ECLI:NL:HR:2022:1940

• Datum uitspraak: 23 december 2022
• Publicatiedatum: 22 december 2022
• Zaaknummer: 21/04060
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: C.H. Sieburgh; H.M. Wattendorff; F.R. Salomons; F.J.P. Lock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Cassatie over de koop van economische eigendom van een woning en de gevolgen van overbouw

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 23 december 2022 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure die voortvloeide uit een geschil over de koop van de economische eigendom van een woning in Curaçao. De verzoekster, Stichting Particulier Fonds Bawolar, had een koopovereenkomst gesloten met de vrouw, die de economische eigendom van de woning verkocht. De vrouw en haar echtgenoot waren echter van mening dat er sprake was van overbouw over een naastgelegen steeg, wat leidde tot een beroep op opschorting en ontbinding van de overeenkomst door Bawolar. Het gerecht in eerste aanleg en het Gemeenschappelijk Hof van Justitie hebben de vorderingen van Bawolar afgewezen, waarbij werd geoordeeld dat het mogelijke nadeel voor Bawolar niet voldoende was om opschorting te rechtvaardigen. Bawolar heeft vervolgens cassatie ingesteld tegen deze uitspraken.

De Hoge Raad heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat de eerdere oordelen van het hof en het gerecht juist waren. De Hoge Raad oordeelde dat het beroep op opschorting niet gerechtvaardigd was, omdat de overbouw slechts een beperkte strook grond betrof en er geen aanwijzingen waren dat het Land Curaçao aanspraken op deze grond zou willen maken. Daarnaast werd het beroep op dwaling verworpen, omdat Bawolar niet voldoende had onderbouwd dat zij de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als zij op de hoogte was geweest van de overbouw. De Hoge Raad heeft het beroep van Bawolar verworpen en haar in de kosten van het geding veroordeeld.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 21/04060

Datum 23 december 2022

ARREST

In de zaak van

STICHTING PARTICULIER FONDS BAWOLAR,

gevestigd in Bonaire,

VERZOEKSTER tot cassatie,

hierna: Bawolar,

advocaat: J.W.H. van Wijk,

tegen

1. [de vrouw],

wonende in [woonplaats],

hierna: de vrouw,

2. [de man],

wonende in [woonplaats],

hierna: de man,

VERWEERDERS in cassatie,

hierna: [verweerders],

advocaten: A. Knigge en T. van Tatenhove.

1. Procesverloop in cassatie

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. het vonnis in de zaak CUR201802901 van het gerecht in eerste aanleg van Curaçao van 1 juli 2019;

b. de vonnissen in de zaak CUR201802901 - CUR2019H00304 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 4 mei 2021 en 29 juni 2021.

Bawolar heeft tegen het vonnis van 29 juni 2021 van het hof beroep in cassatie ingesteld.
[verweerders] hebben een verweerschrift ingediend.

De zaak is voor [verweerders] toegelicht door hun advocaten en door R. van Dijken.
De advocaten van Bawolar hebben gerepliceerd.

De conclusie van de advocaat-generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging en terugwijzing.
De advocaten van [verweerders] hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) De stichting Penstraat V (hierna: de stichting) is rechthebbende op een appartementsrecht met betrekking tot een woning (hierna: de woning) in het complex Pentagon aan de Penstraat in Curaçao (hierna: het complex).

(ii) In het Kadaster staat het naast het complex gelegen perceel beschreven als de Steensteeg, met als eigenaar het Land Curaçao.

(iii) De vrouw is bestuurder van de stichting.

(iv) De vrouw en de man zijn met elkaar gehuwd.

(v) In oktober 2017 is een koopovereenkomst tot stand gekomen (hierna: de overeenkomst), op grond waarvan de vrouw de economische eigendom van de woning verkoopt aan Bawolar tegen een koopprijs van USD 780.000,--. Overeengekomen is dat de vrouw, teneinde de economische eigendom te leveren, het bestuur van de stichting zal meedelen dat haar belang per 29 maart 2018 overgedragen is aan Bawolar en zal instrueren het bestuur overeenkomstig aanwijzing van Bawolar te vervangen. De overeenkomst bevat een boetebeding.

(vi) Bawolar heeft de contractueel verschuldigde waarborgsom van USD 78.000,-- voldaan.

(vii) In januari 2018 is een addendum bij de overeenkomst tot stand gekomen. Het addendum vermeldt als partijen de vrouw, de man en Bawolar en is door respectievelijk namens deze drie partijen ondertekend.

(viii) Bawolar heeft de koopsom niet betaald. De ‘levering’ heeft op 29 maart 2018 niet plaatsgevonden.

(ix) Op 4 juni 2018 is de vrouw overgegaan tot (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst en heeft zij aanspraak gemaakt op betaling door Bawolar van de contractuele boete.

(x) Op 2 juli 2018 heeft Bawolar [verweerders] gesommeerd over te gaan tot levering.

(xi) Op 25 juli 2018 heeft Bawolar de overeenkomst op haar beurt (gedeeltelijk) ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [verweerders] van de contractuele boete.

2.2

Bawolar vordert, voor zover in cassatie nog van belang, primair, [verweerders] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van USD 156.000, en, subsidiair, de overeenkomst te vernietigen en [verweerders] te veroordelen tot betaling van USD 78.000,. De primaire vordering is gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming en strekt tot betaling van de contractuele boete en terugbetaling van de betaalde waarborgsom. De subsidiaire vordering is gebaseerd op dwaling en strekt tot terugbetaling van de betaalde waarborgsom.

2.3

Het gerecht heeft, na een descente, de vorderingen afgewezen.
Het heeft het door [verweerders] tegen de primaire vordering gevoerde verweer dat de vrouw niet in verzuim is geraakt, gehonoreerd en het daartegenover door Bawolar gedane beroep op opschorting, onder meer wegens het feit dat sprake is van overbouw over een openbare weg, verworpen. Daartoe heeft het gerecht onder meer als volgt overwogen.

“4.12. Naar het oordeel van het gerecht staat vast dat sprake is van overbouw, in die zin dat de gemeenschappelijke buitenruimte van het complex zich uitstrekt over de grond van de Steensteeg. (…).

4.13.

Niettemin kan Bawolar op deze omstandigheid geen opschorting in de zin van art. 6:263 BW baseren. Tijdens de bezichtiging ter plaatse is gebleken dat de overbouw een strook grond met een breedte van niet meer dan ongeveer twee meter behelst. Zelfs als het Land aanspraak op deze strook grond zou maken en die strook door de eigenaren van het complex zou moeten worden ontruimd, dan resteert nog altijd een aanzienlijke afstand van de dan ontstane erfgrens tot de woning. Onjuist is dus de stelling bij verzoekschrift dat de Steensteeg “vlak langs” het appartement loopt. De in dat geval resterende afstand is dermate groot dat zonder nadere onderbouwing niet valt in te zien dat het daardoor mogelijk ondervonden nadeel opschorting van de verplichtingen van Bawolar rechtvaardigt. In dit verband is ook van belang dat ook een gebouw aan de Penstraat (…) deels over de Steensteeg is gebouwd, terwijl dat gebouw een monument van ongeveer honderd jaar oud is. Bij gebreke van enig begin van een aanwijzing dat het Land eventuele aanspraken op de Steensteeg niettemin zou willen verwezenlijken, draagt ook deze omstandigheid eraan bij dat een eventuele tekortkoming van de vrouw een beroep op opschorting niet rechtvaardigt.”

Met betrekking tot het beroep op dwaling, dat mede was gebaseerd op de overbouw, heeft het gerecht onder meer als volgt overwogen.

“4.25 (…) [V]an Bawolar [had] verwacht (…) mogen worden haar stelling op dit punt nader te onderbouwen. [verweerders] hebben immers onbetwist gesteld dat de afsluiting van de Steensteeg al zeer lange tijd geleden heeft plaatsgevonden, onder meer door middel van de bouw van het aan de Penstraat gelegen woonhuis dat inmiddels monumentale status heeft. Vast staat ook dat het hier een smalle strook grond betreft die op aanzienlijke afstand is gelegen van de woning. Al met al ligt dus niet in de rede dat sprake is van “een reëel risico” dat Bawolar als eigenaar van de woning geconfronteerd zal worden met “publiek dat vlak langs het appartement naar zee gaat”, zodat ook niet zonder meer en ook niet in beginsel aannemelijk is dat zij de overeenkomst niet tegen dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als zij tevoren van de overbouw had geweten. Nu Bawolar haar stelling op dit punt niet nader heeft onderbouwd, heeft zij haar beroep op dwaling onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd”.

2.4

Het hof heeft, eveneens na een descente, het vonnis van het gerecht bevestigd. Daartoe heeft het onder meer als volgt overwogen.

“2.7. Grief 2 betreft de Steensteeg (…). Het Hof heeft tijdens de descente niet kunnen constateren dat onjuist is de conclusie van het Gerecht dat het Pentagon de aan de overheid toebehorende steeg heeft geoccupeerd. (…).

2.8.

Het is niet nodig dat via een deskundigenbericht of bewijsopdracht klaarheid wordt gebracht over het al dan niet geoccupeerd hebben door Pentagon van de steeg. De occupatie, indien daarvan wordt uitgegaan, heeft al meer dan twintig jaar geleden plaatsgevonden. Hetzelfde geldt voor de occupatie in de aangrenzende tuin, richting Penstraat. De stichting en de rechthebbende op de aangrenzende tuin kunnen zich dus jegens het Land op verjaring beroepen (artikel 3:314 lid 2 BW in verbinding met artikel 3:105 lid 1 BW); zie HR 24-02-2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141,
Gemeente Heusden , rov. 3.3.2-3.4. [verweerders] hebben ook zelf hierop gewezen.

2.9.

Het Hof heeft geconstateerd, evenals het Gerecht, dat de woning waarom het hier gaat niet vlak bij de muur gelegen is. Zelfs als het Land door een onrechtmatige daadsvordering, zoals bedoeld in rov. 3.7.2-3.7.4 van het arrest
Gemeente Heusden , indien deze rechtsvordering niet verjaard is op de voet van artikel 3:310 lid 1 BW, de steeg zou willen herstellen en de Pentagonmuur naar binnen verplaatst zou worden, valt niet in te zien dat het daardoor mogelijk ondervonden nadeel opschorting van de verplichtingen van Bawolar rechtvaardigt, zoals het Gerecht oordeelde en waarbij het Hof zich thans aansluit.

2.10.

Grief 2 faalt derhalve eveneens. De overige grieven hangen samen met de grieven 1 en 2 en delen hun lot.”

3. Beoordeling van het middel

3.1

Onderdeel 1.1 van het middel klaagt over het oordeel van het hof (in rov. 2.10) dat ook grief 5, gericht tegen de verwerping van het beroep op dwaling, samenhangt met de grieven 1 en 2 en hun lot deelt. Dit oordeel geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting, omdat voor dwaling een ander beoordelingskader geldt dan voor opschorting, of is onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, aldus de klacht.

3.2

De klacht faalt. De door het hof genoemde samenhang ziet klaarblijkelijk op de omstandigheid dat zowel het beroep op dwaling als het beroep op opschorting in belangrijke mate steunde op de door Bawolar gestelde overbouw. Het hof heeft in de bestreden overweging kennelijk – in navolging van rov. 4.25 van het vonnis van het gerecht (zie hiervoor in 2.3) – tot uitdrukking willen brengen zowel dat het door Bawolar mogelijk van de overbouw ondervonden nadeel geen opschorting van haar verplichtingen rechtvaardigde, als dat niet aannemelijk was dat Bawolar de overeenkomst niet zou zijn aangegaan als hij van de overbouw op de hoogte was geweest. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is, mede tegen de achtergrond van de gedingstukken, voldoende begrijpelijk gemotiveerd.

3.3

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

4. Beslissing

De Hoge Raad:

- verwerpt het beroep;

- veroordeelt Bawolar in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] begroot op € 2.087,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.H. Sieburgh, als voorzitter, H.M. Wattendorff en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op
23 december 2022.