Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer20/01443
Datum26 november 2021
ARREST
In de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie, verweerder in het incidentele cassatieberoep,
hierna: [eiser],
advocaat: J.P. van den Berg,
tegen
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelende te Amsterdam,
zetelende te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidentele cassatieberoep,
hierna: de Gemeente,
advocaat: B.F.L.M. Schim.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding verwijst de Hoge Raad naar:
zijn arrest in de zaak Nr. 1366 van 4 april 2003;
de arresten in de zaak 200.015.773/01 van het gerechtshof Amsterdam van 28 juli 2009 en 3 maart 2020.
[eiser] heeft tegen het arrest van het hof van 3 maart 2020 beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld.
Partijen hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt zowel in het principale cassatieberoep als in het incidentele cassatieberoep tot vernietiging.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [eiser] was eigenaar van het perceel met daarop het pand aan de [a-straat 1] te [plaats]. [eiser] exploiteerde in het souterrain van dat pand en in het daarmee in verbinding staande (door hem gehuurde) souterrain van het naastgelegen pand een coffeeshop. [eiser] bewoonde de woning op de eerste etage van het pand en verhuurde de woningen op de bel-etage, de tweede verdieping, de derde verdieping en de zolder aan derden.
(ii) De rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 13 augustus 1997, welk vonnis op 31 oktober 1997 is ingeschreven in de openbare registers, de onteigening van het perceel uitgesproken, het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op NLG 209.700,-- inclusief bedrijfsschade en deskundigen benoemd om de schadeloosstelling te begroten. De deskundigen hebben in hun rapport van 30 mei 2001 (hierna: het eerste deskundigenbericht) de schadeloosstelling begroot op NLG 532.000,--, te vermeerderen met rente wegens het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft.
(iii) De rechtbank Amsterdam heeft vervolgens bij vonnis van 13 februari 2002 de schadeloosstelling vastgesteld op € 258.201,-- (het equivalent van NLG 569.000,--), vermeerderd met 5% rente per jaar over € 163.043,-- (het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat) vanaf 1 juni 2001 tot de dag van het wijzen van het vonnis, en met wettelijke rente over de som van beide bedragen vanaf laatstbedoelde dag.
(iv) De Hoge Raad heeft bij arrest van 4 april 2003 laatstgenoemd vonnis vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar het gerechtshof Amsterdam. [1]
2.2
Het hof heeft in zijn tussenarrest van 28 juli 2009 overwogen dat ingevolge de uitspraak van de Hoge Raad de waarde van het pand in volle omvang opnieuw zal moeten worden onderzocht. Het heeft daartoe deskundigen benoemd en hun opgedragen om de schadeloosstelling nader te begroten ter zake van de waarde van het pand, de bedrijfsschade voor zover bestaande uit de kosten van vervangende bedrijfsruimte en de omvang van de voor- en nadelen die [eiser] heeft gehad doordat hij het gebruik van het pand tot 1 juni 2001 heeft voortgezet.
2.3
In hun advies van 17 september 2013 (hierna: het tweede deskundigenbericht) hebben de deskundigen geadviseerd de schadeloosstelling vast te stellen op NLG 589.000,-- (zijnde € 267.276,54). Dit bedrag is opgebouwd uit de verkoopwaarde van het pand, die de deskundigen vaststellen op NLG 350.000,--, zijnde ongeveer 11 keer de huurwaarde van het pand in geheel verhuurde staat van NLG 32.100,-- per jaar, uit de bedrijfsschade die de deskundigen vaststellen op NLG 146.000,-- en uit de kosten voor een vervangende woning van NLG 93.000,--. In aanvulling daarop adviseren de deskundigen vergoeding van NLG 18.508,-- (zijnde € 8.398,56) aan bijkomende schade.
2.4
Het hof heeft de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling overeenkomstig het advies van de deskundigen vastgesteld op € 267.276,54, en de Gemeente veroordeeld tot betaling van € 172.118,83, zijnde het bedrag waarmee de schadeloosstelling het betaalde voorschot van € 95.158,71 te boven gaat, vermeerderd met 5% rente per jaar over dit bedrag vanaf 1 juni 2001 tot 13 februari 2002, en vermeerderd met de wettelijke rente over de som van beide bedragen vanaf 13 februari 2002 tot aan de voldoening. In aanvulling daarop heeft het hof de Gemeente veroordeeld aan [eiser] te betalen een bedrag aan bijkomend nadeel van € 8.398,56, vermeerderd met rente.
2.5
Ten aanzien van de waarde van het pand heeft het hof overwogen:
“3.3 [eiser] voert in zijn akte na deskundigenbericht aan dat de deskundigen de fout hebben gemaakt dat zij bij een potentiële verkoop de twee leeg op te leveren etages slechts tegen de huurwaarde hebben meegerekend en niet tegen de in het eerste deskundigenbericht aan de leegstaande eerste etage toegekende waarde van NLG 100.000,-. De deskundigen hebben dit simpelweg weggemoffeld door het weg te strepen tegen het minpunt betreffende de fundering, zo stelt hij. Het hof overweegt dat [eiser] daarbij over het hoofd ziet dat de deskundigen de door hen toegelichte – en door [eiser] niet gemotiveerd bestreden – onzekere toestand van de fundering mee laten wegen bij de waardebepaling van het pand. De deskundigen laten het pluspunt van de gedeeltelijk lege oplevering immers wegvallen tegen het minpunt van de onzekere toestand van de fundering. De deskundigen kwantificeren het minpunt betreffende de fundering, zo begrijpt het hof, op een bedrag dat overeenstemt met de meerwaarde van het pand bij het leeg opleveren van de bij [eiser] in gebruik zijnde etages. Het hof merkt in dit verband op dat de deskundigen aan het souterrain een huurwaarde toekennen van (twaalf maal NLG 750,-) NLG 9.000,- per jaar. Gegeven de door de deskundigen gehanteerde rendementseis komt de door de deskundigen meegenomen waarde van dat souterrain dan ook min of meer overeen met de door [eiser] genoemde waarde van NLG 100.000,-.
(…)
3.7
De conclusie van het voorgaande is dat het hof de waardering van het pand door de deskundigen en de daartoe door hen gegeven gronden zal volgen. De deskundigen hebben bij die waardering naar het oordeel van het hof in voldoende mate aandacht besteed aan de huurwaarde van de zolder, de waarde van de eerste verdieping, de huurwaarde van de bedrijfsruimte in het souterrain en de kwaliteit van de fundering.”
2.6
Over het verweer van de Gemeente ten aanzien van de gevorderde rente heeft het hof overwogen:
“Renteverweer gemeente
3.14
De gemeente heeft in haar antwoord na verwijzing nog verweer gevoerd tegen de rentevergoeding wegens de uitgestelde betaling van de schadeloosstelling. Het uitblijven van het eerste deskundigenbericht en daarmee de vertraging in de betaling zou immers aan [eiser] zelf zijn te wijten, aldus de gemeente. Bij het tussenarrest was [eiser] in de gelegenheid gesteld daarop bij akte te reageren. [eiser] heeft in zijn akte na deskundigenbericht gereageerd en aangevoerd dat hij slechts op geringe wijze heeft bijgedragen aan het tijdverloop.
3.15
Wat er ook zij van een en ander, de gemeente heeft in haar akte na deskundigenbericht laten weten zich geheel in het (tweede) deskundigenbericht te kunnen vinden waarin de deskundigen wederom adviseren een bedrag aan rente te vergoeden in verband met het uitblijven van de betaling. Het hof zal dan ook voorbij gaan aan het verweer nu de gemeente dit kennelijk niet heeft doorgezet.”
3.Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1
Het middel richt zich tegen de waardering in de rov. 3.3 tot en met 3.7 van de verkoopwaarde van het pand. Onder a. en b. klaagt het middel dat de waardering van de verkoopwaarde van het pand op NLG 350.000,-- in navolging van het tweede deskundigenbericht, onvoldoende is gemotiveerd, aangezien de deskundigen bij hun taxatie zijn uitgegaan van een huurwaarde van de eerste verdieping van NLG 400,-- en dus van een waarde van die verdieping van NLG 52.800,--, terwijl zij bij de berekening van de kosten van een gelijkwaardige vervangende woning voor [eiser] de waarde van de eerste verdieping hebben getaxeerd op NLG 100.000,--. Bij dat laatste heeft het hof zich in rov. 3.16 aangesloten. Bovendien is ook aan het souterrain een waarde van ongeveer NLG 100.000,-- toegekend.
3.2
In het eerste deskundigenbericht zijn de deskundigen bij hun taxatie uitgegaan van de feitelijke situatie, die inhield dat het souterrain en de eerste verdieping door [eiser] werden gebruikt en dat de overige verdiepingen (al dan niet permanent) werden verhuurd. In de procedure na verwijzing hebben de deskundigen hun taxatie heroverwogen, waarbij zij de huurwaarde van alle verdiepingen hebben betrokken. De deskundigen hebben echter niet uit het oog verloren dat de eerste verdieping in feite niet werd verhuurd. Zij hebben in hun, door het hof overgenomen, taxatie onderkend dat daardoor de waarde van de eerste verdieping en daarmee het pand in feite hoger was maar overwogen dat daartegenover een waardedrukkend effect uitgaat van de onzekere staat van de fundering. Het hof was kennelijk van oordeel dat de deskundigen aldus voldoende inzicht hebben gegeven in hun waardering. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk. Het is evenmin in tegenspraak met de waardering van de eerste verdieping in het kader van de verkrijging van vervangende woonruimte, welke waardering NLG 100.000,-- bedroeg. Deze laatste waardering gaat uit van de waarde vrij van huur, die kennelijk hoger ligt dan de huurwaarde, die door de deskundigen was vastgesteld ‘op basis van de maximale huurprijsgrenzen volgens de toepasselijke wet- en regelgeving’. De klachten falen daarom.
3.3
Onder c. klaagt het middel dat de waardering van het hof onvoldoende is gemotiveerd, aangezien het hof niet is ingegaan op de stelling van [eiser] dat onduidelijk is waarom de deskundigen – bij hun uitgangspunt dat bij de taxatie van een pand als het onteigende dient te worden uitgegaan van 11 à 12 keer de huur – hebben gekozen voor een vermenigvuldigingsfactor van 10,9.
3.4
De deskundigen verklaren dat zij voor een dergelijk pand een rendementseis van 8 à 9 procent adviseren en dat dit overeenkomt met een waarde van 11 à 12 keer de huur. In dit geval hebben de deskundigen het pand getaxeerd op een waarde van NLG 350.000, hetgeen bij de door de deskundigen vastgestelde huurwaarde overeenkomt met een rendement van 9,17%. Met andere woorden: de deskundigen hebben de waarde van het pand getaxeerd op 10,9 keer de huur. Dit valt niet zodanig buiten de door de deskundigen geadviseerde rendementseis dat de (door het hof overgenomen) taxatie daardoor onvoldoende is gemotiveerd. Het gaat immers om een taxatie van een pand met een aantal onzekerheden, die tot op zekere hoogte is gebaseerd op intuïtief inzicht. Ook dit onderdeel faalt dus.
3.3
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4.Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
4.1
Het middel richt zich tegen rov. 3.14 en 3.15. Het klaagt in de eerste plaats dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan de gedingstukken door in rov. 3.15 voorbij te gaan aan het renteverweer van de Gemeente op de grond dat de Gemeente dit kennelijk niet heeft doorgezet. Het klaagt in de tweede plaats dat het hof in rov. 3.14 een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan de gedingstukken doordat het hof de vertraging die volgens de Gemeente aan [eiser] zelf te wijten is, uitsluitend heeft betrokken op het uitblijven van het eerste deskundigenbericht, terwijl de Gemeente haar verweer kenbaar ook heeft betrokken op de periode tussen het arrest van de Hoge Raad en het aanhangig maken van de verwijzingsprocedure en de periode tussen het deponeren van het tweede deskundigenbericht en het nemen van een akte door [eiser].
4.2
Deze klachten slagen voor zover zij zien op de periode na het vonnis van 13 februari 2002. De Gemeente heeft in haar memorie van antwoord na verwijzing onder 13, samengevat, aangevoerd dat het feit dat [eiser] de restant-schadeloosstelling pas jaren na de datum van de onteigening heeft ontvangen, zo niet geheel dan toch grotendeels aan hem zelf is te wijten. De Gemeente heeft daarbij onder meer aangevoerd dat [eiser] na het arrest van de Hoge Raad ruim vijf jaar heeft stilgezeten. Dat brengt volgens haar mee dat [eiser] geen aanspraak kan maken op vergoeding van rente. Bij haar antwoordakte na het tweede deskundigenbericht van 12 februari 2019, onder 4, heeft de Gemeente herhaald dat de rentevordering dient te worden afgewezen en dat het ruime tijdsverloop in deze procedure door [eiser] is veroorzaakt. Daarbij heeft zij gewezen op het tijdsverloop tussen het tweede deskundigenbericht van 17 september 2013 en de akte van [eiser] van 18 december 2018. De overweging dat de Gemeente dit renteverweer kennelijk niet heeft doorgezet is dan ook onbegrijpelijk. Voor zover het hof met zijn weergave van dit verweer in rov. 3.14 heeft bedoeld dat het slechts ziet op de periode tot aan het eerste deskundigenbericht, is dat oordeel eveneens onbegrijpelijk.
4.3
Anders dan [eiser] aanvoert, mocht de Gemeente in de procedure na verwijzing het verweer voeren dat over de periode na het eindvonnis van 13 februari 2002 geen rente is verschuldigd omdat de in die periode opgetreden vertraging aan [eiser] zelf te wijten is. In de procedure na cassatie en verwijzing staat het partijen immers vrij zich te beroepen op na de vernietigde uitspraak gewijzigde feitelijke omstandigheden of feiten die zich nadien hebben voorgedaan, mits partijen daardoor de grenzen van de rechtsstrijd na cassatie niet overschrijden. [2]
4.4
De klachten kunnen niet tot cassatie leiden voor zover zij zien op rente tot aan het eindvonnis van 13 februari 2002, aangezien de Gemeente in de eerste cassatieprocedure geen incidenteel cassatieberoep heeft ingesteld tegen de toewijzing van die rente.
5.Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 902,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris,
in het incidentele beroep:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 3 maart 2020;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren A.E.B. ter Heide en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op
26 november 2021.
26 november 2021.