Uitspraak
Vonnis van 6 oktober 2021
Behorend bij K.G. nr. AUA202102378
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
1.[naam eiser 1],
wonend in Aruba,
2. [naam eiser 2]
wonend in Nederland,
eisers,
gemachtigde: mr. P.R.C. Brown,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon,
HET LAND ARUBA,
zetelend te Aruba,
verweerster,
hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigde: mr. A.F.J. Caster.
1.DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 19 augustus 2021;
- de brief van het Land van 15 september 2021, met producties ten behoeve van de mondelinge behandeling;
- de pleitnota’s van beide partijen;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 16 september 2021;
- de akte van het Land, bij e-mail van 23 september 2021.
1.2.
De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1.
Eisers zijn sinds 9 april 2020 ieder voor de helft eigenaar van het erfpachtrecht op het perceel domeingrond, kadastraal bekend als Land Aruba, eerste afdeling, sectie K, nummer 549, plaatselijk bekend als [adres perceel] (hierna: het perceel).
2.2.
Eisers willen het perceel splitsen in twee gelijke helften, zodat beiden een eigen perceel overhouden, waarop zij vervolgens allebei een eigen huis willen bouwen.
2.3.
Op 11 december 2020 hebben eisers het formulier ‘Aanvraag Splitsing / Prijsgeving / Uitgifte’ ingediend bij de Directie Infrastructuur en Planning (DIP). Tot op heden heeft het Land geen inhoudelijke reactie gegeven op de door eisers ingediende splitsingsaanvraag, ondanks diverse herinneringen door eisers.
3.HET GESCHIL
3.1.
Eisers hebben gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het Land te bevelen om al hetgeen te doen om te bewerkstelligen dat binnen 30 dagen na dit vonnis de vereiste goedkeuring en benodigde landmeting voor de splitsing van het perceel op de door eisers verzochte wijze gereed komen, dusdanig dat de splitsing, prijsgeving en wederuitgifte aan eisers van de nieuw ontstane erfpachtpercelen notarieel kan worden vastgelegd onder de gebruikelijke voorwaarden betrekking hebbende op erfpachtpercelen voor bewoning, alles onder verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van Afl. 25.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat het Land niet zal voldoen aan dit bevel, althans enige andere voorziening te treffen die het gerecht in goede justitie meent te behoren, met veroordeling van het Land in de kosten van het geding.
3.2.
Aan haar vordering leggen eisers (samengevat) het volgende ten grondslag. Het Land heeft op de splitsingsaanvraag van 11 december 2020, ondanks vele herinneringen van eisers, geen reactie gegeven. Door het uitblijven van een reactie kunnen eisers nog geen bouwaanvraag indienen bij de Dienst Openbare Werken (DOW). Daarom kan de bouw van de nieuwe huizen ook niet starten en lijden eisers schade, onder andere ook omdat de bouwkosten snel stijgen. Door geen reactie te geven op de splitsingsaanvraag handelt het Land in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
3.3.
Het Land heeft de vordering van eisers betwist en voert daartoe het volgende aan. Er is geen sprake van een spoedeisend belang. Ten eerste omdat de stijging van de bouwkosten wordt gecompenseerd door een verlaging van de invoerrechten op bouwmaterialen van 12 naar 10 procent. Ten tweede kunnen eisers alvast een bouwaanvraag indienen bij DOW, met daarbij gevoegd een splitsingsaanvraag. De vordering dient bovendien te worden afgewezen omdat het Land niet is gebonden aan wettelijke termijnen. Door een grote vraag naar erfpachtpercelen en een tekort daaraan heeft het Land een grote achterstand. Ze hanteert nu een first-in-first-outbeleid. Dat eisers sinds december 2020 wachten, is daarom niet onredelijk. Eisers hebben namelijk geen recht op voorrang. Het land probeert gezien deze procedure desalniettemin spoed achter de behandeling van de aanvraag te zetten, maar de door eisers gestelde termijn van 30 dagen is onredelijk.
4.DE BEOORDELING
4.1.
De rechter oordeelt dat voldoende is gebleken dat sprake is van een spoedeisend belang van eisers bij hun vorderingen. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat de bouwkosten de laatste maanden exponentieel stijgen. Doordat eisers moeten wachten op een reactie op de splitsingsaanvraag lopen hun kosten dus fors op. De verlaging van de invoerheffing op bouwmaterialen van 2%, waarop het Land heeft gewezen, is wat dat betreft een spreekwoordelijk druppel op de gloeiende plaat. Ook de door het Land aangedragen omstandigheid dat eisers al een bouwaanvraag kunnen indienen, hetgeen overigens door eisers wordt betwist, maakt niet dat het spoedeisend belang ontbreekt. Het is immers begrijpelijk dat eisers nog geen kosten willen maken voor een bouwaanvraag, indien nog niet bekend is of zij toestemming krijgen het perceel te splitsen.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat uit de erfpachtvoorwaarden volgt dat eisers het perceel slechts kunnen splitsen met toestemming van het Land (artikel 5:91 lid 2 BW).
4.3.
Eisers vorderen primair (kort gezegd) dat het Land binnen 30 dagen toestemming geeft voor de splitsingsaanvraag. Die vordering is niet toewijsbaar. Het Land is als eigenaar van de grond immers in beginsel vrij om de grond te gebruiken zoals zij wil (artikel 5:1 BW) en dus ook zelf bevoegd te besluiten of zij toestemming geeft voor een splitsingsaanvraag. De primaire vordering wordt dan ook afgewezen. Volledigheidshalve merkt de rechter op dat indien het land de toestemming zonder redelijke grond weigert, of zich niet verklaart, eisers de rechter om een vervangende machtiging kunnen verzoeken (artikel 5:91 lid 4 BW). Een dergelijke vordering is echter thans niet aan de rechter voorgelegd.
4.4.
Eisers vorderen subsidiair enige andere beslissing te nemen die het gerecht in goede justitie meent te behoren. Ter zitting hebben eisers toegelicht dat zij daarbij in het bijzonder doelen op een bevel aan het land om op korte termijn een definitieve, gemotiveerde beslissing te nemen (hetzij goedkeurend, hetzij afkeurend). De rechter begrijpt deze vordering als volgt, dat eisers zich op het standpunt stellen dat uit de erfpachtvoorwaarden voortvloeit dat het Land binnen redelijke termijn dient te beslissen op een splitsingsaanvraag, en dat eisers nakoming van deze verplichting vorderen (artikel 3:296 BW). In het kader van die vordering wordt het volgende overwogen.
4.5.
Het Land wordt gevolgd in haar standpunt dat er geen sprake is van wettelijke termijnen waarbinnen zij een splitsingsaanvraag dient te behandelen. Het betreft immers een civielrechtelijke aangelegenheid, waarop bestuursrechtelijke termijnen niet van toepassing zijn. Dat het Land niet is gebonden aan een bestuursrechtelijke beslissingstermijn, wil niet zeggen dat van eisers verwacht mag worden dat zij onbeperkt wachten op een reactie van het Land. Een overheidslichaam behoort namelijk ook bij het uitoefenen van haar bevoegdheden uit een (civiele) erfpachtsverhouding de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen (Hoge Raad 27 maart 1987 r.o. 3.3, ECLI:NL:HR:1987:AG5565). Een van deze algemene beginselen is het fair-playbeginsel, dat onder meer inhoudt dat het Land het verkrijgen van wat een burger als zijn recht ziet niet door het uitstellen of het niet nemen van een beslissing waarbij de burger belang heeft, mag bemoeilijken of frustreren (ABRvS 30 maart 1999 r.o. 2.2, AB 1999, 310)
4.6.
Op grond van het voorgaande is het Land dan ook verplicht een splitsingsaanvraag binnen een redelijke termijn te behandelen. Voorts is de vraag wat dient te worden gezien als een redelijke termijn. Het Land heeft gewezen op een achterstand die zij heeft, teruglopend tot 2012, door het beperkte aantal erfpachtpercelen en de grote vraag naar uitgifte daarvan. De rechter oordeelt dat deze motivering in dit geval niet opgaat. Het gaat immers niet om de uitgifte van een nieuw perceel, maar om de splitsing van een reeds uitgegeven perceel. De rechter begrijpt dat een splitsing, door de omvang van het overheidsorgaan en de verschillende administratieve handelingen, niet van de één op de andere dag geregeld is. Echter is het niet redelijk om van eisers te verwachten dat zij wachten tot alle aanvragen van 2012 tot december 2020 zijn afgehandeld. Te meer nu het Land geen bezwaren tegen de splitsing kenbaar heeft gemaakt, maar slechts heeft meegedeeld dat het in feite een kwestie van wachten is.
4.7.
Bij haar akte heeft het Land gesteld dat de Dienst Landmeetkunde en Vastgoedregistratie (DLV) ongeveer vier maanden nodig heeft, voor diverse administratieve en technische handelingen. Zij stelt dat daarna de DIP drie maanden nodig heeft voor het opstellen van de splitsingsovereenkomst en het factureren van de gemaakte kosten. Zij zegt desalniettemin toe dat zij binnen vijf maanden een reactie kan geven aan eisers. Nu het Land zelf heeft toegezegd dat zij binnen deze (relatief) afzienbare periode een inhoudelijke reactie kan geven aan eisers en daarbij inzicht heeft gegeven in de stappen die daartoe moeten worden afgelegd, acht de rechter dit een redelijke termijn, mede met het oog op de autonome positie van het Land. De subsidiaire vordering van eisers wordt daarom toegewezen met inachtneming van de door het Land genoemde termijn van vijf maanden.
4.8.
Aangezien het Land zelf heeft toegezegd binnen vijf maanden een reactie te geven op de splitsingsaanvraag, gaat de rechter ervan uit dat zij aan de veroordeling die daarop ziet zal voldoen. De rechter ziet daarom geen gronden om een dwangsom op te leggen aan het Land, zoals bedoeld in artikel 611a Rv.
4.9.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt het Land veroordeeld in de kosten van deze procedure, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers worden vastgesteld op Afl. 690,- aan verschotten (Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 240,- aan oproepingskosten) en Afl. 1.000,- aan salaris voor de gemachtigde.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
beveelt het Land Aruba om binnen vijf maanden na de datum van dit vonnis een definitieve, gemotiveerde beslissing te nemen op de splitsingsaanvraag van eisers van 11 december 2020;
veroordeelt het Land in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers vastgesteld op Afl. 690,- aan verschotten en Afl. 1.000,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Keltjens, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 6 oktober 2021 in aanwezigheid van de griffier.
Datum uitspraak: 6 oktober 2021
Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
Zaaknummer: KG nr. AUA202102378
Inhoudsindicatie: Kort geding, veroordeling van het Land tot nemen van beslissing of splitsingsaanvraag, doorwerking ABBB in erfpachtverhouding
Formele relaties (optioneel):
Rechtsgebieden: Civiel
Rechter: mr. J.M.J. Keltjens
Bijzondere kenmerken: