ECLI:NL:HR:2023:933

• Datum uitspraak: 16 juni 2023
• Publicatiedatum: 16 juni 2023
• Zaaknummer: 21/05380
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: M.V. Polak; T.H. Tanja-van den Broek; F.J.P. Lock; S.J. Schaafsma; K. Teuben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad bevestigt geen ontbinding huurovereenkomst bij beperkte huurachterstand bedrijfsruimte

In deze zaak stond centraal de vraag of een betalingsachterstand op huurtermijnen van een bedrijfsruimte ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Snackbar Royal c.s. had de huurtermijnen van januari tot en met november 2018 niet tijdig betaald. Het hof oordeelde dat gezien de geringe betekenis van de tekortkoming en de omstandigheden, waaronder de twijfel over aan wie betaald moest worden en het handelen van eiser, ontbinding niet gerechtvaardigd was.

Het hof nam mee dat eiser pas laat om betaling vroeg en dat een betalingsregeling was getroffen die Snackbar Royal c.s. volledig is nagekomen. Ook speelde mee dat Snackbar Royal c.s. de enige inkomensbron was voor bepaalde betrokkenen en dat er goodwill was opgebouwd. De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep van eiser en bevestigde het oordeel van het hof dat geen ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was.

De Hoge Raad oordeelde dat het hof voldoende gemotiveerd had waarom de door eiser aangevoerde omstandigheden onvoldoende gewicht hadden om tot ontbinding over te gaan. Het beroep werd verworpen en eiser werd veroordeeld in de kosten van het cassatiegeding.

Uitkomst: De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep en bevestigt dat de beperkte huurachterstand geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 21/05380

Datum 16 juni 2023

ARREST

In de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

hierna: [eiser],

advocaat: J. den Hoed,

tegen

1. SNACKBAR ROYAL,

gevestigd te IJmuiden,

2. [verweerster 2],

wonende te [woonplaats],

3. [verweerder 3],

wonende te [woonplaats],

VERWEERSTERS in cassatie,

hierna: Snackbar Royal c.s.,

advocaat: A.H.M. van den Steenhoven.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. het vonnis in de zaak 7100904 \ CV EXPL 18-6370 van de kantonrechter te Haarlem van 10 april 2019;

b. het arrest in de zaak 200.266.610/01 van het gerechtshof Amsterdam van 28 september 2021.

[eiser] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.

Snackbar Royal c.s. hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.

De zaak is voor Snackbar Royal c.s. toegelicht door hun advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van [eiser] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en het procesverloop zoals weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2. Kort gezegd gaat het in deze zaak om de vraag of een betalingsachterstand ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

2.2

Het hof ^[1] heeft onder meer het volgende overwogen:

“3.3.1 Tussen partijen is niet in geschil dat Snackbar Royal c.s. in beginsel de huurtermijnen van januari tot en met november 2018 aan [eiser] verschuldigd zijn en dat zij deze termijnen niet (tijdig) hebben betaald.

(…)

3.4.1

Het hof begrijpt de stellingen van Snackbar Royal c.s. in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat zij menen dat de gegeven omstandigheden meebrengen dat de tekortkoming (van Snackbar Royal c.s.) gezien haar geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof volgt Snackbar Royal c.s. daarin. (…)

3.4.2

Het hof komt tot zijn oordeel op grond van de volgende door Snackbar Royal c.s. aangedragen en door [eiser] onvoldoende bestreden omstandigheden. De huurbetalingen die Snackbar Royal c.s. in 2006 en 2007 aan de Stichting [betrokkene 1] heeft gedaan zijn verdwenen. Daardoor en door het tijdverloop daarna zijn Snackbar Royal c.s. terughoudend geworden met huurbetalingen. Zij hebben nadat [eiser] zich in 2018 meldde terecht in twijfel kunnen trekken of zij bevrijdend konden betalen aan [eiser]. Het handelen van [eiser] was bovendien niet onmiddellijk gericht op het nakomen van de verplichting tot het betalen van de huur. Bij brieven van 15 januari 2018 zegt [eiser] Snackbar Royal c.s. slechts aan dat zij het gehuurde moesten ontruimen omdat zij dit zouden hebben ‘gekraakt’. Nadat Snackbar Royal c.s. hem de huurovereenkomst hadden toegezonden, zegt [eiser] bij brief van 14 maart 2018 de huur op wegens dringend eigen gebruik dan wel op grond van een redelijke afweging van belangen, ook weer zonder aanspraak te maken op betaling van de huur. Naar eigen zeggen vraagt [eiser] pas bij e-mail van 8 mei 2018 om betaling van de huur en heeft hij op 6 september 2018 een rekeningnummer gegeven waarop Snackbar Royal c.s. hem de huur konden betalen. Kort daarna heeft [eiser] beslagen gelegd en, kennelijk omstreeks november 2018, is tussen partijen een betalingsregeling getroffen die Snackbar Royal c.s. geheel is nagekomen. Deze omstandigheden brengen naar het oordeel van het hof mee dat ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis aan Snackbar Royal c.s. minst genomen een term de grâce had moeten worden gegund, zoals zij hadden verzocht. Er was in elk geval onvoldoende grond voor een rauwelijkse ontbinding. De huurachterstand over 2018 is na het wijzen van het bestreden vonnis onmiddellijk betaald zodat nu te minder aanleiding is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Bij dit alles weegt mee dat Snackbar Royal de enige inkomensbron voor [verweerster 2] en [verweerder 3] is en een sterke mate van goodwill heeft opgebouwd.”

3. Beoordeling van het middel

3.1.1

Onderdeel 1c van het middel klaagt onder meer dat het hof niet voldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd dat [eiser] de door Snackbar Royal c.s. aangedragen omstandigheden onvoldoende heeft bestreden. Het hof heeft onder meer niet kenbaar in zijn oordeel betrokken het betoog van [eiser] dat Snackbar Royal c.s. door inzage in de openbare registers eenvoudig hadden kunnen vaststellen dat [eiser] eigenaar van het gehuurde was geworden, aldus de klacht.

3.1.2

Deze klacht faalt. Het hof heeft op grond van de in rov. 3.4.2 van het bestreden arrest weergegeven omstandigheden geoordeeld dat de tekortkoming van Snackbar Royal c.s. gezien haar geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij heeft het hof meegewogen dat Snackbar Royal c.s., in het licht van de overige omstandigheden, in twijfel konden trekken of zij bevrijdend konden betalen aan [eiser]. In het oordeel van het hof ligt besloten dat het hof de door [eiser] aangedragen omstandigheid dat Snackbar Royal c.s. door inzage in de openbare registers eenvoudig hadden kunnen vaststellen dat [eiser] eigenaar van het gehuurde was geworden, van onvoldoende gewicht vond om tot een ander oordeel te komen. Dat oordeel is feitelijk en niet onbegrijpelijk.

3.2

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

4. Beslissing

De Hoge Raad:

- verwerpt het beroep;

- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Snackbar Royal c.s. begroot op € 355,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [eiser] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.

Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren T.H. Tanja-van den Broek, F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
16 juni 2023 .

Voetnoten

1. Gerechtshof Amsterdam 28 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3093.