ECLI:NL:GHSHE:2024:1574

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.293.240/01

arrest van 7 mei 2024

in de zaak van

Gemeente Bergen,

zetelende te Bergen (L),

eiseres,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. H. Zeilmaker te Arnhem,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. H.A. Bijkerk te Utrecht,

als vervolg op de tussenarresten van 24 mei 2022, 26 juli 2022 en 16 januari 2024, gewezen na verwijzing door de Hoge Raad bij arrest van 2 oktober 2020 (nummer 19/02696) in het beroep in cassatie tussen de gemeente als eiseres tot cassatie en [geïntimeerden] als verweerders in cassatie tegen het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, van 17 april 2019 met zaaknummer C/03/240640 / HA ZA 17-501, gewezen tussen de gemeente als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

14.Het vervolg van het geding na verwijzing

14.1

Het vervolg van het geding na verwijzing blijkt uit:

de tussenarresten van 24 mei 2022 en 26 juli 2022;
het deskundigenbericht van 10 februari 2023;
de door de gemeente op 14 maart 2023 genomen memorie na deskundigenbericht (abusievelijk gedateerd 15 maart 2023);
de door [geïntimeerden] op 11 april 2023 genomen antwoordmemorie na deskundigenbericht;
de op 24 oktober 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij zijn verschenen:

o de gemeente in de persoon van [persoon A] met de advocaten mrs. H.

Zeilmaker en J.W.M. Hagelaars,

o [geïntimeerde 1] met adviseur [persoon B] en advocaat mr. H.A. Bijkerk,

o de deskundigen prof. mr. J.A.M.A. Sluysmans , mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en mr. H.J.A. van Hoogmoed ,

- waarbij de advocaten van partijen de zaak hebben toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, en

- waarbij mr. Bijkerk heeft ingebracht een aan mr. Zeilmaker gerichte e-mail van 3 maart 2021 over een aanvullende betaling door de gemeente van € 155.000,--, waarvan € 79.716,69 valt toe te rekenen aan verschuldigde proceskosten van de eerste aanleg en € 75.283,31 als aanvullend voorschot op de door [geïntimeerden] te ontvangen schadeloosstelling;

- volgens op de mondelinge behandeling gemaakte afspraak:

- de op 27 oktober 2023 bij het hof ingekomen facturen deskundigenkosten voor de periode vanaf mei 2022, waarbij Sluysmans € 17.173,53, Jansens van Gellicum

€ 8.371,99 en Van Hoogmoed € 7.934,58 aan de gemeente in rekening hebben gebracht,

- de e-mail van 30 oktober 2023, waarin de gemeente heeft aangegeven dat de kostenopgave en de deskundigendeclaraties akkoord worden bevonden;

- het tussenarrest van 16 januari 2024;

- de akte na tussenarrest van [geïntimeerden] , met producties;

- de antwoordakte na tussenarrest van de gemeente.

14.2.

Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

15.Het vervolg van de beoordeling na verwijzing

Samenvatting van het voorafgaande

15.1.1

Bij vonnis van 1 november 2017 heeft de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van de gemeente van het perceel kadastraal bekend gemeente Bergen (L), [sectieletter] , [sectienummer] , groot 6.16.95 ha. Van dit perceel waren [geïntimeerden] ieder voor de helft eigenaar. Het onteigeningsvonnis is op 7 december 2017 ingeschreven in de openbare registers.

15.1.2

De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het bestemmingsplan ‘Maaspark Well, deel rivierverruiming’. Per peildatum was het perceel in gebruik

als bouwland.

15.1.3

Bij het vonnis van 1 november 2017 heeft de rechtbank tevens drie deskundigen benoemd en hen opgedragen de schade te begroten die door de onteigening aan [geïntimeerden] wordt toegebracht. De deskundigen hebben in hun rapport van 5 juli 2018 geadviseerd de schadeloosstelling ten behoeve van [geïntimeerden] te begroten op een totaalbedrag van € 709.493,--.

15.1.4

Bij vonnis van 17 april 2019 heeft de rechtbank overwogen dat zij de conclusies van de deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie overneemt en tot de hare maakt. De rechtbank heeft de door de gemeente aan [geïntimeerden] te betalen schadeloosstelling vastgesteld op € 724.299,80, bestaande uit het door de deskundigen genoemde bedrag van € 709.493,-- voor de werkelijke waarde van het onteigende, en € 14.806,80 voor wederbeleggingskosten.

15.1.5

De genoemde waarde van het onteigende is -kort gezegd- gebaseerd op de navolgende vier observaties van de deskundigen:

1. De bandbreedte van de in het gebied gerealiseerde transacties ligt tussen de € 7,-- en € 16,45 per m2, waarbij onduidelijk is in welke mate de verkoper goed geïnformeerd was en in hoeverre bepaalde transacties het hele verhaal vertellen;
2. In 2012 begrootte de rechtbank de waarde van direct naast het onteigende gelegen gronden op € 10,-- per m2. De binnen het complex gerealiseerde transactie [---] zoekt daarbij aansluiting.
3. In 2018 is in twee transacties voor grond in het Grensmaas-project (deelgebied Koeweide) een prijs overeengekomen van € 13,50 per m2.
4. De exploitatiegegevens van het onderhavige project indiceren een grondwaarde van circa € 11,20 per m2 (als optelsom van de comparatief begrote agrarische waarde van € 6, en de in verband met de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen residueel berekende opslag van € 5,20 per m2).

De deskundigen hebben op basis van hun (in soortgelijke zaken) opgedane ervaring en intuïtie deze observaties met elkaar verzoend en zij zijn gekomen tot een werkelijke waarde per peildatum in onverpachte staat van € 11,50 per m2. Gelet op de oppervlakte van het onteigende van 61.695 m2 leidde dit tot de begroting van de waarde op € 709.493,--.

15.1.6

De gemeente heeft cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van 17 april 2019. De Hoge Raad heeft bij arrest van 2 oktober 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1543) ten aanzien van de meeste klachten van de gemeente geoordeeld dat die niet tot cassatie kunnen leiden. Eén van de klachten van de gemeente heeft de Hoge Raad echter gegrond geoordeeld. Die klacht heeft betrekking op de als onderdeel van de bovengenoemde vierde observatie gehanteerde residuele opslag van € 5,20 per m2 vanwege de aanwezigheid van winbare bodembestanddelen. De Hoge Raad heeft daarover het volgende overwogen:

“3.4 Onderdeel III klaagt dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op het verweer van de Gemeente dat de deskundigen in hun berekening van de opbrengsten uit het onderhavige project zijn uitgegaan van 'gewassen grind' terwijl zij aan de kostenkant zijn uitgegaan van 'vuil grind', hetgeen inconsistent is en grote financiële consequenties heeft. Dit maakt het oordeel van de rechtbank (in rov. 2.11) dat zij de conclusies en daaraan ten grondslag liggende argumentatie van de deskundigen overneemt, onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd, aldus het onderdeel.

3.5

De Gemeente heeft ten overstaan van de rechtbank betoogd dat de deskundigen in hun definitieve advies bij de berekening van de opbrengsten zijn uitgegaan van 'gewassen grind', terwijl zij bij de berekening van de kosten zijn uitgegaan van 'vuil grind'. Dat dit betoog van de Gemeente onjuist is, blijkt niet uit het deskundigenbericht of uit het vonnis van de rechtbank. Indien het betoog van de Gemeente juist is, heeft dat mogelijk gevolgen voor de waarde van het onteigende. De rechtbank had dan ook niet zonder op dit betoog van de Gemeente in te gaan, de waardebepaling door de deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende argumenten tot de hare mogen maken. De hiervoor in 3.4 weergegeven klacht slaagt daarom.”

Op grond van deze overwegingen heeft de Hoge Raad het vonnis van 17 april 2019 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.

15.2.1

Bij het tussenarrest van 24 mei 2022 heeft het hof geoordeeld dat hij advies van deskundigen nodig heeft om nader over de waarde van het onteigende te kunnen oordelen. Het hof heeft daarom aan de door de rechtbank benoemde deskundigen opgedragen om een aanvullend advies uit te brengen over de elf vragen die het hof in rov. 6.20 van het tussenarrest heeft geformuleerd.

15.2.2

Bij het tussenarrest van 26 juli 2022 heeft het hof in plaats van [naam] , die niet meer als deskundige kon optreden, mr. H.J.A. van Hoogmoed RT tot deskundige benoemd.

15.2.3

De eerdergenoemde deskundigen Sluysmans, Jansens van Gellicum en Van Hoogmoed hebben vervolgens hun rapport van 10 februari 2023 uitgebracht. In dat rapport hebben zij:

de in het tussenarrest van 24 mei 2022 gestelde vragen beantwoord;
de werkelijke waarde van het onteigende per peildatum in onverpachte staat begroot op € 10,50 per m2;
geconcludeerd dat dit bij de oppervlakte van het onteigende van 61.695 m2 leidt tot een toe te kennen waardevergoeding van € 647.797,50.

15.2.4.

De partijen hebben zich bij hun memories na deskundigenbericht uitgelaten over het rapport van de deskundigen. Het rapport en de toe te kennen waardevergoeding zijn voorts besproken tijdens de op 24 oktober 2023 gehouden mondelinge behandeling.

15.2.5

Bij het tussenarrest van 16 januari 2024 heeft het hof overwogen in beginsel eindbeslissingen te kunnen geven, maar deze kort aan te houden omdat de eisen van een goede procesorde meebrengen dat partijen zich eerst nog kort uitlaten over de kosten van juridische en andere deskundige bijstand voor zover die na verwijzing en cassatie zijn gemaakt. Nu partijen zich daarover inmiddels hebben uitgelaten, zal het hof nu overgaan tot het geven van de eindbeslissingen.

Deskundigenrapport en gevolgen, vragen 1 tot en met 8

15.3.1

Het hof zal hieronder de bij het tussenarrest gestelde vragen 1 tot en met 8 weergeven, telkens met een (soms samenvattende) weergave van de door de deskundigen gegeven antwoorden.

-
Vraag 1: Is in de exploitatierekening van Sweco, die in het advies is gebruikt om de winningsgerelateerde kosten te bepalen (p. 28), uitgegaan van de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind, dus zonder wassen en sorteren?

De deskundigenhebben in antwoord op deze vraag meegedeeld dat zij tot de feitelijke constatering zijn gekomen dat in de exploitatieberekening van Sweco (hof: bijlage 5 bij de Nota voor deskundigen van 25 oktober 2017 van de gemeente) aan zowel de kostenkant (post E001) als de opbrengstenkant (post KOOl) is gerekend met ‘vuil grind’.

-
Vraag 2: Is het juist dat bij deze ontgronding het verkopen van gewassen en gesorteerd grind feitelijk onmogelijk of ondoenlijk is, althans in elk geval ongebruikelijk?

De deskundigenhebben naar aanleiding deze vraag als hun oordeel gegeven dat – ook als wordt geabstraheerd van Kampergeul als exploitant – een (andere) redelijk handelende exploitant vanwege de bij dit project aan de orde zijnde feitelijke beperkingen niet het proces van wassen en sorteren van het gewonnen vuil grind ter hand zou hebben genomen.

-
Vraag 3: Indien dit juist is, volgt daaruit dat een redelijk handelende koper en verkoper bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer bij het bepalen van de verkoopprijs zouden zijn uitgegaan van de verkoop van vuil grind, en rekening zouden hebben gehouden met de opbrengsten en kosten daarvan?

De deskundigenhebben naar aanleiding van vraag 3 als hun oordeel gegeven dat een redelijk handelende koper en verkoper hun prijs voor het onteigende zouden bepalen op basis van de mogelijkheid te winnen vuil grind ook als vuil grind – en dus niet als gewassen grind – te vermarkten.

-
Vraag 4is gesteld voor het geval vraag 2 ontkennend zou zijn beantwoord.

De deskundigenhebben gelet op hun antwoorden op de vragen 2 en 3 geconcludeerd dat zij vraag 4 niet hoeven te beantwoorden.

-
Vraag 5: Wat zijn de opbrengsten van de verkoop van vuil grind, in plaats van de opbrengsten van de verkoop van gewassen en gesorteerd grind?

De deskundigenhebben in antwoord op deze vraag meegedeeld dat kan worden uitgegaan van een opbrengst van € 5,30 per ton.

-
Vraag 6: Wat zijn de kosten van het winnen en verkopen van vuil grind?

De deskundigenhebben op deze vraag geantwoord dat beide partijen uitgaan van een kostenpost van € 1,75 per ton, dat een dergelijk bedrag aannemelijk voorkomt en dat er geen reden is om de kosten op een ander bedrag te begroten.

-
Vraag 7: Wat zijn de kosten van het wassen en sorteren van vuil grind, in het geval van de verkoop van gewassen en gesorteerd grind moet worden uitgegaan?

De deskundigenhebben geconcludeerd dat deze vraag geen beantwoording behoeft.

-
Vraag 8: Wat is de uitkomst van de residuele berekening indien met de opbrengsten en kosten van ofwel vuil grind ofwel gewassen en gesorteerd grind rekening wordt gehouden?

De deskundigenhebben op deze vraag het volgende antwoord gegeven:
“Als wordt uitgegaan van EUR 5,30 aan opbrengsten en EUR 1,75 aan kosten dan is de winst per ton vuil grind dus EUR 3,55. Indien deze bedragen worden ingevoerd in de residuele berekening leidt zulks tot een residuele grondwaarde van EUR 7,60 per m2.”

15.3.2

De gemeente heeft in haar memorie na deskundigenbericht meegedeeld dat zij zich kan vinden in de antwoorden die de deskundigen op de vragen 1 tot en met 8 hebben gegeven. Het hof begrijpt uit de antwoordmemorie na deskundigenbericht en de pleitaantekeningen van [geïntimeerden] dat ook zij zich kunnen vinden in die antwoorden.

15.3.3

Dat leidt ertoe dat de hiervoor in rov. 15.1.5 genoemde vierde observatie aangepast moet worden, in die zin dat de exploitatiegegevens van het onderhavige project een grondwaarde indiceren van circa € 7,60 per m2.

Deskundigenrapport en gevolgen, vragen 9 tot en met 11

15.4.1

In het tussenarrest van 24 mei 2022 heeft het hof aan de deskundigen voorts de navolgende vragen gesteld:

9. Als de residueel berekende opslag wijzigt, en daarmee de vierde observatie, geeft dit aanleiding tot nadere beschouwingen over het gewicht of de betekenis van de andere observaties?
10. Wat is de uitkomst van de verzoening van de vier observaties, bij het wijzigen van de vierde observatie door het wijzigen van de residueel berekende opslag?
11. Wat is de totale schadeloosstelling bij het wijzigen van de uitkomst van de verzoening van de vier observaties?

15.4.2

De deskundigen hebben deze vragen vanwege hun inhoudelijke samenhang gezamenlijk beantwoord. De deskundigen hebben daarbij uiteengezet dat zij, binnen het samenstel van de vier observaties, het meeste gewicht toekennen aan de eerste twee gezichtspunten. De eerste observatie – de uitkomst van concrete transacties in het gebied – laat volgens de deskundigen zien wat er in voorkomende gevallen daadwerkelijk voor bepaalde gronden is betaald. Volgens de deskundigen geldt datzelfde in wezen voor de tweede observatie, een vonnis (en een daarin besloten liggend waardeoordeel) van de rechtbank, waarin de werkelijke waarde is begroot van gronden die letterlijk naastgelegen zijn aan het onteigende, terwijl dat vonnis bij toetsing in cassatie in stand gebleven is. De deskundigen beschouwen dit als een sterke indicator voor de waarde van het onteigende.

Aan de derde observatie kennen de deskundigen minder gewicht toe omdat het hier gaat om transacties in een ander gebied ten behoeve van een weliswaar enigszins vergelijkbaar maar toch ander project. Het gewicht van de vierde observatie ligt volgens de deskundigen tussen het gewicht van enerzijds de observaties 1 en 2 en anderzijds observatie 3.

15.4.3

Dit heeft de deskundigen ertoe gebracht om aan de observaties de navolgende wegingsfactoren toe te kennen: factor 4 voor observatie 1, factor 4 voor observatie 2, factor 2 voor observatie 3 en factor 3 voor observatie 4.

De deskundigen hebben in hun rapport van 10 februari 2023 uiteengezet dat dit in hun rapport van 5 juli 2018 heeft geleid tot het volgende beeld:

observatie 1 = € 11,70 maal factor 4 = € 46,80
observatie 2 = € 10,-- maal factor 4 = € 40,--
observatie 3 = € 13,50 maal factor 2 = € 27,--
observatie 4 = € 11,20 maal factor 3 = € 33,60

Volgens de deskundigen volgde hieruit een bedrag van ruim € 11,40 per m2, welke uitkomst vervolgens door hen is afgerond tot de in hun rapport van 5 juli 2018 geadviseerde waarde van € 11,50 per m2.

In hun rapport van 10 februari 2023 komen de deskundigen vanwege de in rov. 15.3.3 genoemde aanpassing van observatie 4 tot de volgende rekenkundige benadering van de waarde van het onteigende in onverpachte staat:

observatie 1 = € 11,70 maal factor 4 = € 46,80
observatie 2 = € 10,-- maal factor 4 = € 40,--
observatie 3 = € 13,50 maal factor 2 = € 27,--
observatie 4 = € 7,60 maal factor 3 =

TOTAAL € 136,60 gedeeld door 13 factoren = € 10,50

Volgens de deskundigen past deze waarde goed bij het beeld van rond de peildatum, nu

het nauw aansluit bij zowel de waardering door de rechtbank van de direct naastgelegen grond en bij de binnen het complex gerealiseerde transactie [---] , beide voor € 10,-- per m2 (in 2012). Het tijdsverloop tussen 2012 en de peildatum (eind) 2017 is volgens de deskundigen voldoende grond voor een beperkte stijging van die waarde (van € 10,-- per m2 in 2012 naar € 10,50 per m2 in 2017).

De wegingsfactoren

15.5.1

De gemeente heeft aangevoerd dat de forse verschuiving van de vierde observatie alle aanleiding geeft om het gewicht van de overige observaties te heroverwegen. Volgens de gemeente hebben de deskundigen ten onrechte gemeend dat zij de wegingsfactoren, waarvan zij nu stellen dat zij die ook al in hun rapport van 5 juli 2018 hebben gehanteerd, na cassatie en verwijzing niet meer mogen aanpassen.

15.5.2

Het hof leest in het deskundigenrapport van 10 februari 2023 echter niet dat de deskundigen hebben gemeend dat zij de wegingsfactoren die zij in hun rapport van 5 juli 2018 hebben gehanteerd, na cassatie en verwijzing niet meer mogen aanpassen. Zij hebben slechts gesteld dat de omstandigheid dat een van de vier observaties wijzigt, niet betekent dat aan een van die observaties om die reden meer of minder gewicht toekomt dan voor die wijziging het geval was. Met andere woorden: de wijziging van een observatie leidt niet per definitie tot een aanpassing van de wegingsfactoren. Dat een wijziging van één van de vier observaties onder omstandigheden wel kan leiden tot een aanpassing van de wegingsfactoren, hebben de deskundigen niet uitgesloten. De deskundigen hebben aangegeven dat een aanpassing van één wegingsfactor kan leiden tot aanpassing van ook het verzoeningsresultaat. Zij hebben echter in dit geval geen aanleiding gezien voor aanpassing van de wegingsfactoren, en zij hebben dat ook gemotiveerd. Zij hebben daartoe allereerst uiteengezet welke wegingsfactoren zij ten aanzien van de verschillende observaties passend achten, en waarom. Het hof verwijst naar de uiteenzetting van de deskundigen die hiervoor in rov. 15.4.2 samengevat is weergegeven. Verder hebben zij aangegeven dat de uitkomst van € 10,50 goed past bij het beeld van rond de peildatum, nu het nauw aansluit bij zowel de waardering door de rechtbank van de direct naastgelegen grond en bij de binnen het complex gerealiseerde transactie [---] , beide voor € 10,-- per m2 (in 2012), waarbij het tijdsverloop tussen 2012 en de peildatum (eind) 2017 volgens de deskundigen voldoende grond is voor een beperkte stijging van die waarde. De deskundigen hebben in hun rapport van 10 februari 2023 de genoemde wegingsfactoren dus gehanteerd omdat de deskundigen die wegingsfactoren voor de huidige situatie (nog steeds) passend achten, en niet zozeer omdat zij eerder ook van die wegingsfactoren zijn uitgegaan. In dat verband hebben zij ter zitting nog opgemerkt dat de onderlinge gewichtsverhouding tussen de verschillende observaties door de aanpassing van observatie vier niet is gewijzigd.

15.6.1

De gemeente heeft voorts opmerkingen gemaakt over de observaties 1, 2 en 3, en betoogd dat aan die observaties lagere wegingsfactoren moeten worden toegekend dan door de deskundigen is gedaan.

15.6.2

Hierbij stelt het hof voorop dat de inhoud van de observaties 1, 2 en 3 als zodanig in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde kan komen. De gemeente heeft dat zelf overigens ook onderkend in punt 8 van haar “Aantekeningen t.b.v. comparitie” voor de zitting van 14 april 2022. Voor zover de gemeente desondanks betoogt dat de observaties 1, 2 en/of 3 inhoudelijk onjuist zijn, kan dat als zodanig tot niets leiden en behoeft dat, zoals ook uit het navolgende zal blijken, geen afzonderlijke bespreking.

-
wegingsfactor observatie 1

15.7.1.

Observatie 1 betreft de bandbreedte van de in het gebied gerealiseerde transacties die ligt tussen de € 7,-- en € 16,45 per m2, waarbij onduidelijk is in welke mate de verkoper goed geïnformeerd was en in hoeverre bepaalde transacties het hele verhaal vertellen.

15.7.2.

Kort samengevat acht de gemeente het onterecht dat de deskundigen het door hen ten aanzien van deze observatie in de tabel ingevulde bedrag van € 11,70 hebben bereikt door het (afgeronde) gemiddelde te nemen tussen de hoogste en de laagste transactie. De gemeente meent dat de transactie [---] in deze methodiek ten onrechte geheel buiten beschouwing wordt gelaten. Ook heeft de gemeente betoogd dat de transactie [---] met een prijs van € 16,45 per m2 totaal onbruikbaar is. Gelet op de nu blijkende uitkomst van de residuele berekening van € 7,60 acht de gemeente bovendien de eerdere twijfels van de deskundigen bij de transactie Martens/Kampergeul (€ 7,--) onterecht, of in elk geval dient deze transactie volgens de gemeente (veel) zwaarder te wegen dan de transactie [---] . De gemeente acht het voorts onbegrijpelijk waarom de deskundigen uitgaan van het gemiddelde van (alleen) de uitersten in de bandbreedte, in plaats van dat het gemiddelde van alle referenties wordt genomen, waarbij een afweging zou moeten plaatsvinden met betrekking tot de bruikbaarheid van de betreffende referentie(s). De gemeente heeft daarnaast nog aangevoerd dat de deskundigen de transactie Kampergeul/Alanto ten onrechte niet hebben meegenomen bij het bepalen van de uitkomst van observatie 1. Alle betogen van de gemeente komen naar de kern genomen echter neer op een betwisting van de juistheid van observatie 1, wat als zodanig in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde kan komen, tot niets kan leiden en daarom geen afzonderlijke bespreking behoeft.

15.7.3.

De gemeente heeft verder nog aangevoerd dat observatie 1 met wegingsfactor 4 een te groot gewicht heeft gekregen, aangezien de observatie is gebaseerd op slechts drie vergelijkingstransacties die bovendien een dusdanig klein deel van het complex (totaal circa 11 ha op een complex van 262 ha) betreffen, dat het niet aangaat om (het gemiddelde van) deze transacties met een factor 4/13 te laten meewegen bij de waardebepaling.

Voor zover de gemeente hiermee in zoverre de juistheid van observatie 1 betwist, kan dat als zodanig in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde komen. Voor zover de gemeente meent dat de deskundigen aan observatie 1 ten onrechte wegingsfactor 4 hebben toegekend, hebben de deskundigen aangegeven hiervoor -in relatie tot andere wegingsfactoren- met name van belang te hebben geacht dat de uitkomst van concrete transacties in het gebied laat zien wat er in voorkomende gevallen daadwerkelijk voor bepaalde gronden is betaald. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen hiermee voldoende duidelijk gemaakt waarom zij aan observatie 1 in verhouding tot de andere observaties een wegingsfactor 4 hebben toegekend.

-
wegingsfactor observatie 2

15.8.1

Observatie 2 betreft het gegeven dat de rechtbank in 2012 de waarde van direct naast het onteigende gelegen gronden op € 10,-- per m2 heeft gewaardeerd, en dat de binnen het complex gerealiseerde transactie [---] daarbij aansluiting zoekt.

15.8.2

Kort gezegd heeft de gemeente betoogd dat de deskundigen het vonnis uit 2012 ten onrechte een eigen leven hebben laten leiden en dat zo’n vonnis tussen twee partijen niet “de waarheid” voor de rest van de wereld is, hetgeen te meer zou gelden omdat het vonnis mede een gevolg was van de processtrategie van de Staat om geen exploitatiegegevens in het geding te brengen en inmiddels is achterhaald, omdat duidelijk is geworden dat de exploitatieberekening uitkomt op een veel lagere residuele opslag dan waarvan de deskundigen in de zaak van het vonnis uit 2012 zijn uitgegaan. De gemeente concludeert dat er geen reden is om belangrijk gewicht toe te kennen aan het volgens haar achterhaalde vonnis. Volgens de gemeente kan het gewicht van observatie 2 – die in feite is gebaseerd op exploitatiegegevens uit een ander project – nooit hoger zijn dan het gewicht van de observatie die is gebaseerd op exploitatiegegevens uit het project waarvoor de onteigening van de grond van [geïntimeerden] heeft plaatsgevonden.

15.8.3

Voor zover deze betogen in de kern neerkomen op een betwisting van de juistheid van observatie 2, kunnen zij als zodanig in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde komen en tot niets leiden. De deskundigen hebben verder duidelijk gemaakt (ook) aan observatie 2 relatief veel gewicht te hebben willen toekennen, omdat het aansluit bij de in een (door de Hoge Raad bevestigd) vonnis door de rechtbank begrote werkelijke waarde van gronden die letterlijk naastgelegen zijn aan het onteigende. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen hiermee voldoende duidelijk gemaakt waarom zij aan observatie 2 in verhouding tot de andere observaties (ook) een wegingsfactor 4 hebben toegekend.

-
wegingsfactor observatie 3

15.9.1

Observatie 3 betreft het gegeven dat in 2018 in twee transacties voor grond in het Grensmaasproject (deelgebied Koeweide) een prijs is overeengekomen van € 13,50 per m2.

De deskundigen hebben aan deze observatie wegingsfactor 2 toegekend.

15.9.2

Volgens de gemeente is het niet terecht dat de deskundigen aan deze transacties voor een oppervlakte van slechts 1.025 m2 in een ander project een belangrijk gewicht geven bij de beoordeling van de complexwaarde in de onderhavige procedure, terwijl niets bekend is over de verdere aankopen in het betreffende Grensmaasproject. Volgens de gemeente zijn de twee transacties van observatie 3 onbruikbaar, en dienen zij om die reden buiten beschouwing te worden gelaten, of een zeer lage wegingsfactor te krijgen, bijvoorbeeld 0,1.

15.9.3

Ook ten aanzien van observatie 3 geldt dat de inhoud daarvan in het geding na cassatie en verwijzing niet meer aan de orde kan komen. De deskundigen hebben aangegeven aan observatie 3 aanzienlijk minder gewicht toe te kennen dan

aan de observaties 1 en 2, omdat het hier gaat hier om transacties in een ander gebied en ten behoeve van een (enigszins vergelijkbaar, maar toch) ander project. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen hiermee voldoende duidelijk gemaakt waarom zij aan observatie 3 in verhouding tot de andere observaties een wegingsfactor 2 hebben toegekend.

-
wegingsfactor observatie 4

15.10.1

[geïntimeerden] hebben in hun antwoordmemorie na deskundigenbericht betoogd dat aan de aangepaste vierde observatie een lagere wegingsfactor zou moeten toegekend dan factor 3, namelijk factor 2. Volgens [geïntimeerden] is dat op zijn plaats omdat:

beide partijen in deze procedure hebben bepleit dat de werkelijke waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode dient te worden bepaald;
ook de deskundigen hebben aangegeven liever te werken met de vergelijkingsmethode, gelet op de inherent aan residuele berekeningen klevende onzekerheden;
de aangepaste residuele grondwaardeberekening nu de grootste ‘outlier’ is geworden binnen de 4 observaties.

15.10.2

[geïntimeerden] hadden dit standpunt ook al ingenomen in hun reactie op het concept-rapport van de deskundigen. De deskundigen hebben vervolgens in hun definitief rapport gesteld dat zij menen dat zij zich al voldoende rekenschap hebben gegeven van het

feit dat zij referenties in beginsel meer betrouwbaar achten dan de uitkomst van een

residuele berekening, en zo zijn gekomen tot de verschillende wegingsfactoren. Zij achten het gewicht van observatie 4 iets lager dan dat van observaties 1 en 2 en hoger dan dat van observatie 3, en achten de onzekerheden die kleven aan de onderhavige residuele benadering niet van dien aard dat een wegingsfactor 2 gehanteerd zou moeten worden. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen deze inschatting voldoende gemotiveerd in hun rapport. Daar komt bij dat – zoals de deskundigen in hun rapport hebben uiteengezet – de verzoening van de vier observaties – en daarmee de waardering – uiteindelijk niet alleen het resultaat is van een mathematische exercitie. De waardering is mede gebaseerd op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen. Naar het oordeel van het hof hebben de deskundigen voldoende inzichtelijk uiteengezet waarom zij ten aanzien van de aangepaste vierde observatie in verhouding tot de overige observaties een factor 3 hebben gehanteerd. Het hof ziet geen aanleiding om de deskundigen daar niet in te volgen.

Schadeloosstelling, rente en kosten

15.11.1

Onder overneming van het advies van deskundigen en hetgeen zij daaraan ten grondslag hebben gelegd, stelt het hof de vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende op € 647.797,50. Met de door de rechtbank onbestreden toegekende € 14.806,80 voor wederbeleggingskosten, komt de door de gemeente aan [geïntimeerden] te betalen schadeloosstelling daarmee op € 662.604,30. Het hof zal het beroepen vonnis vernietigen voor zover de rechtbank deze heeft vastgesteld op € 724.299,80 en de schadeloosstelling vaststellen op € 662.604,30;

15.11.2

Nu het hof de schadeloosstelling hoger vaststelt dan de door de gemeente betaalde voorschotten van € 370.170,-- en (de blijkens de mondelinge behandeling op 3 maart 2021 nabetaalde) € 75.283,31, is de gemeente ook een rentevergoeding verschuldigd over het verschil. Het gemiste genot van dat verschil levert voor [geïntimeerden] een onteigeningsnadeel op, dat als voor vergoeding in aanmerking komende schade onbestreden is begroot op een rentevergoeding van 1%.

15.12.1

Verder zal het hof de gemeente veroordelen in de wettelijke rente over de nog te betalen schadeloosstelling (waaronder begrepen de rente van 1% over het verschil tussen de betaalde voorschotten en de definitieve schadeloosstelling).

15.12.2

Nu tussen partijen niet in geschil is dat de gemeente kosten van juridische en deskundige bijstand ingevolge het beroepen vonnis van 17 april 2019 inmiddels heeft voldaan, zal het hof het beroepen vonnis in zoverre bekrachtigen en volstaan met aanvullende beslissingen voor de na cassatie en verwijzing gemaakte kosten van juridische en deskundige bijstand.

15.12.3

De na verwijzing en cassatie door de deskundigen gemaakte kosten van (€ 17.173,53 + € 8.371,99 + € 7.934,58 =) € 33.480,10 zijn door de gemeente akkoord bevonden, naar het hof begrijpt: als voor twee procedures gemaakte kosten, namelijk voor deze zaak en de parallelle onteigeningszaak 200.293.252/02. Deze na verwijzing en cassatie gemaakte redelijke deskundigenkosten zullen voor de helft -zijnde € 16.740,05- aan deze zaak worden toegerekend.

15.12.4

Over de kosten in cassatie heeft de Hoge Raad al beslist. [geïntimeerden] verduidelijken nu dat hun na verwijzing en cassatie gemaakte kosten bestaan uit totaal

€ 6.709,81 incl. BTW aan deskundigenbijstand en (€ 23.644,-- + € 6.171,-- =) totaal

€ 29.815,-- incl. BTW aan juridische bijstand, dus tezamen € 36.524,81. De gemeente verklaart zich akkoord met deze opgegeven bedragen als vergoeding voor door [geïntimeerden] gemaakte kosten van juridische en andere deskundige bijstand.

15.13

Alles bij elkaar zal het hof als volgt beslissen.

16.De uitspraak

16.1

vernietigt het beroepen vonnis van 17 april 2019 voor zover daarbij:

- ( (onder 3.1) de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente aan [geïntimeerden] verschuldigd, is vastgesteld op € 724.299,80;

en doet in zoverre opnieuw recht:

- (3.1) (3.1) stelt de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende, door de gemeente aan [geïntimeerden] verschuldigd, vast op € 662.604,30;

en bekrachtigt het beroepen vonnis voor zover dat overigens aan het hof voorligt;

16.2

veroordeelt de gemeente als schadeloosstelling aan [geïntimeerden] alsnog te betalen (€ 662.604,30 - € 370.170,-- - € 75.283,31 =) € 217.150,99,

te verminderen met 1% rente over € 370.170,--vanaf de dag der betaling tot 7 december 2017,

te vermeerderen met 1% rente over (€ 75.283,31 + € 217.150,99 =) € 292.434,30 vanaf 7 december 2017 tot 3 maart 2021 en over € 217.150,99 vanaf 3 maart 2021 tot heden;

16.3

veroordeelt de gemeente tot voldoening aan [geïntimeerden] van de wettelijke rente over de aldus nog te betalen schadeloosstelling vanaf de dag van dit arrest tot de dag van de algehele voldoening;

16.4

wijst aan als nieuwsblad, waarin dit arrest bij uittreksel binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft verkregen, door de zorg van de griffier zal worden geplaatst in het te Bergen (L) verschijnende dagblad “Dagblad de Limburger”, editie Noord-Limburg;

16.5

veroordeelt de gemeente tot betaling van € 16.740,05 aan deskundigenkosten voor het geding na cassatie en verwijzing;

16.6

veroordeelt de gemeente tot betaling van € 36.524,81 aan kosten van juridische en andere deskundige bijstand in het geding na cassatie en verwijzing;

16.7

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 mei 2024.

griffier rolraadsheer