Uitspraak
31 maart 1978
E.K.
De Hoge Raad der Nederlanden,
in de zaak nr, 11.251 van
De gemeente Beverwijk, zetelende te Beverwijk, eiseres tot cassatie van een tussen partijen gewezen vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Haarlem van 31 mei 1977, vertegenwoordigd door Mr. F.H.A.M. Thunnissen, advocaat bij de Hoge raad
t e g e n
[verweerder], wonende te [woonplaats] , verweerder in cassatie, vertegenwoordigd door Mr. K.G.W. van Oven, eveneens advocaat bij de Hoge Raad
Gehoord partijen;
Gehoord de Advocaat-Generaal ten Kate in zijn conclusie strekkende tot vernietiging van het bestreden vonnis met verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam;
Gezien de stukken van het geding, waaruit blijkt:
dat eiseres tot cassatie - de gemeente - bij exploot van 27 februari 1976 de verweerder in cassatie - [verweerder] — heeft gedaagd voor de Kantonrechter te Haarlem, en heeft gevorderd dat de Kantonrechter de met [verweerder] bestaande huurovereenkomst van het pand [a-straat 1] te [woonplaats] ontbindt met ingang van de datum van het te wijzen vonnis, althans zodanige termijn als de Kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, met veroordeling van [verweerder] om per datum van de ontbinding het genoemde pand te ontruimen, daartoe stellende:
“1. dat de gemeente 26 november 1975 de eigendom heeft verkregen van een pand, gelegen te [woonplaats] aan de [a-straat 1] , welk onroerend goed ten tijde van de eigendomsverkrijging was verhuurd aan [verweerder] voor een prijs van ƒ 101,70 per week;
2. dat dit pand blijkens het destijds met [verweerder] gesloten huurcontract van 1 september 1958 was verhuurd om te dienen tot winkel van radio- en televisie-artikelen;
3. dat de huurovereenkomst gold voor zes jaar met het recht van verlenging voor een tijdvak van zes jaar en daarna voor onbepaalde tijd is voortgezet;
4. dat ter plaatse van kracht is het bestemmingsplan “ [A] ”, vastgesteld bij besluit van de Raad van 16 januari 1970, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten bij besluit van 2 maart 1971 en Koninklijk Besluit van 14 december 1973;
5. dat de Gemeente de op het verhuurde liggende bestemming te weten “voetgangersgebied/paden” wil verwezenlijken, waartoe het pand op korte termijn dient te worden afgebroken;
6. dat de Gemeente derhalve gerechtigd is de ontbinding van de met [verweerder] bestaande huurovereenkomst te vorderen;”;
dat [verweerder] tegen deze eis verweer heeft gevoerd en in reconventie, voorwaardelijk voor het geval de vordering in conventie toewijsbaar wordt geacht, een schadeloosstelling heeft gevorderd van ƒ 173.600,-- met wettelijke interessen;
dat de Kantonrechter. bij vonnis van 17 januari 1977 in conventie de huurovereenkomst heeft ontbonden met ingang van 1 mei 1977 en [verweerder] heeft veroordeeld uiterlijk 30 april 1977 het pand te ontruimen, dit vonnis in zover uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard en de Gemeente heeft veroordeeld in de kosten van het geding, en in reconventie een deskundigenonderzoek heeft gelast ten aanzien van de door de gemeente aan [verweerder] te verlenen schadeloosstelling als bedoeld in artikel 1636 b van het Burgerlijk wetboek, met aanwijzing van drie deskundigen;
dat [verweerder] van deze uitspraak in hoger beroep is gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Haarlem onder aanvoering van drie grieven, terwijl de gemeente incidenteel in hoger beroep is gekomen tegen haar veroordeling in de kosten van het geding;
dat de Rechtbank bij het bestreden vonnis de uitspraak van de Kantonrechter heeft vernietigd met uitzondering van de beslissing omtrent de kosten in conventie, en in conventie de vorderingen van de Gemeente heeft afgewezen en in reconventie heeft verstaan dat de reconventionele vordering niet aan de orde komt, met veroordeling van de Gemeente in de kosten in hoger beroep zowel in het principaal als in het incidenteel appel gevallen;
dat de Rechtbank daartoe onder meer heeft overwogen:
“In conventie:
De Kantonrechter grondde zijn beslissing, voor zover thans van belang, o.m. op de volgende overwegingen:
“Dat 1636 a is geschreven voor opzegbare overeenkomsten, vermag echter geen beletsel opleveren voor een verhuurder om van een zodanige overeenkomst ontbinding te vorderen volgens 1636 b. Dat laatste artikel bevat geen beperkende bepaling ten aanzien van de looptijd van de overeenkomst.”
en voorts:
“Voorts kan ook bij een opzegbare overeenkomst spoed betracht moeten worden waardoor bezwaarlijk de opzegtermijn van een jaar afgewacht kan worden, waardoor de vordering tot ontbinding uitkomst kan bieden.”
Grief 1 richt zich met name tegen de hiervoor weergegeven overwegingen van de Kantonrechter.
[verweerder] erkent dat naar de letter van artikel 1636 b van het Burgerlijk Wetboek door de gemeente aan de vereisten van deze bepaling wordt voldaan. Hij meent echter dat de vordering tot ontbinding van artikel 1636 b niet gebruikt mag worden in die gevallen waarin, zoals in casu, sprake is van een voor onbepaalde tijd lopende, opzegbare huurovereenkomst.
Daartoe beroept hij zich onder meer op het wettelijk stelsel ten aanzien van de zogenaamde “middenstands-bedrijfsruimten” en op de wetsgeschiedenis. Onder verwijzing naar de memorie van toelichting stelt [verweerder] dat uit de inhoud daarvan blijkt dat het in genoemd artikel 1636 b ging om het wegnemen van een beletsel tegen minnelijke aankoop van zogenaamde “1624 B.W. panden”, welk beletsel wordt gevormd door de wettelijke regeling betreffende de huur van de in dat artikel bedoelde bedrijfsruimten, inhoudende twee dwingend voorgeschreven huurtermijnen van minimaal in totaal 10 jaren (als regel 2 x 5 jaar), met alleen een mogelijkheid van opzegging op een termijn van één jaar tegen het eind van de duur.
De Rechtbank is met [verweerder] van oordeel dat het kennelijk de bedoeling van de wetgever is geweest de werking van artikel 1636 b van het Burgerlijk Wetboek te beperken tot die gevallen, waarin het gaat om de beëindiging van een huur tijdens de duur van een termijn.
Daarop wijst niet alleen het door [verweerder] aangehaalde citaat uit de memorie van toelichting, doch met name ook hetgeen door minister Polak destijds bij de behandeling in de tweede kamer is opgemerkt naar aanleiding van een door de heer van de Heuvel ingediend amendement op artikel 1636 a van het Burgerlijk Wetboek.
De minister heeft toen, voor zover thans van belang, onder meer het volgende betoogd: (Hand. Tweede Kamer, blz. 86/86)
“Bovendien speelt dit artikel (rechtbank: gedoeld wordt hier op artikel 1636 a van het Burgerlijk Wetboek) niet gedurende de eerste twee termijnen van vijf jaar. In dat geval geldt artikel 1636 b; het gaat dus om de toestand waarin de huurder verkeert na tien jaar als de huur van jaar tot jaar opzegbaar is. De huurder weet dat de huur, ook al had de Gemeente het pand niet gekocht, elk jaar een einde had kunnen nemen en wel zonder schadeloosstelling. Artikel 1636 a is namelijk slechts van toepassing als de huurovereenkomst al ten minste tien jaar heeft geduurd. Het gaat hierbij dus om de periode, waar de huur zonder schadeloosstelling elk ogenblik kan worden opgezegd. Het gaat dus ook om de periode, waarin de huurder van zijn eventuele investeringen het volle profijt heeft getrokken”. en:
“Bij artikel 1636 b gaat het om het beëindigen van de huur tijdens de duur van een termijn en niet aan het einde ervan, zoals het geval is in artikel 1636 a. In het geval van artikel 1636 b mag de huurder erop rekenen in ieder geval nog tot het einde van de termijn in het genot van het gehuurde te blijven.”
Een uitleg van artikel 1636 b in voormelde zin past ook in het systeem der wet. In deze uitleg is duidelijk waarom artikel 1636 b - anders dan artikel 1636 a - alleen van toepassing is op bedrijfsruimten in de zin van artikel 1624 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Immers, alleen voor bedrijfsruimten in de zin van dat artikel bevat de wet de hiervoor reeds ter sprake gekomen dwingende bepalingen omtrent de minimale duur van - als regel - tweemaal 5 jaren der huurovereenkomsten, zodat alleen voor die bedrijfsruimten de doorbreking van die duur door middel van een te vorderen ontbinding noodzakelijk werd geacht. Toepassing van artikel 1639 b ook op met een jaar opzegbare huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd komt in strijd met de hiervoor weergegeven ratio van het artikel en zou leiden tot het onredelijke resultaat dat die opzegtermijn van een jaar wèl zou kunnen worden doorbroken ten aanzien van een huur betreffende een bedrijfsruimte in de zin van art. 1624, doch niet ten aanzien van een ander gebouwd onroerend goed, dat voor de uitoefening van een bedrijf is verhuurd.
Uit het vorenoverwogene volgt dat grief 1 gegrond is, terwijl daaruit tevens voortvloeit de gegrondheid van grief 2, inhoudende dat de Kantonrechter ten onrechte tot ontruiming heeft veroordeeld per 30 april 1977, zodat het vonnis, in conventie gewezen, in zoverre behoort te worden vernietigd en de in prima ingestelde vorderingen alsnog dienen te worden ontzegd.
In reconventie voorts:
Nu ten gevolge van de gegrondbevinding van de grieven 1 en 2 de conventionele vorderingen alsnog moeten worden afgewezen, is de voorwaarde, waaronder de reconventionele vordering in prima werd ingesteld, niet vervuld, zodat deze vordering niet aan de orde komt en [verweerder] terecht in zijn derde grief heeft gesteld dat bedoelde vordering ten onrechte is beoordeeld en ten onrechte door de Kantonrechter daarop is beslist gelijk hij heeft gedaan.
Ook de beslissing in reconventie kan derhalve niet in stand blijven.
In het incidenteel appel in conventie:
Nu de gemeente in prima alsnog in het ongelijk is gesteld, is zij terecht veroordeeld in de gedingkosten in eerste aanleg, wat er ook moge zijn van de door de Kantonrechter voor die beslissing gebezigde grond, zodat de tegen deze kostenuitspraak gerichte incidentele grief van de Gemeente faalt en het vonnis van de Kantonrechter in zoverre kan worden bekrachtigd.”;
Overwegende dat de Gemeente deze uitspraak bestrijdt met het volgende middel van cassatie:
“Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid in acht te nemen vormen doordat de Rechtbank heeft overwogen en op grond daarvan heeft recht gedaan als in het bestreden vonnis, dat als hier ingelast en herhaald moge gelden, weergegeven en heeft beslist als in het dictum van het bestreden vonnis is weergegeven met name de oorspronkelijke vordering van de Gemeente heeft afgewezen, het beroepen vonnis met betrekking tot de kosten in conventie heeft bekrachtigd en de Gemeente in de kosten in hoger beroep zowel in het principaal als in het incidenteel appel gevallen heeft veroordeeld, alles ten onrechte om de navolgende redenen:
(1) De Rechtbank beslist in strijd met het recht (en grondt daarop haar uitspraak) dat art.ikel1636 b van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op een voor onbepaalde tijd lopende, met een termijn van 1 jaar opzegbare, overeenkomst van huur/verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek, ten onrechte aangezien eerstgenoemde bepaling op een dergelijke overeenkomst wel van toepassing is en/of (onder omstandigheden) kan zijn.
(2) De Rechtbank beslist dat artikel 1636b van het Burgerlijk Wetboek geen toepassing vindt in de onderhavige situatie waarin het gaat om een overeenkomst waarbij [verweerder] per 1 sept. 1958 voor 6 jaar een bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek had gehuurd, welke huur na eerst met 6 jaar te zijn verlengd, voor onbepaalde tijd is voortgezet en de Gemeente vervolgens (in november 1975) door eigendomsovergang verhuurster van de betreffende bedrijfsruimte is geworden. Deze beslissing is in strijd met het recht en/of onbegrijpelijk althans niet zonder meer begrijpelijk, althans verzuimt de Rechtbank aan te geven op grond van. welke bijzondere omstandigheden dit oordeel in het onderhavige geval juist zou zijn.
(3) De Rechtbank beslist in strijd met het recht dat de werking van artikel 1636 b van het Burgerlijk Wetboek is beperkt tot die gevallen, waarin het gaat om de beëindiging van een huur tijdens de duur van een termijn.”;
Overwegende omtrent dit middel:
Het middel richt zich, en zulks terecht, tegen de opvatting van de Rechtbank dat artikel 1636 b van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd welke op grond van artikel 1631 met Pro een termijn van 1 jaar kan worden opgezegd. Een dergelijke beperking van de draagwijdte van artikel 1636 b vindt geen steun in de tekst van het voorschrift, noch in de wetsgeschiedenis.
In de algemene inleiding van de memorie van toelichting wordt met betrekking tot de in artikel 1636 b voorziene mogelijkheid van tussentijdse ontbinding onder 21 opgemerkt:
“Een publiekrechtelijk lichaam dat een verhuurd pand koopt zal, rekening houdend met de voorgestelde opzeggingstermijn, in het gunstigste geval na één jaar, in het ongunstigste geval eerst na zes jaar de huur kunnen beëindigen. In het bijzonder in die gevallen waarin het publiekrechtelijk lichaam zal overgaan tot verwezenlijking van een bij een goedgekeurd bestemmingsplan vastgestelde bestemming, kunnen deze lange termijnen een bezwaar opleveren tegen verkrijging van verhuurde bedrijfsruimte door minnelijke aankoop. Het is daarom gewenst om in het bijzonder in die gevallen aan het publiekrechtelijk lichaam de bevoegdheid te geven om tussentijds ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.”
De door de Rechtbank geciteerde opmerkingen van de Minister bij de mondelinge behandeling zijn hiermee niet in strijd. Uit deze opmerkingen volgt immers niet méér dan dat artikel 1636 a niet van toepassing is “gedurende de eerste twee termijnen van vijf jaar”, doch niet dat dit artikel daarná met uitsluiting van artikel 1636 b van toepassing zou zijn.
Evenmin geeft het systeem van de wet steun aan de opvatting van de Rechtbank. In dit systeem betreft artikel 1636 a immers de gevallen waarin de huurovereenkomst door opzegging beëindigd wordt en kan worden, terwijl artikel 1636 b een regeling geeft voor het geval een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst gewenst is dan met inachtneming van de tijd waarvoor de overeenkomst is gesloten of van de voorgeschreven opzeggingstermijn, mogelijk is.
Ten slotte rechtvaardigt ook het feit dat de wetgever heeft nagelaten artikel 1636 b van toepassing te verklaren op iedere huur van gebouwd onroerend goed dat voor de uitoefening van een bedrijf is verhuurd, niet de beperkende uitleg van artikel 1636 b als door de Rechtbank voorgestaan. Weliswaar leidt niet-aanvaarding van deze uitleg tot het resultaat dat de opzegtermijn van ëën jaar met een beroep op bedoeld artikel ten aanzien van een huur betreffende een bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 wel Pro kan worden doorbroken en niet ten aanzien van een ander gebouwd onroerend goed dat voor de uitoefening van een bedrijf is gehuurd, maar een dergelijke discrepantie bestaat ook in de opvatting van de Rechtbank, wanneer de niet onder artikel 1624 vallende Pro huur van bedrijfsruimte voor een bepaalde tijd van - bijvoorbeeld - vijf jaar is aangegaan.
Het middel is derhalve terecht voorgesteld, zodat het vonnis van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
Overwegende dat de Hoge Raad de zaak zelf kan afdoen:
In het principale appel heeft [verweerder] als tweede grief aangevoerd: “Ten onrechte heeft de Kantonrechter [verweerder] tot ontruiming veroordeeld per 30 april 1977”. In zijn toelichting op deze grief heeft hij als eerste argument aangevoerd dat hij niet over andere bedrijfsruimte beschikt en ten minste zes maanden behoeft, als ontruiming niet te vermijden zou zijn. Daar deze zes maanden intussen reeds lang verlopen zijn, en het vonnis van de Kantonrechter waarbij hij tot ontruiming per 30 april 1977 is veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad was verklaard, kan er geen reden zijn nog een langer uitstel voor de ontruiming toe te staan, zodat [verweerder] thans in zover bij deze grief geen belang meer heeft.
Als tweede argument voor genoemde appelgrief heeft [verweerder] aangevoerd dat de Kantonrechter zijn uitspraak inzake de ontruiming had moeten aanhouden tot de aan [verweerder] toekomende schadeloosstelling zou zijn vastgesteld, althans de veroordeling tot ontruiming afhankelijk had moeten maken van betaling door de Gemeente van een door de Kantonrechter in redelijkheid te bepalen voorschot op de schadevergoeding. Deze stelling vindt echter geen steun in de wet. Hierbij verdient nog opmerking dat de Kantonrechter bij het in appel bestreden vonnis deskundigen heeft benoemd om tot vaststelling van de schadeloosstelling te komen, welke deskundigen voor beëdiging op 21 februari 1977 waren opgeroepen.
De genoemde appelgrief kan dus niet tot vernietiging van het vonnis van de Kantonrechter leiden.
In het incidentele appel heeft de Gemeente als grief aangevoerd dat, waar [verweerder] in conventie in het ongelijk was gesteld, de Kantonrechter [verweerder] in plaats van de gemeente in conventie had dienen te verwijzen in de proceskosten. De Rechtbank heeft deze grief verworpen in verband met haar beslissing tot afwijzing van de vorderingen van de Gemeente. Nu deze beslissing niet in stand kan blijven, zal de in het incidentele appel door de Gemeente opgeworpen grief alsnog moeten worden beoordeeld.
Het bijzondere verband tussen de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en die tot schadeloosstelling, zoals dat voortvloeit uit de strekking van de in artikel 1636 b gegeven regeling, brengt wèl mee dat de rechter bij zijn beslissing over de vordering in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst de beslissing over de proceskosten kan aanhouden tot zijn uitspraak over de vordering in reconventie inzake de door de huurder gevorderde schadeloosstelling, maar het staat de rechter niet vrij, in zijn beslissing over de vordering in conventie de partij aan wie deze vordering is toegewezen in de kosten van het geding in conventie te veroordelen.
De grief in het incidentele appel was dus terecht voorgesteld;
Vernietigt het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Haarlem van 31 mei 1977;
Vernietigt het vonnis van de Kantonrechter te Haarlem van 17 januari 1977, doch alleen voor zover de gemeente daarbij is veroordeeld in de kosten van het geding in conventie, en bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
Verstaat dat over de kosten van het geding in conventie in eerste aanleg en in hoger beroep zal worden beslist bij de uitspraak over de vordering in reconventie;
Veroordeelt [verweerder] in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen welke aan de zijde van de Gemeente tot aan deze uitspraak worden begroot op ƒ 289,05 aan verschotten en ƒ 2.000,-- voor salaris.
Aldus gedaan door Mrs. Dubbink, President, van Dijk, Drion, Köster en Haardt, Raden, en door de President voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de een en dertigste maart 1900 acht en zeventig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-generaal ten Kate.