Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 22/2331
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 11 november 2022, nummer SHE 22/195 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van het object [adres 1] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 5.026.000. Tevens is daarbij de aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op 13 december 2021 uitspraak op het in 1.2. bedoelde bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende was op 1 januari 2020 gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in het centrum van [plaats] aan de [adres 1] gelegen winkelpand uit 1930, dat door belanghebbende wordt gehuurd. De onroerende zaak heeft een totale verhuurbare vloeroppervlakte van 950 m2, verdeeld over de begane grond (660 m2), eerste verdieping (250 m2) en tweede verdieping (40 m2).
2.2.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020, naar de toestand per 1 januari 2021, met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 5.026.000.
2.3.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
2.4.
De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2020, naar de toestand per die datum, beoordeeld. De rechtbank heeft op grond van het door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatierapport van 15 april 2022 van [heffingsambtenaar 2] geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende op schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verworpen op de grond dat belanghebbende in bezwaar niet heeft verzocht om het taxatieverslag van niet-woningen als bedoeld in artikel 6, lid 3, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil in hoger beroep betreft het antwoord op de volgende vragen:
Is de waarde van de onroerende zaak op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode niet te hoog vastgesteld?
Heeft de heffingsambtenaar in bezwaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ nageleefd?
Heeft belanghebbende recht op vergoeding van proceskosten in bezwaar, beroep en/of hoger beroep?
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 4.251.000 en tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor de fasen van bezwaar, beroep en hoger beroep.
3.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
Toetsingskader van het hof
4.1.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt door de heffingsambtenaar bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [2]
4.3.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.4.
De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatierapport van 15 april 2022 van [heffingsambtenaar 2] , waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 5.314.000, uitgaande van een huurwaarde van € 393.665 per jaar en een kapitalisatiefactor van 13,5 (bijlage E bij het verweerschrift in beroep). Voor de huurwaarde zijn als referentieobjecten gebruikt [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] . In onderdeel G. van het rapport is deze waarde als volgt gemotiveerd.
“Matrix referentieobjecten huurtransacties
Onderstaand treft u de gehanteerde referenties aan ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde van € 1.050 voor het belastingjaar 2021. Op basis van de door taxateur gebruikte referenties is de gemiddelde huurwaarde voor het belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1-1-2020) € 1.249. Voor de indexering van de huurwaarde is de CPI index4 toegepast. De gehanteerde totale huurwaarde van € 392.665 is lager dan de voorgedragen referenties van belanghebbende te weten [adres 5] en [adres 6] .
Omrekening totale huurwaarde naar huurwaarde per m2 € 393.665 / 950 = € 414,38 per m2.
De gehanteerde huurwaarde per m2 is lager dan de huurprijs van de door belanghebbende voorgestelde referenties. Echter, de door belanghebbende voorgestelde transacties zijn
geentransacties welke op een normale manier tot stand zijn gekomen tegen marktconforme prijzen. De voorgestelde referenties staan thans te huur. De door belanghebbende aangedragen referenties welke thans te huur staan treft u op bladzijde 14.
geentransacties welke op een normale manier tot stand zijn gekomen tegen marktconforme prijzen. De voorgestelde referenties staan thans te huur. De door belanghebbende aangedragen referenties welke thans te huur staan treft u op bladzijde 14.
(…)
Kapitalisatiefactor
Door de taxateur zijn de kapitalisatiefactoren inzichtelijk gemaakt op transactiedatum. Voor de waardering van onderhavig object heeft taxateur de kapitalisatiefactor van 13,5 toegepast. Onderstaande referenties geven weer dat de gehanteerde kapitalisatiefactor van 13,5 niet te hoog is.
Zowel de [adres 7] als [adres 8] zijn verkocht nadat de coronamaatregelen van kracht waren. De [adres 7] is gelegen in een aan- en uitloopstraat richting het [straat 1] / [straat 2] . [straat 1] is gelegen in de A1 locatie van [plaats] . Het getaxeerde object is gelegen in het verlengde van de [straat 1] . Er zijn door belanghebbende geen koopreferenties genoemd waarmee vergeleken kan worden.
[voetnoot 4: Bijlage CPI Index.”
4.5.
Het hof constateert dat belanghebbende in hoger beroep niet langer de juistheid van de in voormeld taxatierapport gehanteerde huurwaarde van € 393.665 bestrijdt. Belanghebbende betoogt in het hoger beroepschrift dat in het rapport voor de indexering van de huurwaarde ten onrechte het consumentenprijsindexcijfer (CPI) is gebruikt. Ook betoogt belanghebbende dat van de ter nadere onderbouwing van de kapitalisatiefactor gebruikte verkochte, maar nog niet verhuurde onroerende zaken [adres 7] en [adres 8] ten onrechte fictieve huurprijzen zijn bepaald. Om deze twee redenen is de zogeheten ‘top-down-methode’ volgens belanghebbende niet geschikt om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Volgens belanghebbende is bij de ook in het rapport toegepaste ‘bottom-up-methode’ een onjuist opslagrisicopercentage gebruikt. Toepassing van het volgens belanghebbende juiste cijfer resulteert in een kapitalisatiefactor van 10,8 en daarmee in een waarde van de onroerende zaak van € 4.251.000. Belanghebbende heeft deze laatste grond onderbouwd met een taxatiekaart van [persoon] van 24 januari 2023 (bijlage 1 bij het aanvullende hoger beroepschrift).
CPI
4.6.
Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting meegedeeld dat zij deze beroepsgrond niet langer handhaaft. Dit punt is dan ook niet meer in geschil en kan verder onbesproken blijven.
Fictieve huurprijzen
4.7.
Belanghebbende betoogt dat het bepalen van een fictieve huurprijs voor verkochte, nog niet verhuurde objecten niet conform de fictie van artikel 17, lid 2, Wet WOZ is, te weten een huurprijs die op de vrije openbare markt tot stand is gekomen middels een proces van biedingen welke zijn uitgebracht door niet gelieerde partijen bij de aanbiedende makelaar die de objecten na de best mogelijk voorbereidingen heeft aangeboden.
4.8.
De heffingsambtenaar voert in het verweerschrift het volgende aan. Het verdient inderdaad de voorkeur om bij de waardebepaling verkopen te gebruiken van panden die leeg zijn verkocht en nadien zijn verhuurd, omdat dan sprake is van een WOZ-conforme verkoop (leeg en onbezwaard) gevolgd door een huurprijs uit de markt. Deze combinatie komt echter maar weinig voor. Vaker is sprake van verkopen in verhuurde staat, waarbij de koopsom dan is beïnvloed door het bestaande huurcontract. Gemeenten moeten terughoudend omgaan met deze verkopen in verhuurde staat. Daarom is er voor gekozen om de kapitalisatiefactor te berekenen met WOZ-conforme verkopen en die te delen op de getaxeerde huursommen. De getaxeerde huursommen bij de koopreferenties (€ 432 respectievelijk € 1.319) liggen ver onder respectievelijk in lijn met de drie huurreferenties uit het taxatierapport.
4.9.
Het hof overweegt het volgende. Belanghebbende heeft de stelling van de heffingsambtenaar, dat een WOZ-conforme verkoop (leeg en onbezwaard), gevolgd door een huurprijs uit de markt maar weinig voorkomt, niet, althans niet gemotiveerd weersproken. Het standpunt van belanghebbende dat het bepalen van fictieve huurprijzen van overigens geschikte verkochte vergelijkingsobjecten niet is toegestaan, vindt geen steun in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, de wetsgeschiedenis of jurisprudentie. Het hof verwerpt daarom het standpunt van belanghebbende. Daar komt bij dat belanghebbende het hof ook geen aanknopingspunten heeft geboden de bepaalde huurprijzen onjuist te achten.
4.10.
Het voorgaande brengt het hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar met de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de kapitalisatiefactor is bepaald op basis van de zogeheten ‘top-down-methode’, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
4.11.
Dat de bij de waardering gebruikte kapitalisatiefactor niet te hoog is, wordt bevestigd door de bepaling van die factor op basis van de zogeheten ‘bottom-up-methode’. Belanghebbende voert weliswaar aan dat het bij deze methode in aanmerking te nemen opslagrisicopercentage voor een huurpand in [plaats] , gelet op de in de taxatiewijzer vermelde regio’s met bijbehorende opslagrisico’s, hoger moet zijn dan het door de taxateur in aanmerking genomen percentage, maar het hof deelt dit standpunt niet. Daartoe overweegt het hof het volgende.
4.12.
Belanghebbende bepleit dat voor de onroerende zaak een opslagrisico van 6,8 in aanmerking moet worden genomen, met als gevolg dat de kapitalisatiefactor 10,8 in plaats van 13,5 wordt en de waarde van de onroerende zaak € 4.251.000 bedraagt.
4.13.
De heffingsambtenaar weerspreekt dat het gehanteerde opslagpercentage onjuist is. Hij motiveert dit als volgt. De gehanteerde factor van 13,5 resulteert in een bruto aanvangsrendement (BAR) van 7,4%. Dit percentage ligt binnen de bandbreedte die belanghebbende noemt voor winkelruimtes in overige locaties. Omdat Eindhoven de vijfde stad van Nederland is, is het niet logisch om bij de categorie 'overige locaties' uit te gaan van het gemiddelde. Als wordt gekozen voor deze categorie dan dient de onderkant van de bandbreedte te worden gehanteerd. Daarbij past een opslagrisico van 7,4% uitstekend. Dat volgt ook uit de informatie van [B] in bijlage I bij het verweerschrift in hoger beroep. Uit deze informatie volgt dat Eindhoven moet worden gezien als een van de beste locaties in Nederland met een Yield van 4,4%, een stuk lager dan het door mij gekozen percentage. De referentieobjecten [adres 7] en [adres 8] vertegenwoordigen overigens een BAR van respectievelijk 8% en 5,2%. De door belanghebbende bepleite BAR van 9,2% is gelet op het voorgaande niet aannemelijk.
4.14.
Het hof overweegt dat de taxatiewijzer waar belanghebbende naar verwijst, een hulpmiddel is bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak. Onder omstandigheden levert strikte toepassing van een taxatiewijzer geen juiste waardering op. Dat is hier aan de orde. De heffingsambtenaar heeft deugdelijk gemotiveerd waarom in dit geval is afgeweken van de taxatiewijzer. Dat voor de onderhavige onroerende zaak in [plaats] een van de taxatiewijzer afwijkend opslagrisicopercentage passend is, vindt steun in de door de heffingsambtenaar overgelegde informatie van [B] . Belanghebbende heeft het onderbouwde standpunt van de heffingsambtenaar niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.
Artikel 40, lid 2, Wet WOZ
4.15.
Belanghebbende betoogt dat artikel 40 lid 2, Wet WOZ is geschonden en dat zij recht heeft op een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep en op vergoeding van griffierecht. Daartoe voert belanghebbende het volgende aan. In overweging 4. van de bestreden uitspraak erkent de rechtbank dat verweerder niet adequaat heeft gereageerd op het vaststaand verzoek om gegevens in de bezwaarfase. De rechtbank erkent hiermee dat er door de heffingsambtenaar bewust een informatieachterstand is gecreëerd, met als gevolg een ongelijke rechtspositie en een tekortkoming conform artikel 40 Wet WOZ. Het is dan ook zeer vreemd dat de rechtbank dit gebrek erkent maar er geen gevolg aan verbindt, zijnde het gegrond verklaren van het beroep en het toekennen van een proceskostenvergoeding in de beroepsfase, daar belanghebbende in beroep moet komen ten einde de gevraagde onderbouwing te verkrijgen. In overweging 4.1 concludeert de rechtbank dat er door belanghebbende in de bezwaarfase niet is verzocht om het taxatieverslag, echter in het bezwaarschrift met datum 6 april 2021 wordt expliciet gevraagd om het taxatieverslag alsmede om de taxatiekaart. Overweging 4.1 is onjuist. Nu de heffingsambtenaar heeft erkend dat hij de gevraagde stukken niet heeft verstrekt, had de rechtbank aan dit gebrek het gevolg moeten verbinden van gegrondverklaring van het beroep, het toekennen van een proceskostenvergoeding in beroep en het vergoeden van griffierecht.
4.16.
Het hof overweegt het volgende. Belanghebbende heeft ter zitting erkend dat het taxatieverslag in bezwaar aan belanghebbende is verstrekt. Daarmee heeft de heffingsambtenaar echter niet alle in het bezwaarschrift gevraagde informatie verstrekt, zodat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De vraag of aan deze schending de door belanghebbende gewenste gevolgen moeten worden verbonden, beantwoordt het hof ontkennend. Belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting meegedeeld dat als belanghebbende alle gevraagde informatie zou hebben gekregen, zij het ook dan niet met de door de heffingsambtenaar getaxeerde en in bezwaar gehandhaafde waarde van de onroerende zaak eens zou zijn geweest. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het instellen van beroep tegen de uitspraak op bezwaar noodzakelijk was om het gebrek aan de informatieverstrekking te herstellen. De enkele opmerking van belanghebbende ter zitting dat het instellen van beroep mogelijk achterwege zou zijn gebleven indien de gevraagde informatie was verstrekt, is daartoe ontoereikend, mede gelet op standpunt van belanghebbende over de waarde van de onroerende zaak.
Tussenconclusie
4.17.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.18.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de kosten van bezwaar
4.19.
Het verzoek van belanghebbende om vergoeding van de kosten van bezwaar wijst het hof af.
Ten aanzien van de proceskosten
4.20.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door P.W.A. van Geloven, voorzitter, T.A. Gladpootjes en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van R. Camps als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
De griffier, De voorzitter,
R. Camps P.W.A. van Geloven
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.