ECLI:NL:GHSHE:2024:249

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.321.749/01

arrest van 30 januari 2024

in de zaak van

[appellant],

[woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. L.M. Bischof te Maastricht-Airport, gemeente Beek,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,[woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en gezamenlijk als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. M.G. Kos te Amsterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 januari 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 23 november 2022, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/300017 / HA ZA 21-634)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord met productie;
de mondelinge behandeling, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
de bij brief van 7 november 2023 door [appellant] toegezonden nadere productie 17, die bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.

2.2.

Namens [geïntimeerden] is bezwaar gemaakt tegen de te late toezending van productie 17, maar het hof gaat hieraan voorbij aangezien de goede procesorde zich – blijkens rov. 3.6. hierna – ertegen verzet om deze productie buiten beschouwing te laten.

2.3.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

Kern van de zaak

3.1.

[appellant] heeft naar aanleiding van een online offerte op de website van [geïntimeerde 2] contact opgenomen met de aan [geïntimeerde 2] verbonden makelaar [geïntimeerde 1] over een pand aan de [adres] . [geïntimeerde 1] trad op als verkopend makelaar in opdracht van de verkoper. Op 13 april 2021 heeft [appellant] het pand bezocht. Op enig moment heeft [appellant] gezegd een bedrag van € 420.000,- (zonder inboedel) althans € 425.000,- (inclusief inboedel) te willen betalen voor de onroerende zaak. Uiteindelijk is de onroerende zaak aan een derde verkocht. [appellant] stelt dat [geïntimeerden] tijdens het verkooptraject tekort zijn geschoten in hun contractuele verplichtingen jegens hem, althans dat door hen onrechtmatig is gehandeld, waardoor zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [appellant] geleden schade. Volgens [geïntimeerden] is geen sprake van een contractuele relatie met [appellant] en evenmin van onrechtmatig handelen door hen jegens [appellant] .

De feiten

3.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.2.1.

In maart 2021 heeft [appellant] contact opgenomen met [geïntimeerde 2] naar aanleiding van een online offerte op de website van [geïntimeerde 2] van het pand aan de [adressen] (hierna: de onroerende zaak). [appellant] zocht een pand om dit als investeringsobject alsmede voor verhuurdoeleinden te gebruiken.

3.1.2.

[geïntimeerde 1] trad op als verkopend makelaar in opdracht van de verkoper ter zake de verkoop van de onroerende zaak en heeft als NVM-makelaar het contact met [appellant] voorzien.

3.2.3.

Op 13 april 2021 heeft [appellant] de onroerende zaak bezichtigd. Tijdens de bezichtiging is gesproken over mogelijke omgevingsrechtelijke problemen die aan de onroerende zaak kleefden. Er werd een afspraak op het kantoor van [geïntimeerde 2] gemaakt om de nodige vervolgstappen voor het verlenen van de vereiste omgevingsvergunning voor de gewenste activiteiten te bespreken. Op enig moment heeft [appellant] gezegd een bedrag van € 420.000 (zonder inboedel), althans € 425.000 (inclusief inboedel) te willen betalen voor de onroerende zaak. De afspraak op het kantoor van [geïntimeerde 2] zou plaatsvinden op 6 mei 2021, maar werd door [geïntimeerde 2] afgezegd met als reden dat een derde de onroerende zaak had gekocht.

3.2.4.

Op 23 juni 2021 heeft [appellant] via WhatsApp contact met [geïntimeerde 1] opgenomen. Voor zover in deze zaak van belang, hebben [appellant] en [geïntimeerde 1] de volgende berichten gewisseld (productie 3 bij dagvaarding eerste aanleg):

(van [appellant] aan [geïntimeerde 1] ) “
Hoi [geïntimeerde 1] , ik was van de week bij [persoon A] langs geweest. Leuk gesprek gehad. Maar nu wordt ik net gebeld door de schoonzoon die alles regelt. En die verteld mij dat zei mijn bod nooit hebben ontvangen. Hoe zit dat. Gr [appellant]”

(van [geïntimeerde 1] aan [appellant] ) “
Hoi [appellant] , ik zit in Oostenrijk. De schoonzoon heeft mij net ook ge-appt. Ik heb uiteraard altijd alles met [persoon B] besproken.”

(van [appellant] aan [geïntimeerde 1] ) “
Ik begreep toch echt van [persoon B] dat hij mijn bod van€ 425.000,- niet heeft gehad. Want het zou ook raar zijn om daar niet mee verder te gaan als de andere koper € 415.000,- bied. [persoon B] kon mijn naam alleen van dat ik miss ook interesse in het huis had waar mevr zelf woont. Dus ik vind dit maar een beetje raar. Heb het gevoel dat ik geen eerlijke kans heb gehad.”

3.2.5.

Bij brief van 22 juli 2021 heeft [appellant] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor alle geleden en nog te lijden schade voortvloeiend uit het niet doorgeven van zijn bod en daardoor het mislopen van de koop (productie 4 bij dagvaarding eerste aanleg).

3.2.6.

Bij e-mailbericht van 31 augustus 2021 heeft [geïntimeerde 1] alle aansprakelijkheid afgewezen (productie 5 bij dagvaarding eerste aanleg). Daarna heeft over en weer nog nadere correspondentie plaatsgevonden (producties 6 tot en met 9 bij dagvaarding eerste aanleg).

De procedure bij de rechtbank

3.3.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] contractueel aansprakelijk zijn en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [appellant] geleden en nog te lijden schade;
subsidiairII. voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] onrechtmatig jegens [appellant] hebben gehandeld en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door hem geleden en nog te lijden schade;
meer subsidiairIII. voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [appellant] geleden en nog te lijden schade;
zowel primair als subsidiair en meer subsidiairIV. [geïntimeerden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander voor dat deel van de betaling zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van de door [appellant] ontstane (het hof begrijpt: geleden) schade, te begroten op een bedrag ter hoogte van € 51.000,00, althans een bedrag ter hoogte van € 36.504,00, althans een door de rechtbank nader te bepalen bedrag, althans nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der contractuele tekortkoming, dan wel de dag van de onrechtmatige daad, dan wel de dag der in gebreke zijn, dan wel de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening van de schuld;
V. [geïntimeerden] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander voor dat deel van de betaling zal zijn bevrijd, te veroordelen in de volledige proceskosten van deze procedure, dan wel een volgens het liquidatietarief vast te stellen bedrag ter hoogte van minimaal € 1.114,00, althans een door de rechtbank nader te bepalen bedrag, en de buitengerechtelijke kosten, te begroten volgens de staffel BIK ten bedrage van minimaal € 1.285,00 en te vermeerderen met de nakosten ad € 159,00 zonder betekening dan wel € 248,00 in het geval van betekening, te veroordelen, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis;
althans een zodanige beslissing neemt zoals de rechtbank in goede justitie redelijk acht.

3.3.2.

Aan deze vorderingen heeft [appellant] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] het door [appellant] uitgebrachte bod niet hebben overgebracht aan de verkoper en evenmin aan [appellant] hebben meegedeeld dat er andere geïnteresseerden waren waarmee werd onderhandeld. Daarbij baseert [appellant] de contractuele aansprakelijkheid op schending van primair de bemiddelingsovereenkomst (art. 7:425 BW) en subsidiair de overeenkomst van opdracht (art. 7:400 BW) en daarmee samenhangende verplichtingen. Meer subsidiair hebben [geïntimeerden] gehandeld in strijd met de op hen rustende zorgplicht uit hoofde van lastgeving (art. 7:414 BW) althans een andere overeenkomst (art. 7:424 BW). Meest subsidiair heeft [appellant] zich beroepen op toerekenbare tekortkoming op grond waarvan [geïntimeerden] gehouden zijn tot vergoeding van schade (art. 6:74 BW). Voor wat betreft de buitencontractuele aansprakelijkheid betoogt [appellant] dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld door in strijd te handelen met de zorgplicht van vakbekwame en redelijk handelende makelaars en professionals. De in hoofdsom gevorderde schade bestaat volgens [appellant] uit gemiste huurinkomsten voor de duur van een jaar uitgaande van een huurprijs van € 4.250,= per maand, althans € 3.042,=.

3.3.3.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.4.

In het vonnis van 23 november 2022 heeft de rechtbank Limburg

de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld.

De procedure in hoger beroep

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, althans een zodanige beslissing te nemen als het hof in goede justitie vermeent te

behoren.

3.5.

[geïntimeerden] voeren primair aan dat [appellant] niet ontvankelijk is in het hoger beroep. Subsidiair hebben zij geconcludeerd om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de vorderingen van [appellant] af te wijzen en het vonnis te bekrachtigen, al dan niet met verbetering van de gronden, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, vermeerderd met wettelijke rente.

Ontvankelijkheidsverweer

3.6.

Ter toelichting van het beroep van [geïntimeerden] op niet ontvankelijkheid van [appellant] in het hoger beroep voeren [geïntimeerden] aan dat de dagvaarding in hoger beroep is betekend aan [geïntimeerde 2] , terwijl de procedure in eerste aanleg werd gevoerd tegen [X] Rentmeesters- & Makelaarskantoor B.V. Ter zitting in hoger beroep hebben [geïntimeerden] bij monde van hun advocaat laten weten zich voor wat betreft dit ontvankelijkheidsverweer te refereren aan het oordeel van het hof. Het hof verwerpt het ontvankelijkheidsverweer aangezien de dagvaarding in hoger beroep is uitgebracht aan dezelfde vennootschap die partij was in de procedure in eerste aanleg, met dien verstande dat de naam van de vennootschap in de tussentijd is gewijzigd. Dit blijkt uit de uittreksels uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel die als productie 1 bij dagvaarding in eerste aanleg en als productie 17 in hoger beroep door [appellant] in het geding zijn gebracht. Beide uittreksels betreffende dezelfde vennootschap (geadministreerd onder nummer 14064867) zij het dat de naam van de vennootschap is gewijzigd in [geïntimeerde 2] Van een andere vennootschap is geen sprake en het had op de weg van [geïntimeerden] gelegen om dat in de procedure te onderkennen. Ter mondelinge behandeling in hoger beroep is namens [geïntimeerden] hierover opgemerkt dat een en ander berust op een misverstand met hun advocaat. Een en ander betekent dat [appellant] ontvankelijk is in het hoger beroep.

Beoordeling van de grieven

3.7.

Het hof ziet aanleiding om grieven 1 en 2 gezamenlijk te behandelen. Met deze grieven betoogt [appellant] dat de rechtbank in het vonnis onder 4.2. is uitgegaan van een onbegrijpelijke motivering en ten onrechte ervan is uitgegaan dat [appellant] geen bod heeft uitgebracht. Volgens Notenboren heeft de rechtbank onvoldoende gemotiveerd dat er een verschil is tussen ‘het doen van een bod’ zoals gebezigd in het algemene spraakgebruik en het doen van een juridisch te kwalificeren aanbod.

3.8.

Naar het oordeel van het hof slagen grief 1 en 2. Daartoe is het volgende redengevend. Tussen partijen staat vast dat [appellant] in de tweede helft van april 2021 heeft gezegd een bedrag van € 420.000 (zonder inboedel), althans € 425.000 (inclusief inboedel) te willen betalen voor de onroerende zaak (zie rov. 3.2.3). Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] aldus een bod uitgebracht op de onroerende zaak. Het hof volgt de rechtbank niet in haar oordeel dat geen sprake is van een bod omdat er een verschil is tussen ‘het doen van een bod’ zoals gebezigd in het algemene spraakgebruik en het doen van een juridisch te kwalificeren aanbod. Ter motivering van haar oordeel verwijst de rechtbank naar hetgeen tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg is uiteengezet, maar zonder verdere toelichting, die niet is gegeven, valt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling niet af te leiden waarom in dit geval geen sprake is van een bod. Het oordeel van de rechtbank is daardoor niet toereikend gemotiveerd, zodat grieven 1 en 2 in zoverre slagen. Dit leidt evenwel niet tot een ander dictum.

3.9.

Met deze grief 3 voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] onzorgvuldig hebben gehandeld door het bod van [appellant] niet door te geven aan de verkopende partij en door Notenboren niet te informeren over het nieuw uitgebrachte bod door een derde. Ter toelichting voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld door in strijd te handelen met hun zorgplicht als vakbekwame en redelijk handelende makelaar. [geïntimeerden] hebben nagelaten om de verkoper te informeren omtrent het bod van [appellant] en ook om [appellant] te informeren omtrent het bod van de andere gegadigde.

3.10.

Het hof stelt het volgende voorop. [geïntimeerden] traden als makelaar op voor de verkopende partij. Dat betekent dat tussen [geïntimeerden] en [appellant] geen contractuele relatie bestond, zodat alle daarop gegronde vorderingen niet kunnen slagen. De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162) en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987). Naar het oordeel van het hof kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerden] jegens [appellant] onzorgvuldig hebben gehandeld. Het volgende is hiervoor redengevend.

3.11.

Volgens de in art. 150 Rv. neergelegde hoofdregel voor de bewijslastverdeling rust de bewijslast in een civiele procedure op de partij die daarmee een bepaald rechtsgevolg wil bewerkstellingen. Die partij zal aldus de feiten die het intreden van het gewenste rechtsgevolg kunnen rechtvaardigen moeten stellen en – bij voldoende betwisting – vervolgens ook moeten bewijzen. Dit betekent dat het aan [appellant] als eisende partij is om voldoende aan te voeren waaruit de rechtsgevolgen van de door hem gestelde feiten of rechten kunnen worden afgeleid. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende concrete en specifieke omstandigheden aangevoerd op grond waarvan geoordeeld kan worden dat sprake is van onzorgvuldig handelen van [geïntimeerden] jegens [appellant] .

3.12.

Voor wat betreft het aan [geïntimeerden] gemaakte verwijt dat het door [appellant] uitgebrachte bod niet is doorgegeven aan de verkoper, geldt dat [geïntimeerden] dit gemotiveerd betwisten. Daarbij hebben [geïntimeerden] erop gewezen dat de contacten met de verkoper verliepen via de schoonzoon [persoon B] [persoon C] (hierna: [persoon C] ). Uit de door [geïntimeerden] in het geding gebrachte productie 5 volgt dat [geïntimeerde 1] op 13 april 2021 [persoon C] heeft bericht dat diezelfde dag om 15.00 uur een bezichtiging ‘met aannemer Kompas uit Bochholtz’ plaats vond en ook dat [persoon C] dit heeft doorgegeven aan verkoper. [appellant] heeft uitgelegd dat Kompas de bedrijfsnaam van [appellant] betreft en dat dat mogelijk bij [persoon C] voor verwarring kan hebben gezorgd. [persoon C] heeft bij per e-mail van 16 februari 2022 aan [geïntimeerde 1] gemeld dat er op de dag van de verkoop aan de kopende partij, [persoon D] , door [geïntimeerde 1] melding is gemaakt bij [persoon C] van een geïnteresseerde die waarschijnlijk meer wilde betalen dan de overeengekomen € 415.000,- (productie 5 van [geïntimeerden] ). Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] hiertegen onvoldoende naar voren gebracht om aan te nemen dat zijn bod niet aan de verkoper, althans [persoon C] is doorgegeven. Weliswaar heeft [persoon C] bij e-mail van 8 juli 2021 aan [appellant] verklaard nimmer een bod van [appellant] te hebben ontvangen, maar dat kan verklaard worden doordat – zoals [geïntimeerden] aanvoeren – een en ander heeft plaatsgevonden onder de bedrijfsnaam ‘Kompas’. In elk geval staat vast dat [geïntimeerde 1] aan [persoon C] op de dag van de verkoop aan de kopende partij melding heeft gemaakt van een geïnteresseerde partij die waarschijnlijk meer wilde betalen. Daarbij is van ondergeschikt belang welke naam daarbij is vermeld.

3.13.

Ook tegen het verwijt aan [geïntimeerden] dat zij [appellant] niet hebben geïnformeerd over het bod van nog een andere gegadigde, is door [geïntimeerden] gemotiveerd verweer gevoerd. Daarbij voeren zij aan dat er geen aanleiding bestond om [appellant] daarover te informeren. Ter onderbouwing verwijzen [geïntimeerden] wederom naar de e-mail van [persoon C] van e-mail van 16 februari 2022 (productie 5 van [geïntimeerden] ). [persoon C] schrijft daarin onder meer het volgende:
“Het voorstel van [geïntimeerde 1][ hof: [geïntimeerde 1] ]
was dan ook nu verkopen voor 415K zonder mitsen en maren aan bod [persoon D] of gokken op een hogere verkoopprijs hetgeen weer de nodige tijd zou kosten en op dat moment geen definitieve zekerheid bood. (Hele gemeentelijke procedure weer van begin af aan etc.)

Na (familie)overleg kozen we voor de eerste optie waarna de afgesproken bezichtiging van geïnteresseerde door jou werd afgezegd.”

Het hof maakt hieruit op dat de verkopende partij zelf heeft gekozen voor verkoop aan [persoon D] , waarbij de optie van een mogelijk hogere verkoopprijs van de hand is gewezen. In het licht van deze omstandigheden kan naar het oordeel van het hof van [geïntimeerden] niet verwacht worden dat zij [appellant] hadden moeten informeren over een bod van een andere gegadigde partij. Door [appellant] zijn geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die leiden tot een ander oordeel. Daarbij neemt het hof tevens in aanmerking dat meerdere partijen interesse hadden in de onroerende zaak en dat [appellant] na het uitbrengen van zijn bod nog geïnformeerd wilde worden over de eventuele noodzaak van een omgevingsverunning voor de door [appellant] gewenste activiteiten in de onroerende zaak, waarover een vervolgafspraak was ingepland op het kantoor van [geïntimeerde 2] (zie rov. 3.2.3.).

3.14.

Grief 3 faalt aldus.

Slotsom

3.15.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellant] niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Aan bewijslevering komt het hof niet toe nu [appellant] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangedragen die daartoe aanleiding geven en de te bewijzen aangeboden feiten en omstandigheden, ook als zij vast komen te staan, niet tot een andere uitkomst kunnen leiden. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. [appellant] zal als de meest in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. Deze worden tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op:

- Griffierecht € 783,-

- Salaris advocaat (2 punten x tarief IV € 2.157,-)
€ 4.314,-

Totaal: € 5.097,-

3.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald.

3.17.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 5.097,00 en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. Z.D. van Heesen-Laclé, A.C. van Campen en E.H. Pijnacker Hordijk en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 januari 2024.

griffier rolraadsheer