Uitspraak
Vonnis in kort geding van 21 november 2019
Behorend bij K.G. AUA201803203 en AUA201803592
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
MAHOGANY RESIDENCES N.V.,
te Aruba,
hierna te noemen: Mahogany,
gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Kock,
tegen:
de openbare rechtspersoon
LAND ARUBA,
te Aruba,
hierna te noemen: het Land,
gemachtigde: dhr. A. Lumenier,
aan wier zijde verzocht heeft zich te mogen voegen
de stichting
ARUBA BIRDLIFE CONSERVATION,
te Aruba,
hierna te noemen: ABC,
gemachtigde: de advocaat mr. G.W. Rep.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties;
- de door het Land overgelegde producties;
- de incidentele conclusie tot voeging met producties;
- de door ABC overgelegde producties;
- de pleitnota’s van het Land en ABC, overgelegd ter zitting van 1 november 2018;
- de mondelinge behandeling op 1 november 2018;
- de akte uitlating voortprocederen zijdens partijen;
- de door Mahogany overgelegde producties;
- de pleitnota’s van het Land en ABC, overgelegd ter zitting van 17 oktober 2019;
- de voortzetting behandeling op17 oktober 2019.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Op 28 november 2014 heeft Mahogany het Land verzocht om haar een perceel domeingrond, gelegen te Palm Beach, in erfpacht uit te geven, voor de bouw van een appartementencomplex.
2.2
Bij ministeriële beschikking met dagstempel 21 oktober 2015 (No DIP/5597-A) heeft de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (hierna: de minister) aan Mahogany een optierecht verleend ter verkrijging van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond, groot ongeveer 2.140 m², gelegen aan de J.E. Irausquin Boulevard te Palm Beach in Aruba, met als bestemming het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een kwalitatief hoogwaardig appartementencomplex, conform een daartoe af te geven bouwvergunning.
2.3
Bij brief van 5 januari 2017, en bij brief van 5 juli 2017, bij de minister ingekomen op 18 augustus 2017, heeft Mahogany de minister telkens verzocht om verlenging van het verleende optierecht. Op die brief heeft de minister op dezelfde dag aangetekend: “Dir. DIP. Akkoord voor 6 maanden.”
2.4
Bij brief van 30 oktober 2014 heeft de DOW de minister medegedeeld dat onder andere het opgemeten percelen te Palm Beach door het collecteurriool wordt doorkruist. Dit collecteurriool is de hoofdrioolleiding die de highrise hotels op de RWZI Bubali aansluit. Het verlenen van deze percelen in erfpacht zal de toegankelijkheid voor de DOW belemmeren De DOW adviseert om de percelen niet uit te geven. Indien de minister toch van plan is om deze percelen uit te geven is de DOW genoodzaakt om als voorwaarden te stellen dat deze leiding wordt verplaatst met handhaving van een strook van minimaal 6 meter langs de collecteurriool. De kosten van ruim Afl. 115.000,- voor het verleggen van dit collecteurriool dienen op de erfpachtnemer te worden verhaald
2.5
Bij brief van 6 oktober 2015, is de minister akkoord gegaan met de toekenning van het recht van erfpacht aan Mahogany, indien zij aan de bovengenoemde voorwaarden zal voldoen. Op die brief heeft de minister op 19 oktober 2015 aangetekend: “Dir. DIP. Akkoord cfm.”
2.6
Bij brief van 25 oktober 2017 heeft de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) de minister geadviseerd om tot verlening van het recht van erfpacht over te gaan, wanneer de metingstukken opgemaakt zijn. Op die brief heeft de minister op in oktober 2017 aangetekend: “Dir. DIP. Akk cfm.”
2.7
Bij brief van 25 oktober 2017 is door de minister medegedeeld aan Mahogany dat zodra de meetingstukken zijn opgemaakt door DIP over zou worden gegaan tot de verlening van het recht van erfpacht aan Mahogany.
“(…)
Uit een ambtelijk geschreven van de Directie Infrastructuur en Planning blijkt dat Mahogany Residences N.V. per 16 juli 2017 heeft voldaan aan de voorwaarden zoals opgenomen in de optiebeschikking. Tot verlening van het recht van erfpacht kan thans niet worden overgegaan door het ontbreken van de nodige metingsstukken van de Dienst Landmeetkunde en Vastgoedregistratie.
Middels deze bericht ik u dat zodra de meetingsstukken zijn opgemaakt door genoemde dienst over zal worden gegaan tot de verlening van het recht van erfpacht aan de naamloze vennootschap Mahogany Residences N.V., (…)”
2.8
Bij brief van 16 maart 2018 heeft Mahogany aan het Land verzocht om over te gaan tot het afmeten van het perceel, zodat partijen over kunnen gaan tot een overeenkomst voor het verkrijgen van het recht van erfpacht.
2.9
Bij brief van 11 september 2018 met kenmerk nummer DIP/4459 heeft het Land aan een Mahogany bericht dat:
“(…)
Uw verzoek d.d. 5 juli 2017 tot verlenging van het optierecht zal niet worden gehonoreerd. Reden hiervoor is dat het perceeldomeingrond gelegen aan de J.E. Irausquin Boulevard te Palm Beach geheel in het groengebied valt, volgens het vigerende ruimtelijke ontwikkelingsplan (ROP).
Het uitgeven van bovengenoemd perceel in erfpacht is in strijd met het ROP. Het is niet toegestaan om bolwerken in het groengebied toe te laten, evenmin zal hiervoor een bouwvergunning worden verleend.
In het schrijven d.d. 25 oktober 2017, onder kenmerk DIP/8206, is aan u bericht dat na het gereedkomen van de meetingsstukken het recht van erfpacht aan u zal worden verleend op bovengenoemd perceel.
Nu het voorts evident is dat bovengenoemd schrijven vlak na de laatste Statenverkiezingen, in het kader van een afscheid van mijn voorganger is gesloten met het kennelijk doen om de huidige regering ernstig te belemmeren in het gestalte geven aan hun eigen ruimtelijk ontwikkelings- en milieubeleid, roep ik middels dit schrijven en op voet van artikel 3:40 lid 1 BWA namens land Aruba de nietigheid in van het schrijven d.d. 25 oktober 2017 tot verlenging van erfpacht op het perceel gelegen aan de J.E. Irausquin Boulevard te Palm Beach ten name van Mahogany Residences N.V. (commercieel), met als kenmerk DIP/8206, wegens strijdigheid met de openbare orde.
Gelet op het bovenstaande zal uw verzoek d.d. 14 november 2014 als afgedaan worden beschouwd en uw dossier zal worden gedeponeerd.”
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
In het incident
3.1
ABC verzoek het gerecht om voeging in de procedure. Aan dat verzoek heeft zij ten grondslag gelegd dat zij belang heeft bij dit rechtsgeding.
3.2
Mahogany heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3
Het Land heeft zich kennelijk gerefereerd aan het oordeel van het gerecht.
In de hoofdzaak
3.4
Mahogany vordert - na eisvermindering - primair het Land te bevelen om binnen 30 dagen na betekening van deze uitspraak over te gaan tot meting van het betrokken perceel, subsidiair het Land te verbieden dit perceel aan een derde in erfpacht uit te geven totdat in een eerdaags door Mahogany in te stellen bodemprocedure onherroepelijk over het recht van erfpacht op dit perceel zal zijn beslist, zulks op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000.000,-, steeds onder veroordeling van het Land in de kosten van dit geding.
3.5
Aan de primaire vordering legt Mahogany ten grondslag dat het perceel niet in het groengebied van het ROP valt. Aan de subsidiaire vordering legt Mahogany ten grondslag dat er geen sprake is van afscheidsbeleid nu Mahogany al 3 jaar bezig is met het project en dat zij kosten heeft gemaakt met het oog op de erfpachtverlening.
3.6
Het Land heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.7
Het Gerecht zal hierna op de standpunten van partijen, waar nodig, nader ingaan.
4.DE BEOORDELING
In het incident
4.1
Ingevolge artikel 214 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een ieder die belang heeft bij een rechtsgeding, hangende tussen andere partijen, bevoegd om zich daarin te voegen.
4.2
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (onder meer HR 14 maart 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6692, NJ 2008/168 en HR 6 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY5241, NJ 2014/58) is het voor het aannemen van een belang in vorenbedoelde zin voldoende dat de partij die voeging vordert nadelige gevolgen kan ondervinden van een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor de partij aan wier zijde de derde zich voegt.
4.3
Ter onderbouwing van haar stelling dat zij na eisvermindering nog belang heeft bij de procedure in de hoofdzaak, heeft ABC het volgende aangevoerd. In de eerste plaats heeft zij verwezen naar haar statutaire doelstellingen, waaronder het bevorderen van de bescherming van de Arubaanse flora en fauna in het algemeen en de Arubaanse avifauna in het bijzonder, waaronder begrepen ontwikkeling, behoud, adequaat beheer en herstel van haar biotopen, terreinen of habitats en het waken tegen ontwikkelingen in de breedste zin des woords, die kunnen leiden tot een bedreiging, achteruitgang c.q. afbreuk van de natuur in en rondom Aruba welke op enige wijze een ongewenste negatieve invloed zou kunnen betekenen voor ornithologie c.q. avifauna in Aruba in het algemeen en voor wilde vogelsoorten in en rondom Aruba in het bijzonder. Het belang van ABC bestaat eruit dat zij als bewaker van de gemeenschap wil zien dat het gebied groen blijft, aldus ABC.
4.4
Gelet op het aldus aangevoerde en in aanmerking genomen voormelde door de Hoge Raad gegeven ruime uitleg van het belangvereiste, zal het Gerecht de vordering toestaan. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat toewijzing van – in elk geval de
primaire – vordering van Mahogany met zich brengt dat de aangeduide grond in erfpacht kunnen worden uitgegeven met het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een kwalitatief hoogwaardig appartementencomplex. Reeds daarmee, is, mede gelet op haar statutaire doelstellingen, het belang van ABC gegeven.
In de hoofdzaak
Spoedeisend belang
4.5
Het spoedeisend belang van Mahogany bij haar vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen ten tijde van het indienen van het verzoekschrift. Daarbij neemt het gerecht mede in aanmerking dat Mahogany het verzoekschrift ter griffie van het gerecht heeft ingediend op 10 oktober 2018, derhalve een maand nadat de minister de nietigheid van het schrijven van 25 oktober 2017 heeft ingeroepen.
Inhoudelijk oordeel
4.6
Waar het in deze procedure op neer komt, is de vraag of het betreffende perceel binnen het groengebied valt. Mahogany heeft aangevoerd dat het perceel niet in groengebied valt en legt daarbij een terreinrapport van REI Consultant over, opgemaakt door de heer Kip en een rapport van ACEFIRM engineering. De heer Kip heeft desgevraagd verklaard dat de tekeningen die hij heeft gebruikt voor het rapport van de website van DIP zijn gehaald.
4.7
Het Land en ABC menen dat het ROP van toepassing is. De directeur van de DIP, de heer Sjak-Shie, heeft ter zitting betwist dat de gebruikte tekeningen in het rapport van REI Consultant d.d. 25 juni 2019 van de website van DIP zijn gehaald. Hij voert daarbij aan dat de plankaart van het ROP 2009 voor een ieder beschikbaar is op de website van DIP. Volgens het ROP 2009 valt het perceel geheel in groengebied en volgens het ROP 2019 valt het perceel geheel in natuurgebied. Het Land kan daardoor niet tot uitgifte van dit perceel in erfpacht overgaan met Mahogany of een ander (rechts)persoon. Voorts is er door Mahogany geen zienswijze ingediend voor het concept ROP 2019. Zij had een onderzoeksplicht en had moeten weten dat het perceel in het ROP-groengebied valt. De gevolgen van de vernietiging van de overeenkomst moeten voor rekening van Mahogany komen.
4.8
ABC voert daarbij aan dat de rapporten die door Mahogany zijn overgelegd ondeugdelijk zijn. Het rapport van REI Consultant strijdt met al hetgeen het Land tijdens de eerste behandeling naar voren heeft gebracht. Op geen enkele wijze is te zien dat rekening is gehouden met de kadastrale kaart van DIP en/of dat het rapport de kadastrale kaart gemotiveerd weerspreekt.
4.9
Naar het voorshands oordeel van het Gerecht is aannemelijk geworden dat het perceel geheel in groengebied valt, nu de heer Kip ter zitting desgevraagd heeft verklaard dat de technische tekeningen die hij bij het rapport heeft gebruikt concept tekeningen zijn en niet afkomstig zijn van de plankaart van het ROP. Op de overgelegde plankaart van het ROP is tevens duidelijk te zien dat het perceel geheel binnen groengebied valt. Uit het rapport van ACE blijkt niet dat behoorlijk onderzoek is gedaan naar de ligging van het perceel en ook niet dat voldoende kwalitatief onderzoek is gedaan naar de effecten van bebouwing op de aanwezige flora en fauna. Het heeft er eerder alle schijn van dat naar een voor de opdrachtgever gunstige uitkomst is toegeschreven. Aan dit rapport kan voorshands dan ook geen doorslaggevende betekenis worden toegekend.
4.1
Dit leidt ertoe dat naar het voorlopig oordeel van het Gerecht het perceel geheel in het groengebied (en straks in het natuurgebied) ligt, zodat Mahogany geen belang heeft bij kadastrale opmeting. Derhalve is het primaire verzoek van Mahogany niet voor toewijzing vatbaar. Hierbij kan de vraag in het midden blijven of zij daarbij überhaupt nog belang heeft, nu niet gebleken is dat zij zich heeft verzet tegen de vernietiging van de overeenkomst door het Land op 11 september 2018.
4.11
Bij de subsidiaire vordering heeft Mahogany evenmin belang, nu het Land uitdrukkelijk heeft verklaard dat zij niet zal overgaan tot uitgifte van het perceel aan een derde, nu de ligging van het perceel in ROP-groengebied zulks verhindert.
4.12
Mahogany zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure zowel in het incident, als in de hoofdzaak. De kosten gevallen aan de zijde van het Land, tot aan deze uitspraak worden begroot op nihil omdat het Land in deze procedure is verschenen bij een bij hem in dienst zijnde ambtenaar.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in het incident
staat ABC toe zich te voegen aan de zijde van het Land;
veroordeelt Mahogany in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van ABC worden begroot op Afl. 450,- aan griffierechten en Afl. 1.250,- aan salaris van de gemachtigde.
in de hoofdzaak
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Mahogany in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van het Land worden begroot op nihil en aan de zijde van ABC op Afl. 2.500,- aan salaris van de gemachtigde.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 21 november 2019 in aanwezigheid van de griffier.