ECLI:NL:GHSHE:2024:2061

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.333.749/01

arrest van 25 juni 2024

in de zaak van

1.[appellant sub 1] ,2. [appellant sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ,

advocaat: mr. C.A.M.J.M. Joosten te Venlo,

tegen

Stichting Woonwenz,

gevestigd te Venlo,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woonwenz,

advocaat: mr. W.A. Kempe te Utrecht,

als vervolg op het door het hof gewezen arrest in het incident ex artikel 351 Rv van 23 januari 2024 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 10218675 \ CV EXPL 22-5462 gewezen vonnis van 4 oktober 2023.

5.Het vervolg van de procedure in hoger beroep

Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

het arrest in het incident ex artikel 351 Rv van 23 januari 2024;
de door Woonwenz in de hoofdzaak genomen memorie van antwoord met producties 49 tot en met 59.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest in de hoofdzaak bepaald.

6.De verdere beoordeling in hoger beroep

Het arrest van 23 januari 2024 in het incident

6.1.1.

Bij het arrest van 23 januari 2024 in het incident heeft het hof:

de incidentele vordering van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis afgewezen;
de beslissing over de proceskosten van het incident aangehouden tot de einduitspraak in de hoofdzaak;
de hoofdzaak naar de rol verwezen voor memorie van antwoord aan de zijde van Woonwenz;
iedere verdere beslissing in de hoofdzaak aangehouden.

6.1.2.

Woonwenz heeft daarna in de hoofdzaak een memorie van antwoord genomen. Het hof kan nu overgaan tot een beoordeling van de hoofdzaak.

Over de dagvaarding in hoger beroep met grieven

6.2.1.

Het hof merkt volledigheidshalve het volgende op over de dagvaarding in hoger beroep met grieven, waarmee dit hoger beroep is ingeleid.

6.2.2.

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben de processtukken van het hoger beroep niet aan het hof overgelegd ter verkrijging van een arrest in het incident en evenmin ter verkrijging van een arrest in de hoofdzaak. Woonwenz heeft haar procesdossier van het hoger beroep wel aan het hof overgelegd ter verkrijging van een arrest in het incident en ter verkrijging van een arrest in de hoofdzaak. In dat procesdossier bevinden zich twee dagvaardingen in hoger beroep met grieven: één van 19 oktober 2023 en één van 3 november 2023. Beide dagvaardingen zijn genoemd op de inventarisstaat van de advocaat van Woonwenz.

6.2.3.

In het arrest in het incident van 23 januari 2024 heeft het hof de dagvaarding van 19 oktober 2023 aangemerkt als het processtuk waarmee het hoger beroep is ingeleid, en de dagvaarding van 3 november 2023 niet genoemd. Bovenaan de Rol-/Archiefkaart van het hof in de onderhavige zaak staat dat de dagvaarding, waarmee de zaak op 7 november 2023 bij het hof is aangebracht, op 9 oktober 2023 (bedoeld is kennelijk 19 oktober 2023) is betekend. Het hof zal daarom de dagvaarding met grieven van 19 oktober 2023 aanmerken als de dagvaarding waarmee dit hoger beroep is ingeleid. Het hof zal de dagvaarding van 3 november 2023, die kennelijk niet bij het hof is ingediend, verder buiten beschouwing laten.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.3.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of Woonwenz de huurovereenkomst van 22 januari 2019, waarbij zij de in geding zijnde huurwoning heeft verhuurd aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] , bij brief van 26 september 2022 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd op grond van dwaling.

6.3.2.

In de hoofdzaak kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben met ingang van omstreeks 1 juli 2012 van Woningstichting Maasvallei te [vestigingsplaats] (hierna: Maasvallei) de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] gehuurd. De huurovereenkomst is tot stand gekomen in het kader van het zogeheten “Moeilijk Plaatsbaren-traject” (hierna: MP-traject), waarin de GGD Zuid Limburg, hulpverlenende instanties en woningcorporaties samenwerken. Dit MP-traject is ten aanzien van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gevolgd omdat er met betrekking tot hun vorige woonplek overlastklachten waren van omwonenden.
b. Bij een tussentijdse evaluatie van 26 oktober 2013 hebben de ketenpartners overleg gehad over de woonproblematiek van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] , en besloten hun deelname aan het MP-traject te beëindigen, met een “Niet Plaatsbaren Advies”.
c. Maasvallei heeft [appellant sub 1] en [appellant sub 2] vervolgens gedagvaard voor de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, en ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, alsmede veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot ontruiming van de woning. Bij vonnis van 4 november 2015 (zaaknummer 3423943 CV EXPL 14-10023) heeft de kantonrechter die vordering toegewezen. Op 7 januari 2016 zijn [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op basis van dit vonnis door de deurwaarder uit de woning ontruimd.
d. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben vervolgens van 11 januari 2016 tot 2 mei 2016 gewoond in de door hen van een particuliere verhuurder gehuurde onzelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] .
e. Daarna hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] met ingang van (omstreeks) 2 mei 2016 van Woningstichting Heemwonen (hierna: Heemwonen) de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] gehuurd.
f. Bij brief van 15 oktober 2016 heeft Heemwonen de buitengerechtelijke vernietiging van die huurovereenkomst ingeroepen op grond van dwaling bij het aangaan van die huurovereenkomst. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben betwist dat die vernietiging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.
g. Heemwonen heeft [appellant sub 1] en [appellant sub 2] vervolgens op 5 januari 2017 gedagvaard voor de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, en een verklaring voor recht gevorderd dat zij de huurovereenkomst bij de brief van 15 oktober 2016 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd, alsmede veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot ontruiming van de betreffende woning. De kantonrechter heeft bij vonnis van 10 mei 2017 (zaaknummer 5642957 CV EXPL 17-455) de verklaring voor recht gegeven en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] veroordeeld het gehuurde binnen drie maanden na betekening van het vonnis te ontruimen. Naar het hof begrijpt, heeft die ontruiming in augustus 2017 plaatsgevonden.
h. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben vervolgens van de particuliere verhuurder [persoon A] de woning aan de [adres 3] te [woonplaats] gehuurd. Op dat adres hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] volgens de Basisregistratie Personen gewoond van 11 augustus 2017 tot 22 januari 2019.
i. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben hoger beroep ingesteld tegen het hiervoor onder c genoemde vonnis van 4 november 2015, op basis van welk vonnis Maasvallei [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op 7 januari 2016 had laten ontruimen uit de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] . Dat hoger beroep heeft geleid tot een arrest van dit hof van 12 september 2017 (zaaknummer 200.183.693). In rov. 6.9 van dat arrest heeft het hof geoordeeld dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de door hen met Maasvallei gesloten huurovereenkomst en in de nakoming van de daarmee samenhangende samenwerkingsovereenkomst. In de overwegingen 6.10.1 tot en met 6.10.8 van dat arrest heeft het hof vervolgens geoordeeld dat, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, de tekortkomingen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] te gering zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof heeft voorts – kort gezegd – geoordeeld dat ook de andere gronden die Maasvallei voor haar vorderingen heeft aangevoerd, die vorderingen niet kunnen dragen. Het hof heeft in het dictum van het arrest, kort gezegd, het beroepen vonnis van 4 november 2015 vernietigd en de vorderingen van Maasvallei alsnog afgewezen.
j. Bij huurovereenkomst van 22 januari 2019 heeft Woonwenz de woning aan de [adres 4] te [woonplaats] met ingang van die datum verhuurd aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] .
k. In het traject dat tot het aangaan van deze huurovereenkomst heeft geleid, heeft Woonwenz informatie over het woonverleden van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ingezien via het platform “Thuis in Limburg” (hierna: TIL), een woonruimte-verdeelsysteem waarbij nagenoeg alle Limburgse woningcorporaties zijn aangesloten. Over deze inzage heeft Woonwenz in punt 6 van de conclusie van repliek het volgende gesteld:

“Gebleken is dat Woonwenz in het verhuurproces wel degelijk informatie bij TIL heeft ingezien over het woonverleden van [appellanten] Deze informatie was vrij summier; Woonwenz vermoedt dat dit (o.a.) te maken had met de AVG. Onder meer is in mei 2017 door HEEMwonen aangegeven dat ‘bewoners extreem klachtgedrag vertonen’ en dat HEEMwonen een vonnis van de rechter heeft ontvangen dat de huurovereenkomst is ontbonden wegens dwaling, aangezien ‘de kandidaten bij de intake niet alle gegevens aan HEEMwonen hadden verstrekt’. Deze informatie in TIL was vervolgens aanleiding om aanvullende informatie op te vragen bij [appellanten] . De van hen ontvangen informatie (productie 3 bij de dagvaarding) riep veel vragen op en gaf Woonwenz reden om een

intakegesprek te laten plaatsvinden. Dit intakegesprek vond plaats op 23 augustus 2018 (zie productie 4 voor het verslag).”

- l. In het kader van het verhuurproces hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan Woonwenz op hen betrekking hebbende gegevens uit de Basisregistratie Personen verstrekt. Ook hebben zij aan Woonwenz een schriftelijke verklaring verstrekt waarin onder meer het volgende staat:

“Ik, [persoon A] , verhuurder, verklaar volgende:

Eind Juli 2017 zijn [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bij mij komen wonen. Ik heb [appellant sub 1] en [appellant sub 2] leren kennen als een zeer rustige huurders, zij veroorzaken nooit overlast. Tevens hanteren zij een correct betalingsgedrag!

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn het type huurders waar iedere verhuurder op kan bouwen.

Omdat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] toe zijn aan iets anders, hebben zij mij gevraagd één en ander op papier te zetten, bij deze dus.

Ik wens [appellant sub 1] en [appellant sub 2] heel veel plezier en succes toe.

U, als nieuwe verhuurder, zult hier geen spijt van krijgen.

Mocht U nog vragen hebben, hoor ik dat graag.”

Verder hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan Woonwenz een verklaring van Maasvallei overgelegd waarin onder meer het volgende staat:

“Geachte [appellant sub 2] en [appellant sub 1] ,

Naar aanleiding van uw verzoek van woensdag 8 augustus jl. kunnen wij u berichten dat u over de periode van 01 juli 2012 tot 07 januari 2016 huurder bent geweest van de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] .

Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst heeft u aan uw financiële

verplichtingen jegens Maasvallei voldaan.

Wel is de huurovereenkomst tussen Maasvallei enerzijds en [appellant sub 2] en [appellant sub 1] anderzijds in verband met door Maasvallei gestelde overlast in 2016 op vordering van Maasvallei door de kantonrechter van de rechtbank Limburg ontbonden.

In hoger beroep is Maasvallei echter in het ongelijk gesteld. Het gerechtshof ‘sHertogenbosch heeft het vonnis van de rechtbank Limburg vernietigd, zodat de huurovereenkomst tussen Maasvallei enerzijds en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] anderzijds is blijven voortduren.”

Voorts hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan Woonwenz een eigen schriftelijke verklaring van 9 augustus 2018 overgelegd, waarin zij zijn ingegaan op onder meer hun huurdersgedrag op hun vorige woonadressen. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben aan Woonwenz geen verklaringen overgelegd van de particuliere verhuurder van de woning aan de [adres] te [woonplaats] en evenmin van Heemwonen.

m. Tijdens het intakegesprek van 23 augustus 2018 hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gesproken met de verhuurmakelaars van Woonwenz: [persoon B] en [persoon C] .
n. Vanaf kort na het aangaan van de huurovereenkomst hebben enerzijds [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en anderzijds Woonwenz veelvuldig contact gehad met elkaar. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben sedertdien meermaals geklaagd bij Woonwenz over onder meer omwonenden en medewerkers van Woonwenz. Ook hebben omwonenden meermaals aan Woonwenz laten weten dat zij ernstige hinder en overlast ervaren van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] .
o. Woonwenz heeft zich vervolgens in of omstreeks september 2022 gewend tot haar advocaat. De advocaat heeft geconstateerd dat zijn kantoor de woningcorporatie Heemwonen heeft bijgestaan in de juridische procedure van Heemwonen tegen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] die geleid heeft tot het hiervoor onder g genoemde vonnis van 10 mei 2017, waarbij de kantonrechter voor recht heeft verklaard dat de huurovereenkomst tussen Heemwonen en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op grond van dwaling is vernietigd, en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] heeft veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Heemwonen heeft de advocaat toestemming gegeven om het dossier van Heemwonen ter inzage te geven aan Woonwenz.

p. Bij brief van haar advocaat van 26 september 2022 heeft Woonwenz de huurovereenkomst tussen haar en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] vervolgens buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling, en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde.
q. Bij e-mail van 3 oktober 2022 hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan Woonwenz onder meer meegedeeld dat zij niet van plan zijn om uit het gehuurde te vertrekken.

Het geding bij de kantonrechter

6.4.1.

In het geding bij de kantonrechter vorderde Woonwenz in conventie, samengevat:

primair: een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Woonwenz en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bij de brief van 26 september 2022 buitengerechtelijk is vernietigd op grond van dwaling, en veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot ontruiming van het gehuurde;
subsidiair: vernietiging van de huurovereenkomst tussen Woonwenz en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op grond van bedrog, en veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot ontruiming van het gehuurde;
meer subsidiair: ontbinding van de huurovereenkomst Woonwenz en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] , en veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot ontruiming van het gehuurde;

telkens met hoofdelijke veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de proceskosten.

6.4.2.

Aan deze vorderingen heeft Woonwenz, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Woonwenz is er bij het sluiten van de huurovereenkomst van uitgegaan dat [appellanten] zich al geruime tijd als goed huurder hadden gedragen. Toen veel problemen waren gerezen en Woonwenz zich had gewend tot haar advocaat en inzage had gekregen in het dossier van Heemwonen, bleek echter dat [appellanten] zich in meerdere woningen niet als goed huurder hebben gedragen en dat zowel bij Maasvalei als bij Heemwonen een overlastdossier was opgebouwd bestaande uit vele belerende, denigrerende en discriminerende klachten (over buurtbewoners). Als Woonwenz dit had geweten, zou zij de huurovereenkomst met [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet zijn aangegaan. Deze dwaling aan de zijde van Woonwenz is te wijten aan het feit dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] Woonwenz niet op de hoogte hebben gesteld van diverse feiten, waaronder het feit dat de huurovereenkomst met Heemwonen is vernietigd wegens dwaling en de verhuurder van de woning aan de [adres] te [woonplaats] blij was met het vertrek van [appellanten]

6.4.3.

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben in conventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.4.4.

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben voorts enkele vorderingen in reconventie ingesteld. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn daar in hoger beroep niet tegen opgekomen. De vorderingen in reconventie spelen daarom in dit hoger beroep geen rol. Het hof zal die vorderingen verder niet noemen in dit arrest.

6.4.5.

In het beroepen vonnis van 4 oktober 2023 heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, als volgt geoordeeld:

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben Woonwenz vóór het aangaan van de huurovereenkomst niet op de hoogte heeft gesteld van de door Heemwonen ingeroepen buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst; de door Heemwonen tegen hen gevoerde procedure, en de uitspraak van de kantonrechter te Maastricht van 10 mei 2017 die de buitengerechtelijke vernietiging rechtsgeldig heeft bevonden. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hadden die essentiële informatie wel tijdens het verhuurproces aan Woonwenz moeten mededelen. Aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] was bekend dat i) dergelijke informatie voor een verhuurder van belang is voor de beslissing om al dan niet aan hen te verhuren en ii) het verzwijgen van deze informatie nare consequenties kan hebben, zoals een ontruiming (rov. 4.4).
De huurovereenkomst is dus gesloten onder invloed van dwaling en zou bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten zijn. De dwaling is te wijten aan het verzwijgen van belangrijke informatie door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] (rov. 4.5).
Het verweer van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] dat de dwaling voor rekening van Woonwenz moet blijven omdat Woonwenz op de hoogte was van alle informatie dan wel daarvan op de hoogte had kunnen zijn, is onvoldoende onderbouwd (rov. 4.7).
Voor zover [appellanten] bedoelen dat Woonwenz haar onderzoeksplicht heeft verzaakt, verwerpt de kantonrechter dat verweer omdat in beginsel de mededelingsplicht van een kandidaat-huurder prevaleert boven de onderzoeksplicht van een verhuurder. Er is geen reden om daar in dit geval anders over te oordelen (rov. 4.8).
De primaire vordering van Woonwenz is dus toewijsbaar. Omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd door Woonwenz, verblijven [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zonder recht en titel in het gehuurde. De gevorderde ontruiming is dus ook toewijsbaar (rov. 4.9).
[appellant sub 1] en [appellant sub 2] moeten als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld (rov. 4.10).
Gelet op de over en weer bestaande belangen van partijen moet de veroordeling tot ontruiming van de woning uitvoerbaar bij voorraad verklaard worden (4.12).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie, samengevat:

voor recht verklaard dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 4] te [woonplaats] tussen partijen bij brief van 26 september 2022 is vernietigd op grond van dwaling;
[appellant sub 1] en [appellant sub 2] veroordeeld om binnen twee weken na betekening van het vonnis de woning te ontruimen.

Voorts heeft de kantonrechter in conventie [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld, de in conventie uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het in conventie meer of anders gevorderde afgewezen.

Gebeurtenissen na het beroepen vonnis

6.5.1.

Na het beroepen vonnis heeft zich nog het volgende voorgedaan (waarbij het hof aansluit op de letteraanduiding uit rov. 6.3.2. van dit arrest).

r. De advocaat van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] heeft bij e-mail van 10 oktober 2023 aan de advocaat van Woonwenz meegedeeld dat haar cliënten hoger beroep willen instellen tegen het beroepen vonnis en dat zij, als Woonwenz desondanks tot tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis wenst over te gaan, door middel van een kort geding de tenuitvoerlegging van het vonnis willen laten schorsen.
s. De advocaat van Woonwenz heeft daarop bij e-mail van 11 oktober 2023 aan de advocaat van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] onder meer meegedeeld dat de ontruiming gepland staat voor 31 oktober 2023 om 10:00 uur.
t. Woonwenz heeft het beroepen vonnis op 16 oktober 2023 aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] laten betekenen. Daarbij is aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] onder meer bevel gedaan om de woning binnen twee weken na de betekening te ontruimen. Verder is daarbij aangezegd dat, als [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet aan dit bevel voldoen, de ontruiming van de woning door een deurwaarder zal plaatsvinden op 31 oktober 2023 om 10:00 uur.

6.5.2.

Woonwenz heeft in de door haar genomen memorie van antwoord in het incident en in de memorie van antwoord in de hoofdzaak nog de volgende feiten gesteld.

u. Op 13 oktober 2023 hebben [appellant sub 1] en [appellant sub 2] Woonwenz in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, en schorsing van de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis van 4 oktober 2023 gevorderd totdat door het gerechtshof op het hoger beroep tegen dat vonnis is beslist, althans totdat door het gerechtshof is beslist op de incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis.
v. De mondelinge behandeling in dit kort geding heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2023.
w. Bij vonnis in kort geding van 26 oktober 2023 (zaaknummer 10745878 \ CV EXPL 23-5004) heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, de vorderingen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld.
x. De ontruiming van de woning door de deurwaarder heeft vervolgens plaatsgevonden op 31 oktober 2023 en 1 november 2023.

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] zijn na de door Woonwenz genomen memories in deze procedure niet meer aan het woord geweest. Het hof kan de zojuist genoemde door Woonwenz gestelde feiten dus niet als vaststaand aannemen. Overigens ontneemt de gestelde omstandigheid dat de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden, aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet hun belang bij een beoordeling van het door hen ingestelde hoger beroep.

Het geding in de hoofdzaak in hoger beroep

6.6.1.

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben zes grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grieven hebben zij geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Woonwenz, met veroordeling van Woonwenz in de proceskosten.

6.6.2.

Woonwenz heeft de grieven van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de proceskosten van het hoger beroep.

Over de grieven: is de huurovereenkomst rechtsgeldig vernietigd wegens dwaling?

6.7.1.

De grieven zijn naar de kern genomen gericht tegen de beslissing van de rechtbank dat Woonwenz de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd wegens dwaling. Door de grieven wordt aan het hof de vraag voorgelegd of Woonwenz de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd wegens dwaling. Het hof zal de grieven daarom gezamenlijk behandelen, en daartoe beoordelen of Woonwenz zich terecht heeft beroepen op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst.

6.7.2.

Volgens artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die is tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar:

a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Volgens artikel 6:228 lid 2 BW kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

6.7.3.

Naar het oordeel van het hof heeft Woonwenz zich terecht op het standpunt gesteld dat zij gedwaald heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst, en dat die dwaling te wijten is aan de omstandigheid dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bepaalde informatie voor Woonwenz hebben verzwegen (rov. 6:228 lid 1 sub b BW). Het hof overweegt daartoe het volgende.

[appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben in het intakeproces bij Woonwenz, onder meer door middel van hun schriftelijke verklaring van 9 augustus 2018 en door middel van de door hen overgelegde verhuurdersverklaring op naam van [persoon A] , het doen voorkomen alsof zij zich op hun genoemde voorafgaande woonadressen als goed huurders hebben gedragen en geen overlast hebben veroorzaakt.
Uit het arrest van dit hof van 12 september 2017 blijkt echter dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] , anders dan zij hebben doen voorkomen, tekort zijn geschoten in de door hen met Maasvallei gesloten huurovereenkomst. In rov. 6.9 van dat arrest heeft het hof onder meer overwogen dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] een aanzienlijk aantal brieven van grimmige toon hebben verzonden aan omwonenden, terwijl met hen de uitdrukkelijke afspraak was gemaakt dat zij zich bij door hen ervaren problemen zouden wenden tot de casemanager en/of Maasvallei, en zich niet zouden wenden tot buren of omwonenden. Dat het hof deze tekortkoming uiteindelijk niet voldoende ernstig heeft geacht om de door de kantonrechter bij vonnis van 4 november 2015 uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tot ontruiming van de woning te bekrachtigen, laat onverlet dat volgens het hof wel degelijk sprake is geweest van een tekortkoming van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de nakoming van de huurovereenkomst met Maasvallei. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben dit niet aan Woonwenz meegedeeld en volstaan met de mededeling dat Maasvallei in hoger beroep in het ongelijk was gesteld, waarmee zij gesuggereerd hebben dat zij tijdens de huurperiode bij Maasvallei niet tekort zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
De verhuurder van de door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gehuurde onzelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] heeft in een schriftelijke verklaring van 22 november 2016 uiteengezet dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zich in het betreffende pand op onhoudbare wijze hebben gedragen door onder meer gemeenschappelijke ruimtes als hun privédomein op te eisen en door die ruimten niet te willen delen met andere bewoners, door anderen op dwingende toon aan te spreken en door zo escalerende situaties te veroorzaken. Volgens de verhuurder heeft dit ertoe geleid dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] “echt weg moesten”. De verhuurder heeft in de schriftelijke verklaring ook gemeld dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] bij hun vertrek zelf met een door hen kant en klaar opgestelde en ingevulde verhuurdersverklaring kwamen, die de verhuurder heeft ondertekend omdat hij blij was dat hij van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] af was. Op die verhuurdersverklaring, die [appellant sub 1] en [appellant sub 2] vervolgens aan Heemwonen hebben verstrekt, was de vraag “Heeft de huurder in het verleden overlast veroorzaakt?” in strijd met de waarheid beantwoord met “nee”. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben dit voor Woonwenz verzwegen, en zij hebben Woonwenz, door verstrekking van de onjuiste door henzelf opgestelde verhuurdersverklaring, op het verkeerde been gezet.
In rov. 3.1 van het door de kantonrechter in de zaak tussen [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en Heemwonen gewezen vonnis van 10 mei 2017 heeft de kantonrechter onder meer geoordeeld dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] aan Heemwonen mededeling hadden moeten doen van het feit dat hun verblijf in de (onzelfstandige) woonruimte aan de [adres] bepaald niet probleemloos ten opzichte van medebewoners is verlopen en dat zij daar niet geheel vrijwillig zijn vertrokken. Dit was – naast het verzwijgen van de door Maasvallei aangespannen procedure – een tweede reden op grond waarvan de kantonrechter in dat vonnis het beroep van Heemwonen op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gehonoreerd. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben deze tweede reden voor Woonwenz verzwegen.
Het standpunt van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] (punt 45 van de dagvaarding in hoger beroep met grieven) dat zij het vonnis in de procedure die Heemwonen tegen hen heeft aangespannen niet met Woonwenz hoefden te delen, is naar het oordeel van het hof onjuist. Dat het (andere) vonnis in de zaak Maasvallei door het hof is vernietigd, voert niet tot een ander oordeel. Die vernietiging laat onverlet dat het voor Woonwenz van belang was om te weten dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] in de onzelfstandige woonruimte aan de [adres] problemen hebben veroorzaakt én dat zij dit voor Heemwonen hadden verzwegen en daarover jegens Heemwonen een onjuist beeld hadden geschetst.
[appellant sub 1] en [appellant sub 2] wisten bovendien dat ook Heemwonen zich in de procedure bij de kantonrechter niet alleen op dwaling beriep. Heemwonen beriep zich er ook op dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zich niet als een goed huurder hadden gedragen doordat zij overlast veroorzaakten, bestaande uit het met grote regelmaat sturen van brieven van een belerende, denigrerende en/of discriminerende toon en inhoud aan medewerkers van de verhuurder en omwonenden. Dit bleek ook duidelijk uit het vonnis van de kantonrechter van 10 mei 2017. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben dit voor Woonwenz verzwegen terwijl dit, naar [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hadden moeten begrijpen essentiële informatie voor Woonwenz was. Dat het vonnis van 10 mei 2017 op een onderdeel, namelijk voor zover het stoelt op de aanname dat de huurovereenkomst met Maasvalei was ontbonden, achteraf bezien niet juist was, betekent niet dat de informatie uit het vonnis en die procedure in zijn geheel niet meer van belang was. Er was namelijk wederom een verhuurder, naast Maasvalei en de verhuurder van de [adres] te [woonplaats] die vond dat sprake was van overlast en dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zich niet als goed huurder hadden gedragen. Dat de kantonrechter in een ten overvloede-overweging, in de kern, oordeelt dat Heemwonen dit in die procedure onvoldoende heeft onderbouwd, omdat de overlastmeldingen ontbreken in het procesdossier, doet hier niet aan af. Dit laat namelijk onverlet dat Heemwonen wel vond dat sprake was van overlast.
Dat de verzwegen informatie voor Woonwenz van belang was, had aan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] duidelijk moeten zijn. Reeds vanwege het feit dat zij de huurwoning van Maasvallei in 2012 hadden verkregen in het kader van het MP-traject, waarbij aan de huurovereenkomst een samenwerkingsovereenkomst was verbonden, hadden zij moeten begrijpen dat Woonwenz bij een juiste voorstelling van zaken vermoedelijk niet bereid zou zijn een reguliere huurovereenkomst met hen aan te gaan. Ook uit het vonnis van 10 mei 2017 had het voor [appellant sub 1] en [appellant sub 2] duidelijk moeten zijn dat het verzwijgen van bepaalde informatie zou kunnen leiden tot vernietiging van een huurovereenkomst wegens dwaling.

6.7.4.

Dat Woonwenz via TIL bepaalde informatie over het woonverleden van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] heeft kunnen inzien, leidt er in dit geval niet toe dat Woonwenz zich niet op dwaling zou mogen beroepen. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben niet gemotiveerd betwist dat de informatie over hun woonverleden in TIL vrij summier was. Informatie over de huur door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] van de onzelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] was daar bijvoorbeeld niet in opgenomen. Juist omdat de informatie summier was, heeft Woonwenz nadere informatie opgevraagd bij [appellant sub 1] en [appellant sub 2] en met hen een intakegesprek gehouden. Op de informatie die [appellant sub 1] en [appellant sub 2] toen aan Woonwenz hebben verstrekt, mocht Woonwenz in beginsel afgaan. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hadden op dit punt een duidelijke mededelingsplicht die zij hebben geschonden. Dat Woonwenz bij nader onderzoek misschien nog meer informatie had kunnen vergaren, voert niet tot een ander oordeel. In zoverre prevaleert de mededelingsplicht van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] boven de onderzoeksplicht van Woonwenz. Overigens is onduidelijk welk onderzoek Woonwenz op dat moment nog had kunnen doen en welke informatie dat nog had kunnen opleveren. Omdat de door [appellant sub 1] en [appellant sub 2] verstrekte informatie onvolledig en deels onjuist is gebleken, heeft Woonwenz gedwaald door toedoen van [appellant sub 1] en [appellant sub 2] .

6.7.5.

Woonwenz heeft voorts voldoende onderbouwd dat zij bij een juiste voorstelling van zaken geen huurovereenkomst (en in elk geval geen reguliere huurovereenkomst) met [appellant sub 1] en [appellant sub 2] zou zijn aangegaan. Hierbij is van belang dat Woonwenz ook een verantwoordelijkheid heeft jegens haar andere huurders en jegens haar medewerkers.

6.7.6.

Naar het oordeel van het hof kan onder de gegeven omstandigheden ook niet worden gezegd dat de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van Woonwenz moet blijven (in de zin van artikel 6:228 lid 2 BW).

6.7.7.

Het hof is om bovenstaande redenen, evenals de kantonrechter, van oordeel dat Woonwenz de huurovereenkomst bij haar brief van 26 september 2022 rechtsgeldig heeft vernietigd op grond van dwaling. Het hof tekent hier volledigheidshalve bij aan dat de wettelijke regels omtrent huurbescherming niet in de weg staan aan het beroep van Woonwenz op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het wettelijk stelsel van huurbescherming strekt immers niet ter bescherming van de huurder die door onjuiste mededelingen of door het verzwijgen van essentiële informatie de verhuurder in dwaling brengt bij het aangaan van de huurovereenkomst (zie in vergelijkbare zin ten aanzien van het wettelijk stelsel van ontslagrecht HR 7 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:213, rov. 3.2.1). Ook in het onderhavige geval verdient Woonwenz op vergelijkbare wijze bescherming tegen de onredelijke invloed die [appellant sub 1] en [appellant sub 2] als huurders hebben uitgeoefend op de wilsvorming van Woonwenz als verhuurder.

6.7.8.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven.

Over de subsidiaire vordering: is de huurovereenkomst vernietigbaar wegens bedrog

6.8.

Woonwenz vordert in dit geding subsidiair vernietiging van de huurovereenkomst tussen Woonwenz en [appellant sub 1] en [appellant sub 2] op grond van bedrog. Omdat de kantonrechter de primaire vordering terecht heeft toegewezen, hoeft deze subsidiaire vordering niet meer behandeld te worden.

Over de meer subsidiaire vordering: zijn [appellant sub 1] en [appellant sub 2] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en rechtvaardigt dit de ontbinding van de huurovereenkomst?

6.9.

Woonwenz vordert in dit geding meer subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst van Woonwenz met [appellant sub 1] en [appellant sub 2] , omdat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] volgens Woonwenz in de nakoming van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten. Ook deze vordering hoeft niet meer beoordeeld te worden omdat de kantonrechter de primaire vordering terecht heeft toegewezen.

Conclusie en afwikkeling

6.10.1.

Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

6.10.2.

Het hof zal [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, waaronder begrepen de proceskosten van het incident. Het hof begroot die kosten aan de zijde van Woonwenz op:

Griffierechten € 783,--
Salaris advocaat in incident € 1.214,-- (1 punt maal tarief II)
Salaris advocaat in hoofdzaak € 1.214,-- (1 punt maal tarief II)
Nakosten € 178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 3.389,--

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 10218675 \ CV EXPL 22-5462 tussen partijen gewezen vonnis van 4 oktober 2023;

veroordeelt [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 3.389,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het arrest daarna wordt betekend, dan moeten [appellant sub 1] en [appellant sub 2] € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, S.M.J. Korthuis-Becks en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 juni 2024.

griffier rolraadsheer