Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 23/154
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van
6 januari 2023, nummer BRE 20/9102 in het geding tussen belanghebbende en
6 januari 2023, nummer BRE 20/9102 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
hierna: de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid),
hierna: de minister.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken een beschikking gegeven en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 24 te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 176.000 (hierna: de WOZ-waarde). Op hetzelfde biljet is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de minister veroordeeld tot het betalen aan belanghebbende van € 1.000 als vergoeding voor immateriële schade, € 837 als tegemoetkoming in de proceskosten en € 48 aan griffierecht.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Beide partijen hebben nadere stukken ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn namens belanghebbende verschenen, haar gemachtigden [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] , [heffingsambtenaar 2] en [taxateur] (taxateur).
1.6.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2. Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een eindwoning met aanbouw uit bouwjaar 1919 van circa 89 m2, met drie bergingen. De woning is gelegen op een perceel van circa 185 m2.
2.2.
In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de WOZ-waarde van € 176.000 bij het taxatieverslag een matrix van de taxateur meegestuurd. Een matrix is een tabel waarin de waarde van de woning rekenkundig onderbouwd wordt aan de hand van verkoopprijzen van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). De daarvoor gebruikte vergelijkingsobjecten zijn:
Vergelijkingsobject
Transportdatum
Verkoopprijs
[adres 1] 28 in [woonplaats]
8 februari 2018
€ 175.000
[adres 1] 52 in [woonplaats]
14 augustus 2018
€ 173.000
[adres 2] 2 in [woonplaats]
1 februari 2019
€ 227.500
2.3.
In de bezwaarfase heeft belanghebbende een taxatierapport van [naam] Taxatie & Vastgoedadvies van 10 april 2020 ingebracht waarin de waarde van de woning op € 161.000 wordt getaxeerd. In dat rapport worden verkoopprijzen van de volgende drie woningen genoemd.
Vergelijkingsobject
Transportdatum
Verkoopprijs
[adres 1] 28 in [woonplaats]
1 februari 2018
€ 175.000
[adres 1] 52 in [woonplaats]
13 augustus 2018
€ 173.000
[adres 3] 37 in [woonplaats]
10 mei 2018
€ 165.000
2.4.
In de beroepsfase heeft de taxateur van de heffingsambtenaar aan de onder 2.2 vermelde matrix onder vermelding van “ter indicatie” toegevoegd:
[adres 3] 37 in [woonplaats]
17 mei 2018
€ 165.000
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is of de beschikte WOZ-waarde van de woning van € 176.000 te hoog is.
3.2.
Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger is dan € 161.000. De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
3.3.
Op de zitting van het hof zijn de klachten over verstrekking van de aan de WOZ-waarde ten grondslag liggende gegevens (artikel 40, lid 2 Wet WOZ) door belanghebbende uitdrukkelijk en zonder voorbehoud ingetrokken.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Wijziging van de onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.1.
Belanghebbende heeft in haar nader stuk in hoger beroep betoogd dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase met nieuwe cijfers en nieuwe vergelijkingsobjecten is gekomen ten opzichte van de in de bezwaarfase gegeven onderbouwing. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende “de onderbouwing van het besluit in de bezwaarfase geheel laten varen” en “fouten in de bezwaarfase weggepoetst”, maar was het voor belanghebbende noodzakelijk om beroep in te stellen om de juiste onderbouwing te krijgen. De rechtbank is daar volgens belanghebbende ten onrechte niet of onvoldoende op ingegaan. Belanghebbende heeft daarom verzocht om toekenning van de proceskosten (voor zover nog niet vergoed). Ter zitting bij het hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het nieuwe vergelijkingsobject [adres 3] 37 (zie 2.4) alleen maar ter indicatie is toegevoegd, omdat dit in het taxatierapport van belanghebbende stond (zie 2.3). De heffingsambtenaar heeft echter van meet af aan dezelfde drie vergelijkingsobjecten als zijn onderbouwing gebruikt. Verder heeft de taxateur ter zitting van het hof toegelicht dat hij in de beroepsfase bij nadere bestudering wat preciezer heeft gekeken naar de matrix en daarom bij de bijgebouwen van de woning een ontbrekende berging heeft toegevoegd en enkele bedragen bij de vergelijkingsobjecten heeft aangepast.
4.2.
Belanghebbende heeft ter zitting van het hof over de beroepsfase erkend dat het een kwestie van kleine aanpassingen is op de onderbouwing die er in de bezwaarfase al lag. Zij heeft daarop haar verzoek om toekenning van vergoeding van de proceskosten ingetrokken, hoewel zij vasthoudt aan de klachten. Het hof constateert dat bij deze stand van zaken geen belang bestaat bij de behandeling van de (terecht bijgestelde) klachten en acht deze aldus afdoende besproken.
De WOZ-waarde van de woning
4.3.
Belanghebbende heeft een aantal klachten aangevoerd over de matrix van de heffingsambtenaar. Zij vindt dat aan de woning toegekende vierkantemeterwaarde te hoog is ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, vindt dat de aanbouw van de woning en de vergelijkingsobjecten anders gewaardeerd moeten worden en kan de relatie tussen KOUDV-factoren en de hoogte van de correctiebedragen, die zij overigens ook bestrijdt, niet maken. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de aanbouwen op dezelfde wijze als de woningen gewaardeerd worden en dat geen onderscheid naar bouwjaar van de aanbouw gemaakt wordt. De vierkantemeterwaarde van de woning ligt in een juiste verhouding tot de vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten en bergingen worden steeds tegen een vaste waarde per eenheid gewaardeerd. De KOUDV-factoren staan wel vermeld, maar werden nog niet gebruikt in 2020 en daarom staan er correctiebedragen waarbij steeds is toegelicht waarom de correctie is aangebracht.
4.4.
Het hof stelt voorop dat het bij de WOZ-waardering gaat om de waarde van de woning als geheel. Deze moet – in het licht van hetgeen belanghebbende aanvoert – weliswaar aannemelijk gemaakt worden door de heffingsambtenaar, maar het is geen mathematische exercitie. Het gaat erom dat de heffingsambtenaar op een consistente wijze woningen en verkoopprijzen met elkaar vergelijkt, er bestaan echter geen wiskundige wetmatigheden voor de wijze waarop dat moet gebeuren. Het hof constateert dat (de taxateur van) de heffingsambtenaar bij de waardering en de vergelijking consistent heeft gehandeld. Daarmee zijn de klachten van belanghebbende, voor zover deze in wezen zien op de wijze van waardering, vruchteloos. Wat betreft de vierkantemeterwaarde van de woning merkt het hof op dat slechts € 1 verschil bestaat met de gerealiseerde vierkantemeterprijs van [adres 1] 52, een zeer goed vergelijkbare woning. Er bestaat geen reden om de waarde van de woning niet aannemelijk te achten vanwege een te hoge vierkantemeterwaarde, nog daargelaten dat dit slechts een onderdeel van de totaalwaardering is. De totaalwaardering van de woning ligt mutatis mutandis goed in lijn met de gerealiseerde prijzen van de vergelijkingsobjecten. Wat betreft de door de (taxateur van de) heffingsambtenaar aangebrachte correctiebedragen acht het hof deze – gelet op hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht – goed genoeg onderbouwd met verwijzingen naar de inlichtingenformulieren van kopers, met de foto’s in het dossier en de gegeven toelichting ter zitting bij het hof.
4.5.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet hoger dan € 161.000 is. Zij heeft echter bij het hof vergelijkingsobject [adres 3] 37 uit haar eigen taxatierapport als onderbouwing laten vallen, omdat zij deze woning geen geschikt vergelijkingsobject vindt. Het resultaat daarvan is dat zij zich niet meer op andere vergelijkingsobjecten beroept dan de heffingsambtenaar en het hof acht op basis van die vergelijkingsobjecten de beschikte waarde niet te hoog. Verder heeft de rechtbank (in rechtsoverweging 3.13) naar het oordeel van het hof terecht vastgesteld in het taxatierapport van belanghebbende elke herleiding van verkoopprijzen ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van € 161.000 ontbreekt.
4.6.
De vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten laat zien dat de waarde van belanghebbendes woning niet te hoog is vastgesteld. Het hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het hof niet tot een ander oordeel.
Tussenconclusie
4.7.
De beschikte WOZ-waarde van de woning van € 176.000 is niet te hoog. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.8.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.9.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door M. Ferrier, raadsheer, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
De griffier, De raadsheer,
I.H.M. Fluitsma M. Ferrier
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.