Uitspraak
9 november 2001
Eerste Kamer
Nr. C00/032HR
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: voorheen mr. E.M. Valk, thans mr. F. Damsteegt,
t e g e n
[Verweerster], wonende te [woonplaats],
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instantie
Eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - heeft bij exploit van 7 juli 1999 verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - gedagvaard voor het Kantongerecht te Groningen en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voorzover de wet dat toelaat, [verweerster] te veroordelen aan [eiser] te voldoen een bedrag van ƒ 2.641,62 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 juni 1999 tot aan de dag der algehele voldoening.
[verweerster] heeft de vordering bestreden.
Nadat de Kantonrechter bij tussenvonnis van 1 september 1999 een comparitie van partijen had gelast, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 20 oktober 1999 de vordering afgewezen.
Het vonnis van de Kantonrechter is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Kantonrechter heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen [verweerster] is verstek verleend.
De zaak is voor [eiser] toegelicht door zijn advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerster] heeft op 24 april 1998 aan makelaar [eiser] opdracht verstrekt tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de echtelijke woning met tuin, bedrijfsruimte, kantoren en erf.
(ii) Op 24 februari 1998 heeft [eiser] [verweerster] bericht dat de waarde van het pand zijns inziens op circa ƒ 450.000,-- lag.
(iii) Met betrekking tot het te hanteren tarief zijn partijen - voorzover in deze procedure van belang - het volgende overeengekomen:
"De opdrachtgever heeft zich verbonden tot het betalen van courtage. (...)
De opdrachtgever en de bemiddelaar zijn verder overeengekomen(...) dat (...) de bemiddelaar kosten maakt (...) die door hem (...) aan de opdrachtgever in rekening worden gebracht (...):
publiciteitskosten (advertenties, fotopresentatie (...)) max. ƒ n.v.t. (...) De vraagprijs is bepaald op ƒ 495.000,-- kosten koper.
5. Mocht de opdrachtgever de opdracht intrekken of opschorten dan is hij naast de tot dan toe gemaakte kosten als bedoeld onder 1 sub c aan de bemiddelaar een vergoeding verschuldigd van: 20% van de courtage exclusief 17,5% B.T.W."
Aan de opdrachtbevestiging is een bijlage gehecht voor de berekening van het tarief voor dienstverlening - gerelateerd aan de bedongen prijs - bij koop en verkoop van onroerend goed.
(iv) [Eiser] is met de koopprijs gezakt naar ƒ 450.000,-- k.k., vervolgens naar ƒ 435.000,-- k.k. en uiteindelijk naar een vraagprijs van ƒ 409.000,-- k.k.
(v) Nadat [eiser] het object ongeveer een jaar in portefeuille had gehad, heeft [verweerster] de opdracht ingetrokken.
(vi) [Eiser] heeft [verweerster] vervolgens een nota gezonden voor een bedrag van ƒ 2.320,95, welk bedrag hij in de onderhavige procedure ter comparitie voor de Kantonrechter nader heeft gespecificeerd als volgt: courtage gerelateerd aan de laatste vraagprijs: ƒ 1.436,50, kosten drie advertenties: ƒ 964,31, een korting van ƒ 425,53 en BTW ƒ 345,67.
(vii) Inmiddels heeft Vastgoed Centrale Leek/Marum geadverteerd met het litigieuze pand voor een prijs van ƒ 378.000,--, ƒ 348.000,-- en, kort voor de door de Kantonrechter in de onderhavige procedure gehouden comparitie van partijen, ƒ 295.000,--.
(viii) Tot op het moment van die comparitie is het pand nog niet verkocht.
3.2 In de onderhavige procedure heeft [eiser] veroordeling van [verweerster] gevorderd tot betaling van voornoemd bedrag van ƒ 2.320,95, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en verminderd met een ontvangen betaling van ƒ 100,--.
3.3.1 De Kantonrechter heeft de vordering afgewezen op de grond dat [eiser] is tekortgeschoten in de uitvoering van de opdracht. Zij heeft daartoe overwogen:
"5.1 De zeer aanzienlijke daling van de vraagprijs in een stijgende markt - namelijk van ƒ 495.000,-- (zijnde de door [eiser] ingeschatte waarde, waarvoor het pand aanvankelijk ook te koop is gezet) naar uiteindelijk ƒ 409.000,-- en via een andere makelaar thans zelfs 'slechts' ƒ 295.000,-- - geeft aan dat [eiser] in dezen de plank zodanig heeft misgeslagen dat deze naar het oordeel van de kantonrechter tekort is geschoten in de uitvoering van de opdracht. Dat een en ander de verkoopbaarheid van het pand geen goed heeft gedaan, behoeft geen betoog. Bijgevolg ligt de vordering van [eiser] voor dadelijke afwijzing gereed."
3.3.2 Middel I, waarvan onderdeel 1 geen klacht bevat en onderdeel 2.1 in de schriftelijke toelichting is ingetrokken, klaagt in onderdeel 2.2 dat de Kantonrechter, aldus oordelend, haar vonnis onvoldoende heeft gemotiveerd, nu zij geen aandacht heeft besteed aan de vraag of de gesignaleerde daling van de vraagprijs wel aan [eiser] te wijten is, en aan enige voor de beantwoording van die vraag van belang zijnde, in subonderdeel 2.2.2 opgesomde, stellingen van [eiser] en [verweerster]. Subonderdeel 2.2.3 klaagt voorts dat de vaststelling dat de aanvankelijk door [eiser] geschatte waarde ƒ 495.000,-- bedroeg, onbegrijpelijk is in het licht van de uitdrukkelijke stelling van [eiser] dat de aanvankelijk geschatte waarde ƒ 450.000,-- was en dat de vraagprijs vervolgens in onderling overleg op ƒ 495.000,-- is gesteld. Voorts wordt in dit subonderdeel erover geklaagd dat het vonnis in zoverre ook innerlijk tegenstrijdig is, nu de Kantonrechter zelf in haar hiervoor in 3.1 onder (ii) weergegeven overweging als vaststaand feit heeft aangenomen dat [eiser] de waarde aanvankelijk op ƒ 450.000,-- had geschat. Deze klachten slagen alle op de gronden vermeld in deze onderdelen.
3.4.1 In rov. 5.2 heeft de Kantonrechter overwogen:
"5.2 Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat zij met [verweerster] van oordeel is dat uit de bewoordingen van de tussen partijen afgesloten overeenkomst niet is af te leiden dat bij intrekking van de opdracht de courtage berekend zou moeten worden aan de hand van de laatste vraagprijs. Indien [eiser] dit wel bedoeld heeft, had het op zijn weg gelegen als professionele partij die het contract heeft opgesteld om dit duidelijker op schrift te stellen: het zou hoe dan ook voor zijn risico zijn gekomen dat het contract thans naar de letter in het voordeel van [verweerster] wordt uitgelegd.
De kantonrechter houdt het er daarbij voor dat de courtage gerelateerd dient te worden aan de uiteindelijk te realiseren verkoopprijs van het litigieuze pand (zodat zolang het pand niet is verkocht die courtage niet vaststaat).
(...)"
3.4.2 De in middel II (waarvan onderdeel 4.2 in de schriftelijke toelichting is ingetrokken) tegen deze overweging gerichte motiveringsklachten falen. De door de Kantonrechter aan de overeenkomst gegeven uitleg is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. In het bijzonder behoefde de Kantonrechter niet uiteen te zetten, waarom de in onderdeel 4.1 gereleveerde stellingen van [eiser] - die als gemeenschappelijke noemer hebben dat volgens [eiser] uit gedragingen van [verweerster] in de periode vóór de onderhavige procedure zou zijn af te leiden dat [verweerster] in dat stadium van een andere uitleg van de overeenkomst is uitgegaan - haar niet tot een ander oordeel hebben gebracht.
3.4.3 Nu rov. 5.2, voorzover hiervoor geciteerd in 3.4.1, de afwijzing van de vordering van [eiser], voorzover deze betrekking heeft op courtagekosten, zelfstandig draagt, is de gegrondbevinding van middel I in deze procedure slechts van betekenis voor het onderdeel van de vordering van [eiser] dat betrekking heeft op de door hem gemaakte advertentiekosten.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Kantonrechter te Groningen van 20 oktober 1999;
verwijst het geding naar de Arrondissementsrechtbank te Groningen ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 757,54 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren R. Herrmann, als voorzitter, H.A.M. Aaftink en O. de Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 9 november 2001.