Uitspraak
8 december 2006
Eerste Kamer
Nr. C06/104HR
RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel,
t e g e n
CITY CENTRUM NOVIOMAGUM C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: CC - heeft bij exploot van 12 mei 2003 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de rechtbank te Arnhem, sector kanton te Nijmegen. Na vermeerdering van eis heeft CC gevorderd de huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [plaats] te ontbinden en [eiser] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde alsmede [eiser] te veroordelen tot betaling van € 70.208,74, bestaande uit € 58.735,92 aan achterstallige huurpenningen, € 4.592,28 aan rente en € 6.880,44 aan buitengerechtelijke incassokosten, € 3.543,45 per maand aan huurverplichting vanaf december 2003 tot aan de datum waarop het gehuurde opnieuw is verhuurd, althans is ontruimd.
[Eiser] heeft de vorderingen bestreden en zijnerzijds in reconventie gevorderd te verklaren voor recht dat CC door de stankoverlast in het gehuurde niet te verhelpen wanprestatie heeft gepleegd en daarom de daaruit voortvloeiende schade moet vergoeden.
Voorts heeft [eiser] gevorderd CC te veroordelen tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 92.824,-- en tot het verrichten van de benodigde herstelwerkzaamheden, onder verbeurte van een dwangsom, alsmede te verklaren voor recht dat hij gerechtigd is de betaling van de huurpenningen op te schorten totdat de onderhoudswerkzaamheden zijn verricht.
CC heeft de vorderingen in reconventie bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 oktober 2004 in conventie de vordering afgewezen en in reconventie de vorderingen van [eiser] (grotendeels) toegewezen.
Tegen dit vonnis heeft CC hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem.
Bij arrest van 24 januari 2006 heeft het hof het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van CC alsnog toegewezen. De vorderingen van [eiser] heeft het hof afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
CC heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot vernietiging en verwijzing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) CC verhuurt aan [eiser] een bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [plaats].
(ii) CC heeft bij brief van 14 juni 2002 aan [eiser] gesommeerd een huurachterstand van € 18.592,81 te voldoen.
(iii) [Eiser] heeft bij brief van 21 juni 2002 aan CC - zakelijk weergegeven - meegedeeld dat hij door een fout van CC onder bepaalde omstandigheden een verschrikkelijke rioolstank in zijn winkel heeft met alle gevolgen vandien en dat deze klacht meerdere malen aan de huismeester is gemeld maar vervolgens is genegeerd.
(iv) CC heeft bij brief van 13 september 2002 [eiser] in gebreke gesteld wegens huurachterstand over de periode van 1 juli 2002 tot 1 oktober 2002.
(v) Artikel 14.1 van de tot de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden luidt, voor zover van belang, als volgt:
"De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd zal uiterlijk op de vervaldata [...] - zonder enige korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder meent te hebben - geschieden door storting [enz]".
(vi) Op 17 december 2004 zijn onderhoudswerkzaamheden in opdracht van CC om door [eiser] ondervonden stankoverlast te beëindigen, voltooid.
3.2 CC heeft in conventie onder meer ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling van [eiser] tot betaling van achterstallige huurpenningen met rente en kosten tot een bedrag van in totaal € 70.208,74. [Eiser] heeft in reconventie onder meer schadevergoeding wegens de door hem ondervonden stankoverlast gevorderd ten bedrage van € 92.824,--. De kantonrechter heeft de vordering in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen. Het hof heeft dit vonnis vernietigd en de huurovereenkomst ontbonden met veroordeling van [eiser] tot betaling van achterstallige huur, een en ander als hiervoor onder 1 nader is vermeld, en het heeft aan [eiser] zijn vorderingen ontzegd.
3.3 Het hof heeft daartoe in rov. 4.3 overwogen dat art. 14.1 van de algemene voorwaarden deel uitmaakt van de overeenkomst, "zodat daarmee een beroep op een opschortingsrecht is uitgesloten". In rov. 4.4 heeft het hof daaraan toegevoegd dat het niet uitsluit dat van enige stankoverlast sprake is geweest, doch dat [eiser] zijn stelling dat deze overlast zodanig ernstig was dat hij gerechtigd was de betaling van de huur volledig op te schorten onvoldoende heeft onderbouwd, omdat hij daaraan niet meer ten grondslag heeft gelegd dan zijn eigen, door CC betwiste, waarnemingen. In rov. 4.5 oordeelt het hof dat [eiser] een niet of onvoldoende gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan en ziet het hof geen aanleiding hem in de gelegenheid te stellen zijn door CC gemotiveerd betwiste stellingen te bewijzen.
3.4 Onderdeel 2.3 van het middel keert zich tegen rov. 4.4 van het bestreden arrest en zal eerst worden behandeld. Het houdt in dat het oordeel van het hof dat [eiser] aan het bestaan van stankoverlast slechts zijn eigen waarnemingen ten grondslag heeft gelegd, in het licht van de gedingstukken onbegrijpelijk is. Dit onderdeel wordt terecht voorgesteld. [Eiser] heeft in dit geding gesteld dat zich in de door hem gehuurde bedrijfsruimte ernstige stankoverlast heeft voorgedaan als gevolg waarvan hij schade heeft geleden. Hij heeft ook gesteld dat hij hierover heeft geklaagd en dat van de zijde van de verhuurder toen geen maatregelen zijn getroffen om de stankoverlast te verhelpen. Daarmee heeft hij aan zijn beroep op een opschortingsrecht voldoende feiten ten grondslag gelegd, zeker waar vaststaat dat zich stankoverlast heeft voorgedaan en het debat tussen partijen vooral de ernst ervan betrof.
3.5 [Eiser] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep een uitdrukkelijk bewijsaanbod gedaan met betrekking tot zowel de mate van de stankoverlast als de daardoor geleden schade. Als het hof van oordeel was dat dit bewijsaanbod niet (voldoende) specifiek was omdat [eiser] zijn stellingen niet voldoende concreet had gemaakt, kan dit oordeel geen stand houden op grond van hetgeen hiervoor in 3.4 is overwogen. Mocht het hof op een andere grond van oordeel zijn geweest dat het bewijsaanbod van [eiser] meer specifiek had moeten zijn, dan is dit oordeel zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De hierop gerichte van klachten van onderdeel 3 slagen.
3.6 Ten slotte is ook onderdeel 1 gegrond. Uit de tekst van art. 14.1 valt niet zonder meer af te leiden dat een beroep op een opschortingsrecht is uitgesloten. Als het hof heeft geoordeeld dat onder "korting, aftrek of verrekening" ook opschorting moet worden verstaan, is zijn oordeel onjuist. Mocht het hof niet van deze onjuiste opvatting zijn uitgegaan, dan is zonder nadere motivering niet begrijpelijk waarom art. 14.1 opschorting uitsluit.
3.7 De overige klachten behoeven geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 24 januari 2006;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch;
veroordeelt CC in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 4.346,05 in totaal, waarvan € 4.234,05 op de voet van art. 243 Rv. te betalen aan de Griffier, en € 112,-- aan [eiser].
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, P.C. Kop, A. Hammerstein en J.C. van Oven, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 8 december 2006.