Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.334.138/01
arrest van 26 november 2024
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. W.F. Wienen te Almere,
tegen
Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl, handelende onder de naam Woonbedrijf,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Woonbedrijf,
advocaat: mr. S.W.B.M.A. Thielens te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 26 oktober 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 27 juli 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Woonbedrijf als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10149247 / 22-6135)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 5 januari 2023.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- de op 4 november 2024 zijdens [appellant] toegezonden productie 4 die bij de mondelinge behandeling in het geding is gebracht;
- de mondelinge behandeling, waarbij zijdens partij [appellant] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
Samenvatting
3.1.
[appellant] huurde (samen met zijn zus) een appartement in [woonplaats] . Tijdens een controle door het Prostitutie Controle Team van de politie is een prostituee aangetroffen in het gehuurde. Woonbedrijf heeft vervolgens bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, onder meer omdat [appellant] het appartement niet zonder schriftelijke toestemming in gebruik mocht geven en omdat hij daar zelf hoofdverblijf moest houden. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het appartement. [appellant] is het om meerdere redenen niet eens met dat vonnis. Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Waarom dat zo is zal hierna worden gemotiveerd.
Feiten
3.2.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.2.1.
[appellant] (en zijn zus) huurden vanaf 10 september 2015 de zelfstandige woonruimte van Woonbedrijf aan de [adres] te [woonplaats] (een appartement, hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst waren de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van Woonbedrijf van 1 november 2004 van toepassing verklaard (hierna: de AHV).
3.2.2.
In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst was bepaald dat het gehuurde uitsluitend was bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.
3.2.3.
In de AHV was het volgende bepaald:
“Gebruik
6.2.1.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)
Onderverhuur of in gebruik geven
6.6.1
Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derde in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de boogde onderhuurovereenkomst. Mondelinge toestemming wordt niet als toestemming beschouwd. Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
6.6.2
Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 14 van Pro deze voorwaarden.
6.6.3
Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder.
Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onderzoek in het gehuurde binnen te treden. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurders(s) en de onderhuurovereenkomst te verstrekken.
Bescherming woonklimaat
6.7.1
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”.
3.2.4.
Op 14 juli 2022 heeft het Prostitutie Controle Team van de politie (PCT) een controle uitgevoerd in het gehuurde. De politie heeft van deze controle verslag gedaan in een “Rapportage bestuurlijk toezicht prostitutie” waaruit blijkt dat tijdens deze controle in het gehuurde een vrouw is aangetroffen, die daar, volgens haar eigen verklaring, als prostituee werkzaam was. De vrouw heeft verder verklaard dat zij het gehuurde via Airbnb had gevonden, dat zij sinds 8 juli 2022 in het gehuurde verbleef en nog twee weken in het gehuurde zou verblijven en dat zij € 700,- aan huur had betaald.
Procedure bij de kantonrechter en hetgeen daarna is voorgevallen
3.3.1.
Woonbedrijf heeft bij de kantonrechter gevorderd (samengevat weergegeven) dat:
I. de huurovereenkomst wordt ontbonden;
II. [appellant] en zijn zus worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;
III. [appellant] en zijn zus worden veroordeeld om een bedrag te betalen ter hoogte van de huur vanaf de datum van ontbinding tot de datum van ontruiming;
IV. [appellant] en zijn zus worden veroordeeld in de proceskosten
en die veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.3.2.
[appellant] en zijn zus hebben verweer gevoerd.
3.3.3.
De kantonrechter heeft een mondelinge behandeling gehouden en bij eindvonnis van 27 juli 2023 de huurovereenkomst op die datum ontbonden. De kantonrechter heeft [appellant] en zijn zus veroordeeld tot ontruiming binnen veertien dagen na het vonnis. De zus van [appellant] is elders gaan wonen. Zij is niet in hoger beroep gekomen.
3.3.4.
De deurwaarder heeft op 23 augustus 2023 de woning ontruimd.
3.3.5.
[appellant] heeft in kort geding schorsing gevorderd van de ontruiming. De mondelinge behandeling van dat kort geding heeft op 29 augustus 2023 plaatsgevonden. Bij vonnis van 12 september 2023 heeft de kantonrechter die vordering afgewezen.
Procesrechtelijke uitgangspunten
3.4.1.
[appellant] heeft in zijn inleiding op de grieven vermeld dat hij het geschil in volle omvang aan het hof wil voorleggen. Het hof kan aan dat verzoek geen gehoor geven. Een dergelijke verwijzing is onvoldoende om alles wat bij de kantonrechter is aangevoerd in de beoordeling van het hoger beroep te betrekken. Uit de memorie van grieven moet voldoende duidelijk zijn (zowel voor het hof als voor Woonbedrijf) tegen welke beslissingen en oordelen van de kantonrechter het hoger beroep is gericht en wat de bedoeling is van het hoger beroep.
3.4.3.
Woonbedrijf heeft er terecht op gewezen dat geen (kenbare) grieven zijn gericht tegen het eindvonnis voor wat betreft:
- het door de kantonrechter gegeven feitenoverzicht (het hiervoor opgenomen feitenoverzicht stemt daarmee overeen);
- rechtsoverweging 4.2 tot en met 4.5;
- rechtsoverweging 4.6, behoudens de laatste volzin;
- rechtsoverweging 4.7;
- rechtsoverweging 4.10.
Dat betekent dat wat daar is vastgesteld / overwogen, voor het hof de uitgangspunten vormen. Het hof zal voor de duidelijkheid eerst vermelden wat die uitgangspunten zijn.
Uitgangspunten bij de beoordeling van de grieven
3.5.1.
Uit artikel 6:265 lid 1 BW Pro volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is aan de tekortschietende partij (in dit geval [appellant] ) om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd was, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
3.5.2.
Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst [appellant] verplichtte tot de volgende verbintenissen.
[appellant] diende zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen. Dit hield onder meer in dat hij het gehuurde zelf als woonruimte moest gebruiken en er zijn hoofdverblijf moest hebben. Voorts diende hij het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te wijzigen en hij mocht het gehuurde niet onderverhuren of aan (een) derde(n) in gebruik geven.
3.5.3.
Uit de Rapportage bestuurlijk toezicht prostitutie is gebleken dat via een advertentie op de website www.kinky.nl contact is gelegd met iemand die tegen betaling seksuele handelingen met een ander aanbood in Eindhoven. Een medewerker van PCT die zich als klant heeft voorgedaan, heeft een afspraak gemaakt, waarna hij zich op 14 juli 2022 moest melden op het adres van het gehuurde. In het gehuurde werd een vrouw aangetroffen die heeft verklaard dat zij daar als prostituee werkzaam was, dat zij sinds 8 juli 2022 in de woning, die zij via Airbnb had gevonden, verbleef en daar nog twee weken zou verblijven en dat zij daarvoor € 700,- huur had betaald. Op de bijgevoegde foto’s is onder meer te zien dat op een tafel in de zithoek van de woonkamer twee stapeltjes (in totaal zes) handdoeken, vier verpakte condooms, een doos tissues, een keukenrol, babydoekjes, babyolie en bodylotion zijn uitgesteld. [appellant] heeft hiervoor geen andere verklaring gegeven dan dat de in het gehuurde aangetroffen vrouw mogelijk een seksafspraak had (niet in hoedanigheid van prostituee) en met het oog daarop deze zaken had klaargezet. Die lezing is gelet op de voornoemde advertentie en de hoeveelheid aangetroffen zaken niet aannemelijk.
Grief 1
3.6.1.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. Het hof begrijpt dat grief 1 betrekking heeft op de vraag of sprake is geweest van een (of meerdere) tekortkoming(en).
Het gaat er dus om of [appellant] één of meer verplichtingen heeft geschonden die het hof hiervoor heeft vermeld in 3.5.2.
3.6.2.
In zijn toelichting op de grief heeft [appellant] aangevoerd dat hij een Oekraïense vluchtelinge (hierna: de Oekraïense) kortdurend onderdak heeft geboden. Volgens [appellant] moet de Oekraïense daarom worden gezien als lid van zijn huishouden, dan wel als logé. Van onderverhuur dan wel het in gebruik geven tegen betaling is volgens [appellant] geen sprake geweest. Volgens [appellant] is de woning niet via Airbnb aangeboden. [appellant] heeft daartoe verwezen naar productie 4. Omwonenden hebben geen enkele hinder of overlast ondervonden of schade geleden. Volgens [appellant] hoefde hij er geen rekening mee te houden dat de Oekraïense zich zou prostitueren in de korte tijd dat hij vanwege gezondheidsredenen niet zelf in de woning was. Het ging om kortdurende maatschappelijke opvang.
3.6.3.
Het hof acht de juistheid van het verweer van [appellant] onaannemelijk gelet op hetgeen door het PCT is geconstateerd. Volgens [appellant] is ook mogelijk dat slechts sprake is geweest van een privé seksafspraak. Dan valt echter niet in te zien waarom een advertentie was geplaatst. Ook de wijze waarop de woonkamer was ingericht duidt op prostitutie. Het hof verwijst naar hetgeen het PCT heeft geconstateerd (zie 3.5.3).
Het hof zal desondanks in het hierna volgende volledig ervan uitgaan dat [appellant] , zoals hij heeft aangevoerd, slechts is ingegaan op een verzoek van een persoon in zijn netwerk om een Oekraïense vluchtelinge tijdelijk onderdak te verlenen en dat hij er niet van op de hoogte was dat de Oekraïense zich in het gehuurde prostitueerde.
3.6.4.
Tussen partijen staat vast dat het op grond van de huurovereenkomst niet was toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Woonbedrijf de woning in gebruik te geven aan de Oekraïense. [appellant] had de Oekraïense wel bij hem mogen laten logeren, maar dat heeft hij niet gedaan. Hij (of zijn zus die toen eveneens huurder was) heeft de woning in gebruik gegeven aan de Oekraïense, terwijl hij niet in de woning verbleef (en ook zijn zus niet). Het hof kan dat daarom niet zien als een kwestie van logeren. De Oekraïense maakte ook geen deel uit van het huishouden van [appellant] want zij verbleef daar alleen. Er zijn geen feiten of omstandigheden die er ook maar enigszins op duiden dat zij deelnam aan het huishouden van [appellant] . Het komt erop neer dat [appellant] een voor hem volstrekt onbekende persoon in de woning heeft laten verblijven, zonder dat hij daar zelf verbleef, en zonder enig toezicht daarop te houden of te laten houden. Dat [appellant] niet wist dat de Oekraïense zichzelf zou prostitueren in het gehuurde komt voor zijn risico. [appellant] was verantwoordelijk voor wie in het gehuurde verbleef en wat daar gebeurde.
3.6.4.
Kortom, het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. Anders dan [appellant] tijdens de zitting heeft aangevoerd, ziet het hof dat niet als een (te) geringe tekortkoming, omdat hij daarmee het risico heeft genomen dat er van alles in het gehuurde kon gebeuren ten nadele van het gehuurde / Woonbedrijf.
Grief 2
3.7.1.
Grief 2 heeft betrekking op de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Ook deze grief faalt. Het hof overweegt daarover het volgende.
3.7.2.
In zijn toelichting op deze grief heeft [appellant] aangevoerd dat hij niet bekend was met de onoorbare activiteiten van de Oekraïense en dat hij haar geen onderdak heeft geboden met de bedoeling bedrijfsmatige activiteiten te ontplooien. Verder heeft [appellant] betwijfeld of en in hoeverre daadwerkelijk sprake is geweest van prostitutie en heeft hij aangevoerd dat het gewoon van een private seksafspraak kan zijn geweest. Verder is het volgens [appellant] onjuist dat hij de woning volledig onbeheerd heeft achtergelaten en hebben omwonenden verklaard dat zij nooit overlast van hem hebben ondervonden en hem kennen als een aardige behulpzame man. Volgens [appellant] is de woonomgeving niet in negatieve zin beïnvloed geweest.
3.7.3.
Het hof overweegt hierover dat er wel degelijk vanuit gegaan moet worden dat de Oekraïense zich heeft geprostitueerd in de woning. [appellant] heeft dat laten gebeuren (zoals hiervoor al is overwogen gaat het hof er nog steeds vanuit dat [appellant] daar niet van op de hoogte is geweest). Het hof kan hem niet volgen in zijn verweer dat onjuist is dat hij de woning volledig onbeheerd heeft achtergelaten. Hij heeft de woning achtergelaten aan iemand die hij niet kende en hij heeft geen toezicht gehouden. De betreffende bepalingen in de AHV zien, anders dan [appellant] aanvoert, ook op de situatie dat dit is geschied om tijdelijk onderdak te bieden aan een vluchtelinge. Hij heeft het risico genomen dat er zich in het gehuurde dingen konden afspelen die Woonbedrijf niet zou accepteren. Het hof is van oordeel dat Woonbedrijf niet hoeft te accepteren dat haar (sociale) huurwoning wordt aangewend voor prostitutie. Ook is het hof van oordeel dat Woonbedrijf niet hoefde te wachten tot er wel klachten zouden komen. Het hof is van oordeel dat prostitutie in huurwoningen risico’s oplevert voor de woonomgeving. Woonbedrijf hoefde het risico op het ontstaan van overlast, klachten of verloedering niet te accepteren. Om die reden acht het hof van minder belang dat de buren schriftelijk hebben verklaard dat [appellant] een aardige man is en dat zij geen hinder of last van hem hebben gehad.
3.7.4.
[appellant] heeft in zijn toelichting op deze grief ook nog aangevoerd dat hij niet meer bij zijn moeder terecht kan (het hof begrijpt: toen niet en nog steeds niet) en dat zijn huisarts heeft verklaard dat (samengevat weergegeven) dakloosheid zou kunnen leiden tot een opleving van zijn psychose.
3.7.5.
Het hof kan daar niet vanuit gaan en is van oordeel dat [appellant] dat standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Immers, Woonbedrijf heeft erop gewezen dat [appellant] zelf heeft verklaard dat hij veel bij zijn moeder heeft verbleven. Waarom dat dan later opeens niet meer mogelijk zou zijn, heeft [appellant] niet, althans onvoldoende, toegelicht. Verder acht het hof van belang dat de door de huisarts uitgesproken vrees dat dakloosheid zou leiden tot een opleving van de psychose, onterecht is geweest, althans daarvan is niets gebleken. [appellant] heeft ook niet aangevoerd dat zijn psychische toestand is verslechterd sinds de ontruiming en dat blijkt ook nergens uit. De mededeling dat hij een “enorme inzinking” heeft gehad, zoals tijdens de mondelinge behandeling is gesteld, is daartoe niet voldoende en dit is ook niet toereikend onderbouwd. Het hof is overigens van oordeel dat de verstrekte informatie over de medische toestand zeer summier is. Het hof heeft slechts de hiervoor genoemde brief van de huisarts aangetroffen en een brief van de GGzE aan de huisarts waarin wordt vermeld dat [appellant] op 2 februari 2022 opgenomen is geweest bij de GGzE.
Grief 3
3.8.1.
Met grief 3 heeft [appellant] aangevoerd dat de kantonrechter het vonnis ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard.
3.8.2.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat uitgangspunt is dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad dient te zijn. Tegen dat uitgangspunt is geen (voldoende) kenbare grief gericht en ook voor het hof vormt dit het uitgangspunt. De kantonrechter heeft de belangen van [appellant] afgewogen tegen de belangen van Woonbedrijf.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat Woonbedrijf een zwaarwegend belang heeft bij toewijzing van de vorderingen en heeft dat gemotiveerd in rov. 4.10. Zoals hiervoor in 3.4.3 al is vermeld is daar geen (voldoende kenbare) grief tegen gericht, zodat ook het hof hiervan uitgaat.
3.8.3.
Het hof ziet geen reden waarom de kantonrechter tot een andere afweging had moeten komen. Hoewel het hof van oordeel is dat [appellant] terecht heeft aangevoerd dat het bijzonder moeilijk is om andere woonruimte te vinden, betekent dat nog niet dat zijn belang zwaarder moet wegen dan dat van Woonbedrijf, ook niet als het hof de medische situatie van [appellant] daarin meeweegt. Zoals hiervoor al is overwogen heeft [appellant] weinig aangevoerd over die medische situatie en valt niet in te zien waarom [appellant] nu opeens niet meer bij zijn moeder zou kunnen verblijven terwijl dat voorheen wel mogelijk was.
De ontruiming heeft plaatsgevonden. Het hof gaat ervan uit dat dit niet makkelijk zal zijn geweest voor [appellant] (zoals voor iedereen die te maken krijgt met een ontruiming), maar nergens uit blijkt dat dit tot andere problemen heeft geleid dan de problemen die nu eenmaal gebruikelijk zijn bij een ontruiming. [appellant] heeft deze grief onvoldoende onderbouwd. Hij heeft tijdens de zitting nog aangevoerd dat hij geen hulp heeft gekregen van de plaatselijke zorgverlener(s), maar hij heeft dat verder op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl Woonbedrijf daar tegen in heeft gebracht dat het in Eindhoven in ieder geval zo is dat niemand ’s nachts geen onderdak kan hebben.
Grief 4
3.9.1.
Grief 4 is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Gelet op de uitkomst van dit hoger beroep faalt ook deze grief.
Slotsom
3.10.1.
Uit het voorgaande volgt dat het hof niet toekomt aan bewijslevering en het bestreden vonnis zal bekrachtigen.
3.10.2.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonbedrijf zullen vastgesteld worden op:
- griffierechten € 783,-
- salaris advocaat € 2.428,- (2 punt(en) x tarief II)
- nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.389,-
3.10.3.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] tot betaling van € 3.389,- aan proceskosten van het hoger beroep, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet hij € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
veroordeelt [appellant] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, J.J.M. van Lanen en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 november 2024.
griffier rolraadsheer