Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.337.611/01
arrest van 1 oktober 2024
in de zaak van
de stichting Stichting Trudo,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Trudo,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. W. Kolmans te Eindhoven.
op het bij exploot van dagvaarding van 8 februari 2024 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 12 januari 2024 en 2 februari 2024 (het herstelvonnis), door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Trudo als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/398486 / KG ZA 23-568)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met zeven grieven, één productie en eiswijziging;
- de memorie van antwoord, tevens antwoord op de wijziging van eis.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De kern van het geschil
3.1.
[geïntimeerde] woont sinds 2018 in een woning van Trudo. In de loop van de jaren is er meermalen sprake geweest van achterstand in de betaling van de huur. Trudo heeft [geïntimeerde] ondanks de achterstanden meerdere keren (onder voorwaarden) in de gelegenheid gesteld de woning te blijven huren. [geïntimeerde] heeft een aantal malen de huurachterstand ingelopen. Nadat in het najaar van 2022 weer een betalingsachterstand was ontstaan, heeft Trudo aan [geïntimeerde] laten weten dat Trudo voornemens was om een procedure te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning door [geïntimeerde] . Aan [geïntimeerde] is te kennen gegeven dat zij ter vermijding van proceskosten zelf de huurovereenkomst zou kunnen opzeggen. [geïntimeerde] heeft vervolgens op 13 oktober 2022 de huurovereenkomst per 13 november 2022 opgezegd. Bij wijze van allerlaatste kans heeft Trudo vervolgens een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van 1 jaar aangeboden. Een van de aan die overeenkomst verbonden voorwaarden was dat [geïntimeerde] in dat jaar geen nieuwe betalingsachterstand mocht laten ontstaan. In de loop van het jaar is weer een betalingsachterstand ontstaan. Trudo heeft vervolgens aan [geïntimeerde] bericht niet tot verlenging van de huurovereenkomst over te gaan en aangegeven dat [geïntimeerde] op 13 november 2023 de sleutels moest inleveren en de woning moest hebben verlaten.
[geïntimeerde] heeft de woning niet verlaten. Trudo heeft in kort geding onder meer de ontruiming van de woning gevorderd. [geïntimeerde] betwist in deze procedure de rechtsgeldigheid van de huuropzegging van 13 oktober 2022 en beroept zich onder andere op dwaling en/of misbruik van omstandigheden. Ook beroept zij zich op persoonlijke omstandigheden die aan ontruiming van de woning in de weg zouden staan. De voorzieningenrechter van de rechtbank heeft de gevorderde ontruiming afgewezen, onder meer omdat niet kan worden uitgesloten dat het beroep van [geïntimeerde] op dwaling en/of misbruik van omstandigheden in een bodemprocedure kans van slagen heeft. Trudo is het met deze uitspraak niet eens en is in hoger beroep gekomen.
Het hof zal het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigen en onder andere de vordering tot ontruiming van de woning toewijzen. Hierna zal het hof uitleggen op grond waarvan het hof tot dit oordeel is gekomen.
De feiten
3.2.
In dit geschil gaat het hof uit van de volgende feiten.
3.2.1.
[geïntimeerde] is afkomstig uit Curaçao. Zij verblijft sinds 2014 in Nederland. [geïntimeerde]
heeft twee meerderjarige kinderen die bij haar wonen. Haar verdere familie (ouders en
broer) wonen op Curaçao.
3.2.2.
Sinds 12 november 2018 huurt [geïntimeerde] van Trudo, gelijk Trudo aan
[geïntimeerde] verhuurt, de woning, gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats]. Op de
huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Trudo van toepassing
(producties 2 en 3 bij de dagvaarding).
3.2.3.
De tussen partijen overeengekomen huurprijs bedraagt thans € 647,13 per maand.
3.2.4.
Artikel 2.5 van de huurovereenkomst luidt als volgt;
“De huurprijs dient maandelijks bij vooruitbetaling, telkens vóór de eerste van elke maand -zijnde de Vervaldatum - door huurder aan verhuurster te zijn voldaan.
(...)”
3.2.5.
Artikel 4.0 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt als volgt:
“Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door verhuurster aangegeven wijze. Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn van die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd."
3.2.6.
Bij verstekvonnis van 27 februari 2020 met zaaknummer 8338836 CV EXPL 20-
953 heeft de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant de huurovereenkomst ontbonden
en [geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming van de woning, vanwege het herhaaldelijk niet
(tijdig) voldoen van de huur en de ontstane huurachterstand (productie 5 bij de
dagvaarding).
3.2.7.
Op 23 april 2020 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin is
bepaald dat [geïntimeerde] gebruiker is van de woning voor zes maanden. De overeenkomst
bepaalt tevens dat deze zal worden verlengd indien [geïntimeerde] de maandelijkse huurpenningen tijdig en volledig voldoet en maandelijks € 100,00 aflost op de
huurachterstand (productie 6 bij de dagvaarding). De huurachterstand bedroeg op dat moment € 3.948,26.
3.2.8.
Trudo heeft, omdat [geïntimeerde] voormelde vaststellingovereenkomst niet nakwam de ontruiming van het gehuurde op 3 maart 2021 aangekondigd. Bij brief van 22 februari 2021 (productie 7 inleidende dagvaarding) heeft Trudo ook laten weten dat [geïntimeerde] op de Sancties & Kansenlijst werd geplaatst vanwege de huurachterstand.
3.2.9.
Na overleg tussen partijen heeft Trudo ermee ingestemd om onder strikte voorwaarden voorlopig af te zien van haar recht om het gehuurde te ontruimen. Deze
voorwaarden zijn neergelegd in de brief van Trudo van 9 maart 2021, te weten:
- De lopende huur dient telkens voor of op de eerste van iedere volgende maand te worden
voldaan aan Trudo;
- Ter zake de huurachterstand, die destijds € 4.666,75 bedroeg, voldoet [geïntimeerde] iedere
maand € 100,-, telkens voor of op de eerste dag van iedere maand;
- Trudo adviseert [geïntimeerde] dringend om financiële hulpverlening te aanvaarden, in de vorm
van budgetbeheer.
Trudo heeft [geïntimeerde] uitdrukkelijk erop gewezen dat dit de laatste kans betreft en dat indien zij niet voldoet aan deze voorwaarden, de ontruiming van het gehuurde opnieuw zal worden ingepland. Deze afspraken heeft Trudo bevestigd in een, door beide partijen ondertekende, brief van 9 maart 2021 (productie 9 inleidende dagvaarding).
3.2.10.
[geïntimeerde] heeft vervolgens opnieuw een huurachterstand laten ontstaan, doordat zij de huur over de maanden oktober en november 2021 niet heeft voldaan en ook niet de aflossingstermijn van € 100,00 voor die maand heeft voldaan. Ook weigerde [geïntimeerde] om financiële hulpverlening te aanvaarden. Omdat [geïntimeerde] ondanks nadere afspraak achterwege liet de nieuwe huurachterstand uiterlijk op 10 november 2021 aan Trudo te betalen, heeft Trudo [geïntimeerde] op 17 november 2021 aangemeld voor vroegsignalering bij de Gemeente (zie productie 10 inleidende dagvaarding).
Trudo heeft [geïntimeerde] vervolgens in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 26 november 2021 de betalingen te verrichten. [geïntimeerde] heeft hier geen gevolg aan gegeven.
3.2.11.
Op 26 november 2021 is een medewerker van Trudo onaangekondigd bij [geïntimeerde] op huisbezoek geweest. [geïntimeerde] gaf toen aan dat er problemen zouden zijn bij de salarisadministratie en dat die zouden zijn opgelost. Zij betaalde vervolgens ter plekke de huurachterstand en de huur en aflossing voor de maand december 2021 (zie productie 11 inleidende dagvaarding).
3.2.12.
Bij brief van 2 december 2021 (productie 12 bij de dagvaarding) heeft Trudo
aan [geïntimeerde] onder meer bericht:
“Dit is uw allerlaatste kans. Indien u in de periode vanaf heden tot en met 9 maart 2022 de huur en de overeengekomen aflossing niet, niet tijdig of niet volledig betaalt, gaan wij u ontruimen uit de woning. Wij adviseren u deze boodschap serieus te nemen en u aan de gemaakte afspraken te houden ter voorkoming van de ontruiming.”
3.2.13.
In april 2022 heeft [geïntimeerde] wederom een huurachterstand laten ontstaan. Nadat
Trudo op 10 mei 2022 bij [geïntimeerde] op huisbezoek was geweest, heeft [geïntimeerde] de
achterstand weer ingelopen. Tijdens dat huisbezoek heeft [geïntimeerde] verklaard, zakelijk weergegeven, dat haar inkomen vaker niet genoeg is om de maandlasten te betalen en dat haar zoon vanwege te laat komen op het werk was ontslagen en zijn inkomen daarom was weggevallen (zie productie 14 inleidende dagvaarding)
3.2.14.
Bij brief van 28 september 2022 heeft Trudo aan [geïntimeerde] bericht dat
[geïntimeerde] opnieuw een huurachterstand heeft laten ontstaan en heeft Trudo [geïntimeerde]
uitgenodigd voor een gesprek (productie 16 bij de dagvaarding). [geïntimeerde] is daarbij uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Trudo op 4 oktober 2022. Bij dat gesprek is zij niet verschenen.
3.2.15.
Vervolgens heeft er op 13 oktober 2022 in het kantoor van Trudo een gesprek plaatsgevonden tussen Trudo en [geïntimeerde] . Tijdens dit gesprek heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd per 13 november 2022 (productie 18 bij de dagvaarding). Trudo heeft bij brief van 13 oktober 2022 aan [geïntimeerde] de huuropzegging door [geïntimeerde] bevestigd en aangegeven dat [geïntimeerde] op 14 november 2022 de sleutels van het gehuurde diende in te leveren bij Trudo (productie 19 inleidende dagvaarding).
3.2.16.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] Trudo verzocht om in te stemmen met een laatste
kansovereenkomst indien en voor zover [geïntimeerde] de volledige huurachterstand voldoet,
omdat [geïntimeerde] geen andere woonruimte kon vinden.
3.2.17.
Bij e-mailbericht van 3 november 2023 heeft Trudo [geïntimeerde] een laatste kans
op behoud van de woning geboden (productie 20 bij de dagvaarding). In dit e-malbericht
staat onder meer vermeld:
“(…)
Op 13 oktober 2022 heeft u de huur van de woning opgezegd per 13 november 2022. U heeft nu aangegeven geen alternatieve woonruimte te hebben. U heeft Trudo gevraagd of u — wanneer u de volledige achterstand voldoet — in de woning mag blijven. Wij zijn bereid u nog een allerlaatste kans te geven onder de volgende voorwaarden:
1. Uiterlijk 11 november 2022 betaalt u de volledige achterstand aan [---].
2. De huurovereenkomst die u heeft met Trudo eindigt op 13 november 2022. In plaats van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd krijgt u een laatste kansovereenkomst. Dit betreft een tijdelijke huurovereenkomst van een jaar. Binnen dit jaar mag u geen huurachterstand laten ontstaan. Indien u opnieuw een huurachterstand laat ontstaan, zal u alsnog de woning moeten verlaten.
3. Om de tweede voorwaarde na te kunnen komen adviseren wij u met klem om onder bewind te gaan. [naam] heeft aangegeven u hierbij te kunnen helpen.
(…)
Indien u op 11 november 2022 de huurachterstand (en kosten van [---]) niet heeft voldaan en/of de tijdelijke huurovereenkomst niet ondertekend heeft geretourneerd, vervalt dit aanbod en dient u 13 november 2022 de sleutels van de woning in te leveren.
(…)”
3.2.18.
Op 14 november 2022 hebben partijen een “laatste kansovereenkomst” met elkaar
gesloten (productie 21 bij de dagvaarding). In deze overeenkomst zijn onder meer de
volgende bepalingen opgenomen:
“(…)
4. Op deze huurovereenkomst is artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing, wat betekent dat
deze huurovereenkomst van rechtswege eindigt met het verstrijken van de overeengekomen bepaalde duur, zonder dat opzegging vereist is.
(...)
2.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 14 november 2022 en heeft een looptijd van één jaar. De
huurovereenkomst eindigt dus 13 november 2023.
(...)
6.3
Huurder krijgt onder de navolgende voorwaarden een laatste kans van verhuurster:
Huurder voldoet de huur conform hetgeen bepaald in artikel 3 van deze huurovereenkomst waarbij verhuurster expliciet wijst op hetgeen bepaald in artikel 3.5.De huurprijs dient maandelijks bij vooruitbetaling, telkens vóór de eerste van elke maand - zijnde de vervaldatum - door huurder aan verhuurster te zijn voldaan.
De volledige op het moment van ondertekenen van deze huurovereenkomst bij [---] gerechtsdeurwaarders openstaande bedrag aan huurachterstand en extra kosten wordt door huurder uiterlijk 11 november 2022 voldaan.
iii. Huurder houdt zich aan alle afspraken opgenomen in deze huurovereenkomst.
6.4
Verhuurster heeft huurder met klem geadviseerd onder bewind te gaan. Verhuurster heeft
hiertoe eveneens gesproken met de Wij Eindhoven generalist van huurder.
6.5.
Huurder begrijpt dat indien een van de voorwaarden voor deze laatste kansovereenkomst niet wordt nagekomen, verhuurster onmiddellijk over zal gaan tot beëindiging van de
huurovereenkomst. Huurder zal alsdan op de Signaleringslijst worden geplaatst en zal niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning in de regio (…)”.
3.2.19.
Bij brieven van 4 en 22 mei 2023 heeft Trudo aan [geïntimeerde] betalingsherinneringen gestuurd omdat zij opnieuw een achterstand in de huurbetalingen had laten ontstaan (productie 23 bij de dagvaarding).
3.2.20.
Bij brief van 14 augustus 2023 heeft Trudo aan [geïntimeerde] het einde van de
huurovereenkomst aangezegd (productie 24 bij de dagvaarding). In de brief staat onder meer
vermeld dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd en dat [geïntimeerde] de woning op
13 november 2023 leeg moet opleveren onder afgifte van de sleutels aan Trudo.
3.2.21.
Bij brief van 20 september 2023 heeft Trudo aan [geïntimeerde] bericht dat zij
[geïntimeerde] aanmeldt bij de gemeente vanwege de andermaal ontstane huurachterstand
(productie 25 bij de dagvaarding).
3.2.22.
Bij brief van 6 oktober 2023 heeft de advocaat van [geïntimeerde] , met erkenning dat [geïntimeerde] weer een aantal keren te laat is geweest met de huurbetaling, Trudo verzocht
om mogelijk te maken dat zij in de woning kan blijven wonen (productie 26 bij de
dagvaarding).
3.2.23.
Bij brief van 17 oktober 2023 heeft Trudo aan de advocaat van [geïntimeerde] laten
weten dat [geïntimeerde] wordt verzocht de sleutels van de woning tijdig in te leveren en de
woning leeg, heel en schoon op te leveren (productie 27 bij de dagvaarding).
3.2.24.
De advocaat van [geïntimeerde] heeft bij e-mailbericht van 27 oktober 2023 Trudo
verzocht om opnieuw met [geïntimeerde] in overleg te treden teneinde een oplossing te bereiken,
(productie 28 bij de dagvaarding).
3.2.25.
Bij e-mailbericht van 1 november 2023 heeft de advocaat van Trudo [geïntimeerde]
in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 3 november 2023 te laten weten of zij de woning zal
opleveren conform de huurovereenkomst en onder afgifte van de sleutels ter vrije
beschikking van Trudo zal stellen (productie 29 bij de dagvaarding).
De vorderingen van Trudo
3.3.1.
In de onderhavige procedure vordert Trudo in eerste aanleg, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [geïntimeerde] te veroordelen om de woning te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Trudo te stellen;
II. [geïntimeerde] te veroordelen om aan Trudo een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] de woning in gebruik heeft vanaf 1 december 2023 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW;
III. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke
rente over deze kosten.
3.3.2.
Aan deze vordering heeft Trudo, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
Primair legt Trudo onrechtmatig handelen door [geïntimeerde] ten grondslag aan haar
vorderingen. Nadat de huurovereenkomst tussen partijen door de huuropzegging van [geïntimeerde] is geëindigd per 13 november 2022, hebben partijen op 14 november 2022 een “laatste kansovereenkomst” gesloten voor de duur van één jaar zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. De “laatste kansovereenkomst” is op 13 november 2023 van rechtswege geëindigd. Vanwege de herhaaldelijke huurachterstanden is Trudo niet bereid om een nieuwe
huurovereenkomst met [geïntimeerde] aan te gaan. Dit gegeven maakt dat [geïntimeerde] thans zonder
recht of titel in de woning verblijft. Door zonder recht of titel in de woning te verblijven
handelt [geïntimeerde] onrechtmatig jegens Trudo.
Subsidiair legt Trudo aan haar vorderingen ten grondslag dat sprake is van ernstige
tekortkomingen in de nakomingen van de verplichtingen van [geïntimeerde] uit hoofde van artikel
7:213 BW en 7:214 BW en artikel 3.5 en 6.3 van de “laatste kansovereenkomst”. Zij heeft
immers stelselmatig de huur niet tijdig voldaan en heeft regelmatig een forse huurachterstand. laten ontstaan. [geïntimeerde] heeft vele kansen gehad om zich als een goed
huurder te gedragen.
Zo lang [geïntimeerde] het genot heeft van de woning is zij huur verschuldigd.
Een belangenafweging behoort in het voordeel van Trudo uit te vallen. Trudo heeft
er immers belang bij dat zij de woning kan verhuren aan een andere woningzoekende die
wel de huur tijdig betaalt. Weliswaar bestaat aan de zijde van [geïntimeerde] een woonbelang,
maar op dat punt heeft te gelden dat de gevolgen van de met de huurovereenkomst strijdige
gedragingen van [geïntimeerde] , voor haar eigen risico behoren te komen. Dit geldt te meer nu
duidelijk tussen partijen was overeengekomen dat de huurovereenkomst op 13 november
2023 zou eindigen.
3.3.3.
In het bestreden kort gedingvonnis heeft de rechtbank, kort gezegd, de vordering van Trudo onder II toegewezen, de proceskosten gecompenseerd en de vorderingen van Trudo voor het overige afgewezen.
Het hoger beroep
3.4.
Trudo heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd, waarbij Trudo bij vergissing grief 7 ook nummert als grief 6. Trudo heeft geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen en, na wijziging van eis, opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. Geïntimeerde te veroordelen om binnen drie dagen althans veertien dagen na betekening van het arrest, althans een termijn door het hof gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres], met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van appellante, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van appellante te stellen;
II. Geïntimeerde te veroordelen om aan appellante een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs voor iedere maand of gedeelte daarvan dat geïntimeerde de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] in gebruik heeft vanaf 1 februari 2024 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening;
III. Geïntimeerde te veroordelen om, voor zover de woonruimte per 1 juli 2024 nog in gebruik is door geïntimeerde, aan appellante met ingang van 1 juli 2024 een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs, vermeerderd met de jaarlijks wettelijk toegestane huurverhoging voor niet-geliberaliseerde woonruimte, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat geïntimeerde de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] in gebruik heeft vanaf 1 juli 2024 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening;
Subsidiair
IV. Geïntimeerde te veroordelen om binnen drie dagen althans veertien dagen na betekening van het arrest, althans een termijn door het hof gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres], met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van appellante, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van appellante te stellen
indien en zodra aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan;
indien en zodra aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan;
a. Geïntimeerde voldoet aan appellante uiterlijk vóór de eerste van de maand met ingang
van februari 2024
nietde volledige vergoeding gelijk aan de laatst geldende huurprijs,
nietde volledige vergoeding gelijk aan de laatst geldende huurprijs,
vermeerderd vanaf 1 juli 2024 met de jaarlijks toegestane huurverhoging;
b. Geïntimeerde maakt binnen een periode van 14 dagen, althans 30 dagen, althans een
termijn die het hof redelijk acht
nieteen bodemprocedure aanhangig bij de rechtbank waarin wordt gevorderd dat de huuropzegging én de tijdelijke laatste kans huurovereenkomst
nieteen bodemprocedure aanhangig bij de rechtbank waarin wordt gevorderd dat de huuropzegging én de tijdelijke laatste kans huurovereenkomst
onder invloed van misbruik van omstandigheden en/of dwaling tot stand is gekomen én
sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
V. Geïntimeerde te veroordelen om aan appellante een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs voor iedere maand of gedeelte daarvan dat geïntimeerde de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] in gebruik heeft vanaf 1 februari 2024 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening;
VI. Geïntimeerde te veroordelen om, voor zover de woonruimte per 1 juli 2024 nog in gebruik is door geïntimeerde, aan appellante met ingang van 1 juli 2024 een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs, vermeerderd met de jaarlijks wettelijk toegestane huurverhoging voor niet-geliberaliseerde woonruimte, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat geïntimeerde de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] in gebruik heeft vanaf 1 juli 2024 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening;
Zowel primair als subsidiair
VII. Geïntimeerde te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in appel, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest en - voor het geval betaling binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf het verstrijken van bedoelde termijn voor betaling tot aan de dag van volledige voldoening.
3.5.
Bij grief 1 heeft Trudo naar het oordeel van het hof geen belang meer. De rechtbank heeft de fout in de vermelding van de juiste entiteit van Trudo bij vonnis van 2 februari 2024 hersteld.
3.6.
Bij grief 2 heeft Trudo evenmin nog enig belang. Het hof heeft de feiten, waarvan het uitgaat bij de beoordeling, opnieuw vastgesteld. Bovendien is de keuze van de feiten die de rechter aan de beoordeling ten grondslag wil leggen voorbehouden aan de rechter.
3.7.
De grieven 3 tot en met 5 lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.7.1.
Met deze grieven richt Trudo zich, zakelijk weergegeven, tegen het oordeel van de rechtbank over het beroep van [geïntimeerde] op misbruik van omstandigheden en/of dwaling in verband de opzegging door haar van de huur tijdens het gesprek op het kantoor van Trudo op 13 oktober 2022. De kantonrechter heeft op onterechte gronden de vordering tot ontruiming van Trudo afgewezen.
3.7.2.
In rechtsoverwegingen 4.6 en 4.7 heeft de rechtbank het volgende overwogen:
“(…) Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter echter van oordeel dat voorshands niet kan worden uitgesloten dat een vordering met als grondslag misbruik van omstandigheden en/ of dwaling, kans van slagen heeft bij de kantonrechter. De voorzieningenrechter acht hierbij van belang dat gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] zelf een reden had om de huurovereenkomst op te zeggen. Bovendien heeft [geïntimeerde] , zodra zij zich de gevolgen van de opzegging realiseerde, direct bij Sint Trudo aan de bel getrokken. Daarbij kan ook relevant worden geacht dat er op dit moment geen sprake is van een huurachterstand of enige vorm van overlast.
4.7.
Indien de bodemrechter inderdaad oordeelt dat de opzegging van de
huurovereenkomst door [geïntimeerde] vernietigbaar is, betekent dit dat [geïntimeerde] nog altijd in de woning verblijft op grond van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat zij dus niet tot ontruiming kan worden veroordeeld omdat zij zonder recht of titel in de woning verblijft. Ook een ontruiming vanwege een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de “laatste kansovereenkomst” kan dan niet aan de orde zijn. In dat geval is de “laatste kansovereenkomst” immers niet op goede gronden gesloten (…)”
3.7.3.
Volgens Trudo is met betrekking tot de huuropzegging door [geïntimeerde] op 13 oktober 2022 geen sprake van misbruik van omstandigheden of dwaling. Uit niets blijkt dat [geïntimeerde] niet wist wat zij deed of dat het niet haar bedoeling was om de huurovereenkomst te beëindigen. Trudo wijst daarbij op het feit dat het voor [geïntimeerde] niet nieuw was dat Trudo een procedure in het vooruitzicht stelde in verband met het opnieuw laten ontstaan van een huurachterstand. Dat was immers ook het geval geweest in 2020 en gelet op haar ervaringen wist [geïntimeerde] ook wat de gevolgen daarvan zouden zijn. Trudo was ook daadwerkelijk van plan om een gerechtelijke procedure te starten vanwege de herhaalde huurachterstand (van meer dan drie maanden) en het stelselmatig te laat betalen van de huur, als [geïntimeerde] niet zelf de huurovereenkomst zou opzeggen. Van onrechtmatig handelen of onevenredig veel druk uitoefenen is tijdens het gesprek op 13 oktober geen sprake geweest.
Telkens heeft Trudo in de loop van de jaren 2020-2022 met [geïntimeerde] gesproken, zowel op het kantoor van Trudo als tijdens huisbezoeken, over het terugkerende probleem van de huurachterstanden en de mogelijke gevolgen daarvan. Het gesprek op 13 oktober 2022 was uiteindelijk, aldus Trudo, het zoveelste gesprek in rij over huurachterstand en over wat dit betekende. Aan [geïntimeerde] is toen, zoals gebruikelijk tijdens dergelijke gesprekken en in dergelijke situaties met huurders, voorgehouden dat indien zij een nieuwe procedure met bijbehorende kosten wilde voorkomen, [geïntimeerde] de huurovereenkomst moest opzeggen. Na de huuropzegging heeft [geïntimeerde] ook niet gevraagd om de opzegging “terug te draaien” en de huurovereenkomst te laten doorlopen. Wel heeft [geïntimeerde] na 13 oktober 2022 gevraagd om nog een kans om in de woning te blijven onder de voorwaarde dat zij alsnog de huurachterstand zou voldoen. Pas één jaar na opzegging van de huurovereenkomst en nadat zij een laatste kans huurovereenkomst had getekend, heeft zij zich op het standpunt gesteld dat zij op 13 oktober 2022 niet zou zijn overgegaan tot huuropzegging, wanneer zij de gevolgen van de opzegging had overzien, aldus Trudo.
Uit niets blijkt dat [geïntimeerde] bij het tekenen van de huuropzegging niet wist wat zij deed en/of wat de gevolgen daarvan waren. [geïntimeerde] heeft tijdens dat gesprek ook niet aangegeven eerst juridisch advies te willen inwinnen. Dat kwam bij Trudo niet vreemd over, omdat [geïntimeerde] in het verleden als er over de huurachterstand en de gevolgen daarvan werd gesproken ook nooit had aangegeven juridisch advies te willen inwinnen. Zij heeft daar kennelijk bewust van afgezien volgens Trudo.
Trudo voert verder aan dat [geïntimeerde] in deze een bevrijdend verweer voert (beroep op wilsgebrek) en dat op haar de stelplicht en bewijslast ter zake van dat verweer rust. Zij heeft dat verweer niet gemotiveerd onderbouwd, aldus Trudo.
Zij moet bovendien aannemelijk maken dat dit verweer in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen zou hebben, dat het gerechtvaardigd is om op het slagen van het verweer vooruit te lopen door op grond daarvan de vordering tot ontruiming van Trudo af te wijzen. Daarin is [geïntimeerde] niet geslaagd. Bovendien heeft de kantonrechter volgens Trudo ten onrechte als criterium genomen, dat niet valt uit te sluiten dat een vordering met als grondslag misbruik van omstandigheden en/of dwaling kans van slagen heeft in een bodemprocedure.
De kantonrechter heeft volgens Trudo bovendien nagelaten het bevrijdend verweer van [geïntimeerde] te toetsen aan de eisen van misbruik van omstandigheden en/of dwaling, zoals genoemd in de artikel 3:44 leden 1 en 4 BW en artikel 6:228 BW. Aan die eisen is niet voldaan.
Anders dan de voorzieningenrechter overweegt had [geïntimeerde] wel degelijk een reden om de huur op te zeggen: zij voorkwam daarmee een nieuwe procedure bij de rechtbank met bijbehorende kosten en risico’s op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Bovendien had Trudo nooit een laatste kansovereenkomst aan [geïntimeerde] aangeboden als zij niet zelf was overgegaan tot de opzegging van de huurovereenkomst. Door de opzegging en de laatste kansovereenkomst kreeg [geïntimeerde] de gelegenheid om gedurende twaalf maanden te laten zien dat zij wel in staat was haar betalingsverplichtingen tijdig en correct na te komen. Die kans heeft zij echter niet gegrepen, want [geïntimeerde] heeft opnieuw een betalingsachterstand laten ontstaan. Dat er ten tijde van het kort geding in eerste aanleg geen sprake meer was van een betalingsachterstand is volgens Trudo voor de beoordeling niet relevant. Wel relevant is dat [geïntimeerde] ook tijdens de laatste kansovereenkomst haar betalingsverplichtingen niet correct nakwam. Ter zitting van het hof heeft Trudo hier nog aan toegevoegd dat [geïntimeerde] in de periode na het bestreden vonnis in kort geding tot driemaal toe de huur weer te laat heeft betaald.
Dat [geïntimeerde] alsnog een beroep heeft gedaan op misbruik van omstandigheden en/of dwaling is, gelet op alle omstandigheden van het geval, volgens Trudo te beschouwen als misbruik van (proces)recht althans is dat beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.7.4.
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. [geïntimeerde] betwist dat tijdens het gesprek op 13 oktober 2022, waarvan Trudo geen gespreksverslag heeft opgesteld, aan haar juiste informatie is gegeven. Zij heeft de door Trudo gegeven informatie zo begrepen, dat zij de huuropzegging van Trudo moest doen, omdat Trudo, kennelijk vanwege het verstekvonnis van 27 februari 2020, de woning gedwongen zou gaan ontruimen. Dat verstekvonnis had echter in het najaar van 2022 geen werking meer.
Trudo heeft [geïntimeerde] in dit gesprek op geen enkele wijze gewezen op de gevolgen van het ondertekenen van het opzeggingsformulier. Ook heeft [geïntimeerde] na 13 oktober 2022 direct aan de bel getrokken bij Trudo om te laten weten dat het niet haar bedoeling was om de huurovereenkomst te beëindigen. Zij had de mogelijke gevolgen niet overzien, had geen rechtsbijstand en evenmin contact met maatschappelijk werk. [geïntimeerde] was bang dat zij direct op straat zou worden gezet.
Als Trudo had gewild dat [geïntimeerde] in het najaar van 2022 uit de woning zou vertrekken, had Trudo een vordering bij de rechter moeten indienen. [geïntimeerde] had dan verweer kunnen voeren. Nu kreeg ze een opzeggingsformulier onder haar neus gedrukt en werd zij bewogen dit te ondertekenen, zonder dat zij juiste informatie had gehad en zonder de tijd te hebben gehad zich goed te beraden en zich te laten informeren.
[geïntimeerde] voert verder aan dat een huuropzegging waarbij iemand daarna op basis van een tijdelijke huurovereenkomst toch in de woning kan blijven wonen niet als huuropzegging kan worden beschouwd. De huurovereenkomst is dan niet beëindigd, want de huurder heeft nog steeds het gebruik van de woning.
Volgens [geïntimeerde] is de huuropzegging per 13 november 2022 onregelmatig, omdat dit geen betaaldag van de huur is.
Volgens [geïntimeerde] heeft de voorzieningenrechter wel degelijk het juiste toetsingskader toegepast.
Het is in strijd met de goede procesorde dat Trudo nu ter zitting met een overzicht komt van de betalingen van de huur door [geïntimeerde] in de periode na het bestreden kort geding vonnis. Trudo had genoeg gelegenheid dat eerder in het geding te brengen. [geïntimeerde] heeft dat overzicht nu niet met haar raadsman kunnen bespreken, aldus [geïntimeerde] .
[geïntimeerde] voert tot slot aan dat zij wel degelijk voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een beroep op een wilsgebrek kans van slagen heeft. De voorzieningenrechter heeft dit ook terecht overwogen en ook terecht de vordering tot ontruiming van de woning van Trudo afgewezen.
3.7.5.
Het hof oordeelt het volgende.
a. Voorop wordt gesteld dat in hoger beroep niet beslissend is of in eerste aanleg al dan niet terecht een spoedeisend belang is aangenomen. Het gaat erom of ten tijde van de uitspraak in hoger beroep een spoedeisend belang aanwezig is. Gelet op de aard en inhoud van het geschil is het hof van oordeel dat Trudo spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
In dit geschil gaat het niet om de vraag of de mogelijke tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding van die huurovereenkomst rechtvaardigt. Het gaat primair om de vraag of er sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging door [geïntimeerde] op 13 oktober 2022. Subsidiair gaat het om de vraag of [geïntimeerde] haar verplichtingen uit de na de huuropzegging gesloten tijdelijke huurovereenkomst is nagekomen en of Trudo, na ommekomst van de termijn van de tijdelijke huurovereenkomst, mocht besluiten om geen nieuwe huurovereenkomst aan te bieden aan [geïntimeerde] .
[geïntimeerde] heeft niet weersproken dat zij in de loop der jaren en zo ook in het najaar van 2022 meermalen een huurachterstand heeft laten ontstaan. Zij heeft ook niet althans onvoldoende weersproken dat Trudo op grond van die herhaalde huurachterstand aan haar heeft meegedeeld in het gesprek op 13 oktober 2022 dat Trudo voornemens was om een procedure te beginnen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Vast staat ook dat de omvang van de in het najaar van 2022 bestaande huurovereenkomst in beginsel voldoende is om tot ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen leiden. De betalingsachterstand bedroeg op 13 oktober 2022 € 2.180,24 (ruim drie maanden).
[persoon A] (hierna: [persoon A]), juridisch medewerker van Trudo, heeft ter zitting op vragen van het hof onder meer verklaard, dat zij in het gesprek op 13 oktober 2022, waarbij namens Trudo ook [persoon B] aanwezig was, aan [geïntimeerde] heeft uitgelegd dat Trudo vanwege de betalingsachterstand een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zou gaan starten. [persoon A] heeft verder verklaard dat zij tegen [geïntimeerde] heeft gezegd, dat [geïntimeerde] ook zelf de huurovereenkomst zou kunnen opzeggen. Dan zouden de proceskosten worden voorkomen. [geïntimeerde] , aldus [persoon A], begreep deze mededeling en heeft niet aangegeven het eerst met een advocaat te willen bespreken. [geïntimeerde] wist dat zij de woning zou verliezen; er is in het gesprek over de datum van het inleveren van de sleutels gesproken, aldus [persoon A]. [persoon A] heeft verder verklaard dat zij [geïntimeerde] beslist niet in een bepaalde richting heeft geduwd in het gesprek.
[geïntimeerde] heeft in reactie op de verklaring van [persoon A] op vragen van het hof geantwoord dat het klopt dat [persoon A] haar in het gesprek niet “geduwd” heeft. Trudo heeft volgens [geïntimeerde] , uitgelegd waar het over ging en dat zij het huis uit moest. Waar [geïntimeerde] vooral over is gevallen is dat [persoon B] in het gesprek op 13 oktober 2022 zei dat “wij het zat zijn van u”.
Artikel 3:44 lid 4 BW bepaalt dat misbruik van omstandigheden aanwezig is, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestesgesteldheid of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden.
Het voorlopig oordeel van het hof is, dat [geïntimeerde] niet althans onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is geweest van de in artikel 3:44 lid 4 BW genoemde bijzondere omstandigheden. Van de bij wijze van voorbeeld in dit artikel vermelde bijzondere omstandigheden is het hof ook niet gebleken. Daarbij overweegt het hof dat niet aannemelijk is dat [geïntimeerde] niet zou hebben begrepen dat de maat voor Trudo vol was en dat Trudo hoe dan ook tot beëindiging van de huurovereenkomst wilde overgaan. In de loop der jaren heeft Trudo meermalen met [geïntimeerde] gesproken over de telkens terugkerende betalingsachterstanden. In 2020 is [geïntimeerde] op vordering van Trudo bij verstek onder meer veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Telkens heeft zij in de loop de jaren daarna weer, in diverse vormen, een nieuwe kans gekregen om in de woning te blijven en telkens ontstonden er weer betalingsproblemen, waarover dan weer met haar werd gecorrespondeerd en gesproken. Het moet, gelet op deze voorgeschiedenis, dan ook volstrekt helder zijn geweest dat toen [persoon A] in het gesprek meedeelde dat Trudo naar de rechter zou stappen om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen, het echt ging om het einde van de huurovereenkomst en dat Trudo niet met haar als huurder verder wilde. Dat Trudo [geïntimeerde] vervolgens de mogelijkheid biedt om, ter voorkoming van proceskosten, zelf de huurovereenkomst op te zeggen, kan het hof dan ook niet zien als het maken van misbruik van omstandigheden. [geïntimeerde] is, zoals zij zelf ook zegt, in het gesprek niet “geduwd” en had dus ook kunnen besluiten om af te zien van opzegging van de huurovereenkomst.
Het beroep van [geïntimeerde] op dwaling is, voorlopig oordelend, evenmin voldoende onderbouwd. Nog afgezien van het feit dat dwaling in juridische zin betrekking heeft op het tot stand komen van een overeenkomst en de huuropzegging door [geïntimeerde] een eenzijdige rechtshandeling betreft, herhaalt het hof wat het hiervoor onder g. heeft overwogen: het is volstrekt onaannemelijk dat [geïntimeerde] , toen zij tekende voor de opzegging van de huurovereenkomst op 13 oktober 2022, niet heeft geweten of begrepen dat dit betekende dat zij vanwege de telkens terugkerende betalingsproblemen de woning moest verlaten. Zij heeft ook niet weersproken dat in het gesprek het ook gegaan is, zoals [persoon A] heeft verklaard, over de datum voor het inleveren van de sleutels van de woning. Uit het enkele feit dat [geïntimeerde] zich enkele dagen na 13 oktober 2022 weer tot Trudo wendde met de vraag of zij alsnog in de woning mocht verblijven kan naar het voorlopig oordeel van het hof niet worden afgeleid dat zij gedwaald heeft toen zij het formulier van de huuropzegging ondertekende en evenmin dat zij bij nader inzien terugkwam op de door haar gedane opzegging van de huurovereenkomst.
i. Dat er, omdat Trudo na de huuropzegging door [geïntimeerde] op 13 oktober 2022 opnieuw een (tijdelijke) huurovereenkomst aanbood, niet daadwerkelijk sprake is geweest van huuropzegging, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd, kan het hof niet volgen. Trudo heeft, mede gelet op de belangen van [geïntimeerde] , haar een nieuwe en echt allerlaatste kans geboden om de woning te blijven wonen en om te laten zien dat zij zich aan haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst zou kunnen houden. Dit maakt de voorafgaande huuropzegging door [geïntimeerde] echter niet van onwaarde.
Het voorgaande leidt tot het oordeel van het hof, dat het zeer onwaarschijnlijk is dat het verweer van [geïntimeerde] , inhoudende het beroep op misbruik van omstandigheden en/of dwaling, in een bodemprocedure zullen worden gehonoreerd.
Voor zover [geïntimeerde] heeft willen betogen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat Trudo geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft willen sluiten, althans de tot 13 november 2023 lopende huurovereenkomst niet heeft willen verlengen, verwerpt het hof dat betoog. In het licht van de historie van betalingsachterstanden en betalingsproblemen kan van Trudo, toen [geïntimeerde] ook tijdens de laatste tijdelijke huurovereenkomst weer betalingsachterstand liet ontstaan, niet gevergd worden dat zij opnieuw een “laatste kans” overeenkomst met [geïntimeerde] zou sluiten of de lopende overeenkomst zou verlengen. Daarbij overweegt het hof er begrip voor te hebben dat Trudo, gezien de voortdurende weigering van [geïntimeerde] om zich in financiële zaken te laten bijstaan door een bewindvoerder en het feit dat [geïntimeerde] zich genoodzaakt blijft zien regelmatig familieleden op Curaçao financieel te ondersteunen (waardoor zij zelf in de problemen komt), er geen vertrouwen in heeft dat [geïntimeerde] haar betalingsverplichtingen in de toekomst wel correct zal nakomen.
Dit alles betekent, voorlopig oordelend, dat de opzegging van de huur door [geïntimeerde] rechtsgeldig is. Dat zij tegen een verkeerde datum zou hebben opgezegd, zoals [geïntimeerde] stelt, leidt niet tot een ander oordeel. Zoals Trudo terecht heeft aangevoerd, wordt de datum waartegen is opgezegd (13 november 2022) op grond van artikel 7:271 lid 6 BW geconverteerd naar opzegging per 1 december 2022. Gelet op het feit dat de na de opzegging gesloten tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd, leidt dit tot de conclusie dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Grieven 3 tot en met 5 slagen.
Grief 6: onjuiste belangenafweging door voorzieningenrechter in overweging 4.8.
3.8.1.
Met grief 6 richt Trudo zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in overweging 4.8. Volgens haar heeft de voorzieningenrechter de belangen onjuist afgewogen.
3.8.2.
Volgens [geïntimeerde] heeft de voorzieningenrechter terecht overwogen dat haar belangen zwaarder wegen dan die van Trudo.
3.8.3.
Voor zover, gelet op het voorgaande, wordt toegekomen aan een belangenafweging overweegt het hof dat grief 6 slaagt.
Bij de afweging van de belangen is het (woon)belang van [geïntimeerde] om in de woning te kunnen verblijven met haar twee (meerderjarige) kinderen duidelijk. Dit belang legt veel gewicht in de schaal.
Toch leidt dit volgens het hof niet tot de conclusie dat haar belang zwaarder weegt dan dat van Trudo.
Daarvoor is als eerste van belang dat [geïntimeerde] gedurende vele jaren telkens weer betalingsachterstanden laat ontstaan, die zij pas na aanmaningen en gesprekken weer inloopt. [geïntimeerde] is meermalen (Trudo vermeldt 8 kansen) bij wijze van “laatste kans” de mogelijkheid geboden door Trudo om in de woning te blijven wonen onder voorwaarde dat zij de achterstand zou inlopen en stipt de huur zou blijven betalen. Telkens weer heeft [geïntimeerde] die mogelijkheid niet benut en weer betalingsachterstand laten ontstaan.
Zij heeft het advies van Trudo om zich in financiële zaken te laten bijstaan door bijvoorbeeld een bewindvoerder (waarbij Trudo haar heeft aangeboden om te willen helpen om [geïntimeerde] in contact te brengen met financiële hulpverlening) telkens in de wind geslagen. Ook ter zitting van het hof heeft zij duidelijk aangegeven geen hulp in die zin te willen aanvaarden.
[geïntimeerde] heeft bij het hof verklaard dat zij zich, mede gelet op vanuit haar culturele achtergrond, verplicht voelt om familieleden op Curaçao financieel te blijven ondersteunen. Hoewel het hof daarvoor in zekere zin begrip heeft, staat daar tegenover dat [geïntimeerde] , als zij door die ondersteuning zelf in de problemen komt met het betalen van de huur, die problemen niet voor rekening van Trudo als verhuurder kan laten komen door telkens weer de huur niet of te laat te betalen.
Ter zitting van het hof is duidelijk geworden dat [geïntimeerde] op basis van een flexcontract maximaal 10 uur per week werkt in de zorg. Desgevraagd gaf [geïntimeerde] aan dat zij elders meer uren zou kunnen werken, maar dat zij dat niet deed omdat zij het op haar huidige werkplek naar de zin had. Het staat haar uiteraard vrij om een dergelijke keuze te maken, maar als die keuze mede leidt tot een tekort aan financiële middelen waardoor zij de huur niet of niet op tijd kan betalen, kan dat wel tot voor haar negatieve consequenties leiden, zo blijkt uit de onderhavige procedure. Ook hier geldt naar het oordeel van het hof dat zij de gevolgen van haar eigen keuze niet kan afwentelen op de verhuurder.
Verder is ter zitting van het hof uit het door Trudo overgelegde korte overzicht gebleken, dat [geïntimeerde] in de periode na het bestreden kort geding vonnis de huur over de maanden februari 2024 tot en met mei 2024 te laat heeft betaald. Hierbij overweegt het hof dat het hof het vermelden in de pleitnotities door Trudo van een kort overzichtje van de betalingshistorie sinds het kort geding niet in strijd acht met de beginselen van behoorlijke procesorde. Duidelijk gespecificeerd is op welke data er door [geïntimeerde] (handmatig) de huur is betaald. [geïntimeerde] heeft dit eenvoudige overzicht, dat in een oogopslag helder maakt hoe de betalingen zijn verlopen, niet weersproken.
Tot slot overweegt het hof dat Trudo als sociale verhuurder zich heel veel moeite heeft getroost om het mogelijk te maken dat [geïntimeerde] in de woning kon blijven wonen. Nu dit uiteindelijk toch niet haalbaar is gebleken omdat [geïntimeerde] haar betalingsverplichtingen regelmatig niet of niet tijdig nakomt, heeft Trudo er een zwaarwegend belang bij dat zij de woning aan een andere huurder (de wachtlijst voor sociale huurwoningen is lang, zoals algemeen bekend is) die wel aan zijn betalingsverplichtingen voldoet/kan voldoen te verhuren. Bovendien merkt Trudo naar het oordeel van het hof terecht op, dat, als Trudo als sociale verhuurder niet tot beëindiging van de huurrelatie mag overgaan als de huurder de laatste kans huurovereenkomst niet nakomt, sociale verhuurders niet meer geneigd zullen zijn nog tot het sluiten van laatste kans overeenkomsten over te gaan.
De conclusie luidt op grond van het voorgaande dat een (eventuele) belangenafweging naar het oordeel van het hof in het voordeel van Trudo zal uitvallen. Grief 6 slaagt.
Grief 7: ten onrechte zijn de proceskosten gecompenseerd
Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de voorzieningenrechter ten onrechte de proceskosten in eerste aanleg heeft gecompenseerd. Ook grief 7 slaagt.
De conclusie
3.9.
Grieven 3 tot en met 7 slagen. Dit betekent onder meer dat [geïntimeerde] zonder rechtmatige titel in de woning verblijft en dat zij die woning zal moeten verlaten. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en de primaire vorderingen van Trudo alsnog toewijzen. Daarbij zal het hof [geïntimeerde] een langere termijn geven om de woning te ontruimen dan door Trudo gevorderd. De vordering onder primair II zal worden toegewezen met inachtneming van het gegeven, dat volgens Trudo de huur tot en met september 2024 door [geïntimeerde] is voldaan.
Aan beoordeling van de subsidiaire vorderingen in hoger beroep van Trudo komt het hof niet toe.
3.10.
[geïntimeerde] zal, omdat zij in het ongelijk wordt gesteld, worden veroordeeld in de kosten van de procedure bij de rechtbank en bij het hof.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Trudo zullen worden vastgesteld op:
- Explootkosten € 129,85
- Griffierecht € 676,00
- Salaris advocaat/gemachtigde € 1.079,00
Totaal € 1.884,85
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Trudo zullen vastgesteld worden op:
- Explootkosten € 136,72
- Griffierechten € 798,00
- Salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten x tarief II)
- Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
Totaal € 3.540,72,-
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De uitspraak in kort geding
Het hof:
vernietigt het tussen partijen door de voorzieningenrechter onder rol-/zaaknummer C/01/398486 / KG ZA 23-568 op 12 januari 2024 gewezen vonnis,
en, opnieuw rechtdoende in kort geding:
I. veroordeelt [geïntimeerde] te veroordelen om binnen 30 dagen na betekening van het arrest, de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres], met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Trudo, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Trudo te stellen;
II. veroordeelt [geïntimeerde] om aan Trudo een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] in gebruik heeft vanaf 1 oktober 2024 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening;
III. veroordeelt [geïntimeerde] om, voor zover de woonruimte per 1 juli 2024 nog in gebruik is door geïntimeerde, aan Trudo met ingang van 1 juli 2024 een vergoeding te betalen gelijk aan de laatst geldende huurprijs, vermeerderd met de jaarlijks wettelijk toegestane huurverhoging voor niet-geliberaliseerde woonruimte, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], aan de [adres] in gebruik heeft vanaf 1 juli 2024 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Trudo begroot op:
in eerste aanleg: € 1.884,85,
in hoger beroep: € 3.540,72,
de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep worden vermeerderd met de wettelijke rente, indien betaling van de proceskosten niet plaatsvindt binnen 14 dagen na dagtekening van het arrest;
als [geïntimeerde] voormelde proceskosten niet betaalt binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en het arrest daarna wordt betekend, moet zij € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, K.J.H. Hoofs en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 oktober 2024.
griffier rolraadsheer