ECLI:NL:HR:2016:1273

• Datum uitspraak: 24 juni 2016
• Publicatiedatum: 23 juni 2016
• Zaaknummer: 14/06317
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: F.B. Bakels; A.H.T. Heisterkamp; G. de Groot; T.H. Tanja-van den Broek; C.E. du Perron
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadeloosstelling na onteigening van verontreinigd perceel en de gevolgen voor de complexwaarde

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 24 juni 2016 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure over de schadeloosstelling na de onteigening van een verontreinigd perceel dat deel uitmaakt van een groter complex. De eiseres, VABEOG AMERSFOORT B.V., had beroep in cassatie ingesteld tegen een vonnis van de rechtbank Gelderland, waarin de schadeloosstelling voor het onteigende perceel was vastgesteld op € 764.872,44. De rechtbank had geoordeeld dat de waarde van het onteigende moest worden bepaald op basis van de ruwe bouwgrondwaarde, rekening houdend met de bodemverontreiniging die een minderwaarde van € 130.000,-- met zich meebracht. De gemeente Tiel, als verweerster, had incidenteel cassatieberoep ingesteld.

De Hoge Raad oordeelde dat de rechtbank terecht had geoordeeld dat de minderwaarde van het onteigende als gevolg van de bodemverontreiniging rechtens juist was. De Hoge Raad benadrukte dat bij de waardebepaling van onroerende zaken in het kader van de Onteigeningswet rekening moet worden gehouden met de lasten en baten die voortvloeien uit de exploitatie van het complex. De Hoge Raad verwierp de stelling van Vabeog dat de verontreiniging gelijkelijk over het hele complex moest worden omgeslagen, en oordeelde dat de bijzondere hoedanigheid van het onteigende leidde tot een lagere prijs in het commerciële verkeer.

Daarnaast werd in de beoordeling van het incidentele beroep vastgesteld dat de rechtbank onvoldoende had gemotiveerd waarom de aankoop van een vervangende onroerende zaak was aangewezen, gezien het feit dat het onteigende braak lag en geen bedrijfsactiviteiten werden ontplooid. De Hoge Raad vernietigde het vonnis van de rechtbank Gelderland en verwees de zaak naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden voor verdere behandeling.

Uitspraak

24 juni 2016

Eerste Kamer

14/06317

LZ/AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

VABEOG AMERSFOORT B.V.,
gevestigd te Amersfoort,

EISERES tot cassatie, verweerster in het incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. M.W. Scheltema,

t e g e n

DE GEMEENTE TIEL,
zetelende te Tiel,

VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. J.P. van den Berg.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Vabeog en de gemeente.

1. Het geding in feitelijke instantie

Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak 204197/HA ZA 10-1562 ON van de rechtbank Arnhem van 29 september 2010 en de rechtbank Gelderland van 15 oktober 2014;

De vonnissen van de rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de rechtbank van 15 oktober 2014 heeft Vabeog beroep in cassatie ingesteld.
De gemeente heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, voor Vabeog mede door mr. R.T. Wiegerink.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.C. van Oven strekt in het principale beroep tot verwerping en in het incidentele beroep tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van Vabeog heeft bij brief van 8 april 2016 op die conclusie gereageerd.

3. Uitgangspunten in cassatie

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

( i) Op vordering van de Gemeente heeft de rechtbank bij vonnis van 29 september 2010 vervroegd de onteigening uitgesproken ten algemene nutte en ten name van de Gemeente van:

- het perceel kadastraal bekend gemeente Tiel, sectie D, nummer 5016, groot 00.36.34 hectare, Bedrijvigheid (industrie) (grondplannummer 1).

- het perceel kadastraal bekend gemeente Tiel, sectie D, nummer 5962, groot 00.08.55 hectare, Opslagterrein (grondplannummer 2),

van welke percelen Vabeog eigenaar was.

(ii) In hetzelfde vonnis heeft de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling op € 747.000,-- bepaald.

3.2

Bij eindvonnis heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor Vabeog vastgesteld op € 764.872,44 en de gemeente veroordeeld om aan Vabeog een bedrag van € 17.872,44 te betalen. De rechtbank heeft daartoe geoordeeld dat de waarde van het onteigende moet worden gesteld op de ruwe bouwgrondwaarde in de zin van art. 40d Ow (de complexwaarde), omdat de gronden samen met de rest van het terrein als één geheel in exploitatie zullen worden gebracht (rov. 2.3.3). In het voetspoor van de deskundigen heeft de rechtbank aan het onteigende in verband met bodemverontreiniging een minderwaarde toegekend van € 130.000,-- (rov. 2.3.7 en 2.3.8). Eveneens in overeenstemming met het advies van de deskundigen heeft de rechtbank wegens bijkomende schade een vergoeding wegens ‘kosten van wederaankoop’ vastgesteld van € 63.000,-- (rov. 2.6.1).

4. Beoordeling van het middel in het principale beroep

4.1.1

Onderdeel 1.1 klaagt dat het toekennen van een minderwaarde aan het onteigende wegens de bodemverontreiniging rechtens onjuist is, nu bij een waardebepaling op basis van ruwe bouwgrond in de zin van art. 40d Ow alle lasten die relevant zijn voor het in exploitatie brengen van het complex in aanmerking dienen te worden genomen. Het betoogt dat in een geval waarin de noodzaak tot sanering van verontreinigde grond is ontstaan door de aan de onteigening ten grondslag liggende bestemming, ook de met de verontreiniging samenhangende lasten gelijkelijk moeten worden omgeslagen over alle in het complex gelegen gronden.

4.1.2

Ingevolge art. 40d Ow wordt bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening gehouden met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden (lid 1 onder a) en met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt (lid 1 onder b).

4.1.3

Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow. (Zie Kamerstukken II 1979-1980, 15 978, nr. 3-4, p. 10 en Hoge Raad 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2316, NJ 2011/536 ([…]/Venray))

4.1.4

In het onderhavige geval dient tot uitgangspunt dat de te maken saneringskosten uitsluitend het onteigende betreffen. Voorts is in cassatie niet bestreden het oordeel van de rechtbank dat bij de bepaling van de waarde van het onteigende de op de peildatum geldende bestemmingen tot woningbouw tot uitgangspunt dienen te worden genomen (rov. 2.3.3). Ook indien (zoals Vabeog stelt) sanering van het onteigende noodzakelijk is geworden als gevolg van die bestemmingen, is geen sprake van een situatie waarin de minderwaarde het gevolg is van de bestemming die juist voor dit stuk grond in de bestemmingsplannen is aangewezen.

In het oordeel van de rechtbank ligt besloten dat wat betreft de verontreiniging sprake is van een bijzondere (negatieve) hoedanigheid van het onteigende binnen het complex en dat daarom in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een lagere prijs voor het onteigende tot stand zou komen dan de complexwaarde. Dat oordeel geeft, gelet op voorgaande, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat het onderdeel faalt.

4.2.1

Onderdeel 3 is gericht tegen het oordeel in rov. 2.3.8 dat niet van belang is dat Vabeog meent dat de Gemeente een verwijt treft van de verontreiniging in de onteigende percelen. Volgens het onderdeel ligt het vanuit een oogpunt van proceseconomie voor de hand om, indien de eigenaar van het perceel dat de verontreiniging van een naastgelegen perceel heeft veroorzaakt door onteigening ook eigenaar wordt van dit naastgelegen perceel, hiermee rekening te houden bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling na onteigening.

4.2.2

Het onderdeel faalt. In de bijzondere rechtsgang van de onteigeningsprocedure (zie daarover de conclusie van de waarnemend Advocaat-Generaal onder 3.19) past niet dat de rechter zich zou moeten buigen over de stelling van de onteigende dat de onteigenaar aansprakelijk is wegens onrechtmatige daad, waarbij het gaat om schade die geen onteigeningsgevolg is. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat de stelling van Vabeog dat de Gemeente een verwijt treft van de verontreiniging in de onteigende percelen in de onderhavige procedure irrelevant is.

4.3

De overige klachten van het principale middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

5. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep

5.1.1

De onderdelen a tot en met c zijn gericht tegen rov. 2.6.1, waarin de rechtbank heeft overwogen:

“Vabeog heeft de deskundigen inzage gegeven in haar interne vennootschappelijke jaarrekeningen over 2009 en 2010. Mede gelet op de door de deskundigen gegeven korte weergave op hoofdlijnen van die bescheiden, volgt de rechtbank hun oordeel dat voortzetting van de onderneming van Vabeog in de gegeven omstandigheden in de rede ligt en dat aankoop van een vervangende onroerende zaak is aangewezen, zodat Vabeog kan beschikken over een vervangend bedrijfsmiddel en boekwinst kan doorschuiven, alsmede dat de mogelijkheden van Vabeog zouden worden beperkt als zij vervangende grond alleen kan aanschaffen in de BTW-sfeer, zodat de kosten van wederaankoop gesteld moeten worden op 9% van € 700.000,--, ofwel op € 63.000,--.”

5.1.2

Volgens onderdeel a is onjuist of onbegrijpelijk dat de rechtbank aan haar oordeel dat aankoop van een vervangende zaak is aangewezen (mede) ten grondslag heeft gelegd dat voortzetting van de onderneming van Vabeog in de gegeven omstandigheden in de rede ligt. Vabeog exploiteerde haar onderneming niet in of op het onteigende, zodat voortzetting van de onderneming niet van de aankoop van een vervangende onroerende zaak afhankelijk is, aldus het onderdeel.

Onderdeel b klaagt dat, nu Vabeog het onteigende niet in gebruik had, de kosten van aankoop van een vervangende onroerende zaak slechts voor vergoeding in aanmerking komen als voldaan is aan twee vereisten, te weten dat het onteigende voor Vabeog een duurzame belegging vormde en dat het redelijk belang van Vabeog wederbelegging in onroerend goed vorderde, en dat de rechtbank heeft nagelaten te onderzoeken of aan deze vereisten is voldaan.

Onderdeel c klaagt in het verlengde van onderdeel b, dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op het betoog van de gemeente dat Vabeog het onteigende niet als duurzame belegging aanhield.

5.1.3

Voor zover de rechtbank aan haar oordeel dat aankoop van een vervangende onroerende zaak is aangewezen ten grondslag heeft gelegd dat Vabeog haar onderneming (mede) op het onteigende exploiteerde, is dat oordeel onvoldoende gemotiveerd in het licht van de vermelding in het deskundigenrapport dat het onteigende braak lag en dat daarop geen bedrijfsactiviteiten werden ontplooid (p. 3 van het deskundigenrapport). In dat geval slaagt onderdeel a.

5.1.4

Voor zover de rechtbank heeft bedoeld een vergoeding voor wederbelegging toe te kennen, had zij moeten onderzoeken of Vabeog het onteigende als duurzame belegging aanhield en, zo ja, of het redelijke belang van Vabeog herbelegging in onroerende zaken vordert, en van dit onderzoek in haar motivering rekenschap moeten geven (HR 6 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:250, NJ 2015/253). De verwijzing naar de weergave op hoofdlijnen door deskundigen van de interne vennootschappelijke jaarrekeningen van Vabeog over 2009 en 2010 volstaat daartoe niet. In dat geval slagen de onderdelen b en c.

5.2

Onderdeel d behoeft gelet op het voorgaande geen behandeling.

6. Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep:

verwerpt het beroep;

veroordeelt Vabeog in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 841,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris;

in het incidentele beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 15 oktober 2014;

verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt Vabeog in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. de Groot, T.H. Tanja-van den Broek en C.E. du Perron, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
24 juni 2016 .