Uitspraak
Vonnis van 24 februari 2021
Behorend bij AUA201903256
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS OP HET VERZOEK TOT HET TREFFEN
VAN EEN PROVISIONELE VOORZIENING
in de zaak van:
[EISER],
te Aruba,
EISER,
hierna ook te noemen: [Eiser],
gemachtigde: de advocaat mr. W.G.T.M. Kloes,
tegen:
[GEDAAGDE],
te Aruba,
GEDAAGDE,
hierna ook te noemen: [Gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. J.J. Steward.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift d.d. 23 september 2019;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie d.d. 5 februari 2020;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie en tevens incidentele vordering tot het treffen van een provisionele voorziening d.d. 24 juni 2020;
- de conclusie van antwoord in het incident d.d. 2 september 2020.
1.2
Vonnis in het incident is nader bepaald op heden.
2.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
In de hoofdzaak in conventie
2.1 [
Eiser] vordert dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
- tot betaling van het bedrag van Afl. 147.367,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de indiening van het verzoekschrift tot aan de dag der algehele voldoening;
- tot betaling van Afl. 3.000,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
- in de kosten van de procedure.
2.2
Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] de verschuldigde huurtermijnen over de periode april 2016 tot en met juni 2019 niet heeft voldaan.
2.3 [
Gedaagde] voert hiertegen verweer.
In de hoofdzaak in reconventie
2.4 [
Gedaagde] vordert in reconventie dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- [ Eiser] veroordeelt tot betaling van een voorschot van Afl. 135.250,58, alsmede tot vergoeding van de overige investeringen en schade aan de zijde van [gedaagde], op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- voor recht verklaart dat de huurovereenkomst d.d. 6 februari 2009 onrechtmatig is ontbonden, het gehuurde onrechtmatig is ontruimd en dat [eiser] aansprakelijk is voor de [gedaagde] geleden en nog te lijden schade als gevolg van de ontbinding;
- [ Eiser] veroordeelt tot betaling van die schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- [ Eiser] beveelt om binnen 5 dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen eindvonnis zijn medewerking te verlenen bij de vaststelling van de koopprijs van de woning en om binnen een termijn van vijf dagen een taxateur van goede naam en faam te benoemen ter bepaling van de marktprijs, een en ander op straffen van een dwangsom van Afl. 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [eiser] nalaat om aan deze veroordeling te voldoen;
- [ Eiser] beveelt om binnen vijf dagen nadat de koopprijs is vastgesteld, mee te werken aan de levering van de woning, een en ander op straffe van een dwangsom van Afl. 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [eiser] nalaat om aan deze veroordeling te voldoen;
- althans een zodanig andere beslissing neemt als het gerecht in goede justitie nodig acht;
- [ Eiser] veroordeelt in de kosten van het geding in reconventie, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis en te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan.
2.5 [
Eiser] heeft hiertegen verweer gevoerd.
In het incident tot het treffen van een provisionele voorziening
2.6 [
Eiser] vordert dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een voorschot van Afl. 99.000,00 aan [eiser], althans een zodanig bedrag als door het gerecht in goede justitie te bepalen met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het incident.
2.7 [
Gedaagde] voert verweer. Het gerecht zal hierna, bij de beoordeling van de vordering in het incident, ingaan op de grondslagen van die vordering en op het daartegen gevoerde verweer.
3.DE BEOORDELING
In het incident
3.1
Het gerecht gaat bij de beoordeling van het incident vooralsnog uit van de volgende feiten:
a. a) [Eiser] is eigenaar van de woning, gelegen aan de [adres] te Aruba. Op het perceel staat naast de woning (hierna afzonderlijk ook aan te duiden als: de hoofdwoning) een zelfstandig appartement. De woning behoorde voorafgaand aan hun overlijden toe aan de ouders van [eiser]. De moeder van [eiser], mevrouw [naam moeder van eiser], is geboren op 8 juli 1910 en is bij beschikking d.d. 19 februari 2013 van dit gerecht onder curtale gesteld (cvr, 20). Waar in het vervolg wordt gesproken over [eiser] wordt daarmee mede bedoeld diens ouders.
b) Op 17 juni 2006 is er met betrekking tot de woning, onder de benaming: ‘lease agreement’ een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [naam vader van eiser] en [naam moeder van eiser] als verhuurders en [gedaagde] en de heer [naam huurder 2] als huurders (cva, prod. 1). In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“The lessor hereby leases to the lessee the house (…) for a indefinite period of time, to commence on June 17th, 2006 (…).
The lessee will upon signing this contract pay (…) the first month’s rent in the amount of US$ 1,000.= and thereafter will pay said rent amount in advance (…)”
Achter het kopje ‘lease agreement’ is met de hand geschreven: “
18 months”.
18 months”.
c) Op 6 februari 2009 is er een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [naam vader van eiser] als verhuurder en [gedaagde] als huurder (verzoekschrift, prod. 2). In de overeenkomst is bepaald (art. 2) dat deze is aangegaan voor een periode van vier jaar, ingaande op 1 maart 2009 en eindigend op 28 februari 2013. De huurprijs is bepaald op US$ 1.650,00 per maand. In de overeenkomst is bepaald dat de koers van de Arubaanse florin ten opzichte van de Amerikaanse dollar wordt vastgesteld op 1,8.
d) Op 15 mei 2012 is er onder de benaming ‘lease extension’ tussen [naam vader van eiser] en [gedaagde] een overeenkomst tot stand gekomen waarin de huurovereenkomst is verlengd tot 1 maart 2015 tegen een huurprijs van US$ 2.000,00 per maand voor de gehele periode (cvr, prod. 9).
e) Bij schriftelijke overeenkomst van 16 december 2014, aangegaan onder de benaming ‘lease extension’ tussen enerzijds [naam vader van eiser] in zijn hoedanigheid van curator over zijn echtgenoot [naam moeder van eiser] en anderzijds [gedaagde], is de huurovereenkomst opnieuw verlengd (verzoekschrift, prod. 3). Overeengekomen is dat de huur zou lopen van 1 april 2015 tot 1 april 2019. De huurprijs is in de overeenkomst bepaald op US$ 2.350,00 per maand.
f) Bij vonnis van 16 november 2016 van het gerecht in eerste aanleg te Aruba, gewezen tussen [gedaagde] als eiser en [eiser] als gedaagde, heeft het gerecht machtiging verleend aan [gedaagde] om overeenkomstig een offerte van Professional Roofing herstelwerkzaamheden uit te laten voeren aan het dak van de woning voor een bedrag van Afl. 29.062,80 en om die kosten te verrekenen met de verschuldigde huur (cva, prod. 18). De herstelwerkzaamheden zijn in opdracht van [gedaagde] uitgevoerd.
g) Bij e-mail van 10 juni 2019 van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] heeft [eiser] de huurovereenkomst ontbonden (verzoekschrift, prod. 5-A).
h) Bij vonnis van 9 oktober 2019, in kort geding gewezen tussen [eiser] als eiser en [gedaagde] als gedaagde, is [gedaagde] veroordeeld om wegens de voorshands vastgestelde huurachterstand de woning uiterlijk 31 oktober 2019 te ontruimen (cva, prod. 22).
3.2
Aan zijn vordering (in de hoofdzaak) heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat [gedaagde] vanaf april 2016 tot en met juni 2019 geen huur meer heeft betaald. Hij is derhalve over deze periode verschuldigd: 41 maanden x US$ 2.350,-- = US$ 91.650,--. Dit komt overeen met een bedrag van Afl. 173.430,00. Hierop moet in mindering worden gebracht het bedrag van Afl. 29.062,80 tot betaling waarvan [eiser] is veroordeeld in verband met de kosten van herstel van het dak die [gedaagde] heeft gemaakt. Per saldo resteert daarmee te voldoen een bedrag van Afl. 147.367,20. [eiser] heeft thans een voldoende belang tot toewijzing van een bedrag van Afl. 99.000,-- bij wijze van voorlopige voorziening, omdat hij op dit moment over beperkte inkomsten en beperkte financiële middelen beschikt, terwijl er geen restitutierisico is omdat [eiser] eigenaar is van de woning waarop een eventuele vordering tot terugbetaling kan worden verhaald.
3.3.1
Van de zijde van [gedaagde] is, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd tegen de vordering (in de hoofdzaak) van [eiser]. Er zijn betalingen gedaan aan [eiser] ter voldoening van de huur vanaf april 2016, welke op de gestelde huurachterstand in mindering moeten worden gebracht. Voort geldt dat de woning van begin af aan in een slechte staat van onderhoud verkeerde en dat [eiser] weigerde om de noodzakelijke reparaties uit te voeren. Bij vonnis in kort geding van dit gerecht is aan [gedaagde] toestemming verleend om voor een bedrag van Afl. 29.062,80 noodzakelijke reparaties aan het dak uit te voeren. Ook andere noodzakelijke reparaties werden niet door [eiser] uitgevoerd, zodat deze uiteindelijk door [gedaagde] zelf zijn verricht. [Eiser] dient deze reparaties te vergoeden. Over de periode 2015 – 2016 heeft [gedaagde] feitelijk niet het huurgenot gehad van de woning. Hij heeft dan ook recht op teruggave van de door hem betaalde huurprijs over deze periode. Door het derven van het huurgenot heeft [gedaagde] bovendien schade geleden. Al deze omstandigheden in aanmerking nemende, stelt [gedaagde] dat de volgende bedragen in mindering moeten worden gebracht op de vordering wegens niet betaalde huur.
3.3.2
Door [gedaagde] is onder dwang in 2016 een bedrag van US$ 25.712,00 betaald aan de gemachtigde van [eiser] die in mindering strekt op de gevorderde huur (cva, 28).
3.3.3
Met machtiging van de rechter heeft [gedaagde] een bedrag van Afl. 29.062,80 uitgegeven aan herstel van het dak, welk bedrag verrekend mag worden met de verschuldigde huur.
3.3.4 [
Gedaagde] heeft in totaal een bedrag van Afl. 42.587,50 voldaan aan Ernesto Construction and Cleaning Services en heeft een bedrag van Afl. 4.400,00 voldaan aan Granite Tops Kitchen Cabinets uit hoofde van een factuur van 14 december 2016 (cva, 29; prod. 25 en 26). Het totaalbedrag van deze uitgaven bedraagt Afl. 46.987,50.
3.3.5
Door de gebreken aan de woning heeft [gedaagde] deze over de periode 2015 en 2016 niet kunnen gebruiken en dus ook niet, conform zijn bedoeling, kunnen onderverhuren. De schade wegens gederfde winst (opbrengsten onderberhuur) kunnen worden begroot op US$ 53.187,76 (cva, 31).
3.3.6
Door de slechte staat van het afzonderlijke appartement heeft [gedaagde] deze niet kunnen onderverhuren over de periode juni 2015 tot en met maart 2017, hetgeen een gederfde winst meebrengt van Afl. 32.200,00 (23 maanden x Afl. 1.400,00) (cva, 32,33).
3.3.7
Het gehuurde verkeerde in 2015 en 2016 in onbewoonbare staat, zodat er over deze periode geen huur was verschuldigd. Wegens terugvordering van de over deze periode betaalde huur heeft [gedaagde] een vordering van (24 x US$ 32.500,00 =) US$ 56.400,-- (Afl. 98.700,00) (cva, 34).
3.3.8
Uit het voorgaande volgt, aldus [gedaagde], dat hij per saldo (na de verrekening van de aan [eiser] verschuldigde huur) nog een vordering heeft op [eiser] van Afl. 135.250,58.
3.4
Het gerecht oordeelt als volgt.
3.5
Voorop staat dat [gedaagde] niet heeft betwist dat hij, behoudens de door hem gestelde betalingen, over de huurperiode april 2016 tot en met juni 2019 de overeengekomen huur verschuldigd is. [Gedaagde] heeft zelf erkend (cva, 34) dat hij over de periode 1 januari 2017 tot en met 31 oktober 2019 in totaal 33 maanden huur is verschuldigd, hetgeen volgens hem overeenkomt met een bedrag van US$ 77.550,00 ofwel Afl. 135.712,50. Hij heeft gesteld dat de huur vanaf september 2017 door hem is betaald op de derdenrekening van zijn gemachtigde (cva, 22). De vraag is vervolgens in hoeverre voorshands kan worden aangenomen dat de door [gedaagde] gestelde posten op dat bedrag in mindering strekken.
- de herstelkosten aan het dak
3.6
Op zijn vordering wegens niet betaalde huur heeft [eiser] in mindering gebracht de kosten van herstel van het dak die met machtiging van het gerecht zijn uitgevoerd voor rekening van [gedaagde]. Deze kosten dienen om die reden niet (nogmaals) in mindering te worden gebracht op de door [eiser] gevorderde hoofdsom.
- de gestelde betalingen ad US$ 25.712,00
3.7
Volgens [eiser] zijn er in 2016 nog twee betalingen binnengekomen van [gedaagde], te weten op 29 januari 2016 een bedrag van US$ 15.000,00 en op 14 april 2016 een bedrag van US$ 7.000,00 (cvr, 24, prod. 11). Deze betalingen zijn in mindering gebracht op de openstaande huurschuld van voor april 2016, aldus [eiser]. [Gedaagde] heeft betaalbewijzen overgelegd van 28 januari 2016, 4 februari 2016, 13 april 2016 en 14 juni 2016.
3.8
Naar het oordeel van het gerecht volgt uit de betaalbewijzen zelf niet op de huursom van welke maanden deze incidentele betalingen (die gezien de hoogte van de bedragen telkens betrekking hebben op de betaling van meer dan 1 maand huur) betrekking hebben. Ook is door [gedaagde] geen overzicht verstrekt van het totaal van de huurtermijnen die tot 1 april 2016 verschuldigd waren en welke betalingen hij tot die datum heeft gedaan. Mede gezien de sommatie van (de gemachtigde van) [eiser] d.d. 21 januari 2016 aan [gedaagde] om een achterstand in huurbetaling van US$ 14.000,00 per januari 2016 voor het einde van de maand te voldoen (cvr, prod. 22), is zonder nadere bewijslevering op dit punt voorshands niet aannemelijk geworden dat de door [gedaagde] gestelde betalingen betrekking hadden over de huur van na 1 april 2016 en aldus bij de beoordeling van de gevorderde voorlopige voorziening in mindering moeten worden gebracht op de door [eiser] gestelde vordering.
- teruggave van de betaalde huurpenningen over de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2016
3.9
Uit de stellingen van [gedaagde] volgt dat hij de verschuldigde huur over de periode 2015 en 2016 volledig heeft voldaan en dat hij op dat moment de huurbetalingen niet heeft opgeschort wegens de door hem gestelde tekortkomingen. Door [eiser] is betwist dat de woning gebreken vertoonde, althans zodanige gebreken dat de woning daardoor niet aan de huurovereenkomst beantwoordde en niet kon worden gebruikt. Daaruit volgt, aldus [eiser], dat [gedaagde] geen recht heeft op terugbetaling van de betaalde huurpenningen.
3.1
Het gerecht oordeelt op dit punt dat [gedaagde] niet concreet heeft onderbouwd welke tekortkomingen zich in die periode ten aanzien van het gehuurde voordeden, tot welke beperkingen in het gebruik van het gehuurde dit heeft geleid en waarom die gezamenlijke tekortkomingen meebrengen dat in het geheel geen huur is verschuldigd. Ook heeft [gedaagde] niet gesteld waarom hij in die periode niet terstond de verplichting tot betaling van de huur geheel dan wel gedeeltelijk heeft opgeschort. Daarmee heeft [gedaagde] zijn stelling dat er sprake was van zodanige tekortkomingen dat de woning volledig onbruikbaar was en dat hij om die reden geen huur verschuldigd is over deze periode, vooralsnog onvoldoende onderbouwd.
3.11
Daar komt nog het volgende bij. Indien een contractspartij van oordeel is dat zijn wederpartij diens verplichtingen uit hoofde van een wederkerige overeenkomst niet of niet naar behoren nakomt, brengt dat op zichzelf niet mee dat de contractspartij van zijn eigen verplichtingen uit hoofde van die wederkerige overeenkomst is ontslagen. De contractspartij is van die verplichtingen pas dan ontslagen indien hij op grond van de gestelde tekortkoming van de wederpartij met succes een beroep op de ontbinding van de overeenkomst heeft gedaan. Vooruitlopend op die ontbinding is de contractspartij bevoegd zijn verplichtingen uit het contract op te schorten. De algemene bepalingen omtrent het opschortingsrecht uit boek 6 BW zijn ook van toepassing op de huurovereenkomst. Wel moet in het geval van een huurovereenkomst de huurder de verhuurder van de gebreken dan wel de tekortkoming op de hoogte stellen (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128;
Van Bommel/Ruijgrok). Hoewel de ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, volgt uit artikel 6:271 BW Pro dat de huurder de voorafgaand aan de ontbinding betaalde huurtermijnen kan terugvorderen.
Van Bommel/Ruijgrok). Hoewel de ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, volgt uit artikel 6:271 BW Pro dat de huurder de voorafgaand aan de ontbinding betaalde huurtermijnen kan terugvorderen.
3.12
In dit geval heeft [gedaagde] als contractspartij er niet voor gekozen om op grond van de door hem gestelde gebreken de ontbinding van de overeenkomst in te roepen (daarentegen betwist hij de door [eiser] ingeroepen ontbinding). Dat brengt mee dat de rechtsgrond voor de betaling van de huur over de jaren 2015 en 2016 niet door een ontbinding is komen te vervallen. Andere feiten en omstandigheden die meebrengen (indien deze komen vast te staan) dat de huur over de periode 2015 – 2016 onverschuldigd is betaald, zijn niet gesteld of gebleken. Voorshands gaat het gerecht er dan ook vanuit dat op [eiser] geen verplichting rust om de huur van Afl. 98.700,00 over deze periode terug te betalen.
- gemaakte kosten van herstel
3.13
Op grond van artikel 7A:1568 lid 2 BW is de verhuurder, behoudens het bepaalde in artikel 7A:1600 lid 1 BW en indien niet anders is overeengekomen, verplicht om noodzakelijke reparaties te (laten) verrichten. Indien hij daartoe niet overgaat is de huurder bevoegd om deze reparaties te (laten) verrichten, waarna de kosten daarvan op grond van wanprestatie op de verhuurder kan verhalen.
3.14
Volgens [eiser] volgt uit artikel 7 van Pro de overeenkomst (van 2009) dat hij als verhuurder niet aansprakelijk is voor onzichtbare gebreken en de schade die het gevolg daarvan is. Bovendien heeft [eiser] betwist dat er sprake was van de aanwezigheid van gebreken in de woning. Uit de achtereenvolgende verlengingen van het huurcontract volgt, aldus [eiser], dat [gedaagde] telkens instemde met de staat van onderhoud van de woning.
3.15
Gezien deze betwisting door [eiser] van het verweer van [gedaagde], kan voorshands niet worden aangenomen dat de woning gebreken had die [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst(en) niet behoefde te verwachten en voor het herstel waarvan [eiser] als verhuurder aansprakelijk is. Aan het verweer van [gedaagde] dat hij ter zake van de door hem gestelde gebreken een vordering heeft op [eiser] die in mindering kan worden gebracht op de huurschuld, zal het gerecht in het kader van de beoordeling van de gevorderde voorlopige voorziening dan ook voorbijgaan.
3.16
Daar komt nog het volgende Voor het toewijzen van een dergelijke vordering is het noodzakelijk dat de verhuurder ter zake van de nakoming van zijn verplichting tot herstel in verzuim was komen te verkeren (HR 12 november 1993; NJ 1994, 155) althans moet aan de verhuurder mededeling zijn gedaan van het gebrek en de noodzaak van herstel daarvan (HR 6 juni 1997; NJ 1998, 128). Naar het oordeel van het gerecht is voorshands, zonder nadere bewijslevering op dit punt, niet gebleken dat [eiser] door [gedaagde] voorafgaand aan het herstel op de hoogte is gesteld van de gebreken ten aanzien waarvan thans de herstelkosten worden gevorderd. Daartoe geldt het volgende.
3.17 [
Gedaagde] vordert vergoeding van de kosten van herstel die hem door Ernesto Construction and Cleaning Services en door Granite tops Kitchen Cabinets in rekening zijn gebracht (cva, prod. 25 en 26). [Gedaagde] stelt in dit verband dat hij na de verlenging van de huurovereenkomst per december 2014 [eiser] op de hoogte heeft gesteld van diverse gebreken aan het verhuurde. Meer concreet voert hij aan (cva, 12 e.v.) dat hij [eiser] op 28 juli 2015 op de hoogte heeft gesteld van problemen aan het dak en de dakrand alsmede een probleem met kakkerlakken. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [gedaagde] verwezen naar een brief van 28 juli 2015 (cva, prod. 11), in welke brief inderdaad - zo constateert het gerecht - van deze drie problemen melding wordt gemaakt. De klachten betroffen de hoofdwoning, zo begrijpt het gerecht. Uit het kostenoverzicht van Ernesto Construction and Cleaning Services (cva, prod. 25) blijkt niet dat deze gemelde gebreken op kosten van [gedaagde] zijn hersteld.
3.18
Voorts stelt [eiser] dat hij op 2 september 2015 wederom een brandbrief heeft gezonden aan [eiser] met het verzoek tot (i) reparatie van de sceptic tank), (ii) oplossing van het probleem met de kakkerlakken en (iii) het in orde maken van het appartement. [Gedaagde] heeft, zo constateert het gerecht, deze brief niet overgelegd. Ook blijkt niet uit het kostenoverzicht van Ernesto Construction and Cleaning Services dat deze gebreken op kosten van [gedaagde] zijn hersteld.
3.19
Omgekeerd geldt ten aanzien van de in de producties 25 en 26 bij conclusie van antwoord genoemde herstelwerkzaamheden, en waarvan [gedaagde] vergoeding vordert, dat [gedaagde] niet heeft gesteld dat hij [eiser] van die gebreken voorafgaand aan de herstelwerkzaamheden op de hoogte heeft gesteld. Ten overvloede merkt het gerecht op dat uit het overzicht zou volgen dat in juli 2015, dus voor verzending van de gestelde brief d.d. 2 september 2015, herstelwerkzaamheden aan het appartement hebben plaatsgevonden. Daarmee is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat de vordering tot toewijzing van de herstelkosten toewijsbaar is.
- de vorderingen tot schadevergoeding
3.2
Uit artikel 7A:1569 BW volgt dat de verhuurder moet instaan voor alle gebreken aan de gehuurde zaak welke het gebruik verhinderen en dat de verhuurder gehouden is, tenzij anders is overeengekomen, om de huurder schadeloos te stellen voor de schade die het gevolg is van gebreken die het gebruik van de gehuurde zaak verhinderen.
3.21
Uit hetgeen hiervoor in de nummer 3.14 en 3.15 is overwogen, volgt dat voorshands niet is komen vast te staan dat de woning gebreken kende die [gedaagde] op grond van de inhoud van de overeenkomst niet behoefde te verwachten. Bovendien heeft [eiser] zich er, onder verwijzing naar artikel 7 van Pro de huurovereenkomst (van 2009), op beroepen dat de aansprakelijkheid voor gevolgschade voor eventueel aanwezige onzichtbare gebreken is uitgesloten. Voorshands is daarmee onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiser] aansprakelijk is voor de door [gedaagde] gestelde gevolgschade.
3.22
Bovendien geldt ook het volgende. De gevolgschade waarvan [gedaagde] vergoeding vordert betreft gederfde huur ten aanzien van het appartement gedurende de periode juni 2015 tot en met maart 2017 (Afl. 32.200,00) en gederfde huur ten aanzien van de hoofdwoning over de periode januari 2015 tot en met 31 december 2016 (US$ 53.187,76).
3.23
Afgezien van eventuele andere vereisten die gelden voor een toewijzing van een vordering tot schadevergoeding, is [eiser] op grond van artikel 6:74 lid 2 BW Pro slechts gehouden eventuele gevolgschade te vergoeden indien nakoming van zijn verplichtingen blijvend onmogelijk was dan wel wanneer hij ten aanzien van de nakoming van zijn verplichtingen in verzuim verkeerde. Deze zaak betreft een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen meebrengt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting uit de huurovereenkomst, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk (HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255,
Schwarz/Gnjatovic). Nakoming van de verplichting tot herstel van de gebreken was, nadat deze aan het licht waren gekomen, echter nog wel mogelijk zodat voor het ontstaan van een verplichting tot schadevergoeding verzuim nodig was.
Schwarz/Gnjatovic). Nakoming van de verplichting tot herstel van de gebreken was, nadat deze aan het licht waren gekomen, echter nog wel mogelijk zodat voor het ontstaan van een verplichting tot schadevergoeding verzuim nodig was.
3.24
Indien zou moeten worden geoordeeld dat vanwege het karakter van de huurovereenkomst als een duurovereenkomst in casu verzuim zonder ingebrekestelling was ingetreden, dan is het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen ( HR 6 juni 1997; NJ 1998, 12,
Van Bommel/Ruijgrok).
Van Bommel/Ruijgrok).
3.25
Ten aanzien van het appartement is niet gebleken dat [eiser] van de gestelde gebreken op de hoogte is gesteld. Ten aanzien van de gebreken aan de hoofdwoning die zijn gemeld bij de brief van 28 juli 2015 (cva, prod. 11) is onvoldoende concreet onderbouwd dat dit gebruik van de gehele woning onmogelijk maakte.
3.26
Verder is van belang dat van de zijde van [eiser] is gesteld dat de door [gedaagde] gestelde opbrengsten uit onderhuur pas zijn gerealiseerd nadat door [gedaagde] verbeteringen in de woning waren aangebracht. Het gerecht begrijpt deze stelling aldus dat naar het oordeel van [eiser] de aan [gedaagde] verhuurde woning bij het aangaan van de huurovereenkomsten niet in een zodanige staat verkeerde dat de naderhand door [gedaagde] gerealiseerde huuropbrengsten bij aanvang van de huur mochten worden verwacht. Nu [gedaagde] zelf voorop heeft gesteld (cva, 4) dat het gehuurde bij aanvang van de huur in principe onbewoonbaar en volledig vervallen was, kan voorshands zonder nadere toelichting (die door [gedaagde] niet is gegeven) niet worden aangenomen dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst(en) mocht verwachten dat hij de hoofdwoning en het appartement voor de door hem genoemde prijzen kon onderverhuren. Overigens miskent [gedaagde] ook dat hij, indien hij aanspraak maakt op volledige schadevergoeding wegens het niet (volledig) kunnen gebruiken van het gehuurde, niet bevoegd is om de betaalde huur over dezelfde periode terug te vorderen.
3.27
De conclusie van het voorgaande is dan ook dat het gerecht in het kader van de beoordeling van de voorlopige voorziening voorshands er vanuit gaat dat op [eiser] geen verplichting rust om de door [gedaagde] gevorderde schadevergoeding te voldoen.
Slotsom
3.28
Op grond van het gevoerde partijdebat is het gerecht van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat [eiser] een vordering heeft op [gedaagde] ter zake van niet betaalde huur over de periode april 2016 tot en met juni 2019. Deze kan worden begroot op (39 x US$ 2.350,00 =) US$ 91.650,00, hetgeen overeenkomt met Afl. 164.970,00. Na aftrek van de door [gedaagde] betaalde reparatiekosten aan het dak ad Afl. 29.062,80 kan de vordering voorshands worden begroot op Afl. 135.907,00.
3.29
Door [eiser] is voldoende gemotiveerd aangetoond dat hij een spoedeisend belang heeft bij betaling van een voorschot op deze vordering voordat in de hoofdzaak definitief zal worden beslist. Gezien de mate waarin de vordering aannemelijk is gemaakt en gezien het geringe restitutierisico (aangezien [eiser] onbetwist heeft gesteld dat de woning voldoende verhaal biedt in geval de vordering in de hoofdzaak alsnog zou worden afgewezen) acht het gerecht de vordering tot betaling van een bedrag van Afl. 99.000,00 bij wijze van voorlopige voorziening toewijsbaar. Hierna zal dienovereenkomstig worden beslist.
3.30 [
Gedaagde] zal worden veroordeeld in de kosten van dit incident, welke aan de zijde van [eiser] worden begroot op Afl. 2.000,00 aan salaris van gemachtigde (1 punt van liquidatietarief 7).
In de hoofdzaak in conventie en in reconventie
3.31
In de hoofdzaak zal in conventie en in reconventie definitief moeten worden beslist omtrent het bestaan van de vorderingen die partijen op elkaar stellen te hebben alsmede de omvang ervan. Tevens zal in reconventie moeten worden beslist omtrent de geldigheid van de door [eiser] ingeroepen ontbinding van de huurovereenkomst en op de vorderingen die zijn gebaseerd op de door [gedaagde] gestelde koopoptie omtrent de woning.
3.32
Hoewel de op de rolzitting van 2 september 2020 door [gedaagde] genomen conclusie de benaming ‘antwoord in incident’ heeft, begrijpt het gerecht uit de inhoud ervan dat is gedupliceerd in conventie en gerepliceerd in reconventie. Het gerecht ziet in de stand van het debat aanleiding om in de hoofdzaak reeds thans een mondelinge behandeling te bepalen. Uiterlijk vier weken voorafgaand aan die mondelinge behandeling kan [eiser] een conclusie van dupliek in reconventie indienen. Tijdens de mondelinge behandeling krijgt ieder der partijen de gelegenheid om, indien gewenst, de zaak gedurende 20 minuten te bepleiten. Voor het overige zal de mondelinge behandeling worden gebruikt voor het inwinnen van inlichtingen bij partijen, voor het bespreken van het verdere verloop van de procedure en voor van een minnelijke regeling.
3.33
Alle overige beslissingen in de hoofdzaak worden aangehouden.
4.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening:
4.1
veroordeelt [gedaagde] om bij wijze van voorlopige voorziening aan [eiser] te betalen het bedrag van Afl. 99.000,00;
4.2
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit incident, die aan de zijde van [eiser] worden begroot op Afl. 2.000,00;
4.3
verklaart de veroordelingen in het incident uitvoerbaar bij voorraad;
in de hoofdzaak in conventie en in reconventie
4.4
gelast een mondelinge behandeling met de in rechtsoverweging 3.32 genoemde doeleinden ten overstaan van mr. J.J. Verhoeven, rechter, op
donderdag 24 juni 2021 van 14:00 uur tot 17:00 uurin het in Aruba te J.G. Emanstraat nr. 51 gelegen gerechtsgebouw;
donderdag 24 juni 2021 van 14:00 uur tot 17:00 uurin het in Aruba te J.G. Emanstraat nr. 51 gelegen gerechtsgebouw;
4.5
bepaalt dat partijen dan in persoon aanwezig moeten zijn, desgewenst met gemachtigden;
4.6
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 februari 2021 in aanwezigheid van de griffier.