ECLI:NL:GHSHE:2024:26

• Datum uitspraak: 9 januari 2024
• Publicatiedatum: 9 januari 2024
• Zaaknummer: 200.303.602_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.K.N. Vos; O.G.H. Milar; P. Kuipers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake non-conformiteit van een woning en procesueel ondeelbare rechtsverhouding

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen een vonnis van de rechtbank van 28 juli 2021. De zaak betreft de koop van een woning door [appellant] en zijn voormalige echtgenote, [ex echtgenote appellant], van [geïntimeerde]. De kern van het geschil draait om de vraag of de woning voldoet aan de eigenschappen die in de koopovereenkomst zijn vastgelegd, en of er sprake is van non-conformiteit. De rechtbank had eerder geoordeeld dat [geïntimeerde] zich terecht had beroepen op te late klachten van [appellant] en [ex echtgenote appellant] over gebreken aan de woning. In hoger beroep vordert [appellant] dat het hof het eerdere vonnis vernietigt en zijn vorderingen alsnog toewijst, waaronder nakoming van de koopovereenkomst en schadevergoeding. Het hof heeft vastgesteld dat er sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding, aangezien zowel [appellant] als [ex echtgenote appellant] betrokken zijn bij de koopovereenkomst. Het hof heeft [appellant] de gelegenheid gegeven om [ex echtgenote appellant] alsnog in de procedure te betrekken, conform artikel 118 Rv. De zaak is aangehouden voor verdere behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.303.602/01

arrest van 9 januari 2024

in de zaak van

[appellant] ,

wonende in [woonplaats] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna aan te duiden als:
[appellant] ,

advocaat: mr. C. Mohr in Maastricht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende in [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna aan te duiden als:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.P.J. Oudenhoven in Roermond,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 1 februari 2022.

5. Het verdere verloop van de procedure

5.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het door het hof gewezen tussenarrest van 1 februari 2022,
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 25 oktober 2022,
• de memorie van grieven van 13 december 2022,
• de memorie van antwoord van 21 maart 2023,
• de akte van [appellant] van 13 juni 2023, met productie,
• de antwoordakte van [geïntimeerde] van 18 augustus 2023.

5.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. Waar het in deze zaak over gaat

6.1.

Het gaat in deze zaak om de woning die [appellant] , en zijn voormalige echtgenote, [ex echtgenote appellant] (hierna te noemen: [ex echtgenote appellant] ), van [geïntimeerde] hebben gekocht. Daarbij speelt enerzijds de vraag welke afspraken tussen hen zijn gemaakt en anderzijds de vraag of de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn (hierna kortweg aangeduid als non-conform).

6.2.

De door de rechtbank in het vonnis van 28 juli 2021 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.

6.3.

Het gaat in deze zaak om het volgende:

6.4.

Op 31 januari 2019 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [appellant] en [ex echtgenote appellant] als kopers en [geïntimeerde] als verkoper betreffende de woning aan de [adres] [woonplaats] (hierna te noemen: de woning). De koopprijs bedroeg € 170.000,00. De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 15 april 2019. De woning is gebouwd in 1940.

6.5.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald over de staat van de

woning:

“[…] Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat

waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met

alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en

kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en

inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende

zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

[…]

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen

bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis .

[…]

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig

zijn.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn

op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en

risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of

kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is

verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de

herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een

verwijt treft.

[…]

Artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper is op de hoogte van het feit dat de woning (m.u.v. eventuele aanbouw) circa 80 jaar

oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk

lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Bouwkundige gebreken worden geacht niet

belemmerend te werken op het in artikel 6 van de koopakte omschreven (woon)gebruik. In

verband met de staat en toestand van het verkochte zijn partijen dan ook overeengekomen

dat verkoper geen enkele aansprakelijkheid zal doen erkennen c. q. zal doen accepteren met

betrekking tot de onderhoudstoestand, de bouwtechnische staat en de technische installaties

en dat bij de vaststelling van de hiervoor vermelde koopsom hiermee rekening is gehouden.

Om dit risico te beperken is koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit

te laten voeren. Koper heeft hier geen gebruik van gemaakt. […]”

6.6.

Op 27 augustus 2019 hebben [appellant] en [ex echtgenote appellant] aan [geïntimeerde] een sms gestuurd over de vochtproblemen in de woning.

6.7.

Bij brief van 3 september 2019 hebben [appellant] en [ex echtgenote appellant] [geïntimeerde] geïnformeerd over de vochtige muren en loslatend stucwerk in het trappenhuis doordat het dak zou lekken. [appellant] en [ex echtgenote appellant] hebben [geïntimeerde] verzocht deze gebreken op zijn kosten door een erkend bedrijf te laten herstellen.

7. De procedure bij de rechtbank

7.1.

[appellant] en [ex echtgenote appellant] hebben in eerste aanleg, kort gezegd, nakoming en schadevergoeding gevorderd.

7.2.

Aan deze vorderingen hebben [appellant] en [ex echtgenote appellant] ten grondslag gelegd dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Ook is [geïntimeerde] volgens hen de gemaakte mondelinge afspraken over reparatie van het dak en het voorkomen van vochtdoorslag niet nagekomen.

7.3.

[geïntimeerde] heeft betwist dat de woning non-conform is (met onder meer een beroep op de in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule) en dat hij gemaakte afspraken niet is nagekomen. Volgens hem hebben [appellant] en [ex echtgenote appellant] ook te laat geklaagd en hebben zij niet voldaan aan de op hen rustende onderzoeksplicht.

7.4.

Bij eindvonnis van 28 juli 2021 heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerde] zich terecht heeft beroepen op het te laat klagen ten aanzien van de tegels in de inloopdouche, dat [appellant] en [ex echtgenote appellant] geen beroep kunnen doen op de non-conformiteit van de woning en, daarnaast, dat niet is vast komen te staan dat partijen mondeling afspraken hebben gemaakt over het repareren van zowel het platte dak van de aanbouw als het hoofddak en het voorkomen van vochtdoorslag. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] en [ex echtgenote appellant] daarom afgewezen en [appellant] en [ex echtgenote appellant] zijn veroordeeld in de proceskosten.

8. De vordering en het verweer in hoger beroep

8.1.

[appellant] vordert dat het hof het vonnis van de rechtbank van 28 juli 2021 vernietigt en, opnieuw rechtdoende, zijn vorderingen alsnog toewijst. [appellant] vordert in hoger beroep te bepalen dat:

Primair

• de woning die [geïntimeerde] aan [appellant] heeft verkocht niet beantwoordt aan de koopovereenkomst;
• [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst, met vergoeding van de herstelwerkzaamheden en aanvullende schadeposten;
• [geïntimeerde] de schade aan [appellant] moet vergoeden die [appellant] heeft geleden en nog zal lijden, inclusief de kosten van de ingeschakelde deskundige ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom als gevorderd in eerste aanleg;

Subsidiair

• [geïntimeerde] een schadevergoeding betaalt aan [appellant] , in goede justitie vast te stellen, wegens de na de levering geconstateerde gebreken in en aan de woning, die een normaal gebruik van de woning in de weg staan;
• [geïntimeerde] de schade moet vergoeden die [appellant] heeft geleden door betaling van een te hoge koopprijs van de woning en de schade die [appellant] nog zal lijden, inclusief de kosten van de ingeschakelde deskundige ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom als gevorderd in eerste aanleg.

[appellant] vordert dat deze veroordelingen voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

8.2.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. [geïntimeerde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring, althans afwijzing van de vorderingen van [appellant] en tot bekrachtiging van het op 28 juli 2021 gewezen vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van hoger beroep en, zo nodig, in eerste aanleg.

9. De beoordeling in hoger beroep

grieven

9.1.

[appellant] heeft vier grieven gericht tegen het vonnis van de rechtbank van 28 juli 2021.

ondeelbare rechtsverhouding

9.2.

Op dit moment kan (nog) niet aan bespreking van de grieven worden toegekomen.

9.3.

[appellant] stelt dat, gelet op de tussen partijen aanhangige (verdelings)procedure, [ex echtgenote appellant] hem heeft gemachtigd c.q. toestemming heeft gegeven om het hoger beroep te voeren (productie 4 bij akte van [appellant] ). [geïntimeerde] is, kort gezegd, van mening dat deze machtiging ontoereikend is omdat het hier gaat om (bepaalde) ondeelbare vorderingen, zodat [appellant] niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn hoger beroep.

9.4.

Het hof stelt vast dat alleen [appellant] hoger beroep heeft ingesteld tegen de beslissing van de rechtbank van 28 juli 2021. In eerste aanleg is echter niet alleen [appellant] , maar ook [ex echtgenote appellant] betrokken geweest. De vorderingen in deze procedure gaan immers over de nakoming van de koopovereenkomst die [appellant] en [ex echtgenote appellant] en [geïntimeerde] , met elkaar hebben gesloten. Er is derhalve sprake van een meerpartijenovereenkomst (vgl. artikel 3:51 lid 3 BW). De vorderingen richten zich daarmee tot een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Er wordt door [appellant] bovendien gevraagd om een beslissing die in dezelfde zin moet luiden ten aanzien van alle betrokkenen bij die rechtsverhouding, te weten de koopovereenkomst van een woning die nu in gezamenlijk eigendom is van zowel hemzelf als [ex echtgenote appellant] .

9.5.

Processuele ondeelbaarheid aan de kant van de appellant, in dit geval [appellant] , brengt mee dat het hoger beroep alleen tot vernietiging kan leiden als allen die op dezelfde wijze bij de desbetreffende rechtsverhouding zijn betrokken, samen hoger beroep instellen.

9.6.

In lijn met het voorgaande heeft de Hoge Raad bij arrest van 10 maart 2017 beslist dat in een procedure over een processueel ondeelbare rechtsverhouding alle bij die rechtsverhouding betrokken partijen in de procedure moeten worden betrokken (ECLI:NL:HR:2017:411). Indien daarvan sprake is, kan de rechter slechts een beslissing geven in een procedure waarin alle bij de rechtsverhouding betrokkenen partij zijn zodat de rechterlijke beslissing hen allen bindt. Laat degene die een beslissing wil uitlokken over een processueel ondeelbare rechtsverhouding na om alle bij de rechtsverhouding betrokken partijen in de procedure te roepen, dan dient de rechter ook ambtshalve de gelegenheid te geven om de niet opgeroepen personen alsnog als partij in de procedure te betrekken door oproeping op voet van artikel 118 Rv. De enkele machtiging die [appellant] in de procedure heeft gebracht, kan gelet op dit arrest van de Hoge Raad niet worden beschouwd als een dergelijke oproeping.

9.7.

Dit betekent dat in dit hoger beroep alle bij de hiervoor bedoelde rechtsverhouding betrokken partijen de mogelijkheid moeten krijgen hun standpunt kenbaar te maken. Het hof zal [appellant] daarom in de gelegenheid stellen om [ex echtgenote appellant] alsnog in de procedure te betrekken door oproeping op de voet van artikel 118 Rv.

9.8.

Iedere verdere beslissing zal door het hof worden aangehouden.

10. De uitspraak

Het hof:

10.1.

verwijst de zaak naar de rol van
20 februari 2024 en geeft [appellant] de gelegenheid alsnog [ex echtgenote appellant] tegen die roldatum in het hoger beroep te betrekken door oproeping op de voet van artikel 118 Rv, dan wel op die datum mede te delen dat hij dit zal nalaten,

10.2.

bepaalt dat voor het geval [appellant] ervoor kiest [ex echtgenote appellant] in het hoger beroep te betrekken, de zaak vervolgens zal worden verwezen naar de rol van
2 april 2024 voor het nemen van een memorie waarin [ex echtgenote appellant] haar standpunt kenbaar kan maken,

10.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en P. Kuipers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 januari 2024.

griffier rolraadsheer