ECLI:NL:GHSHE:2024:3614 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Koopovereenkomst woning: geen rechtsgeldig beroep op fina...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.323.245/01

arrest van 19 november 2024

in de zaak van

[appellante],

[woonplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. P.A. Visser te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

[woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. L.A.A. Steehouwer te RIJSWIJK ZH,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 16 mei 2023 in het hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer C/02/393954 / HA ZA 22-36 gewezen vonnis van 25 januari 2023.

4.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 16 mei 2023;
de mondelinge behandeling na aanbrengen gehouden op 30 augustus 2023,
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord in het principaal appel en van grieven in het voorwaardelijk incidenteel appel;
de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel;
de mondelinge behandeling na antwoord gehouden op 14 oktober 2023, waarbij zijdens beide partijen spreekaantekeningen zijn overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

5.De verdere beoordeling

in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

Feiten

5.1.

In rov. 2.1 van het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Bij grief 1 in principaal hoger beroep merkt [appellante] op dat de rechtbank niet alle relevante feiten heeft vermeld. Deze grief leidt op zichzelf niet tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep. Het hof zal uitgaan van dezelfde feiten als de rechtbank. Deze feiten worden hierna, genummerd rov. 5.1.1 tot en met 5.1.28, weergegeven. Voor zover [appellante] meer of andere relevante feiten heeft aangevoerd, zullen die bij de beoordeling van de andere grieven aan de orde komen.

5.1.1.

In oktober 2021 is tussen [geïntimeerde] als verkoper en [appellante] als koper overeenstemming bereikt over de koop en verkoop van [de woning] tegen een koopsom van € 550.000,00.

5.1.2.

Partijen hebben een afschrift van de door hen beiden ondertekende koopovereenkomst (naar NVM model 2021) op 15 oktober 2021 ontvangen. De koopovereenkomst luidt – voor zover van belang – als volgt:

“artikel 4 Eigendomsoverdracht Pro

4.1.

De akte van levering zal gepasseerd worden op1 december 2021of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…).

4.1.1.

Notaris keuze

Koper geeft de notaris zo spoedig mogelijk door, doch uiterlijk binnen 2 weken na ondertekening van deze koopovereenkomst. (…)

(…)

artikel 5 Bankgarantie Pro/Waarborgsom

5.1.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op26 november 2021een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 55.000,-,(…).

5.2.

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1. genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling Pro/Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbinden indien uiterlijk:

a. op19 november 2021koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 550.000,-,(…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)

(…)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.

Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.In aanvulling hierop(…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:de mededeling dient vergezeld te zijn van bewijsstukken dat koper een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen voor de in artikel 15.1.a. genoemde datum en dat deze aanvraag niet heeft geleid tot het beoogde resultaat. (…)”.

5.1.3.

Bij e-mail van 29 oktober 2021 heeft de verkoopmakelaar [appellante] bericht dat [geïntimeerde] het verzoek van [appellante] om de overdrachtsdatum te verschuiven naar
3 of 4 januari 2022 niet heeft geaccepteerd.

5.1.4.

Bij e-mail van 1 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [appellante] verzocht om uiterlijk 3 november 2021 de notariskeuze door te geven.

5.1.5.

Diezelfde dag heeft [appellante] de verkoopmakelaar – voor zover van belang – als volgt bericht:

“Mijn verzoek tot uitstel levering is niet omdat ik geen tijd heb voor de notaris, wat op te lossen is met een door jou voorgestelde volmacht, maar omdat mijn hypotheek adviseur niet voldoende gelegenheid heeft om de hypotheek tijdig te regelen. Mede gezien diverse corona perikelen alsook de tijd (eind van het jaar) heeft mijn adviseur verzocht uitstel van overdracht te vragen.

Om deze reden zou het dan ook wenselijk zijn de overdracht enkele weken te verschuiven.

Natuurlijk heb ik begrip voor het overgaan van het jaar, wellicht kunnen we dan levering plannen op of rondom bv 30.12?”.

5.1.6.

Daarop heeft de verkoopmakelaar [appellante] bericht dat [geïntimeerde] akkoord gaat met een uitstel van maximaal twee weken.

5.1.7.

Bij e-mail van 3 november 2021 heeft [appellante] haar hypotheekadviseur als volgt bericht:

“Op jouw verzoek heb ik overleg gehad met [de verkoopmakelaar]om de juridische overdracht van [de woning] te verplaatsen naar medio eind 2021, begin 2022. Inmiddels heeft [de verkoopmakelaar] mij laten weten dat de verkopende partij de overdracht nog dit jaar afgerond wil hebben. Ik heb van jou begrepen dat nieuwe hypotheekaanvragen ivm. drukte, diverse corona perikelen en thuis werk uitdagingen een langer dan gemiddelde doorlooptijd hebben. Om te voorkomen dat we de juridische overdracht op het laatste moment moeten uitstellen heb jij mij gevraagd tijdig in overleg te gaan met [de verkoopmakelaar] zodat we voldoende tijd en gelegenheid hebben om de hypotheek aanvraag succesvol af te ronden. Ik heb [de verkoopmakelaar] een datum van de overdracht voorgesteld op of rondom 30-12-2021. [de verkoopmakelaar] ontvangt graag een bevestiging van bovenstaande zodat zij in gesprek kan gaan met de verkopende partij en een herziene datum kan overeenkomen”.

5.1.8.

Op 4 november 2021 heeft [appellante] per e-mail de volgende reactie van haar hypotheekadviseur ontvangen:

“Ik heb de hypotheek aanvraag zojuist voor je verzonden om de snelheid er in te houden. Zoals aangegeven is de laatste maand vh jaar erg hectisch en druk bij banken. Wij gaan onze uiterste best doen om de zaak tijdig te laten passeren, maar zijn hierin geheel afhankelijk van jou, de taxateur en de notaris. Het is wel wenselijk en eigenlijk noodzakelijk de aankoopdatum op te schuiven naar eind december, minimaal.

Kun je hier achteraan gaan en me op de hoogte houden?”.

5.1.9.

Bij e-mail van 5 november 2021 heeft [appellante] de verkoopmakelaar nogmaals verzocht om de overdrachtsdatum te verschuiven naar 30 december 2021. Bij deze e-mail heeft [appellante] de hiervoor weergegeven e-mails van haar aan haar hypotheek adviseur van 3 november 2021 en diens reactie daarop van 4 november 2021 gevoegd.

5.1.10.

Bij e-mail van 6 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [appellante] bericht dat [geïntimeerde] de eigendomsoverdracht niet langer wil uitstellen dan de twee weken die hij eerder heeft toegezegd.

5.1.11.

Op 10 november 2021 heeft [appellante] per e-mail aan de verkoopmakelaar de e-mail van de notaris toegezonden, waarin deze aan [appellante] te kennen geeft op 30 december 2021 nog ruimte te hebben om de door [appellante] verzochte eigendomsoverdracht te begeleiden.

5.1.12.

[geïntimeerde] heeft daarop ingestemd met het verschuiven van de overdrachtsdatum naar 30 december 2021.

5.1.13.

Bij e-mail van 11 november 2021 heeft [appellante] de verkoopmakelaar in verband met het verschuiven van de overdrachtsdatum naar 30 december 2021 verzocht ook de in de koopovereenkomst opgenomen data van 19 en 26 november 2021 (voor het respectievelijk inroepen van het financieringsvoorbehoud en het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom) te verschuiven naar 30 december 2021.

5.1.14.

Bij e-mail van 16 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [appellante] – voor zover van belang – als volgt bericht:

“De verkoper gaat niet akkoord met de verschuiving van de datum voorbehoud financiering én datum waarborgsom naar 30 december om de volgende reden:

mocht jij op 30 december de financiering niet rond hebben, dan moeten we na ruim 2,5 maand na overeenstemming de woning weer opnieuw te koop aanbieden. Die termijn vindt hij echt veel te lang. De verkoper heeft mij gevraagd om telefonisch contact op te nemen met jouw financieel adviseur. Natuurlijk kan ik dat pas doen na jouw goedkeuring, dat heb ik hem ook verteld. Als jouw financieel adviseur mij kan bevestigen dat de financiering rond is/geen probleem oplevert en het uitstellen van deze twee data puur een administratieve kwestie betreft, dan gaat hij akkoord met verschuiving datum voorbehoud financiering én waarborgsom naar uiterlijk 10 december a.s.”.

5.1.15.

Op 17 november 2021 heeft [appellante] per e-mail bij de verkoopmakelaar haar ongenoegen geuit over het verkoopproces. [appellante] heeft haar e-mail af als volgt afgesloten:

“Om deze reden geef ik je totvanavond 20.00uur de tijd om alles per mail te bevestigen dat passeerdatum, ontbindende voorwaarden en bankgarantie opgeschoven worden naar 30.12.2021. Indien je dit niet of niet tijdig doet ben ik dientengevolge genoodzaakt te beroepen op de ontbindende voorwaarden die volgens het huidig getekende overeenkomst nog van kracht zijn”.

5.1.16.

Diezelfde avond heeft de verkoopmakelaar [appellante] per e-mail bericht dat [geïntimeerde] bij zijn standpunt blijft en niet akkoord gaat met het verschuiven van de data voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom.

5.1.17.

Bij e-mail van 18 november 2021 heeft [appellante] de verkoopmakelaar – voor zover van belang – als volgt bericht:

“Wederom krijg ik een mail waarbij je niet volledig reageert op het door mij geschreven gevolg van het niet accepteren van de door jou en mij telefonisch besproken (en door jou mondeling toegezegde) voorwaarden.

Vanavond begreep ik dat je contact gehad hebt met mijn hypotheek adviseur, die mij vertelde dat je contact gehad hebt met de verkopers. Als ik het goed begrepen heb, heb je hem verteld dat je alle huidige voorwaarden wilt laten staan – dus morgen verlopen de ontbindende voorwaarden – dan moet er zsm waarborg gestort worden en transport op 30-12?

Mag ik je laten weten dat dit me bevreemd, dat je dit met/via hem bespreekt, aangezien IK de koper ben. (…)

(…)

Wederom heb ik niets van je op schrift, waardoor ik me – vooralsnog – wederom beroep op mijn ontbindende voorwaarden, aangezien ik niet beter weet dan jullie akkoord zijn met passeren op 30-12, en verder niets.

Dan stopt het voor mij”.

5.1.18.

Bij e-mail van 19 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [appellante] – voor zover van belang – als volgt bericht:

“gisteren heeft [de hypotheekadviseur]van [appellante] ]
naar aanleiding van een gesprek met jou telefonisch contact met mij opgenomen. Hij vroeg mij naar de status. Ik heb hem op de hoogte gebracht van het standpunt van de verkoper, welke ik per mail dinsdag 16 november jl., om 21.05 u naar jou heb verzonden. (zie onderstaand)

(…)

[de hypotheekadviseur] vertelde mij gisteren dat hij zonder een taxatierapport van de huidige woning en een taxatie van de aan te kopen woning geen toezegging kan doen.

De verkoper wil zekerheid, als jij die kunt geven door het storten van een waarborgsom uiterlijk op de in de koopovereenkomst gestelde datum, 26 november a.s., dan is de verkoper akkoord.(…)”.

5.1.19.

Bij e-mail van 25 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [appellante] verzocht om aan te geven of zekerheid gesteld kan worden door middel van een bankgarantie/waarborgsom.

5.1.20.

Daarop heeft [appellante] diezelfde dag per e-mail – voor zover van belang – als volgt gereageerd:

“Het lijkt me duidelijk dat ik de koop ruim voor de gestelde termijn ontbonden heb”.

5.1.21.

Bij brief van 27 november 2021 heeft de verkoopmakelaar [appellante] te kennen gegeven dat zij niet heeft voldaan aan de inspannings- en documentatieplicht als bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, dat daardoor geen rechtsgeldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud, dat de koopovereenkomst daarom onvoorwaardelijk is geworden en [appellante] dus uiterlijk op 26 november 2021 de waarborgsom van € 55.000,00 had moeten storten dan wel een bankgarantie ter hoogte van dit bedrag had moeten stellen, hetgeen [appellante] heeft nagelaten. [appellante] is daarop gesommeerd om binnen acht dagen alsnog haar verbintenis tot het stellen van zekerheid na te komen, bij gebreke waarvan [appellante] de contractuele boete van 10% van de koopsom zou verbeuren bij ontbinding van de koopovereenkomst door haar wederpartij.

5.1.22.

Bij e-mail van 2 december 2021 heeft [appellante] , via haar advocaat, de verkoopmakelaar te kennen gegeven dat zij zich op het standpunt stelt dat zij tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en zich daarom ontslagen acht uit de verplichtingen van de koopovereenkomst en dat zij daarvan een bevestiging wil ontvangen. Voorts heeft [appellante] de verkoopmakelaar te kennen gegeven dat zij wil vernemen of [geïntimeerde] open staat voor het aangaan van een nieuwe koopovereenkomst, die [appellante] samen met haar partner zou willen aangaan. Een alternatief daarvoor zou volgens [appellante] zijn het opstellen van een koopovereenkomst met een langere financieringstermijn.

5.1.23.

Bij e-mail van 3 december 2021 heeft de verkoopmakelaar [appellante] bericht dat [geïntimeerde] zijn standpunt, dat geen rechtsgeldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud en dat de koopovereenkomst onvoorwaardelijk is geworden, handhaaft en dat [geïntimeerde] niet wenst in te gaan op het voorstel van [appellante] om een nieuwe koopovereenkomst aan te gaan.

5.1.24.

Bij e-mail van 9 december 2021 heeft [appellante] , via haar advocaat, aan de verkoopmakelaar te kennen gegeven dat zij bij haar (bij e-mail van 2 december 2021) ingenomen standpunt blijft.

5.1.25.

Bij brief van 10 december 2021 heeft [geïntimeerde] de ontbinding ingeroepen van de koopovereenkomst en jegens [appellante] aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 55.000,00. [appellante] is vervolgens bij brief van 13 december 2021 gesommeerd om de contractuele boete binnen een termijn van vijftien dagen aan [geïntimeerde] over te maken, bij gebreke waarvan [appellante] in verzuim zou verkeren en tevens wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten verschuldigd zou zijn. [geïntimeerde] heeft [appellante] voorts te kennen gegeven dat hij in het kader van zijn schadebeperkingsplicht de woning opnieuw via de verkoopmakelaar te koop zal aanbieden.

5.1.26.

Bij e-mail van 16 december 2021 heeft [appellante] , via haar advocaat, tegenover de verkoopmakelaar betwist de gestelde contractuele boete verschuldigd te zijn, omdat zij de koopovereenkomst met een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud reeds buitengerechtelijk zou hebben ontbonden. Bij de e-mail is een brief van [de bank] van 29 november 2021 gevoegd, die – voor zover van belang – luidt als volgt:

“Wij hebben uw aanvraag ontvangen voor een hypotheek voor [appellante] . De aanvraag is voor [de woning] .

Voordat wij een hypotheek kunnen verstrekken wordt gekeken of de aanvraag voldoet aan diverse voorwaarden. Bij de beoordeling van de aanvraag hebben wij gekeken naar de door u aangeleverde gegevens (en documenten) van uw klant, waaronder:

(…)

Wij hebben de aanvraag zorgvuldig beoordeeld. Op dit moment kunnen wij uw klant helaas geen hypotheek verstrekken. Wij vinden dit op basis van de bovengenoemde informatie niet verantwoord. (…)”.

5.1.27.

Bij brief van 31 december 2021 heeft [geïntimeerde] , via zijn advocaat, [appellante] voor de laatste maal gesommeerd om de contractuele boete binnen twee werkdagen aan hem te voldoen, bij gebreke waarvan op kosten van [appellante] rechtsmaatregelen zouden worden genomen. [appellante] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.

5.1.28.

De woning is na het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg in deze procedure verkocht en op 1 april 2022 aan een derde in eigendom overgedragen voor een bedrag van € 575.000,00.

Geschil in eerste aanleg

5.2.1.

[geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg, samengevat, een verklaring voor recht dat [appellante] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en een veroordeling van [appellante] tot betaling van de contractuele boete van € 55.000,00, vermeerderd met rente en kosten.

5.2.2.

[geïntimeerde] legde aan zijn vordering ten grondslag dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst door niet uiterlijk op 26 november 2021 een bankgarantie te stellen/waarborgsom te storten tot zekerheid van de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst. [appellante] verkeert ter zake in verzuim. Hij heeft daarom de koopovereenkomst terecht buitengerechtelijk ontbonden en betaling van de contractuele boete van [appellante] gevorderd. [appellante] is, ondanks sommatie daartoe, niet tot betaling van de contractuele boete overgegaan. [appellante] is daarom over de contractuele boete de wettelijke rente verschuldigd. Daarnaast is [appellante] de buitengerechtelijke kosten van € 1.325,00 verschuldigd, aldus [geïntimeerde] .

5.2.3.

[appellante] voerde verweer en concludeerde [geïntimeerde] in zijn vordering niet ontvankelijk te verklaren althans de vordering af te wijzen.

5.2.4.

Op de stellingen van partijen in eerste aanleg wordt hierna, voor zover van belang in hoger beroep, nader ingegaan.

5.2.5.

In het vonnis waarvan beroep is de rechtbank ervan uitgegaan dat [geïntimeerde] in zijn hoedanigheid van erfgenaam en vertegenwoordiger van alle erfgenamen van de nalatenschap van moeder de vordering jegens [appellante] heeft ingesteld.

Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellante] tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. [appellante] heeft evenwel niet aangetoond dat zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan om de benodigde financiering te verkrijgen, aldus de rechtbank. Dit leidt de rechtbank tot de conclusie dat niet voldaan is aan de vereisten van artikel 15.3 van de koopoverkomst, zodat [appellante] zich niet op de ontbindende voorwaarde kan beroepen. Aangezien [appellante] in verzuim verkeerde ten aanzien van haar verplichting tot zekerheidstelling, mocht [geïntimeerde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en maakt [geïntimeerde] terecht aanspraak op betaling van de contractuele boete, nog steeds aldus de rechtbank.

Tot slot heeft de rechtbank geen redenen gezien voor matiging van de contractuele boete.

5.2.6.

Op grond van het vorenstaande heeft de rechtbank bij het vonnis waarvan beroep voor recht verklaard dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, en [appellante] veroordeeld aan [geïntimeerde] een bedrag van € 55.000,00 te betalen, vermeerderd met rente. Tevens is [appellante] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg, begroot op € 3.656,43. Het vonnis is tot zover uitvoerbaar bij voorraad. Het meer of anders gevorderde werd afgewezen, waaronder de vordering ter zake buitengerechtelijke kosten.

Geschil in hoger beroep

5.3.1.

[appellante] heeft in (principaal) hoger beroep tien – met Romeinse cijfers aangeduide – grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Ook vordert [appellante] dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling hetgeen [appellante] reeds heeft voldaan uit hoofde van het vonnis waarvan beroep.

5.3.2.

In voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] twee grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, onder herstel van gronden, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

5.3.3.

Ten aanzien van de omvang van het hoger beroep stelt het hof vast dat [geïntimeerde] geen grief heeft gericht tegen de afwijzing van zijn vordering ter zake buitengerechtelijke kosten. In zoverre is het vonnis waarvan beroep dus niet aan het oordeel van het hof onderworpen.

Plan van behandeling

5.4.

Het hof zal de grieven aan de hand van de volgende drie onderwerpen behandelen: de vorderingsgerechtigdheid van [geïntimeerde] , het beroep op het financieringsvoorbehoud door [appellante] en matiging van de boete. Bij het eerste onderwerp komen de grieven II en III in principaal hoger beroep en grief 1 in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep aan de orde. Bij het tweede onderwerp de grieven 2 in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep en III tot en met VIII in principaal hoger beroep. En bij het derde onderwerp grieven IX en X in principaal hoger beroep.

De vorderingsgerechtigdheid van [geïntimeerde]

5.5.1.

Zoals hiervoor is vermeld, is de rechtbank ervanuit gegaan dat [geïntimeerde] in zijn hoedanigheid van erfgenaam en vertegenwoordiger van alle erfgenamen van de nalatenschap van moeder de vordering jegens [appellante] heeft ingesteld. De grieven II en III in principaal hoger beroep zijn hiertegen gericht.

5.5.2.

Bij zijn eerste grief in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] zijn primaire standpunt onder de aandacht van het hof gebracht. Dit houdt in dat hij contractspartij is en dat hij op basis van de koopovereenkomst het recht heeft om de contractuele boete te vorderen. Volgens hem heeft hij de onderhavige procedure op eigen naam kunnen instellen en heeft hij dat ook gedaan.

5.5.3.

Het hof volgt [geïntimeerde] in dit standpunt. Dat vindt steun in de feiten. De koopovereenkomst is gesloten tussen [geïntimeerde] (als verkoper) en [appellante] (als koper) (zoals door de rechtbank geoordeeld in rov. 2.1 van het bestreden vonnis en waartegen [appellante] geen grief heeft gericht). Indien [appellante] de koopovereenkomst niet nakomt, heeft [geïntimeerde] het recht nakoming daarvan te vorderen. Dat [geïntimeerde] niet (enig) eigenaar was van de woning staat daaraan niet in de weg. [geïntimeerde] kan de onderhavige procedure dan ook in eigen naam voeren, zoals hij ook doet. Dat de woning deel uitmaakte van een nalatenschap maakt dat niet anders.

Wel moest [geïntimeerde] ervoor zorgen dat hij ten tijde van de eigendomsoverdracht de woning kon leveren. Voor zover [appellante] stelt dat [geïntimeerde] dit niet kon, heeft zij dat niet onderbouwd en daar zijn ook geen aanwijzingen voor. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij de woning op dezelfde wijze heeft verkocht aan een derde en vast staat dat de woning overgedragen is (zie hiervoor rov. 5.1.28). Bovendien is deze kwestie niet relevant, aangezien enige vordering tot levering in dit geding niet aan de orde is.

5.5.4.

Nu [geïntimeerde] vorderingsgerechtigd is gelet op zijn primaire standpunt, komt het hof niet toe aan beoordeling van de grieven I en II in principaal hoger beroep.

Het beroep op het financieringsvoorbehoud

5.6.1.

De tweede grief in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Volgens [geïntimeerde] was het voor hem niet kenbaar dat [appellante] een beroep deed op het financieringsvoorbehoud. Hij verwijst daarbij naar de e-mails van 17 november en 18 november 2021 van [appellante] (zie hiervoor rov. 5.1.15 en 5.1.17).

5.6.2.

Aan dit betoog gaat het hof voorbij. [geïntimeerde] had uit die e-mails in onderling verband en samenhang bezien redelijkerwijze moeten begrijpen dat [appellante] een beroep op het financieringsvoorbehoud deed. Er zijn verder geen relevante ontbindende voorwaarden behoudens het financieringsvoorbehoud. Dat [appellante] in de e-mails refereert aan het niet verkrijgen van uitstel, en niet met zoveel woorden aan het niet hebben verkregen van financiering, acht het hof niet toereikend voor een ander oordeel. Duidelijk is immers dat zij dat uitstel wilde in verband met de financiering van de woning.

5.6.3.

Dit betekent dat de tweede grief in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep niet kan slagen. Bewijslevering is op dit punt niet aan de orde.

5.6.4.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of voldaan is aan de vereisten van artikel 15.3 van de koopovereenkomst, zodat [appellante] zich op de ontbindende voorwaarde kan beroepen.

De rechtbank heeft deze vraag ontkennend beantwoord. Dit is het onderwerp van de grieven IV tot en met VIII in principaal hoger beroep.

5.6.5.

Het hof stelt voorop dat gezien de koopovereenkomst partijen zijn overeengekomen dat deze door [appellante] kan worden ontbonden indien uiterlijk op 19 november 2021 [appellante] voor de financiering van woning geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (artikel 15.1.a). Voorts zijn partijen blijkens artikel 15 lid 3 de Pro volgende inspannings- en documentatieverplichting voor [appellante] overeengekomen. [appellante] heeft zich verplicht over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen. Voorts dient mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan [geïntimeerde] of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop zijn partijen overeengekomen dat [appellante] de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: de mededeling dient vergezeld te zijn van bewijsstukken dat [appellante] een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen voor de in artikel 15.1.a. genoemde datum en dat deze aanvraag niet heeft geleid tot het beoogde resultaat.

5.6.6.

[appellante] stelt dat de termijnen voor het financieringsvoorbehoud en de waarborgsom zijn verschoven naar 10 december 2021. Het hof overweegt dienaangaande dat uit de overgelegde e-mailcorrespondentie blijkt dat [appellante] heeft getracht ook de termijnen voor het financieringsvoorbehoud en de waarborgsom te verschuiven (naar 30 december 2021). Daaruit blijkt echter ook dat [geïntimeerde] daarmee uitdrukkelijk niet akkoord is gegaan. Het hof verwijst naar de e-mail van de verkoopmakelaar van 16 november 2021 (overgelegd bij productie 3 bij de inleidend dagvaarding). Vervolgens heeft [appellante] een beroep gedaan op financieringsvoorbehoud (bij haar e-mail van 18 november 2021 in onderling verband en samenhang bezien met haar e-mail van 17 november 2021). Daarna heeft nog contact plaatsgevonden tussen [appellante] en [geïntimeerde] (via zijn makelaar), maar dit heeft ook niet overeenstemming geleid.

5.6.7.

Ten aanzien van de vraag of [appellante] heeft voldaan aan de hiervoor weergegeven documentatie- en inspanningsverplichting stelt het hof allereerst vast dat het beroep op het financieringsvoorbehoud van [appellante] op 18 november 2021 niet vergezeld is gegaan van de vereiste, overeengekomen documentatie. Pas op 16 december 2021 is de afwijzing van [de bank] aan de verkoopmakelaar verzonden (zie hiervoor rov. 5.1.26). Ook als wordt aangenomen dat [appellante] bedoelde documentatie nog enige tijd nadat zij de ontbinding had ingeroepen kon doen toekomen, is dit zodanig laat dat niet geoordeeld kan worden dat [appellante] aan haar documentatieverplichting heeft voldaan. Bovendien volgt uit de eigen stellingen van [appellante] dat zij zelf heeft gevraagd om deze afwijzingsbrief om te kunnen voldoen aan de documentatieplicht en dat het verdere proces van aanvraag niet kon worden doorlopen omdat [appellante] niet meer tijd werd gegund. Een redelijke uitleg van de documentatieplicht brengt mee dat het moet gaan om een afwijzingsbrief na voldoende inspanning om financiering te verkrijgen (zie rov. 5.6.8 en 5.6.9 hieronder).

5.6.8.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] ook onvoldoende onderbouwd dat zij zich vóór 19 november 2021 voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen voor de woning. Zij beroept zich op een aanvraag van 4 november 2021. Volgens haar gaat het om een volledig gedigitaliseerde aanvraag die zij niet kan reproduceren. Zij biedt daarom aan haar [hypotheekadviseur] als getuige te doen horen. Dit bewijsaanbod passeert het hof, omdat uit de stellingen van [appellante] zelf blijkt dat de aanvraag op 4 november 2021 incompleet was. [appellante] heeft niet tijdig de vereiste gegevens bij de bank aangeleverd voor een complete aanvraag. [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat op 18 november 2021 de aangekochte woning nog niet was getaxeerd. Ook was er van haar oude woning op die datum geen (actuele) taxatie ten behoeve van de aankoop en financiering van de woning. Bovendien had de hypotheekadviseur van [appellante] volgens [geïntimeerde] op die datum nog slechts een eerste berekening voor de financiering op basis van het inkomen van [appellante] gemaakt. Om deze reden komt het hof ook niet toe aan het horen van [getuige A] , die volgens [appellante] kan verklaren dat de vertraging in de verwerking van haar hypotheekaanvraag is ontstaan door [de bank] . Voor zover [appellante] betoogt dat zij de vereiste gegevens niet snel genoeg heeft kunnen verzamelen – [appellante] heeft aangevoerd dat [de bank] wilde dat haar oude woning (opnieuw) zou worden getaxeerd, maar dat de taxatie niet kon worden gevalideerd door de NVVI (Nederland Woning Waarde Instituut) – heeft zij die stellingen onvoldoende onderbouwd, onder meer omdat niet valt in te zien dat en waarom die redenen [geïntimeerde] zouden regarderen. Bovendien hebben deze door [appellante] aangevoerde redenen geen betrekking op het ontbreken van een taxatie van de aangekochte woning en de door [geïntimeerde] gestelde omstandigheid dat de hypotheekadviseur van [appellante] nog slechts een eerste berekening voor de financiering op basis van het inkomen van [appellante] had gemaakt.

5.6.9.

Bij deze stand van zaken komt het hof tot de conclusie dat [appellante] zich wel heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen, maar dat [geïntimeerde] gelet op hetgeen partijen overeengekomen zijn in artikel 15 lid 3 van Pro de koopovereenkomst redelijkerwijze meer van haar mocht verwachten dan zij heeft laten zien. Het door [de bank] op 4 november 2021 gedane voorstel inhoudend een renteaanbod voor een budgethypotheek (productie 9 bij de memorie van grieven) betrof slechts een indicatief voorstel voor het verkrijgen van een offerte. Daaraan kon zij niet de verwachting ontlenen dat een hypotheek daadwerkelijk zou worden verleend, anders dan zij stelt.

5.6.10.

Gelet op het voorgaande heeft [appellante] geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan. In de gegeven omstandigheden acht het hof niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde] aanspraak maakt op de contractuele boete. De grieven IV tot en met VIII in principaal hoger beroep falen derhalve.

Matiging boete

5.7.1.

De grieven IX en X in principaal hoger beroep strekken ertoe dat het hof overgaat tot matiging van de boete. Het hof ziet daarvoor in dit geval inderdaad gronden. Het hof zal de boete matigen van € 55.000,00 tot € 25.000,00. In zoverre slagen deze grieven. Dit leidt tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep.

5.7.2.

Op grond van artikel 6:94 BW Pro kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. Naar het oordeel van het hof doet zich deze situatie hier voor. Toekenning van de contractuele boete leidt in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Ter toelichting dient het volgende.

5.7.3.

De grond voor matiging is met name gelegen in de wanverhouding tussen de werkelijke schade van [geïntimeerde] en de hoogte van de boete.

Gezien het overzicht van de schade, overgelegd als productie XIII in eerste aanleg door [geïntimeerde] , zoals besproken tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, begroot het hof die schade op minder dan € 10.000,00. [geïntimeerde] voert daarin advocaatkosten op, maar daarvoor zijn in eerste aanleg proceskosten geliquideerd; die moeten dus in mindering gebracht op het opgevoerde bedrag. Verder ligt aan dit schadeoverzicht de veronderstelling ten grondslag dat [geïntimeerde] tweemaal courtage aan zijn verkoopmakelaar moet betalen. Gelet op de uitlatingen tijdens de mondelinge behandeling zijdens [geïntimeerde] staat het evenwel niet vast dat hij het (volledige) bedrag (€ 5.750,00) moet voldoen in verband met de onderhavige koopovereenkomst. Naar het hof begrijpt, heeft hij pas eenmaal daadwerkelijk courtage betaald.

Terwijl de schade aldus op minder dan € 10.000,00 moet worden begroot, resulteert de bepaling in de koopovereenkomst dat de boete tien procent (10%) van de koopsom is – met een koopsom van € 550.000,00 – in een boete van € 55.000,00. Partijen hebben gebruik gemaakt van een modelcontract waarin standaardboetebedingen zijn opgenomen. [appellante] heeft onbestreden door [geïntimeerde] naar voren gebracht dat over deze bepaling tussen partijen niet is onderhandeld.

Naast deze wanverhouding tussen schade en boete, acht het hof het ook relevant dat [geïntimeerde] de woning spoedig heeft kunnen verkopen aan een derde voor een hoger bedrag, te weten € 575.000,00.

5.7.4.

Aan het oordeel van het hof dat er gronden zijn voor matiging van de boete draagt verder bij dat op grond van de gedingstukken en het tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verhandelde duidelijk is dat [appellante] de woning wel wilde aankopen en dat zij zich ook heeft ingespannen om daarvoor financiering te verkrijgen. Zij is er echter niet in geslaagd tijdig een complete hypotheekaanvraag te doen. Daarbij moet ook in aanmerking worden genomen dat [appellante] een particulier is, die bij het aankopen en financiering van een woning afhankelijk is van anderen. Anders dan [geïntimeerde] , werd [appellante] niet bijgestaan door een makelaar.

5.7.5.

Het vorenstaande neemt niet weg dat [geïntimeerde] aanspraak kan maken op de contractuele boete. [appellante] heeft niet voldaan aan haar inspannings- en documentatieverplichting en [geïntimeerde] heeft daardoor in onzekerheid verkeerd. Hij heeft erop gewezen dat omdat er geen documentatie bij het beroep op het financieringsvoorbehoud was gevoegd, hij dit niet heeft kunnen beoordelen. Het hof voegt daaraan toe dat bij de toepassing van artikel 6:94 BW Pro niet alleen acht dient te worden geslagen op het vermogensrechtelijk belang dat de schuldeiser heeft bij nakoming: het boetebeding wordt vaak immers – mede – opgenomen omdat het belang van de schuldeiser bij nakoming niet op geld waardeerbaar is. [geïntimeerde] heeft overigens niet althans niet voldoende concreet onderbouwd dat hij en zijn broers en zusters financiële problemen hebben gekregen.

5.7.6.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft het hof met partijen besproken tot welk bedrag de boete gematigd zou moeten worden als het hof tot matiging zou overgaan. De advocaat van [appellante] dacht in de richting van de 7,5 tot 8.000 euro. Dit zou naar het oordeel van het hof echter geen recht doen aan de schade fixerende en aansporende functie van het beding. De advocaat van [geïntimeerde] heeft als indicatie een bedrag van € 20.000,00 of € 30.000,00 genoemd. Met inachtneming van de bij de toepassing van artikel 6:94 BW Pro te betrachten terughoudendheid, acht het hof het alles overwegende voldoende dat de boete gematigd wordt tot een bedrag van € 25.000,00. [appellante] heeft in deze procedure niet althans niet voldoende concreet onderbouwd gesteld dat zij de (gematigde) boete niet kan betalen. Voor het overige hebben partijen niets aangevoerd dat tot een ander oordeel leidt.

Slotsom en afwikkeling

5.8.1.

De slotsom is dat zowel het principaal hoger beroep als het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep gedeeltelijk slaagt. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.

5.8.2.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd, namelijk voor zover [appellante] is veroordeeld tot betaling van de gehele contractuele boete. Het hof zal [appellante] veroordelen tot betaling van de gematigde boete. Dit bedrag zal, zoals – onbestreden door [appellante] – gevorderd door [geïntimeerde] , worden vermeerderd met rente vanaf 18 januari 2022 (de dag van de dagvaarding). Voor het overige dient het vonnis waarvan beroep, met verbetering van gronden, te worden bekrachtigd (dit geldt ook voor de proceskostenveroordeling ten laste van [appellante] in eerste aanleg; zie hierna rov. 5.8.3).

Uit de uitlatingen van partijen tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, maakt het hof op dat [appellante] niet geheel heeft voldaan aan het vonnis waarvan beroep maar ter voorkoming van executie € 5.000,- heeft betaald. Gelet daarop komt de terugbetalingsvordering van [appellante] niet voor toewijzing in aanmerking.

5.8.3.

Gelet op de uitkomst van de procedure is [appellante] terecht in de proceskosten in eerste aanleg veroordeeld. [appellante] heeft immers bestreden dat zij de contractuele boete verschuldigd is. Op dit punt is zij in het ongelijk gesteld. Aan de uitkomst dat zij na matiging door het hof niet de gehele contractuele boete hoeft te betalen, komt in dit verband minder gewicht toe.

De proceskosten in principaal hoger beroep komen daarom ook voor haar rekening. [appellante] heeft daarin ook te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Omdat partijen in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten daarin compenseren, waarbij het hof opmerkt dat volgens vaste jurisprudentie de geïntimeerde die in de vorm van incidenteel hoger beroep verweer voert niet in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep mag worden veroordeeld als zijn verweren worden verworpen (vgl. HR 14 december 2018, ECLI:NL:HR:2018:2262, rov. 4.3.2).

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen vastgesteld worden op:

Explootkosten € 125,86 (anticipatie-exploot)
Griffierechten € 783,-
Salaris advocaat € 5.532,50 (2,5 punten x tarief IV)
Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 6.619,36

5.8.4.

Al het voorgaande leidt tot de volgende beslissingen.

6.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan de orde in hoger beroep en voor zover [appellante] is veroordeeld tot betaling van de gehele contractuele boete;

in zoverre opnieuw recht doende:

veroordeelt [appellante] tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 25.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 18 januari 2022 tot de dag van algehele voldoening;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige, met verbetering van gronden;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten in principaal hoger beroep € 6.619,36, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet zij € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

compenseert de proceskosten in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit arrest wat voormelde veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, Z.D. van Heesen-Laclé en J. van der Beek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 november 2024.

griffier rolraadsheer

Koopovereenkomst woning: geen rechtsgeldig beroep op financieringsvoorbehoud, matiging boete

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

4.Het verloop van de procedure

5.De verdere beoordeling

6.De uitspraak