ECLI:NL:HR:2026:1302

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer25/00712

Datum17 juli 2026

ARREST

In de zaak van

[de huurder],

wonende in [woonplaats],

VERZOEKER tot cassatie, verweerder in het (voorwaardelijke) incidentele cassatieberoep,

hierna: de huurder,

advocaat: H.J.W. Alt,

tegen

STICHTING FUNDASHON KAS POPULAR,

gevestigd te Willemstad, Curaçao,

VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het (voorwaardelijke) incidentele cassatieberoep,

hierna: FKP,

advocaat: M.A.J.G. Janssen.

1.Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. de vonnissen in de zaak CUR202203763 van het Gerecht in Eerste Aanleg van Curaçao van 24 oktober 2022 en 6 februari 2023, hersteld bij vonnis van 15 maart 2023;

b. de vonnissen in de zaak CUR202203763 - CUR2023H00100 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 30 juli 2024 en 26 november 2024.

De huurder heeft tegen de vonnissen van het hof beroep in cassatie ingesteld.

FKP heeft een verweerschrift ingediend en (deels voorwaardelijk) incidenteel cassatieberoep ingesteld.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt in het principale cassatieberoep tot vernietiging en terugwijzing en in het incidentele cassatieberoep tot verwerping.

De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2.Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) FKP heeft blijkens haar statuten uitsluitend ten doel in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting in Curaçao werkzaam te zijn. FKP verhuurt ongeveer vijfduizend woningen. Er staan meer dan achtduizend mensen op de wachtlijst. Ongeveer de helft van de huurders betaalt niet naar behoren.

(ii) De huurder huurt van FKP sinds 29 mei 2008 een woning (hierna: de woning) in Curaçao. De maandelijkse gesubsidieerde huur bedroeg voor de huurder ten tijde van het eindvonnis van het gerecht NAf 358,--.

(iii) Er is een huurachterstand ontstaan die tot en met december 2022 NAf 31.090,15 bedraagt.

2.2

In dit geding heeft FKP in eerste aanleg, na eiswijziging, voor zover in cassatie van belang, een veroordeling gevorderd tot betaling van de huurachterstand, te matigen tot een door het gerecht redelijk geoordeeld bedrag, en een voorwaardelijke ontruiming van de woning waarbij de huurder wordt veroordeeld tot stipte nakoming van de betalingsverplichting.

2.3

Het gerecht heeft bij vonnis van 6 februari 2023, voor zover in cassatie van belang, de huurder veroordeeld tot betaling van de door hem aan FKP verschuldigde achterstallige huurpenningen over de jaren 2018 tot en met 2022 en tot stipte nakoming van de lopende huurverplichtingen met daaraan verbonden een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming van de woning.

2.4

In hoger beroep heeft FKP haar eis gewijzigd, in die zin dat zij betaling van de gehele huurachterstand vordert en tevens koppeling van de voorwaardelijke ontruiming mede aan het niet aanzuiveren van de huurachterstand.

2.5

Bij tussenvonnis heeft het hof^[1]overwogen:

“2.2. Het Gerecht heeft onder meer overwogen:

3.3.

Eiseres heeft ter terechtzitting naar voren gebracht dat de onderhavige 15 zaken het topje van de ijsberg vormen van de grote hoeveelheid soortgelijke zaken die nog op de plank ligt bij eiseres en die nog aan het gerecht zal worden voorgelegd. Voorts heeft zij desgevraagd toegelicht dat 50% van haar huurders in het geheel geen huurpenningen aan haar afdraagt, dat er meer dan 8.000 mensen op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning zoals die van gedaagde, waarvan eiseres er 1.500 in eigendom heeft.

Eiseres heeft bevestigd dat zij een langere periode stil heeft gezeten als het gaat om het uitvoeren van een goed incassobeleid, dat (mede) daardoor de huurachterstand in de onderhavige zaken tot buitensporige hoogte is opgelopen. Eiseres heeft uitgelegd dat er nu sprake is van een koersverandering aan de zijde van eiseres waarbij men het nieuwe incassobeleid dat geïmplementeerd is op 1 mei 2022 strikt wil gaan toepassen. Hiermee hoopt eiseres woningen beschikbaar te krijgen voor mensen op de wachtlijst en ook te bewerkstelligen dat de mentaliteit van haar wanbetalers ten positieve zal veranderen en men huurbetaling tot een prioriteit zal maken. Eiseres ziet in dat geen van de gedaagden in staat zal zijn het totale gevorderde bedrag aan huurpenningen aan haar te betalen en dat gedaagden na een ontruiming zeer waarschijnlijk opnieuw bij eiseres zullen aankloppen voor een huurwoning. Huren zonder ervoor te betalen echter, dat kan de bedoeling niet zijn, aldus eiseres.

Dit alles heeft eiseres na overleg en beraad ter zitting tot de slotsom geleid haar eis te wijzigen en het gerecht te verzoeken om, bij wijze van laatste kans aan gedaagde, een voorwaardelijke ontruiming uit te spreken, waarbij gedaagde veroordeeld wordt tot stipte nakoming van de betalingsverplichting en het door haar gevorderde bedrag aan achterstallige huurpenningen te matigen tot een door het gerecht redelijk geoordeeld bedrag. Gedaagde heeft zich hiertegen niet verzet.

3.4.

Het gerecht acht het alle omstandigheden in aanmerking nemende redelijk en billijk dat gedaagde wordt veroordeeld de achterstallige huurpenningen aan eiseres te betalen over (slechts) de laatste vijf jaren, dus 2018 tot en met 2022. Gedaagde zal zich voor een betalingsregeling tot eiseres moeten wenden.

3.5.

Voorts zal gedaagde worden veroordeeld tot stipte nakoming van de lopende huurverplichtingen. Het gerecht zal daaraan een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming verbinden, zodat gedaagde gedwongen wordt tot stipte nakoming van de maandelijkse huurbetalingsverplichting. Indien gedaagde verzaakt de lopende huur tijdig te betalen, zal eiseres met dit vonnis tot ontruiming kunnen overgaan.

2.3.

De grieven van FKP richten zich tegen het door de huurder niet hoeven af te betalen van de hele huurschuld en tegen het niet koppelen van de ontruiming aan het niet aanzuiveren van de huurachterstand.

2.4.

Ter zitting is het volgende gebleken:

a. FKP heeft ca. 5.000 woningen in de verhuur. Er staan meer dan 8.000 mensen op de wachtlijst. Ongeveer de helft van de huurders betaalt niet naar behoren.

b. Bij een groot tekort aan draagkracht van de huurder, is het Land een huursubsidie verschuldigd aan FKP (maar het Land is ook een slechte betaler). De huurprijs wordt dan navenant lager.

c. Vaak wonen er meerdere personen in de woning, van wie sommigen voldoende draagkracht hebben om bij te dragen.

d. Na een ontruiming komt de voormalige huurder onderaan de wachtlijst (van ca. 8.000 mensen).

e. In de door FKP opgegeven achterstanden in huurbetaling zit geen wettelijke rente. De huurprijs is niet geïndexeerd. Omzetbelasting wordt niet in rekening gebracht.

2.5.

Sprake is van een groot probleem. Ter zitting is gezocht naar een redelijk begin van een oplossing. Alle aanwezigen leken te kunnen leven met het volgende voorstel:

a. het Hof veroordeelt de huurder tot betaling van de achterstand, met dien verstande dat de opeisbaarheid wordt opgeschort zo lang als de huurder zich houdt aan de volgende verplichtingen:

b. elke maand moet een bedrag van 25% van de huurprijs extra betaald worden als aflossing op de achterstand;

c. de huurder wordt veroordeeld tot het verlenen, op verzoek van FKP, van een machtiging aan FKP om bij de eventuele werkgever of bank van de huurder tot incasso over te gaan;

d. het Hof machtigt FKP, indien de huurder nalaat een machtiging te verlenen, om tot incasso bij de eventuele werkgever of bank van de huurder over te gaan;

e. het Hof ontbindt de huurovereenkomsten veroordeelt de huurder tot ontruiming voor het geval dat de huurder, in enige maand, drie weken na de eerste dag van de maand de huurprijs en de 25%-verhoging niet betaald heeft.

2.6.

Het Hof voegt voorlopig oordelend het volgende element toe:

f. nadat de huurder acht jaar de verplichtingen is nagekomen, vervalt de rest van de huurschuld.

2.7.

Wat betreft het verval van de rest van de huurschuld (onder f) na tien jaar, overweegt het Hof voorlopig dat FKP een sociale instelling is die niet mag toelaten dat de huurschuld extreem en onbeheersbaar oploopt (vgl. ten aanzien van FFP de uitspraak van het Hof ECLI:NL:OGHACMB:2020:281, rov. 2.11-2.12; cassatieberoep verworpen met toepassing van artikel 81 RO Pro in ECLI:NL:HR:2022:731; voor de conclusie van Advocaat-Generaal Hartlief zie ECLI:NL:PHR:2021:1194).

2.8.

Het is redelijk voor een sociale instelling als FKP, die zelf ‘boter op het hoofd heeft’ om, als de huurder zijn of haar leven gebeterd heeft en tien jaar lang de verplichtingen is nagekomen, niet meer te vorderen dan wat op dat moment is geïncasseerd. Dit is ook een positieve prikkel voor de huurder om zich te houden aan de verplichtingen. In ECLI:NL:OGHACMB:2020:281 sprak het Hof van onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW Pro).”

2.6

Na uitlatingen van partijen daarover heeft het hof^[2]bij eindvonnis als volgt overwogen en beslist:

“2.2. In het tussenvonnis heeft het Hof voorstellen gedaan (a tot en met f). FKP kan zich vinden in de voorstellen onder a tot en met e, maar verzet zich tegen het voorstel onder f (luidende: ‘nadat de huurder acht jaar de verplichtingen is nagekomen, vervalt de rest van de huurschuld’). Dit voorstel, dat het Hof in het tussenvonnis oordelend heeft toegevoegd, zal het Hof op grond van de argumenten van FKP laten varen.

2.3.

Ook de huurder lijkt meer te voelen voor hetgeen het Gerecht ter zake heeft beslist. De huurder heeft, daarvan uitgaande, met FKP een regeling getroffen.

2.4.

De desbetreffende beslissing van het Gerecht luidde:

3.4.

2.5.

In haar akte van 27 augustus 2024 aan het slot stelt FKP:

6. FKP kan zich vinden in de voorstellen van Uw Hof zoals geformuleerd onder r.o. 2.5-a, b, c, d, en e maar niet met het voorstel onder 2.6-f van Uw tussenvonnis. De huurders dienen de gehele huurachterstand aan te zuiveren. Dit is wat FKP primair wil. Echter mocht Uw Hof oordelen dat (slechts) de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 tot heden zal moeten worden afgelost (middels de extra 25% huurbetaling per maand) dan zal FKP hier niet echt blij van worden, maar zal zij zich hierbij hebben neer te leggen. FKP wordt hier niet blij van daar dit vonnis een precedentwerking zal hebben, in ieder geval wat betreft de matiging (veeleer kwijtschelding) van de moedwillig door de huurder opgelopen huurachterstand, ofschoon de huurder tig keren tot betaling is aangemaand en ofschoon de huurder betalingsregelingen aan zijn/haar laars lapt.

2.6.

Het Hof zal de beslissing van het Gerecht volgen, dus bepalen dat nadat de huurder de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 tot heden heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt.

2.7.

FKP is bang voor een precedentwerking, maar de bedoeling van het Hof is juist dat de voorstellen door FKP worden opgelegd aan alle huurders met een achterstand, op straffe van gedwongen ontruiming. Ter zitting is door FKP gesteld dat ongeveer de helft van de 5.000 huurders niet naar behoren betaalt. Dat vraagt om een grootscheepse aanpak. Het is hoogst onwenselijk dat er meer (dan de thans aanhangige) rechtszaken worden aangebracht. De door het Hof gedane voorstellen zijn sociaal en redelijk. Ook de huurders van de aanhangige zaken hebben geen bezwaren geuit. Indien een huurder zich er niet aan houdt, is gedwongen ontruiming op haar plaats. Voor gedwongen ontruiming is uiteraard een executoriale titel, dus een gang naar de rechter, nodig. Ten aanzien van de huurders in de thans aanhangige zaken zal een voorwaardelijke ontruimingstitel worden gegeven. Voor andere huurders die zich niet zullen houden aan de door FKP aan hen, aan de hand van dit vonnis, opgelegde verplichtingen moet voor de ontruimingstitel een rechtszaak worden opgestart.

2.8.

Onjuist is de stelling van de huurder dat FKP misbruik maakt van procesrecht door in hoger beroep te gaan of anderszins. Voor misbruik van procesrecht is meer nodig. FKP is in beginsel vrij haar standpunt in hoger beroep aan te passen. Niet staat vast dat FKP zich specifiek jegens de huurder verbonden heeft niet in hoger beroep te gaan. Uiteraard moet FKP met inmiddels gedane aflossingen door de huurder rekening houden, zoals ook het Gerecht heeft beslist. Indien op enig moment teveel is afbetaald, hoeft FKP niet terug te betalen (artikel 6:39 lid 2 BW Pro). Dat de door FKP opgegeven achterstand niet klopt, is onvoldoende gemotiveerd. Dat de overheid, om wat voor reden dan ook, geen huursubsidie verstrekt kan niet aan FKP worden toegerekend. In geen geval levert dat bedrog door FKP op.

(…)

3.Beslissing

Het Hof:

- vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:

(…)

- veroordeelt de huurder tot betaling van de achterstand, met dien verstande dat de opeisbaarheid wordt opgeschort zo lang als de huurder zich houdt aan de volgende verplichtingen:

- veroordeelt de huurder elke maand een bedrag van 25% van de huurprijs extra te betalen aan FKP ter aflossing op de achterstand;

(…)

- ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt de huurder tot ontruiming, met al het zijne en al de zijnen, voor het geval dat de huurder, in enige maand, drie weken na de eerste dag van de maand de huurprijs en de 25%-verhoging niet betaald heeft;

(…)

- bepaalt dat nadat de huurder de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt;

(…).”

3.Beoordeling van het middel in het principale beroep

3.1

Onderdeel I.1 van het middel klaagt onder meer dat het hof (in rov. 2.8 van het eindvonnis) niet voldoende gemotiveerd is ingegaan op het beroep van de huurder op verjaring.

3.2

Deze klacht slaagt. De huurder heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat (een deel van) de vordering van FKP tot betaling van de huurachterstand is verjaard. Het hof heeft de huurder veroordeeld tot betaling van de gehele huurachterstand “met dien verstande dat de opeisbaarheid wordt opgeschort zo lang als de huurder zich houdt aan de volgende verplichtingen” (zie hiervoor in 2.6), waarna onder meer de verplichting wordt genoemd om elke maand 25% van de huurprijs extra te betalen aan FKP ter aflossing op de achterstand. Voorts heeft het hof bepaald dat “nadat de huurder de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt”. Aangezien naar het oordeel van het hof de gehele huurachterstand verschuldigd blijft als de huurder niet aan de door het hof opgelegde verplichtingen voldoet, moest het hof in zijn beoordeling betrekken of een deel van de vordering tot betaling van de gehele huurachterstand was verjaard. Dat heeft het hof niet, althans niet voldoende kenbaar, gedaan.

3.3

De overige klachten van onderdeel I kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).

3.4

De klachten van de onderdelen II en III behoeven geen behandeling.

4.Beoordeling van de middelen in het deels voorwaardelijke incidentele beroep

4.1

Het voorwaardelijke middel is ingesteld onder de voorwaarde dat onderdeel I in het principale beroep slaagt. Aangezien aan deze voorwaarde is voldaan, dient het middel te worden onderzocht. De klachten van dit middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).

4.2

Het onvoorwaardelijke middel klaagt over het oordeel van het hof (in rov. 2.4 in samenhang met rov. 2.6 en het dictum van het eindvonnis) dat de rest van de huurschuld vervalt als de huurder de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 tot heden heeft afgelost. Het middel voert aan dat dit oordeel getuigt van een onjuiste rechtsopvatting voor zover het berust op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 1 BW Pro Curaçao (hierna: BWC) dan wel art. 6:248 lid 1 BWC Pro), omdat de vordering van FKP tot nakoming niet onderworpen is aan een dergelijke (nadere) toets. Voor zover het oordeel berust op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 2 BWC Pro dan wel art. 6:248 lid 2 BWC Pro), voert het middel aan dat het hof de daarbij toe te passen maatstaf heeft miskend, omdat het zich onvoldoende rekenschap heeft gegeven van deze tot terughoudendheid nopende toets, althans zijn oordeel ter zake onvoldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd.

4.3

Het hof heeft het oordeel van het gerecht gevolgd en bepaald dat nadat de huurder in aanvulling op de maandelijkse betaling van de lopende huur de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt. Het hof acht kennelijk, in het licht van alle omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat FKP in dat geval nog betaling vordert van de huurachterstand opgelopen vóór 1 januari 2018. Gelet op de overwegingen in het tussenvonnis en het eindvonnis (zie hiervoor in 2.5 en 2.6) heeft het hof zijn oordeel gebaseerd op de omstandigheden (i) dat FKP in het verleden geen goed incassobeleid heeft gevoerd en niet is opgetreden tegen wanbetalers, en ‘boter op het hoofd heeft’ (zie rov. 2.2 tussenvonnis in samenhang met het vonnis van het gerecht en rov. 2.8 tussenvonnis), (ii) dat sprake is van een groot probleem, namelijk dat ongeveer de helft van de huurders van in totaal vijfduizend woningen niet naar behoren betaalt, terwijl er meer dan achtduizend mensen op de wachtlijst staan (zie rov. 2.4 en 2.5 tussenvonnis), (iii) dat FKP een sociale instelling is die niet mag toelaten dat de huurschuld extreem en onbeheersbaar oploopt (zie rov. 2.7 tussenvonnis), (iv) dat gezocht is naar een redelijk begin van een oplossing (zie rov. 2.5 tussenvonnis), en (v) dat dit voorstel aan alle huurders met een achterstand kan worden opgelegd, op straffe van gedwongen ontruiming (zie rov. 2.7 eindvonnis). Het hof heeft aldus niet de terughoudendheid miskend waarmee de maatstaf van art. 6:248 lid 2 BWC Pro moet worden toegepast, en evenmin zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. Het middel faalt dus.

5.Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep:

- vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 26 november 2024;

- wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;

- veroordeelt FKP in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de huurder begroot op € 375,-- aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien FKP deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;

in het incidentele beroep:

- verwerpt het beroep;

- veroordeelt FKP in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de huurder begroot op € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien FKP deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.

Dit arrest is gegeven door de vicepresident M.J. Kroeze als voorzitter en de raadsheren C.E. du Perron, A.E.B. ter Heide, S.J. Schaafsma en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.R. Salomons op
17 juli 2026.

Huurachterstand sociale woning en verjaring in Caribische jurisdictie