ECLI:NL:HR:2016:1202

• Datum uitspraak: 17 juni 2016
• Publicatiedatum: 16 juni 2016
• Zaaknummer: 15/04005
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: R.J. Koopman; C. Schaap; Th. Groeneveld; J. Wortel; M.E. van Hilten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen overgang economische eigendom bij verkoop grond met te slopen gebouw voorafgaand aan juridische levering

Belanghebbende sloot op 5 december 2008 een koopovereenkomst voor vier percelen grond met een verhuurd oud gebouw, waarbij hij opdracht kreeg het gebouw te slopen en de grond bouwrijp te maken vóór de levering. De kosten van sloop en huurbeëindiging kwamen voor rekening van belanghebbende. De koopovereenkomst was onder voorwaarde van gemeentelijke instemming en vergunningverlening.

De gemeente verleende sloop- en bouwvergunningen in 2009 en 2010, waarna de eigendom op 20 december 2010 werd geleverd. Het geschil betrof de vraag of belanghebbende vóór de juridische levering al de economische eigendom had verkregen. Het Hof oordeelde dat dit niet het geval was, omdat het risico van vergunningverlening en sloopkosten niet volledig bij belanghebbende lag en hij slechts een recht op levering had.

De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep van de Staatssecretaris van Financiën en bevestigde het oordeel van het Hof. De Hoge Raad overwoog dat het feit dat belanghebbende de sloop uitvoert en de risico's draagt niet leidt tot overgang van economische eigendom vóór juridische levering. Het beroep werd ongegrond verklaard en de Staatssecretaris werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De Hoge Raad verklaart het cassatieberoep ongegrond en bevestigt dat de economische eigendom niet eerder overgaat dan bij juridische levering.

Uitspraak

17 juni 2016

nr. 15/04005

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van
de Staatssecretaris van Financiën tegen de uitspraak van het
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 21 juli 2015, nr. 14/00435, op het hoger beroep van de Inspecteur tegen een uitspraak van de Rechtbank Gelderland (nr. AWB 13/4053) betreffende een aan
[X] B.V. te
[Z] (hierna: belanghebbende) opgelegde naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

1. Het geding in cassatie

De Staatssecretaris heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 29 maart 2016 geconcludeerd tot het ongegrond verklaren van het beroep in cassatie.

Belanghebbende heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.

2. Beoordeling van het middel

2.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

2.1.1.

Belanghebbende heeft op 5 december 2008 een koopovereenkomst gesloten ter zake van vier percelen grond met daarop een verhuurd oud gebouw (hierna: de percelen). De koopsom bedroeg in totaal € 1.678.746.

2.1.2.

In de koopovereenkomst is bepaald dat belanghebbende van de verkoper de opdracht tot de sloop van het gebouw en het bouwrijp maken van de grond krijgt en dat de sloop en het bouwrijp maken zullen plaatsvinden vóór de levering van de percelen. Blijkens de koopovereenkomst komen de kosten van de sloop en het bouwrijp maken voor rekening van belanghebbende.

Voorts is in de koopovereenkomst opgenomen dat de verkoper op eerste aanzegging van belanghebbende de bestaande huurovereenkomsten met de huurders van het gebouw zal opzeggen en beëindigen en dat hij medewerking zal verlenen aan de ontruiming van het gebouw. Alle kosten van huurbeëindiging en ontruiming, inclusief schadeloosstelling van de huurders, komen op grond van de koopovereenkomst voor rekening van belanghebbende.

2.1.3.

De koopovereenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de Raad van de gemeente [R] instemt met de realiseringsovereenkomst voor het ‘plangebied […]’ te [Q], gesloten tussen de gemeente [R] (hierna: de gemeente), belanghebbende en [C] B.V. In de koopovereenkomst is opgenomen dat ingeval belanghebbende op 1 juli 2010 niet de benodigde vergunningen voor het te realiseren bouwplan heeft verkregen, zowel belanghebbende als de verkoper eenzijdig het recht heeft de koopovereenkomst na 1 juli 2010 te ontbinden. De kosten komen volgens de koopovereenkomst in dat geval voor rekening van de verkoper.

2.1.4.

De hiervoor bedoelde realiseringsovereenkomst is omstreeks 29 december 2008 tot stand gekomen.

2.1.5.

De gemeente heeft op 18 mei 2009 een eerste sloopvergunning verleend, en op 13 januari 2010 een tweede.

2.1.6.

Eveneens op 13 januari 2010 heeft de gemeente aan belanghebbende een bouwvergunning verleend. Deze vergunning is op 5 juli 2010 onherroepelijk geworden.

2.1.7.

Bij akte van 20 december 2010 is de eigendom van de percelen aan belanghebbende geleverd.

2.2.1.

Voor het Hof was uitsluitend in geschil of belanghebbende voorafgaand aan de juridische levering van de percelen al de economische eigendom als bedoeld in artikel 2, lid 2, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wet BRV) heeft verkregen.

2.2.2.

Het Hof heeft geoordeeld dat belanghebbende voorafgaand aan de juridische levering uitsluitend een recht op levering in de zin van artikel 2, lid 2, laatste volzin, van de Wet BRV heeft verkregen en dat zij daarom niet op een eerder tijdstip dan bij de juridische levering de economische eigendom van de percelen verkreeg.

Daartoe heeft het Hof geoordeeld dat het risico dat de benodigde vergunningen niet zouden worden verkregen niet bij belanghebbende is komen te rusten, ook niet door de omstandigheid dat zij het gebouw zelf zou slopen. Voorts vormt naar het oordeel van het Hof het feit dat de sloopkosten voor rekening van belanghebbende komen niet een omstandigheid die maakt dat belanghebbende een groter of ander belang bij waardeverandering van de percelen heeft verkregen dan het belang dat voortspruit uit het recht op levering tegen een in een koopovereenkomst gefixeerde prijs. Ook het risico dat de sloopkosten hoger of lager zijn dan op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst werd geschat, betekent naar het oordeel van het Hof niet dat belanghebbende meer heeft verkregen dan enkel het recht op levering.

2.3.

Het middel komt met rechts- en motiveringsklachten op tegen de hiervoor in 2.2.2 vermelde oordelen van het Hof. Het middel betoogt onder meer dat het Hof heeft miskend dat uiterlijk bij de aanvang van de sloopwerkzaamheden feitelijk de macht over de percelen is overgegaan op belanghebbende, evenals het economische belang. Bij de sloop neemt, aldus het middel, de waarde van de grond toe, waardoor een waardeverandering wordt gecreëerd bovenop het marktwaarderisico dat voortvloeit uit de koopovereenkomst. Belanghebbende neemt met de sloopwerkzaamheden ook het risico op zich van wanprestatie, faillissement of derdenbeschadiging door de sloper. Aan belanghebbende komen dan meer rechten en plichten toe dan het recht op levering, hetgeen volgens het middel tot de conclusie leidt dat belanghebbende reeds voorafgaand aan de juridische levering de economische eigendom van de percelen heeft verkregen.

Het middel faalt in zoverre op de gronden vermeld in de onderdelen 7.12 tot en met 7.14 van de conclusie van de Advocaat‑Generaal. Het oordeel van het Hof is voorts niet onbegrijpelijk en evenmin onvoldoende gemotiveerd, zodat het middel ook voor het overige faalt.

3. Proceskosten

De Staatssecretaris zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart het beroep in cassatie ongegrond, en

veroordeelt de Staatssecretaris van Financiën in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1860 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

Dit arrest is gewezen door de vice-president R.J. Koopman als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap, Th. Groeneveld, J. Wortel en M.E. van Hilten, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2016.

Van de Staatssecretaris van Financiën wordt een griffierecht geheven van € 497.