden uitgegeven.

4.5.

De rechter overweegt dat ook in deze civiele verhouding tussen partijen betekenis toekomt aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (artikel 3:14 BW). [gedaagde] heeft zich met name beroepen op het vertrouwensbeginsel. Uit vaste rechtspraak volgt dat voor de beoordeling van dit beroep drie vragen moeten worden beantwoord. De eerste vraag is of er aan [gedaagde] een toezegging is gedaan. De tweede vraag is of deze toezegging aan het Land is toe te rekenen. Als deze beide vragen bevestigend moeten worden beantwoord is sprake van een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel en is de derde vraag wat het gevolg van hiervan moet zijn (ABRvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694, r.o. 11.2 tot 11.4).

4.6.

De eerste vraag beantwoordt de rechter bevestigend. [gedaagde] heeft namelijk steeds aan alle door het Land gestelde voorwaarden voldaan en is op basis daarvan steeds doorgegaan naar een volgende fase van het aanvraagproces. In de laatste brief meldt het Land: “
Si bo persona a cumpli cu tur e condicionan di e reservacion aki, DIP lo traha e contract cu bo persona y mi persona mester firma.” (r.o. 2.7). Dit volgt ook uit het door het Land overgelegde beleid: “
Als de aanvrager in aanmerking komt voor een woningbouwperceel en heeft voldaan aan de voorwaarden uit de reservering, wordt een erfpachtsovereenkomst opgesteld en wordt de aanvrager het woningbouwperceel in erfpacht aangeboden.” Uit deze tekst, in het licht van het gehele doorlopen aanvraagproces, heeft [gedaagde] mogen begrijpen dat het Land haar toezegde dat wanneer zij aan de voorwaarden zou voldoen, aan haar een erfpachtovereenkomst zou worden aangeboden.

4.7.

De tweede vraag beantwoordt de rechter eveneens bevestigend. Door het Land is immers ter zitting bevestigd dat de brieven bevoegd zijn verzonden naar [gedaagde]. De uitlatingen kunnen daarom aan het Land worden toegerekend.

4.8.

Op basis van het voorgaande wordt voorshands geoordeeld dat [gedaagde] een geslaagd beroep heeft gedaan op het vertrouwensbeginsel. De resterende vraag is of het gevolg hiervan dient te zijn dat het Land alsnog een erfpachtovereenkomst aanbiedt aan [gedaagde]. Dat het vertrouwensbeginsel is geschonden brengt namelijk niet per definitie met zich dat het Land alsnog de toezeggingen dient na te komen. Daartoe is vereist dat bij afweging van de betrokken belangen, waarbij het belang van degene bij wie de gerechtvaardigde verwachtingen zijn gewekt zwaar weegt, geen zwaarder wegende belangen aan het honoreren van de verwachtingen in de weg staan. Die zwaarder wegende belangen kunnen zijn gelegen in strijd met de wet, het algemeen belang en belangen van derden. Het algemeen belang dat gediend is bij handhaving weegt in zijn algemeenheid weliswaar zwaar, maar hoeft, indien een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel wordt gedaan, niet doorslaggevend te zijn, als er geen concrete bedreigde belangen van enige betekenis aangewezen kunnen worden.

4.9.

Zoals uit het voorgaande volgt weegt het belang van [gedaagde] zwaar. Dit belang weegt in dit geval nog zwaarder nu [gedaagde] al tijd en kosten heeft gestoken in het perceel, op basis van de toezeggingen van het Land. Daarnaast heeft [gedaagde] haar eerste aanvraag al in 1999 ingediend. De rechter laat in het midden of deze aanvraag door het publiceren van een krantenbericht als vervallen kan worden verklaard. Zelfs als dit formeel het geval zou zijn, dan laat dit onverlet dat [gedaagde] al sinds 1999 wacht op uitgifte van een perceel. Het Land heeft laten weten dat zij momenteel de aanvragen van 2012 behandelt en dat niet valt te zeggen wanneer [gedaagde] wel aan de beurt zou zijn. De gevolgen voor afwijzing zijn voor [gedaagde] dus dat zij vermoedelijk nog langere tijd dient te wachten. Het belang van [gedaagde] bij nakoming van de toezeggingen weegt dan ook zeer zwaar.

4.10.

Het Land heeft daartegenover slechts in algemene bewoordingen gewezen op het algemeen belang, het belang van het hanteren van een strikt FIFO-beleid en de omstandigheid dat bij meerdere mensen het aanvraagproces is bevroren. Deze algemene belangen zijn weliswaar relevant, maar niet doorslaggevend, omdat er geen concrete bedreigde belangen zijn aangevoerd door het Land.

4.11.

Op grond van het voorgaande oordeelt de rechter voorshands dat het Land haar toezeggingen dient na te komen. Zij dient daarom een erfpachtovereenkomst op te stellen en aan te bieden aan [gedaagde]. De primaire vordering sub I zal in dat opzicht worden toegewezen.

4.12.

Volledigheidshalve wordt het volgende overwegen. Het Land heeft nog aangevoerd dat zij niet verplicht kan worden een overeenkomst te sluiten met [gedaagde], omdat sprake moet zijn van vrije wilsovereenstemming. De rechter oordeelt dat van contractsdwang hier echter geen sprake is. Het Land heeft op een eerder moment namelijk haar wil reeds geuit, door het stellen van voorwaarden waaronder zij een erfpachtovereenkomst ter zake van het perceel wil aanbieden aan [gedaagde]. [gedaagde] vordert in feite nakoming van die afspraken, door het Land. Dit verweer kan daarom het Land niet baten.

4.13. [

[gedaagde] vordert verder het Land te bevelen om het perceel voor [gedaagde] te reserveren totdat in een bodemprocedure is beslist, of totdat het perceel aan haar in erfpacht is uitgegeven. Nu [gedaagde] wordt gevolgd in haar standpunt dat het Land een erfpachtovereenkomst dient op te stellen ten aanzien van het litigieuze perceel, is deze vordering eveneens toewijsbaar. Deze zal worden toegewezen onder de door het Land aangevoerde voorwaarde dat [gedaagde] binnen korte tijd een bodemprocedure zal starten. Anders kan zich theoretisch gezien de situatie voordoen dat het Land het perceel tot in lengte van dagen dient te reserveren voor [gedaagde]. De termijn voor het starten van de bodemprocedure wordt gesteld op 28 dagen, gezien de termijn die het Land heeft om aan de veroordeling te voldoen.

4.14.

De rechter gaat ervan uit dat het Land zal voldoen aan dit vonnis en ziet daarom geen aanleiding dwangsommen op te leggen, op de voet van artikel 611a Rv.

4.15.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt het Land veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 218,64 aan oproepingskosten en Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde.

5.DE UITSPRAAK

Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:

5.1.

beveelt het Land om binnen 14 dagen na heden aan [gedaagde] aan te bieden een ‘overeenkomst tot vestiging van erfpacht (woningbouw)’ ter zake van het perceel gelegen te [naam perceel], kadastraal bekend als 1-L-6698, ter grootte van 527 m2, onder de voorwaarden zoals deze gebruikelijk door het Land worden gehanteerd;

5.2.

beveelt het Land om het voornoemde perceel te reserveren totdat te dezen in een bodemprocedure is beslist, dan wel totdat het perceel aan [gedaagde] in erfpacht is uitgegeven;

5.3.

bepaalt dat het bevel onder 5.2. komt te vervallen indien [gedaagde] niet binnen 28 dagen na heden ter zake een bodemprocedure tegen het Land heeft aangevangen;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Keltjens, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 15 december 2021 in aanwezigheid van de griffier.