Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.187.749/01
arrest van 25 april 2017
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. P.F.M. Gulickx te Breda,
tegen
Stichting Allee Wonen, voorheen genaamd Woonstichting Singelveste, o.a. h.o.d.n. Singelveste Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Allee Wonen,
advocaat: mr. A.A.M. Simons te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 3 maart 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 3 februari 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Allee Wonen als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4381761 CV EXPL 15-5013)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- het exploot van anticipatie van 11 maart 2016;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- de akte van [appellante] met producties;
de antwoordakte van Allee Wonen;
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.1.
[appellante] huurt met ingang van 10 december 2014 van Allee Wonen de woning [adres] in [plaats] . Ten tijde van de inleidende dagvaarding in deze zaak bedroeg de huurprijs € 564,31 per maand, inclusief servicekosten.
3.1.2.
[appellante] heeft de betaling van de huur over de maanden juni tot en met november 2015 opgeschort in verband met de aanwezigheid van gebreken aan de gehuurde woning. De huur over de maanden juni tot en met augustus en november 2015 heeft zij in het geheel niet betaald; met betrekking tot de maanden september en oktober 2015 heeft zij (telkens) een bedrag van € 200,- betaald.
3.2.
Allee Wonen heeft [appellante] gedagvaard voor de kantonrechter Breda en kort gezegd betaling van de huurachterstand en van de lopende huur met kosten gevorderd, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning.
[appellante] heeft zich tegen deze vorderingen verweerd met de stelling dat zij gerechtigd was de huurbetalingen op te schorten in verband met gebreken aan het gehuurde, die door Allee Wonen niet, niet tijdig dan wel ondeugdelijk werden verholpen en die zodanig ernstig waren dat zij geen gebruik van de woning kon maken. Zij heeft, in verband met deze gebreken, aanspraak gemaakt op huurvermindering.
3.3.
De kantonrechter heeft (samengevat) overwogen dat er weliswaar sprake is (geweest) van (voor rekening van Allee Wonen komende) gebreken aan het gehuurde die tot enige vermindering van het woongenot hebben geleid, maar dat die gebreken niet zodanig ernstig waren dat de woning in zijn geheel onbruikbaar was. Alles afwegende heeft de kantonrechter een huurprijsvermindering ter grootte van anderhalve maandhuur, zijnde € 841,05, gerechtvaardigd geacht.
Opschorting van de huurbetaling gedurende de periode juni tot en met november 2015 (met uitzondering van twee betalingen van € 200,-) achtte de kantonrechter niet in verhouding staan tot de gebreken en het gederfde woongenot. Rekening houdend met de genoemde huurprijsvermindering van € 841,05 resteerde een huurachterstand van € 2.139,40; de kantonrechter achtte deze tekortkoming in de huurbetaling voldoende ernstig om de vordering tot ontbinding en ontruiming toe te wijzen.
3.4.
[appellante] kan zich niet verenigen met het vonnis van de kantonrechter en is in hoger beroep gekomen. Zij heeft drie grieven tegen het vonnis aangevoerd.
Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] is tekort geschoten in haar verplichtingen jegens Allee Wonen. Volgens [appellante] is die beslissing onjuist omdat zij gerechtigd was de betaling van de huur op te schorten zoals zij heeft gedaan, vanwege de ernstige gebreken aan de gehuurde woning.
Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] zodanig is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen dat toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is.
Grief 3 is gericht tegen het bedrag van de huurprijsvermindering: [appellante] acht dit bedrag, gelet op de ernst van de gebreken, te gering.
3.5.
De kantonrechter is er in het vonnis waarvan beroep van uitgegaan dat [appellante] haar huurbetalingen heeft opgeschort gedurende de maanden juni tot en met november 2015, met dien verstande dat zowel in de maand september als in de maand oktober de huurbetaling slechts gedeeltelijk is opgeschort: voor die maanden is (telkens) een bedrag van € 200,- betaald. Tegen deze vaststelling door de kantonrechter is niet gegriefd, zodat ook het hof hiervan uit zal gaan. Uit de stukken van het hoger beroep valt af te leiden dat partijen ná het vonnis van de kantonrechter een betalingsregeling hebben getroffen met betrekking tot de door de kantonrechter vastgestelde huurachterstand. Tevens blijkt uit die stukken dat de betalingsregeling door [appellante] wordt nagekomen en dat Allee Wonen afziet van ontruiming onder voorwaarde dat [appellante] de betalingsregeling blijft nakomen.
3.6.
Met betrekking tot het opschortingsrecht waarop [appellante] zich beroept overweegt het hof het volgende.
Op grond van artikel 6:262 BW Pro in samenhang met artikel 7:205 BW Pro is een huurder in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten indien de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt.
Allee Wonen heeft weliswaar aangevoerd dat [appellante] niet gerechtigd was de huurbetaling op te schorten gelet op het bepaalde in artikel 6.2 van de Algemene Huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst, maar deze stelling gaat niet op. De bedoelde bepaling in de Algemene Huurvoorwaarden verbiedt de huurder weliswaar om zich bij de huurbetaling op verrekening te beroepen, maar een dergelijke bepaling staat een beroep op opschorting niet in de weg (HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ1086).
3.7.
Het opschortingsrecht van de huurder is niet onbeperkt. Op de eerste plaats is in het tweede lid van artikel 6:262 BW Pro bepaald dat bij gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming door de wederpartij, opschorting slechts is toegelaten voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt. Op de tweede plaats kan een huurder van zijn opschortingsrecht slechts gebruik maken zolang de tekortkoming aan de zijde van de verhuurder duurt. Zodra de verhuurder alsnog aan zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken heeft voldaan zal de huurder alsnog aan zijn betalingsverplichting moeten voldoen.
3.8.
Het hof zal, aan de hand van de gebreken waarop [appellante] zich beroept en aan de hand van de vraag of die gebreken al dan niet door Allee Wonen zijn verholpen, beoordelen of [appellante] zich terecht op opschorting kan beroepen.
Partijen zijn het erover eens dat Allee Wonen de gebreken die zij bij de aanvang van de huurovereenkomst met [appellante] heeft geconstateerd, heeft verholpen in de eerste maanden na huuringang. Het gaat hierbij om: het aanbrengen van een slot in de bergkast van de woning, het nakijken van niet goed sluitende ramen, het leveren van sleutels voor de dievenklauwen aan de balkondeur, het dichtmaken van een afvoer op zolder en het aanbrengen van een achterwand bij het keukenblok. [appellante] erkent het herstel van die gebreken, met dien verstande dat zij zich op het standpunt stelt dat het verhelpen van het probleem met de ramen niet deugdelijk is geschied.
[appellante] heeft op 13 februari 2015 een e-mail aan Allee Wonen gezonden (productie 6 MvG) waarin zij melding maakt van de volgende gebreken aan de woning:
- twee niet goed functionerende schuiframen. Het gaat om de ramen die eerder al door Allee
Wonen waren nagekeken, zonder dat volgens [appellante] een definitieve oplossing
was bereikt. Volgens [appellante] is dit probleem uiteindelijk in november 2015 door
Allee Wonen verholpen;
- afbrokkelend pleisterwerk van muren en plafond in de woonkamer. Tussen partijen staat
vast dat dit gebrek is verholpen doordat de wanden en het plafond in opdracht van Allee
Wonen opnieuw zijn gestuukt en dat dit werk op 28 maart 2015 was voltooid;
- schimmelvorming in het ventilatiesysteem en te luidruchtige ventilatie. Tussen partijen
staat vast dat deze problemen door Allee Wonen zijn verholpen door het schoonmaken van
de ventilatiebuis en het vervangen van filters. Allee Wonen noemt als datum waarop dit
gebrek zou zijn verholpen 21 augustus 2015; [appellante] vermeldt in haar productie 5
bij MvG de datum 18 augustus 2015;
- een ingebeten aanrechtblad. Tussen partijen staat vast dat het aanrechtblad op 25 maart
2015 door Allee Wonen is vervangen.
Ná de e-mail van 13 februari 2015 heeft [appellante] nog melding gemaakt van de volgende gebreken:
- loshangende elektra. Het gaat hierbij om niet bevestigde wandcontactdozen na de
stuukwerkzaamheden. Tussen partijen staat vast dat deze contactdozen door Allee Wonen
zijn bevestigd. Een datum waarop dit is geschiedt is niet genoemd door partijen, maar vast
staat dat de werkzaamheden vóór of tijdens de kantongerechtsprocedure hebben
plaatsgevonden;
- een ontbrekende thermostaat. De thermostaat voor de verwarming was verwijderd in
verband met de stuukwerkzaamheden. Tussen partijen staat vast dat de thermostaat door
Allee Wonen is teruggeplaatst op 24 november 2015.
In de e-mail van [appellante] d.d. 13 februari 2015 was ook nog sprake van schimmelvorming op de muur en in de stortbak van het toilet. De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep vastgesteld dat tussen partijen was afgesproken dat [appellante] dit gebrek zou verhelpen. Tegen die vaststelling is niet gegriefd zodat het hof ervan uitgaat dat het hier niet gaat om een gebrek dat door Allee Wonen diende te worden verholpen. Overigens blijkt uit de akte van [appellante] in hoger beroep dat het toilet in de door [appellante] gehuurde woning inmiddels (het hof begrijpt: door Allee Wonen) is vervangen.
De conclusie uit het bovenstaande is dat alle voor rekening van Allee Wonen komende gebreken vóór of tijdens de procedure bij de kantonrechter waren verholpen, zodat de kantonrechter terecht het standpunt van [appellante] dat zij gerechtigd was de huurbetalingen op te schorten zoals zij heeft gedaan, heeft verworpen. Grief 1 faalt dan ook.
3.9.
Met betrekking tot de vordering van [appellante] tot huurprijsvermindering overweegt het hof het volgende.
[appellante] vordert in hoger beroep dat de huurprijs wordt verminderd tot nihil dan wel tot een lagere huurprijs dan de kantonrechter heeft vastgesteld.
Omdat [appellante] op 26 augustus 2015 in rechte haar beroep op huurprijsvermindering heeft gedaan, kan een eventuele vermindering, gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 1 BW Pro, niet eerder ingaan dan op 26 februari 2015, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen. Het hof begrijpt de stellingen van [appellante] aldus dat zij in ieder geval vanaf laatstgenoemde datum aanspraak maakt op huurprijsvermindering.
3.10.
[appellante] stelt dat de door haar gehuurde woning vanaf het begin van de huur onbewoonbaar was en dat zij vanaf het begin van de huur in het geheel geen huurgenot heeft gehad. Vanaf welke datum de woning in de visie van [appellante] wél bewoonbaar was en van huurgenot sprake is geweest, stelt [appellante] niet.
3.11.
Het hof stelt voorop dat de vraag of er sprake is geweest van beperking van het huurgenot die tot huurprijsvermindering aanleiding kan geven, in beginsel beoordeeld moet worden naar objectieve maatstaven. Het gevoel van de huurder bij die gebreken is daarbij niet doorslaggevend.
Bij de beoordeling moet met name worden gelet op de aard en de omvang van de voor rekening van de verhuurder komende gebreken en op de voortvarendheid waarmee de gebreken zijn verholpen. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot de beweerdelijke beperking van het huurgenot berusten bij de huurder.
3.12.
Zoals hiervoor onder 3.8. is weergegeven heeft [appellante] op 13 februari 2015 en nadien melding gemaakt van de volgende gebreken, die het hof opnieuw zal beoordelen met het oog op de vraag of er grond is voor huurprijsvermindering:
- ondeugdelijke reparatie van ramen. Partijen zijn het erover eens dat bij de inspectie bij
gelegenheid van de aanvang van de huurovereenkomst bleek dat twee schuiframen niet
goed functioneerden. Zij zijn het er verder over eens dat dit probleem vervolgens door Allee Wonen is verholpen, met dien verstande dat [appellante] zich op het standpunt stelt dat herstel van het gebrek (het met olie weer gangbaar maken van de ramen) niet deugdelijk was omdat het probleem nadien terugkeerde. Volgens [appellante] is het probleem pas in november 2015, na een grondige schoonmaakbeurt door Allee Wonen, opgelost. Allee Wonen bestrijdt dit. Zij stelt dat de ramen na de inspectie bij aanvang van de huur gangbaar zijn gemaakt en dat, in verband met herhaalde klachten van [appellante] , de ramen in november 2015 nog eens zijn nagezien maar dat toen geen gebreken zijn geconstateerd. Naar het oordeel van het hof kan, gelet op de betwisting door Allee Wonen en bij gebreke van bewijs aan de zijde van [appellante] , niet worden geconcludeerd dat hier sprake is geweest van een voor rekening van Allee Wonen komend gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt;
- afbrokkelend pleisterwerk van muren en plafond van de woonkamer. Tussen partijen staat
vast dat sprake was van loszittend pleisterwerk dat verwijdering van de oude laag en het
opnieuw stuken van muren en plafond van de woonkamer noodzakelijk maakte. [appellante] heeft op 13 februari 2015 bij Allee Wonen melding gemaakt van dit gebrek. Uit productie 5 bij MvG leidt het hof af dat op 12 maart 2015 met herstelwerkzaamheden is begonnen. Partijen zijn het erover eens dat het werk op 28 maart 2015 voltooid was. Het hof acht aannemelijk dat [appellante] gedurende deze werkzaamheden (in totaal 17 dagen) geen gebruik van de woonkamer heeft kunnen maken. Na de voltooiing van de werkzaamheden heeft het tot 16 april 2015 geduurd voordat de radiator, die in verband met de werkzaamheden was verwijderd, weer werd teruggeplaatst. Dat de woonkamer hierdoor tot 16 april 2015 voor [appellante] onbruikbaar was, ligt naar het oordeel van het hof niet zonder meer voor de hand en is door [appellante] onvoldoende onderbouwd. Wel levert deze omstandigheid tot de datum 16 april 2015 een beperking van het huurgenot op;
- met betrekking tot de schimmel op de muur en in de stortbak van het toilet is reeds
overwogen dat als vaststaand moet worden aangenomen dat tussen partijen was
afgesproken dat herstel hiervan voor rekening van [appellante] zou komen;
- [appellante] heeft op 13 februari 2015 bij Allee Wonen melding gemaakt van
Schimmel in de buis van het ventilatiesysteem, van schimmelgeur en van lawaaioverlast
door de ventilatie. Allee Wonen heeft de schimmelvorming erkend en deze in augustus 2015 verholpen door het schoonmaken van een ventilatiebuis en het vervangen van de filters. De lawaaioverlast is door Allee Wonen betwist. Volgens Allee Wonen was het geluid van de installatie als normaal te kwalificeren. Naar het oordeel van het hof kan de stelling van [appellante] dat er sprake was van lawaaioverlast niet worden aanvaard, gelet op de betwisting door Allee Wonen en bij gebreke van enig bewijs. Dat de schimmelvorming in het ventilatiesysteem tot schimmelgeur in de woning heeft geleid acht het hof aannemelijk, evenals het feit dat dit invloed heeft gehad op het huurgenot van [appellante] . Dat de woning, als gevolg van stankoverlast dan wel in verband met gezondheidsrisico’s onbewoonbaar zou zijn geweest zoals [appellante] stelt, acht het hof echter niet voor de hand liggend en is door [appellante] ontoereikend onderbouwd;
- [appellante] heeft op 13 februari 2015 aan Allee Wonen gemeld dat het aanrechtblad in
de woning “ingebeten” was. Naar aanleiding van die melding is het blad op 25 maart 2015
door Allee Wonen vervangen. Voor zover [appellante] bedoeld heeft te stellen dat haar huurgenot door dit gebrek is beperkt en dat om die reden huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, acht het hof die stelling onvoldoende onderbouwd;
- loshangende elektra. Na de stuukwerkzaamheden zijn de wandcontactdozen in de
woonkamer niet aan de muur bevestigd omdat [appellante] de voorkeur gaf aan witte
contactdozen in plaats van de wandcontactdozen in het assortiment van Allee Wonen. Zij zou de aankoop van de witte contactdozen zelf regelen. Toen dit niet bleek te lukken heeft zij alsnog genoegen genomen met de wandcontactdozen van Allee Wonen, die vervolgens door Allee Wonen in de woonkamer zijn bevestigd. Naar het oordeel van het hof is, gelet op deze gang van zaken, geen sprake van een gebrek dat aanleiding kan geven tot huurprijsvermindering;
- ontbrekende thermostaat. Het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat de door [appellante]
gehuurde woning wordt verwarmd door middel van stadsverwarming. De
temperatuur in de woning wordt geregeld door een thermostaat die in de woonkamer hangt. In verband met de stuukwerkzaamheden is de thermostaat verwijderd. Vervolgens heeft het tot 24 november 2015 geduurd voordat de thermostaat werd herplaatst. [appellante] stelt dat zij hierdoor tot 24 november 2015 in het geheel geen gebruik heeft kunnen maken van de verwarming. Allee Wonen heeft dit betwist. Volgens Allee Wonen kon [appellante] de verwarming gebruiken door de radiatoren open respectievelijk dicht te draaien. Gelet op de betwisting door Allee Wonen en bij gebrek aan enig bewijs voor de hier bedoelde stelling van [appellante] kan die stelling niet worden aanvaard. Het hof acht wel aannemelijk dat in de hier bedoelde periode van enige beperking van het huurgenot sprake is geweest.
3.13.
Het hof is op grond van het voorgaande, net als de kantonrechter, van oordeel dat weliswaar van enige vermindering van het huurgenot sprake is geweest, met name gelet op de hiervoor geschetste problemen met het pleisterwerk, de verwarming en de schimmelvorming, maar voormelde feiten en omstandigheden rechtvaardigen niet de conclusie dat – naar objectieve maatstaven gemeten – in het geheel geen sprake is geweest van huurgenot gedurende een kortere of langere periode. Net als de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellante] wegens een beperking van het huurgenot gedurende enige tijd, aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering voor de periode van 26 februari 2015 tot aan de data waarop de verschillende gebreken zijn verholpen. Het hof acht het door de kantonrechter vastgestelde bedrag aan huurprijsvermindering van € 841,05 – in het licht van alle voornoemde omstandigheden – alleszins redelijk. Het voorgaande betekent dat grief 3 van [appellante] faalt.
3.14.
[appellante] heeft aangevoerd dat rekening gehouden moet worden met het feit dat zij een hoge energierekening heeft ontvangen. Die energierekening zou erg hoog zijn, zo begrijpt het hof, door de afwezigheid van de verwarmingsthermostaat gedurende enige tijd. Allee Wonen heeft deze stelling betwist. Het hof merk op dat de hier bedoelde stelling van [appellante] niet goed valt te rijmen met haar eerdere stelling dat zij vanwege het ontbreken van de thermostaat geen verwarming had. Een nadere toelichting op dit punt ontbreekt, evenals nota’s waaruit de onevenredig hoge energierekening zou kunnen blijken. [appellante] heeft ook geen vordering op dit punt ingesteld
Een en ander betekent dat de door [appellante] genoemde omstandigheid – wat er ook van zij – niet kan leiden tot een andere beslissing van het hof.
3.15.
[appellante] heeft ook nog een beroep gedaan op onverschuldigde betaling met betrekking tot de huurtermijnen in de periode december 2014 tot en met mei 2015. Volgens [appellante] heeft zij de huur over die maanden onverschuldigd betaald omdat zij als gevolg van de gebreken aan de woning, geen huurgenot heeft gehad. Naar het oordeel van het hof is van onverschuldigde betaling geen sprake. Immers: de betaling heeft plaatsgevonden ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst waarin de verplichting tot maandelijkse huurbetaling is opgenomen. Voor zover er als gevolg van gebreken aan de woning aanleiding bestond tot huurprijsvermindering in de periode tot en met mei 2015, is die vermindering verdisconteerd in het hiervoor genoemde bedrag van
€ 841,05.
3.16.
De tweede grief van [appellante] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming van [appellante] ernstig genoeg is om toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Deze grief faalt. De kantonrechter heeft terecht vastgesteld dat, rekening houdend met de huurprijsvermindering, een huurachterstand resteert van € 2.139,40, dit is meer dan drie maanden huur. Een dergelijke achterstand hoeft Allee Wonen als verhuurder niet te dulden en rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen, ook wanneer rekening wordt gehouden met het bestaan van de hiervoor besproken gebreken aan die woning en met de niet altijd voortvarende wijze waarop Allee Wonen met het verhelpen daarvan is omgegaan. Het woonbelang van [appellante] weegt weliswaar zwaar maar leidt in dit geval niet tot een andere beslissing, gelet op de omvang van haar tekortkoming.
3.17.
De slotsom is dat alle grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Allee Wonen op € 718,- voor verschotten en op € 1.341,- voor salaris van de advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en M.G.W.M. Stienissen, en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 april 2017.
griffier rolraadsheer