ECLI:NL:GHSHE:2024:609 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Vaststelling schadeloosstelling na onteigening en waardev...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.312.490/01

arrest van 27 februari 2024

in de zaak van

Provincie Limburg,

gevestigd te Maastricht,

eiseres,

hierna aan te duiden als de provincie,

advocaat: mr. B.S. ten Kate te Arnhem,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. K. Aantjes te Rijswijk, Zuid-Holland,

Andreas Stichting,

zetelend te Nuth,

tussenkomende partij,

hierna aan te duiden als de stichting,

niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,

na verwijzing door de Hoge Raad bij arrest van 16 juli 2021 (zaaknummer 20/01541, ECLI:NL:HR:2021:1173) in het beroep in cassatie tussen [geïntimeerde] als eiser in cassatie en de provincie en de stichting als verweerders in cassatie tegen het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van [E] maart 2020 (zaaknummer C/03/224252 en rolnummer HA ZA 16-461), gewezen tussen de provincie als eiseres, [geïntimeerde] als gedaagde en de stichting als tussenkomende partij.

1.Het geding in eerste aanleg en in cassatie

Voor het geding in eerste aanleg en in cassatie verwijst het hof naar voormeld arrest van de Hoge Raad.

2.Het geding na verwijzing

Het verloop van de procedure na verwijzing blijkt uit:

het exploot van 17 juni 2022, waarbij [geïntimeerde] de provincie en de stichting heeft opgeroepen om bij dit hof voort te procederen;
het tegen de stichting verleende verstek;
de memorie na cassatie en verwijzing van [geïntimeerde] ;
de memorie van antwoord na cassatie en verwijzing van de provincie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De vaststaande feiten

3.1.

Het hof gaat in dit geding na verwijzing op hoofdlijnen uit van de volgende feiten:

a. Bij vonnis van 8 februari 2017 is ten name van de Provincie de vervroegde onteigening uitgesproken van gedeelten van tien percelen in de gemeente Schinnen en de gemeente Nuth. Het betrof de percelen met grondplannummers (hierna: gp) [A] , [B] , [C] , [D] , [E] , [F] , [G] , [H] , [I] en [J] .
b. Dit onteigeningsvonnis is op 5 september 2017 ingeschreven in de openbare registers.
c. De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het inpassingsplan ‘Buitenring Parkstad Limburg’, dat voorziet in de realisatie van een provinciale ringweg.
d. Voorafgaand aan de onteigening was [geïntimeerde] eigenaar van de percelen. Drie van de percelen (gp [A] , [C] en [I] ) maken onderdeel uit van het landgoed Reijmersbeek. Het landgoed bestond op de peildatum onder andere uit het kasteel Reijmersbeek, met bijbehorend park en bos, en een monumentale carréhoeve met bijbehorende agrarische opstallen en gronden. Deze gebouwen staan alle op (het na onteigening overblijvende gedeelte van) perceel gp [I] . Dit perceel en de bij het landgoed behorende percelen gp [A] en [C] bestaan voor het overige uit park/bos dan wel agrarische grond/weiland. Dat laatste geldt ook voor de vijf nabij het landgoed gelegen percelen gp [D] , [E] , [F] , [G] en [H] . Twee, eveneens nabij het landgoed gelegen, percelen zijn ingericht en bestemd als bos/natuur, namelijk de percelen gp [B] en [J] .
e. Voorafgaand aan de onteigening had de stichting hypotheekrechten op perceel gp [I] (een hypotheekrecht van 14 augustus 2006 voor een bedrag van € 516.152,57) en op de percelen gp [B] , [D] , [G] , [H] en [J] (een hypotheekrecht van 28 juli 2010 voor een bedrag van € 354.779,46).

De procedure bij de rechtbank, voor zover betrekking hebbend op de schadeloosstelling

3.2.1.

Het gaat in de onderhavige procedure nog om het vaststellen van de schadeloosstelling voor het ontnemen van het onteigende.

3.2.2.

In het geding bij de rechtbank heeft de stichting bij incidentele conclusie gevorderd om, vanwege haar hypotheekrecht op zes van de tien te onteigenen percelen, te mogen tussenkomen. De rechtbank heeft het de stichting bij tussenvonnis van 14 september 2016 toegestaan om tussen te komen in de onteigeningsprocedure.

3.2.3.

Bij het hiervoor in rechtsoverweging 3.1 genoemde vonnis van 8 februari 2017 heeft de rechtbank:

het door de provincie te betalen voorschot op de schadeloosstelling van [geïntimeerde] bepaald op € 1.027.252,--, waarvan het in rov. 3.25 van het vonnis genoemde bedrag van € 505.039,-- door de Provincie diende te worden voldaan aan de stichting;
het aan de pachter [persoon A] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 7.124,-- en het aan de pachter [persoon B] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 5.106,--.

Nadien heeft de provincie met de pachters [persoon A] en [persoon B] een regeling getroffen. In verband daarmee hoeft in dit geding geen begroting van de schadeloosstelling voor die twee pachters meer plaats te vinden.

3.2.4.

De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben bij rapport van 22 augustus 2019 advies uitgebracht aan de rechtbank. In dit rapport hebben zij de totale aan [geïntimeerde] toekomende schadeloosstelling begroot op € 1 .161.399,--. Dit bedrag is opgebouwd uit de volgende drie posten:

Waarde onteigende grond: € 625.429,--;
Waardevermindering overblijvende: € 388.970,-- (waarvan € 369.050,-- voor de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] en € 19.920,-- voor de waardevermindering van het overblijvende van enkele andere percelen);
Bijkomende schade: € 147.000,-- (waarvan € 125.000,-- voor kosten aanpassing en herinrichting, € 3.000,-- voor kosten behoud rangschikking, en € 19.000,-- voor wederbeleggingskosten).

3.2.5.

In het vonnis van 25 maart 2020 is de rechtbank op de navolgende drie punten afgeweken van het advies van de deskundigen:

de rechtbank heeft de waarde van de onteigende grond begroot op € 619.429,-- (€ 6.000,-- minder dan door de deskundigen geadviseerd);
de rechtbank heeft de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] op nihil begroot;
de rechtbank heeft de wederbeleggingskosten op nihil begroot.

In het verlengde daarvan heeft de rechtbank de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de provincie verschuldigd aan [geïntimeerde] , vastgesteld op € 767.349,-- (€ 619.429,-- voor de waarde van de onteigende grond, € 19.920,-- voor de waardevermindering van het overblijvende van de percelen die aan het slot van rov. 2.18 zijn genoemd, € 125.0000,-- voor kosten van aanpassing en herinrichting en € 3.000,-- voor kosten behoud rangschikking).

Deze schadeloosstelling van € 767.349,-- is € 259.903,-- lager dan het bij het vonnis van 8 februari 2017 vastgestelde voorschot van € 1 .027.252,-- op de schadeloosstelling. Daarom heeft de rechtbank in het vonnis van 25 maart 2020:

- [geïntimeerde] veroordeeld om aan de provincie € 164.835,30 (terug) te betalen;

- de stichting veroordeeld om aan de provincie € 95.067,70 (terug) te betalen.

Op de onderverdeling tussen [geïntimeerde] en de stichting zal het hof voor zover nodig nog terugkomen in het navolgende.

De procedure in cassatie

3.3.1.

[geïntimeerde] heeft beroep in cassatie ingesteld tegen het vonnis van 25 maart 2020. Onderdeel II van het cassatiemiddel is gericht tegen beslissing van de rechtbank om de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] op nihil te begroten.

3.3.2.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 16 juli 2021 geoordeeld dat onderdeel II van het cassatiemiddel terecht is voorgedragen. De Hoge Raad heeft de overige klachten in cassatie (ten dele met toepassing van artikel 81 lid 1 RO Pro) verworpen.

3.3.3.

Omdat onderdeel II van het cassatiemiddel terecht is voorgedragen, heeft de Hoge Raad het vonnis van 25 maart 2020 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.

De beoordeling in het geding na verwijzing: de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I]

3.4.1.

Uit het bovenstaande volgt dat het hof een nieuw oordeel moet geven over de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] . De deskundigen hebben deze waardevermindering begroot op € 369.050,-- en de rechtbank heeft deze waardevermindering begroot op nihil.

3.4.2.

De deskundigen hebben in paragraaf 13.3 van hun deskundigenrapport uiteengezet waarom zij de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] hebben begroot op € 369.050,--. De door de deskundigen hiervoor gegeven motivering komt, kort samengevat, op het volgende neer:

a. Bij de berekening van de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] moet worden uitgegaan van een veronderstelde verkoop van het landgoed als één geheel in verpachte staat op basis van de op de peildatum vigerende bestemmingen (agrarisch, kasteel en bos).
b. Als gevolg van de onteigening is het erfperceel bij de carréhoeve verkleind en zijn de ligboxenstal en mestsilo's geamoveerd. Daarmee is de carréhoeve (met erfperceel en huiskavel) feitelijk niet meer geschikt voor de exploitatie van een volwaardig veeteeltbedrijf, en resteert de mogelijkheid om de carréhoeve te gebruiken voor hetzij de exploitatie van een akkerbouwbedrijf hetzij voor voerwinning en beweiding als onderdeel van een elders gevestigd veeteeltbedrijf (conform het feitelijk gebruik van de carréhoeve door voormalig pachter [persoon C] in de afgelopen jaren). Voorts wordt als gevolg van de onteigening (en de aanleg van het werk op het onteigende) de belevingswaarde en het woongenot in de carréhoeve aangetast, door onder meer de korte afstand tot de nieuwe weg (inclusief rotonde), de verhoogde ligging daarvan en de aantasting van het uitzicht in westelijke richting. Met inachtneming hiervan schatten de deskundigen de waardevermindering van de carréhoeve als gevolg van de onteigening en de aanleg van het deel van het werk dat op het onteigende wordt aangelegd op € 56.250,--;
c. Een deel van het resterende onbebouwde deel van het huiskavel bij de carréhoeve heeft een zeer incourante vorm. De deskundigen schatten de daarmee verband houdende waardevermindering van het huiskavel bij de carréhoeve als gevolg van de onteigening op € 37.800,--.
d. Als gevolg van de aanleg van het werk op en nabij het onteigende zal de belevingswaarde en het woongenot op het resterende deel van het landgoed en in het kasteel aanmerkelijk aangetast worden door onder meer de relatief korte afstand tot de nieuwe weg (inclusief rotonde), de verhoogde ligging daarvan en de aantasting van het uitzicht. De deskundigen schatten de daarmee verband houdende waardevermindering van het kasteel en het resterende deel van het landgoed als gevolg van de onteigening en de aanleg van het werk op en nabij het onteigende per peildatum op € 275.000,--.

De onder b, c en d genoemde bedragen leveren opgeteld het bedrag van € 369.050,-- op.

3.4.3.

In randnummer 24 van paragraaf 13.3 van hun deskundigenrapport hebben de deskundigen voorts, voor zover thans van belang, nog het volgende vermeld:

“Volgens de Provinciehebben deskundigen bij hun beoordeling van de waarde van het overblijvende landgoed c.a. ten onrechte buiten beschouwing gelaten:

a. de afspraken die door de Provincie met de pachter [persoon C] zijn gemaakt over de

beëindiging van de pacht van de carréhoeve;

(…)

Deskundigenzien in deze opmerkingen van de provincie geen reden om hun inschatting van de waardevermindering van het overblijvende landgoed c.a. te herzien.

De afspraken die de provincie met de pachter [persoon C] heeft gemaakt over de beëindiging van de pacht van de carréhoeve zijn ook volgens de provincie zelf uitsluitend gemaakt met het oog op de onderhavige onteigening (en daarmee in het kader van de uitvoering van het onteigeningsplan), en dienen dan ook bij de beoordeling van de schadeloosstelling van

[geïntimeerde] buiten beschouwing te blijven. (…)”

3.4.4.

De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2.18 van het vonnis van 25 maart 2020 als gevolgd geoordeeld over de waardevermindering van het overblijvende:

“2.18. Met betrekking tot de vaststelling van de schadeloosstelling voor de waardevermindering van het overblijvende kan de rechtbank zich verenigen met de argumenten en de daarop steunende conclusie van de deskundigen met uitzondering van hun begroting betreffende het overblijvende gedeelte van het perceel gp [I] , dat wil zeggen: het kernperceel van het landgoed. Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat - per saldo - geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende gedeelte van dit perceel. Daartoe heeft de rechtbank in het bijzonder het volgende overwogen. De provincie heeft aangevoerd dat de pachter ( [persoon C] ) van het betrokken perceel in het verlengde van zijn overeenkomst met de provincie bereid is de pacht te beëindigen om niet. Deze stelling is onderbouwd door een door de provincie in het geding gebrachte brief van de advocaat van de pachter aan de advocaat van de provincie, waarin - naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk, gedetailleerd en aannemelijk - is beschreven dat en waarom de pachter daartoe bereid is. De rechtbank is op die basis van oordeel dat moet worden aangenomen dat voor [geïntimeerde] de mogelijkheid bestaat om desgewenst het overblijvende gedeelte van het perceel gp [I] (met daarop het kasteel en de carréhoeve) te verkopen vrij van pacht. Die mogelijkheid is ontstaan als gevolg van de overeenkomst die de pachter heeft gesloten met de provincie, welke overeenkomst is gericht op de onteigening en derhalve als gevolg van de onteigening moet worden gezien. Dat betekent dat [geïntimeerde] na onteigening over de mogelijkheid is komen te beschikken vrij van pacht te verkopen, wat betekent dat als gevolg van de onteigening de (verkoop)waarde van het overblijvende voor [geïntimeerde] is gestegen. Deze waardevermeerdering van het overblijvende moet worden verrekend met de waardevermindering van het overblijvende. De daarvoor nodige rekensom is eenvoudig te maken, omdat de provincie - naar het oordeel van de rechtbank juist en op basis van deugdelijke uitgangspunten - de waardevermeerdering heeft berekend op € 375.000,00 terwijl de deskundigen de waardevermindering hebben begroot op € 369.050,00. Uit de rekensom volgt dan dat per saldo geen sprake is van enige aan de onteigening gerelateerde waardevermindering van het overblijvende gedeelte van het perceel gp [I] .

De rechtbank stelt op basis van het bovenstaande de schadeloosstelling voor de waardevermindering van het overblijvende vast op € 19.920,00 (namelijk € 11.550,00 voor gp [D] en [F] , € 1 .415,00 voor gp [G] , € 6.955,00 voor gp [H] ; voor de overige percelen gp [A] , [B] , [C] , [E] , [I] en [J] geldt dat geen sprake is van enige voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering).”

3.4.5.

Onderdeel II van het cassatiemiddel van [geïntimeerde] is tegen deze rechtsoverweging van de rechtbank gericht. De toelichting op dit onderdeel van het cassatiemiddel houdt, samengevat, het volgende in.

a. De omvang van de aan [geïntimeerde] toekomende schadeloosstelling moet worden begroot per de datum waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven, zijnde 5 september 2017. Dat pachter [persoon C] op een later moment mogelijk bereid is de pacht om niet te beëindigen en dat [geïntimeerde] daardoor de mogelijkheid krijgt het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] vrij van pacht te verkopen, moet dus buiten beschouwing blijven.
b. Als bij de begroting van de werkelijke waarde van het onteigende wordt uitgegaan van verpachte staat van de grond, moet ook bij de begroting van de waardevermindering van het overblijvende worden uitgegaan van verpachte staat. Het oordeel van de rechtbank is hiermee in strijd.

3.4.6.

Bij zijn arrest van 16 juli 2021 heeft de Hoge Raad over onderdeel II van het cassatiemiddel het volgende overwogen:

“3. 4 Onderdeel II van het middel klaagt dat rov. 2.18 rechtens onjuist dan wel onbegrijpelijk is. Het betoogt dat het oordeel dat met betrekking tot het kernperceel van het landgoed per saldo geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende, in strijd is met het uitgangspunt dat de omvang van de schade dient te worden begroot per de datum waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers, te weten 5 september 2017.

3.5

Art. 41 Ow Pro bepaalt dat bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening wordt gehouden met de mindere waarde, welke voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn goed is. Bij die waardebepaling gaat het in beginsel om de prijs, als in art. 40b lid 2 Ow bedoeld, die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. De dag waarop het vonnis van vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers is maatgevend voor de bepaling van de schadeloosstelling (art. 40a Ow). De feiten en omstandigheden zoals die op die dag bestonden vormen uitgangspunt bij de bepaling en de begroting van de ten gevolge van de onteigening geleden schade. Daarbij wordt in voorkomend geval rekening gehouden met de op de peildatum verwachte handelwijze van de bij de onteigening betrokkenen.

3.6

De rechtbank heeft haar oordeel dat moet worden aangenomen dat voor [de onteigende] de mogelijkheid bestaat om het overblijvende gedeelte van het perceel gp [I] (met daarop het kasteel en de carréhoeve) te verkopen vrij van pacht, gebaseerd op ‘de brief van de advocaat van de pachter aan de advocaat van de provincie’. Indien de rechtbank hiermee heeft gedoeld op een e-mailbericht van [persoon D] aan de Provincie van 12 januari 2018, welk e-mailbericht dus is gedateerd ná de peildatum, heeft de rechtbank ofwel miskend dat de peildatum bepalend is, ofwel haar oordeel onvoldoende gemotiveerd. Indien de rechtbank hiermee heeft gedoeld op een andere brief, is haar oordeel eveneens onvoldoende gemotiveerd, nu niet duidelijk is om welke brief het gaat.”

3.4.7.

Het bovenstaande brengt mee dat het hof nu opnieuw moet beoordelen of met de op zichzelf niet ter discussie staande waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] van € 369.050,--, een voordeel moet worden verrekend in verband met een door [geïntimeerde] om niet verkregen mogelijkheid om de pacht door [persoon C] te beëindigen en het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] dus vrij van pacht te verkopen.

3.4.8.

[geïntimeerde] heeft in zijn memorie na cassatie en verwijzing onder meer zijn hiervoor in rov. 3. 4 .5 onder b weergegeven standpunt herhaald dat indien bij de begroting van de werkelijke waarde van het onteigende wordt uitgegaan van verpachte staat van de grond, ook bij de begroting van de waardevermindering van het overblijvende moet worden uitgegaan van verpachte staat.

3.4.9.

Het hof verwerpt dit betoog. Ter motivering van die verwerping verwijst het hof naar de randnummers 3.20, 3.21, 3.30 en 3.31 van de conclusie van Procureur-Generaal W.L. Valk bij het in de onderhavige zaak gewezen arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2021:271), luidende:

“3.20 Op grond van art. 41 Ow Pro dient bij het bepalen van de schadeloosstelling ook rekening te worden gehouden met de mindere waarde die voor niet-onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn goed is (waardevermindering van het overblijvende). Volgens vaste rechtspraak moet worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende samen) vóór de onteigening is, en moet deze vervolgens worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Indien de bedoelde som lager is dan de werkelijke waarde van het geheel vóór de onteigening, wordt het verschil vergoed. Maatstaf bij de waardebepaling is ook wat betreft het overblijvende de prijs als in art. 40b lid 2 Ow bedoeld, dus zoals die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.

3.21

Voor de waardering van de werkelijke waarde van het geheel en de werkelijke waarde van het onteigende betekent dit dat er geen acht op mag worden geslagen dat het onteigende en de daaraan verbonden rechten verloren gaan. Voor de waardering van de werkelijke waarde van het overblijvende is dit wezenlijk anders. Zoals uit art. 41 Ow Pro volgt, is het juist de bedoeling dat met het verlies van het onteigende rekening wordt gehouden. De onteigening wordt dus niet weggedacht, noch het werk waarvoor wordt onteigend.

(…)

3.3

Ten slotte bevat het onderdeel nog de klacht dat de rechtbank miskent dat wanneer bij de begroting van de werkelijke waarde van het onteigende van de verpachte staat van de grond wordt uitgegaan, dit ook moet gelden voor de begroting van de waardevermindering van het overblijvende. Aangevoerd wordt dat het oordeel van de rechtbank in strijd is met rechtspraak van uw Raad.

3.31

Uit hetgeen hiervoor 3.20 e.v. is opgemerkt, volgt dat deze klacht niet slaagt. Voor de berekening van de waardevermindering van het overblijvende worden de situatie voor respectievelijk na onteigening met elkaar vergeleken. Bij de bepaling van de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening wordt het verlies van het onteigende in aanmerking genomen. Indien het verlies van het onteigende ook door een redelijk handelend verkoper en koper te voorziene gevolgen heeft voor de pacht van het overblijvende, behoort ook daarop te worden gelet.”

3.4.10.

[geïntimeerde] heeft in zijn memorie na verwijzing verder betoogd dat bij de begroting van de waardevermindering van het overblijvende gedeelte van perceel gp [I] moet worden uitgegaan van een verpachte staat van dat gedeelte, aangezien op de peildatum nog sprake was van verpachte staat. Dat pachter [persoon C] zich op een later moment mogelijk bereid heeft verklaard de pacht om niet te beëindigen en dat [geïntimeerde] daardoor de mogelijkheid heeft verkregen het overblijvende gedeelte vrij van pacht te verkopen, is daarom irrelevant aldus [geïntimeerde] .

3.4.11.

Het hof oordeelt over die stelling als volgt. De maatstaf voor de waardebepaling van het overblijvende is het handelen van een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper in het vrije commerciële verkeer. Peildatum daarbij is de dag waarop het vervroegde onteigeningsvonnis in de openbare registers is ingeschreven (art. 40a Ow).

De feiten en omstandigheden zoals die op de peildatum bestonden vormen dus het uitgangspunt bij de bepaling en de begroting van de ten gevolge van de onteigening geleden schade, maar niet als statische gegevens. In het licht van de op de peildatum bestaande situatie heeft de onteigeningsrechter zich mede de vraag te stellen wat valt te verwachten dat de tot schadeloosstelling gerechtigde na de onteigening zal doen. Bepalend daarbij is wat een redelijk handelende onteigende zou (kunnen) doen. Ook overigens mag en moet rekening worden gehouden met wat op de peildatum redelijkerwijs valt te verwachten, ook wat betreft het handelen van derden. Een redelijk handelende verkoper respectievelijk koper houden immers niet alleen rekening met wat is, maar ook met wat (voldoende) waarschijnlijk komen gaat (in dezelfde zin randnummer 3.24 van de hiervoor in rov. 3. 4 .8 genoemde conclusie van Procureur-Generaal Valk). Het enkele feit dat de provincie de afspraken met [persoon C] over beëindiging van de pacht van de carréhoeve uitsluitend heeft gemaakt met het oog op de onderhavige onteigening, brengt dus niet mee dat die afspraken bij de begroting van de schadeloosstelling buiten beschouwing moeten blijven. De andersluidende visie van de deskundigen bovenaan blz. 29 van hun deskundigenrapport is naar het oordeel van het hof onjuist.

3.4.12.

Over de betekenis van een op het moment van de peildatum bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot het overblijvende heeft Procureur-Generaal Valk in randnummer 3. 25 van zijn hiervoor in rov. 3. 4 .8 genoemde conclusie het volgende geschreven:

“3. 25 Voor een op het moment van de peildatum bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot het overblijvende betekent dit dat rekening mag en moet worden gehouden met de grootte van de kans dat die overeenkomst spoedig zal worden beëindigd. Het is een bekend verschijnsel dat de pachtdruk (het verschil tussen de waarde in verpachte en onverpachte staat) niet steeds dezelfde is. Is de pachter op leeftijd en bestaat geen zicht op bedrijfsopvolging, dan is die druk laag. Is de pachter een relatief jonge man of vrouw met een bloeiend bedrijf en/of is bedrijfsopvolging aannemelijk, dan is de pachtdruk groter. Een redelijk handelend koper en verkoper zullen niet snel aanleiding zien om met het bestaan van de pachtverhouding in het geheel geen rekening te houden (wat dus neer zou komen op een pachtdruk van nul). Geheel onvoorstelbaar lijkt me dit intussen niet, namelijk in het geval dat de spoedige pachtbeëindiging geheel zeker lijkt.”

Het hof schaart zich achter deze uitgangspunten.

3.4.13.

Het hof moet daarom nu beoordelen:

of [geïntimeerde] als gevolg van de onteigening over de mogelijkheid is komen te beschikken om het overblijvende deel van perceel gp [I] met daarop het kasteel en de carréhoeve vrij van pacht te verkopen;
of op de peildatum de mogelijkheid van een pachtbeëindiging om niet redelijkerwijs was te voorzien, en hoe waarschijnlijk respectievelijk zeker die mogelijkheid toen was;
of, en zo ja in welke mate, er daarom aanleiding bestaat om bij de begroting van de waardevermindering van het overblijvende van perceel gp [I] rekening te houden met die om niet verkregen mogelijkheid van pachtbeëindiging.

3.4.14.

[geïntimeerde] heeft daarover in zijn memorie na cassatie en verwijzing, samengevat, het volgende gesteld.

Het feit dat [geïntimeerde] na onteigening “wellicht” over de mogelijkheid is komen te beschikken om het overblijvende van perceel [I] vrij van pacht te verkopen, was op de peildatum niet kenbaar. Dat op de peildatum een relevante kans bestaat op een bepaalde, voor de hoogte van de schadevergoeding relevante ontwikkeling, is onvoldoende om die mogelijkheid bij de schadebegroting te betrekken. Op de peildatum was de mogelijkheid van de beëindiging van de pachtovereenkomst nog te onzeker.

3.4.15.

Het hof constateert dat [geïntimeerde] zijn standpunt dat op de peildatum de mogelijkheid van beëindiging van de pachtovereenkomst nog te onzeker was, niet concreet heeft gemotiveerd, anders dan met de stelling dat pachtbeëindiging tegen de wens van [geïntimeerde] is. Die stelling kan [geïntimeerde] echter niet baten. Bij de bepaling van de waarde van het overblijvende moet immers worden uitgegaan van het handelen van een redelijk handelend koper en redelijk handelend verkoper. [geïntimeerde] heeft niet gemotiveerd betwist dat een redelijk handelend verkoper tot beëindiging van de pacht zou overgaan, omdat daarmee de verkoopwaarde van het overblijvende van perceel gp [I] aanzienlijk zou stijgen.

3.4.16.

Met betrekking tot de hiervoor in rov. 3. 4 .13 genoemde kwesties heeft de provincie in het geding bij de rechtbank in haar pleitnota voor de mondelinge behandeling van eind oktober 2019 (28 oktober 2019 volgens het vonnis, 29 oktober 2019 volgens de spreekaantekeningen van beide partijen), samengevat, onder meer het volgende gesteld.

A. Als gevolg van de onteigening diende de melkveestal, die door pachter [persoon C] was opgericht, te worden verwijderd. Herbouw van de stal op het overblijvende ten oosten van de A76 was niet mogelijk, terwijl de tot de carréhoeve behorende opstallen en voorzieningen zodanig verouderd waren dat daarin geen vee gehouden kon worden. Zonder de stal kon het melkveebedrijf niet van [persoon C] niet voortbestaan.
B. Dit is door de door [geïntimeerde] ingeschakelde [adviseur X] al erkend in zijn taxatierapport van 20 juli 2011, en door de door [geïntimeerde] ingeschakelde [adviseur Y] in zijn taxatierapport van 24 mei 2013.

In haar antwoordmemorie na verwijzing heeft de provincie deze stellingen herhaald en nader toegelicht, onder meer aan de hand van uitlatingen die door partijen tijdens het geding bij de rechtbank zijn gedaan. De provincie heeft (hoofdzakelijk al in het geding vóór cassatie en verwijzing), samengevat, onder meer het volgende aangevoerd:

C. In het kader van het minnelijk overleg dat aan de onteigening vooraf behoort te gaan, heeft de provincie met [persoon C] onderhandeld over de beëindiging van de pacht van de door de provincie te verwerven percelen. Die onderhandelingen hebben geleid tot een mantelovereenkomst tussen de provincie en [persoon C] die op 23 en 24 januari 2013 is ondertekend. Deze overeenkomst houdt onder meer in dat [persoon C] desgewenst zal meewerken aan beëindiging om niet van de pacht van de aan de oostzijde van de A76 gelegen gronden en opstallen (hof: waaronder gp [I] valt). Het hof constateert dat de provincie ook in haar reactie op het conceptadvies van de deskundigen (blz. 1 onderaan) al op deze overeenkomst uit 2013 heeft gewezen.
D. Tijdens de descente van 29 augustus 2017 (dus nog vóór de peildatum) heeft de provincie meegedeeld dat met de pachter ( [persoon C] ) een regeling getroffen, die is gebaseerd op beëindiging van de pacht van de hoeve en een agrarisch gebruik van de gepachte grond ten oosten van de A76 anders dan om vee te weiden. Ook heeft de provincie tijdens de descente gesteld dat een redelijk handelende pachter en verpachter om deze reden overeen zullen komen om de pacht van de hoeve te beëindigen.
E. Namens [geïntimeerde] is bij gelegenheid van de descente opgemerkt:
F. [geïntimeerde] heeft in zijn reactie op het conceptadvies van de deskundigen onder meer geschreven dat [persoon C] zijn melkveehouderij heeft verplaatst van het landgoed naar elders, en dat de hoofdverbintenissen van de pachtovereenkomst daarmee eenzijdig zijn verbroken.
G. De in het mailbericht van 12 januari 2018 neergelegde bereidheid van [persoon C] om de pacht van de gronden op gp [I] inclusief de gebouwen om niet te beëindigen, was ook al vastgelegd in de mantelovereenkomst van januari 2013, waardoor [persoon C] jegens de provincie ook verplicht is om aan die pachtbeëindiging mee te werken.
H. Dit is door de advocaat van [persoon C] nogmaals aan de provincie bevestigd bij e-mail van 21 september 2022 (productie 1 bij de antwoordmemorie na verwijzing).

Op basis van deze argumenten heeft de provincie geconcludeerd dat een redelijk handelend verkoper voor het overblijvende van perceel gp [I] een prijs zal verlangen passend bij een situatie vrij van pacht, en dat een redelijk handelend koper bereid zal zijn om die prijs te voldoen. Op basis van de op de peildatum bestaande feiten en omstandigheden zal worden aangenomen dat de pacht zal eindigen zonder dat daarvoor enige vergoeding betaald zal hoeven worden. Koper en verkoper zullen zich immers rekenschap geven van het feit dat de pachter niet kan beschikken over de vereiste opstallen en voorzieningen om zijn bedrijf op de oostelijk van de A76 gelegen gronden rendabel te kunnen continueren, aldus de provincie. Volgens de provincie is die omstandigheid een direct en noodzakelijk gevolg van de onteigening, Omdat de waardevermeerdering die het overblijvende van perceel gp [I] (hof: meer in het bijzonder de carréhoeve met erfperceel) hierdoor ondergaat, hoger is dan de waardevermindering die door de deskundigen is begroot, is er per saldo geen sprake van een waardevermindering van het overblijvende van perceel gp [I] , aldus de provincie.

3.4.17.

De vraag die het hof nu moet beantwoorden is of op de peildatum ten aanzien van de carréhoeve met erfperceel uitgegaan moet worden van een pachtdruk van 50% en van een daarmee overeenstemmende waarde (standpunt van [geïntimeerde] ), een pachtdruk van 0%, en in het verlengde daarvan een waarde van € 750.000,-- (standpunt provincie), of van een pachtdruk en in het verlengde daarvan een waarde die daar ergens tussenin liggen (zie ook randnummer 3. 25 van de genoemde conclusie van Procureur-Generaal Valk). De hoogte van de pachtdruk zal zich vertalen in de hoogte van waarde van het overblijvende.

3.4.18.

Het hof heeft over de hoogte van de pachtdruk op de datum van onteigening behoefte aan advies van de deskundigen. De deskundigen moeten geacht worden beter dan het hof te kunnen inschatten in hoeverre omstandigheden zoals hiervoor in rov. 3. 4 .16 genoemd, op de peildatum tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper naar verwachting leiden tot een vermindering van de veronderstelde pachtdruk van 50% en dus tot een verhoging van de te verwachten koopprijs van het overblijvende. Het hof is voornemens om die kwestie voor de leggen aan de reeds door de rechtbank benoemde deskundigen. Het hof geeft partijen echter eerst de gelegenheid om zich hier nog over uit te laten. [geïntimeerde] kan zich dan met name nog uitlaten over de hiervoor in rov. 3. 4 .16 onder H genoemde e-mail van de advocaat van [persoon C] van 21 september 2022, waarover [geïntimeerde] zich eerder nog niet heeft kunnen uitlaten.

3.4.19.

Over de door de provincie gehanteerde rekenmethode om te bepalen in hoeverre een reeds zeker om niet eindigen van de pacht (en dus een pachtdruk van 0%) tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper zou leiden tot een hogere koopprijs van de carréhoeve met erfperceel dan de koopprijs in verpachte staat, overweegt het hof nog het volgende. De deskundigen hebben de waarde van de carréhoeve vóór onteigening inclusief 8700 m2 erfperceel in onverpachte staat per peildatum geschat op € 750.000,--. De deskundigen hebben de pachtdruk bij de verpachte hoeve met erfperceel gesteld op 50% en om die reden de waarde van de carréhoeve inclusief 8700 m2 erfperceel per peildatum geschat op € 375.000,-- (blz. 23 onderaan en 24 bovenaan deskundigenbericht). De provincie heeft gesteld dat de carréhoeve inclusief 8700 m2 erfperceel als gevolg van de onteigening vrij is gekomen van pacht, en daardoor dus een waarde vrij van pacht heeft verkregen (een pachtdruk van 0%) die overeenkomstig het advies van de deskundigen € 750.000,-- bedraagt, zodat de overblijvende carréhoeve met erfperceel als gevolg van de onteigening een waardevermeerdering van € 375.000,-- heeft ondergaan (punt 23 pleitnota provincie). [geïntimeerde] heeft niet betwist dat de waarde van de carréhoeve met omliggende gronden vrij van pacht gesteld kan worden op € 750.000,--, en de door de rechtbank overgenomen berekening van de provincie op zichzelf niet bestreden.

3.4.20.

Het komt het hof echter voor dat die berekening, die na verwijzing ter verdere beoordeling bij het hof is komen voor te liggen, niet juist is en dat de provincie in zoverre niet aan haar stelplicht heeft voldaan. De waarde van het overblijvende van de carréhoeve met erfperceel moet immers volgens het deskundigenrapport (blz. 24) na onteigening niet gesteld worden op € 375.000,-- in verpachte staat, maar op € 318.750,-- in verpachte staat.

De deskundigen hebben immers een aftrek van 15% passend geacht die enerzijds verband houdt met de verkleining van het erfperceel en anderzijds met de aantasting van de belevingswaarde en het woongenot in de carréhoeve, door onder meer de korte afstand tot de nieuwe weg. Uitgaande van de waarde in verpachte staat van € 318.750,--, die gebaseerd is op een pachtdruk van 50%, zou een op de peildatum bestaande zekerheid over het om niet eindigen van de pacht, en dus een pachtdruk van 0%, leiden tot een waarde van het overblijvende van (tweemaal € 318.750,-- is) € 637.500,--. De waardevermeerdering door het geheel wegvallen van de pacht moet dan dus gesteld worden op € 318.750,--, en niet op het door de provincie gestelde en door de rechtbank overgenomen bedrag van € 375.000,--. In zoverre komt de door de provincie gemaakte berekening het hof onjuist voor. Het hof zal de partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

dit voorlopig oordeel van het hof;
de gevolgen die dat heeft voor de waardevermeerdering die per de peildatum aan het overblijvende moet worden toegekend.

Het hof is voornemens daarna ook deze kwestie aan de deskundigen voor te leggen.

3.4.21.

Het hof is voornemens om, nadat partijen zich over het in rov. 3. 4 .18 en 3. 4 .20 overwogene hebben uitgelaten, vragen voor de te leggen aan de reeds door de rechtbank benoemde deskundigen. Het hof is voornemens om aan de deskundigen in elk geval te vragen in hoeverre de hiervoor in rov. 3. 4 .16 onder A tot en met G opgesomde omstandigheden, uitgaande van het handelen van een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper in het vrije commerciële verkeer, op de peildatum leiden tot een vermindering van de pachtdruk en dus tot een vermeerdering van de waarde van het overblijvende van perceel gp [I] . Het hof stelt partijen in de gelegenheid zich ook hierover uit te laten.

3.4.22.

Het hof zal de zaak om bovenstaande redenen verwijzen naar de rol voor een door elk van beide partijen (gelijktijdig) te nemen memorie na tussenarrest, waarbij zij zich dienen uit te laten over hetgeen het hof hiervoor in rov. 3. 4 .18, 3. 4 .20 en 3. 4 .21 heeft overwogen. Daarna zullen beide partijen nog bij antwoordmemorie na tussenarrest op elkaars memorie mogen reageren.

3.4.23.

Het hof houdt elk verder oordeel nu aan.

4.De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 26 maart 2024 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van de provincie én aan de zijde van [geïntimeerde] , gelijktijdig te nemen, over hetgeen het hof hiervoor in rov. 3. 4 .18, 3. 4 .20 en 3. 4 .21 heeft overwogen (waarna antwoordmemorie na tussenarrest van deze beide partijen);

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 februari 2024.

griffier rolraadsheer