ECLI:NL:GHSHE:2024:1321 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Gerechtshof bevestigt aansprakelijkheid verkoper sportcen...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.304.495/01

arrest van 16 april 2024

in de zaak van

Stichting Renesse,

gevestigd te Renesse,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Stichting Renesse,

advocaat: mr. U.T. Hoekstra te Middelburg,

tegen

Resort Haamstede Beheer B.V.,

gevestigd te [plaatsnaam] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Resort Haamstede,

advocaat: mr. S. Engels te Amsterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 16 december 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 24 november 2021, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen Stichting Renesse als gedaagde in conventie, tevens eiseres in voorwaardelijke reconventie en Resort Haamstede als eiseres in conventie, tevens verweerster in voorwaardelijke reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/364456 / HA ZA 19-652)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
het exploot van anticipatie van 21 december 2021 van Resort Haamstede;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte uitlating producties in principaal hoger beroep, met producties;
de antwoord-akte uitlating producties;
de mondelinge behandeling van 23 mei 2023, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
de bij H3-formulier van 2 mei 2023 door Stichting Renesse toegezonden producties 38 tot en met 41 en de bij H3-formulier van 15 mei 2023 en bij brief van 15 mei 2023 toegezonden akte, die bij de mondelinge behandeling in het geding zijn gebracht;
de bij H12-formulier van 9 mei 2023 en de brief van 9 mei 2023, door Resort Haamstede toegezonden productie 61, die bij de mondelinge behandeling in het geding is gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Bij het door Stichting Renesse op 2 mei 2023 ingediende H3-formulier zat oorspronkelijk ook een (langere) akte, maar tegen de toelating daarvan en de daarbij gevoegde producties tot het procesdossier heeft Resort Haamstede bij haar brief van 9 mei 2023 aanvankelijk bezwaar gemaakt. Vervolgens heeft Stichting Renesse bij H3-formulier van 15 mei 2023 een verkorte versie van de akte ingediend. Aan het begin van de mondelinge behandeling in hoger beroep is het bezwaar van Resort Haamstede besproken. Dat heeft ertoe geleid dat Resort Haamstede heeft ingestemd met toelating van de verkorte akte en de nadere producties 38 tot en met 41 tot het procesdossier en haar bezwaar op dat punt heeft zij ingetrokken.

3.De beoordeling

Kern van het geschil

3.1.

In deze zaak gaat het in hoger beroep in de kern over de gevolgen van de verkoop en levering van Sportcentrum Westerschouwen door Stichting Renesse aan Resort Haamstede gelet op de gebreken die aan de dakconstructie van het sportcentrum zijn geconstateerd. Volgens Resort Haamstede is de dakconstructie onveilig en is het overeengekomen (normaal) gebruik niet mogelijk, waardoor Stichting Renesse tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Om die reden wil Resort Haamstede dat Stichting Renesse veroordeeld wordt tot vergoeding aan haar van diverse schade- en kostenposten. Stichting Renesse meent dat de dakconstructie voldoet aan de normen. Volgens Stichting Renesse heeft Resort Haamstede een op haar rustende mededelings- en onderzoeksplicht geschonden door voor het aangaan van de koopovereenkomst niet mede te delen dat zij het genoemde sportcentrum voor evenementen c.q. festivals wilde gebruiken en niet te onderzoeken of het Sportcentrum daarvoor geschikt was. Stichting Renesse vordert om die reden in voorwaardelijke reconventie vergoeding van geleden schade door Resort Haamstede.

Feiten en omstandigheden

3.2.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.2.2.

Stichting Renesse is een stichting die zichzelf onder andere tot doel heeft gesteld

het ondersteunen van activiteiten binnen de gemeente Schouwen-Duiveland (hierna: de

gemeente) van recreatieve, toeristische, culturele, educatieve of sportieve aard of een

combinatie van deze activiteiten.

3.2.3.

Op 19 februari 1998 heeft Stichting Renesse het Sportcentrum Westerschouwen

(hierna: het Sportcentrum), gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] , geleverd

gekregen van de gemeente, nadat zij het sportcentrum in 1995 had gekocht. Het

Sportcentrum is omstreeks 1982 gebouwd en bestaat onder andere uit 3 opstallen,

waarvan twee sporthallen (hierna: de sporthallen) en één laagbouwgedeelte met verdere

aanhorigheden, parkeerterrein, tennisbanen, midgetgolfbaan, speeltoestellen, erf en overige

grond.

3.2.4.

Vanaf 2003 huurde Resort Haamstede de kantoor- en receptieruimte van het

Sportcentrum van Stichting Renesse, ten behoeve van de ontvangst van gasten van de nabij

gelegen vakantieparken Resort Haamstede, Villapark Livingstone, Hof van Haamstede en

Residence Hof van Haamstede.

3.2.5.

Resort Haamstede heeft op 7 november 2018 een koopovereenkomst gesloten met

Stichting Renesse tot koop van het Sportcentrum met de verdere aanhorigheden.

3.2.6.

In Hoofdstuk 5 aanhef en onder 1 respectievelijk 2 van de koopovereenkomst staat onder andere:

"HOOFDSTUK 5. FEITELIJKE STAAT

1. Opgaven verkoper

Verkoper heeft opgave gedaan van de feitelijke staat. De Koper heeft kennis genomen van deze opgave en aanvaardt de feitelijke staat.

2. Verklaringen met betrekking tot het gebruik

De verkoper verklaart dat het object de eigenschappen bevat die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, te weten als: sportcentrum en meer specifiek als: tennishal, sporthal, restaurant met bowling, kantoren, receptie, buitentennis, midgetgolf, speeltuin, speelveld en parkeerterrein.

De koper is bekend met zijn eigen onderzoeksplicht naar eventuele gebreken van het object. Hij is door de verkoper in de gelegenheid gesteld om het object vóór de koop te bezichtigen en inspecteren.

De koper verklaart het object eveneens te gaan gebruiken als: sportcentrum en meer specifiek als: tennishal, sporthal, restaurant met bowling, kantoren, receptie, buitentennis, midgetgolf, speeltuin, speelveld en parkeerterrein.

Koper heeft een gedeelte van het object/gekochte reeds in gebruik op basis van de bestaande

Huurovereenkomst.”

In hoofdstuk 7 onder 4 van de koopovereenkomst is bepaald:

"4, Verplichtingen in verband met verhuur

Het object wordt aan koper overgedragen onder de verplichting voor de koper om de bestaande huurovereenkomsten met de gebruikers na te komen."

Hoofdstuk 8 bevat afspraken over niet nakoming. Onder 2 staat onder andere:

“ (…) Als de koper of de verkoper zijn verplichtingen uit deze koopovereenkomst – daaronder begrepen het op tijd betalen van de waarborgsom of het op tijd geven van de

bankgarantie – niet nakomt, is hij aansprakelijk voor alle schade die de ander als

gevolg daarvan lijdt en die in direct verband staat tot de niet-nakoming (ook wel

'transactieschade' genoemd), en voor de kosten die hieraan verbonden zijn, waarbij het

niet uitmaakt of hij in verzuim is zoals bedoeld in het vorige lid. Als de koper of de

verkoper een verwijt kan worden gemaakt vanwege de niet nakoming, is hij ook

aansprakelijk voor de overige schade die de ander als gevolg daarvan lijdt (ook wel

'gevolgschade' genoemd).

Als de koper of de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt en de koop wordt

ontbonden, vervallen de verplichtingen die voor het voltooien van de overdracht nodig

zijn en zijn partijen voor zover nodig verplicht tot het ongedaan maken van de

gevolgen van het aangaan van deze koopovereenkomst. De eventuele kosten hiervan

komen voor rekening van de partij die niet nakomt. Als beide partijen niet nakomen,

dan komen de kosten voor rekening van beiden, ieder voor de helft.”

Onder 3 van Hoofdstuk 8 staat onder andere:
“(…)
Als na de ondertekening van deze koopovereenkomst blijkt dat:

(…)

- het object en de roerende zaken niet voldoen aan de in hoofdstuk 5 overeengekomen feitelijke staat, kan de koper aan de verkoper vragen om:- aflevering van het ontbrekende; of

- herstel,

voor zover de verkoper hieraan kan voldoen.

(...)
Als de last of beperking en/of het gebrek in de feitelijke staat pas ná de inschrijving van de akte van overdracht in de openbare registers van het kadaster aan de koper bekend wordt, kan de koper de verkoper aanspreken en schadevergoeding vragen voor de schade die de koper lijdt en die in direct verband staat tot het gebrek in de juridische of feitelijke staat (ook wel 'transactieschade' genoemd). De verkoper is ook aansprakelijk voor de overige schade die de koper lijdt (ook wel 'gevolgschade' genoemd) als hem een verwijt kan worden gemaakt met betrekking tot de last, de beperking en/of het gebrek. Het bedrag van de schade wordt door de verkoper en de koper vastgesteld. Als zij over het bedrag van de schade geen overeenstemming kunnen krijgen, schakelen zij een deskundige in die wordt benoemd door de rechter op verzoek van een van partijen.”

In hoofdstuk 9 aanhef en onder 3 respectievelijk 6 van de koopovereenkomst staat:

“HOOFDSTUK 9 NADERE AFSPRAKEN EN BEPALINGEN

(…)

3. Sociaal maatschappelijke functie

Partijen zijn overeengekomen dat koper de verplichting op zich neemt om de sociaal

maatschappelijke- en sportfunctie te handhaven gedurende een periode van tenminste tien jaar, overeenkomstig de aan deze koopovereenkomst gehechte bijlage (de bijlage zoals hierna onder BIJLAGEN sub 8. bedoeld).

Deze verplichting zal zo nodig als kwalitatieve verplichting en/of kettingbeding in de akte van levering worden opgenomen.”

6. Exploitatieovereenkomst

Koper verklaart bekend te zijn met de exploitatie-overeenkomst met de gemeente Schouwen-Duiveland, van welke exploitatie-overeenkomst een kopie aan deze koopovereenkomst is gehecht (zie de bijlage zoals hierna onder BIJLAGEN sub 11. bedoeld).”

3.2.7.

Als bijlage 1 bij de koopovereenkomst is een tussen partijen opgesteld document

met als titel 'afsprakenkader' gevoegd. In dit document staat onder andere:

“(...)

6 Overgedragen worden:

- De vier vaste medewerkers, uitgezonderd de bedrijfsleider, waarvan namen, salarisschalen, persoonsgegevens en arbeidsrechtelijke aspecten in een aangehechte bijlage zijn opgenomen.

- De gronden kadastraal bekend gemeente Westerschouwen sectie E nummers [1] , [2] en [3] , respectievelijk groot 2 hectare 7 are 85 centiare, 26 are 70 centiare en 1 hectare 71 are 32 centiare (totaal 40.587 m2).

- Het Sportcentrum (Gebouwen).

- De totale inrichting en inventaris.

- Het terrein met buitentennisbanen, speeltoestellen, midgetgolfbaan en parkeerterrein.

- De nutsvoorziening in de vorm van technische ruimtes, gelegen bij de entree.

- Het speelveld.

(…)

8 Het sportcentrum heeft thans een sociaal maatschappelijke functie die in elk geval voor l0 jaar geborgd moet worden. De wijze van benadering van de gebruikers en de tarieven moeten in lijn blijven met de huidige situatie.

Hiervoor is een tekst aangehecht aan dit document.

9 Het meerjarig onderhoudsplan is reeds eerder aan Resort Haamstede verstrekt.

De diverse onderzoeken die Resort Haamstede heeft laten plegen hebben volgens Resort Haamstede geen zaken aan het licht gebracht die tot opmerkingen of vragen hebben geleid.

10 Resort Haamstede neemt het contract met de gemeente Schouwen Duiveland inzake

Schoolgymnastiek integraal over, hetwelk reeds is overhandigd en ook als bijlage is aangehecht.

(…)”

3.2.8.

In bijlage 8 bij de koopovereenkomst met als titel: ‘Apendix bij koopovereenkomst

Sportcentrum’ staat voorts:

“(…) Koper heeft als verplichting op zich genomen om de sociaal- maatschappelijke en sportfunctie voor de gemeenschap Burgh-Haamstede eo. en voor de overige huidige gebruikers van Schouwen- Duiveland te handhaven gedurende een periode van tenminste 10 jaar.

Dat betekent in concreto dat bestaande rechten en verplichtingen, maar ook het gebruik, de afspraken, de faciliteiten en de gebruikswijze die er thans zijn, in lijn hiermee worden voortgezet, in elk geval gedurende bovengenoemde periode.

De tarieven die op overnamedatum worden gehanteerd, worden gerespecteerd waarbij een jaarlijkse prijsverhoging op basis van de toepasselijke inflatie wel mogelijk is.”

3.2.9.

Het Sportcentrum is op 2 januari 2019 bij notariële akte aan Resort Haamstede

geleverd. in artikel 2 van Pro de leveringsakte staat:

“Artikel 2 - Feitelijke staat en gebruik van het verkochte

1. Koper heeft het gekochte vóór de levering van binnen en van buiten mogen inspecteren. Koper aanvaardt het gekochte in de staat waarin dit zich vandaag bevindt. Deze komt overeen met de staat waarin het gekochte zich bevond op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, uitgezonderd normale slijtage.

2. Het gekochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik alssportcentrum en meer specifiek als: tennishal, sporthal, restaurant met bowling, kantoren, receptie, buitentennis, midgetgolf, speeltuin, speelveld en parkeerterrein.Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die die voor een normaal gebruik als in de vorige zin vermeld nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst komen voor rekening van Koper.

Koper verklaart het gekochte te gaan gebruiken voor hetzelfde doel als hiervoor vermeld. "

3.2.10.

Het Sportcentrum wordt gebruikt voor (jaarlijks) terugkerende evenementen, zoals kinderkermis ’t Kraayenest en het festival Aemstie Alive. Op dit twee- of driedaagse festival komen ongeveer 2.000 tot 2.500 bezoekers.

3.2.11.

Na aankoop van het Sportcentrum wilde Resort Haamstede onder andere laten

onderzoeken of het mogelijk was om de indoorspeeltuin uit te breiden door bijvoorbeeld een

indoorklimhal aan te leggen. Ook leefde bij haar de gedachte om op het dak van het

Sportcentrum zonnepanelen te plaatsen. Resort Haamstede wenste de beoogde activiteiten te

laten exploiteren door [X exploitatie bv] (hierna: [X exploitatie bv] ), een aan haar gelieerde

vennootschap. [X exploitatie bv] heeft ingenieursbureau [X Ingenieurs bv] (hierna:

[X Ingenieurs bv] ) op 18 december 2018 opdracht verleend de technische restcapaciteit van de

dakconstructie van een van de sporthallen te beoordelen.

3.2.12.

Bij brief van 7 maart 2019 schreef [X Ingenieurs bv] Resort Haamstede onder andere:

“(. ..) Wij hebben via Firma [X exploitatie bv] een verzoek gekregen om de "constructieve restwaarde" van één deel van het sportcentrum Westerschouwen gelegen aan de [adres] , [postcode] [plaatsnaam] te onderzoeken. Onze opdracht en ons onderzoek hebben zich beperkt tot de staalconstructie van de middelste hal binnen het complex, direct gelegen tegen de huidige bowlingbaan. (...)

Helaas hebben wij moeten concluderen dat de huidige staalconstructie niet voldoet aan de vigerende wet- en regelgeving en dat in feite ook nooit heeft gedaan.

Het originele complex is ontworpen in 1982 onder het regime van TGB 1972 met de belastingnorm NEN 3850.

In de originele berekening zijn slechts 2 belastinggevallen doorgerekend, te weten:

1. Eigen gewicht.

2. Wind buiten het gebouw (...)

1n deze originele benadering zijn een aantal verplichte belastinggevallen niet in beschouwing genomen, te weten:

1. Wind onderdruk

2. Wind overdruk

3. Windwrijving

4. Sneeuw (... )

Toetsing volgens NEN 8700

Naast de controle op de ontwerpnorm hebben wij de spantconstructie gecontroleerd op de huidige norm voor bestaande bouw.

Wij hebben ook hier moeten concluderen dat de onderzochte staalstructuur niet voldoet aan de vigerende wet- en regelgeving. De eis voor afkeurniveau met een minimale

restlevensduurverwachting volgens artikel 1.5.1.Oa wordt onderschreden.

Advies

Uiteraard willen we er voor zorgen dat incidenten zoals omschreven in de inleiding u niet gaan overkomen. U dient daarvoor maatregelen te gaan nemen om de constructieve veiligheid van het onderzochte complexdeel te waarborgen en wij adviseren onderzoek te laten doen naar de overige constructieve onderdelen in de rest van het complex.

Extra belasting, zoals lichtbakken en luidsprekers, bevestigen aan de spanten is voor nu uitgesloten en vormt een gevaar voor de constructieve veiligheid.

Een mogelijke tussenoplossing kan zijn de windkracht bepalen tot waarbij het gebouw veilig gebruikt kan worden vooruitlopend op definitieve maatregelen (... )”

3.2.13.

Op 12 maart 2019 heeft een overleg plaatsgevonden tussen Resort Haamstede, de

burgemeester van de gemeente en een verantwoordelijk ambtenaar. Resort Haamstede heeft

vervolgens het Sportcentrum, althans de twee daarbij behorende sporthallen, per direct gesloten. De sluiting van de sporthallen is aangekondigd in een persbericht dat door Resort Haamstede is opgesteld, in samenwerking met de burgemeester.

3.2.14.

Bij brief van 13 maart 2019 heeft Resort Haamstede Stichting Renesse

aansprakelijk gesteld en daartoe het volgende geschreven:

“(...) Op 2 januari 2019 heeft Resort Haamstede Beheer B. V. van stichting Renesse (onder andere) het sportcentrum Westerschouwen gekocht.

Vanwege de beoogde herinrichting van de sporthal heeft Resort Haamstede Beheer B.V. opdracht gegeven aan [X Ingenieurs bv] om onder andere de belastingcapaciteit van de sporthal te beoordelen. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat de constructie van de sporthallen uit constructief oogpunt als onveilig moet worden beschouwd en dat het gebouw niet voldoet aan de destijds en huidige geldende normen. [X Ingenieurs bv] stelt dat het sportcentrum uit oogpunt van veiligheid per direct gesloten dient te worden. Een kopie van het rapport wordt bij deze brief gehecht.

Na tevens overleg te hebben gevoerd met de gemeente, is het sportcentrum -althans de hallen- per 13 maart 2019 gesloten.

Resort Haamstede Beheer B.V. is van mening dat Stichting Renesse tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst vanwege het door [X Ingenieurs bv] geconstateerde gebrek aan de sporthal. Ter bewaring van onze rechten stellen wij hierbij stichting Renesse formeel aansprakelijk vanwege deze tekortkoming en voor alle hieruit voortvloeiende schade, inclusief gevolgschade, die Resort Haamstede Beheer B.V. hierdoor zal lijden. Daarbij valt onder meer te denken aan het gemis van inkomsten terwijl de exploitatiekosten doorlopen en aanspraken van derden. (…)”

3.2.15.

Op 29 maart 2019 heeft Resort Haamstede [X Ingenieurs bv] opdracht verleend het

onderzoek naar de dakconstructie van het Sportcentrum voort te zetten, waarna [X Ingenieurs bv] op

27 mei 2019 definitief heeft gerapporteerd. [X Ingenieurs bv] concludeert dat het spant als onveilig

moet worden beschouwd, wanneer het getoetst wordt op afkeurniveau volgens NEN8700.

Bij deze berekening is [X Ingenieurs bv] uitgegaan van gevolgklasse 2 en van een referentieperiode van 15 jaar. [X Ingenieurs bv] schrijft verder dat is gebleken dat het Sportcentrum niet is gebouwd overeenkomstig de originele berekening en tekeningen, zoals deze blijken uit het gemeentelijk archief.

3.2.16.

Stichting Renesse heeft vervolgens Faktor Civil Engineering B.V. (hierna: Faktor)

opdracht gegeven het rapport van [X Ingenieurs bv] op juistheid te controleren.

3.2.17.

Faktor heeft bij rapport van 30 april 2019, gewijzigd op 6 mei 2019, een advies

uitgebracht. Ook Faktor concludeert hierin dat de constructie niet overeenkomt met de

tekeningen en berekeningen uit het gemeentelijke archief, maar daarvan wezenlijk afwijkt.

Faktor heeft Hanze Staalbouw een opname van de constructie laten uitvoeren. Vervolgens

heeft Faktor de hal eveneens getoetst aan de NEN8700-normen op afkeurniveau. Faktor is

daarbij uitgegaan van een gesloten sporthal zonder over- of onderdruk en van een

restlevensduur van 30 jaar. Anders dan [X Ingenieurs bv] , concludeert Faktor dat de constructie wel

voldoet aan de eisen zoals gesteld in het Bouwbesluit en daarmee een voldoende hoog veiligheidsniveau bezit. Faktor ziet geen redenen die normaal gebruik van de hal beletten.

Zij merkt nog op dat de hal mogelijk niet voldoet wanneer deze getoetst wordt op basis van

verbouweisen.

3.2.18.

Op 17 mei 2019 heeft [bouwbedrijf X] (hierna: [bouwbedrijf X] ) een offerte

uitgebracht, gericht tot Stichting Renesse, tot herstel van de sporthallen tegen het totale

bedrag van € 484.977,38 exclusief BTW.

3.2.19.

Bij e-mail van 22 mei 2019 berichtte Stichting Renesse Resort Haamstede dat Faktor

heeft geconcludeerd dat het Sportcentrum niet gesloten had hoeven worden en dat het

Sportcentrum geheel voldoet aan het Bouwbesluit, waardoor geen aanpassingen

noodzakelijk zijn. Stichting Renesse heeft de aansprakelijkheid afgewezen.

3.2.20.

Resort Haamstede heeft [X Ingenieurs bv] gevraagd een nadere analyse op te stellen naar

aanleiding van het deskundigenrapport van Faktor van 6 mei 2019. Dit is gebeurd bij

rapport van 13 juni 2019. [X Ingenieurs bv] concludeert dat Faktor ten onrechte geen rekening heeft

gehouden met de over- en onderdruk, gezien de aanwezigheid van diverse openingen in de

gevel. Ook concludeert [X Ingenieurs bv] dat Faktor een onjuiste kiplengte heeft toegepast, namelijk

van 6,659 meter in plaats van 10,281 meter. Volgens [X Ingenieurs bv] moet het pand, aangezien het

meerdere keren per jaar wordt gebruikt door méér dan 500 personen tegelijk, worden

doorgerekend in gevolgklasse 3.

3.2.21.

Faktor heeft een tweede rapport uitgebracht, gedateerd op 23 juli 2019. Faktor

schrijft dit keer wel rekening te hebben gehouden met de windbelasting. Vermeld is dat in

de noordoostgevel nooddeuren en ramen zijn voorzien welke aanleiding kunnen geven tot

over- of onderdruk. Faktor heeft de sporthallen wederom getoetst aan het afkeurniveau voor

bestaande bouw en is dit maal uitgegaan van een referentieperiode van 15 jaar, met een

restlevensduur van 1 jaar. Wederom concludeert Faktor dat de bouwconstructie een

voldoende hoog veiligheidsniveau bezit. Zij ziet geen redenen die normaal gebruik van de

sporthallen beletten.

3.2.22.

[X Ingenieurs bv] heeft ook het tweede rapport van Faktor van 23 juli 2019 bekeken en

hierover geadviseerd. [X Ingenieurs bv] concludeert, onder andere, dat Faktor ten onrechte een

referentieperiode van 15 jaar met een restlevensduur van 1 jaar, zijnde afkeurniveau

conform NEN8700, tot uitgangspunt heeft genomen. Gezien de op Resort Haamstede

rustende verplichting het Sportcentrum gedurende 10 jaar te exploiteren, moet er norm technisch een restlevensduur van 10 jaar zijn met een referentieperiode van 15 jaar. Met andere woorden er moet vanuit de verkoop met verbouwniveau worden gerekend, terwijl Faktor zelf al concludeert dat de hal hier niet aan voldoet, zo staat in het advies van [X Ingenieurs bv] . Verder schrijft [X Ingenieurs bv] onder andere dat door de scheur over de bouten in de kipsteun, deze geen kipkracht over kan brengen.

Faktor manipuleert volgens [X Ingenieurs bv] de kiplengte met een oneigenlijke beschouwing. Ten

aanzien van de staalspanning schrijft [X Ingenieurs bv] dat Faktor in alle gevallen komt tot een

unitcheck op afkeurniveau van boven de maximaal toelaatbare van 1. Faktor trekt de

onjuiste conclusies uit haar eigen rekenresultaten. Faktor concludeert dat er geen

belastingsmogelijkheden mogelijk zijn, zonder daarbij de belastingen uit de ring-constructie

mee te nemen en zonder rekening te houden met de belastingen uit de Aemstie Alive evenementen.

3.2.23.

Op 14 januari 2020 heeft Faktor opnieuw gerapporteerd. Waar in de eerdere

rapportage steeds is uitgegaan van de situatie bij afkeur (volgens NEN8700) is, om de

veiligheid van de constructie te kunnen garanderen voor een periode van 15 jaar, de situatie

nu bij niveau verbouw onderzocht en uitgewerkt. Faktor concludeert dat de huidige

constructie zonder aanpassing een voldoende hoog veiligheidsniveau bezit om langdurig

gebruik (15 jaar) van de sporthal mogelijk te maken. Faktor is het niet eens met de kritiek

van [X Ingenieurs bv] op haar rapport.

3.2.24.

Resort Haamstede heeft opdracht verleend aan [bouwbedrijf X] tot het verrichten van

werkzaamheden aan de dakconstructie. Deze werkzaamheden zijn inmiddels afgerond.

De procedure bij de rechtbank

3.3.1.

In de onderhavige procedure vorderde Resort Haamstede, na wijziging van eis, in eerste aanleg in conventie – verkort weergegeven – bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

( i) voor recht te verklaren dat Stichting Renesse jegens Resort Haamstede toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst van 2 oktober 2018 terzake het Sportcentrum Westerschouwen;

en Stichting Renesse te veroordelen om onmiddellijk na dagtekening van het vonnis,

aan Resort Haamstede te voldoen:

(ii) de betaalde herstelkosten van € 392.250,67 excl. btw;

(iii) betaalde kosten voor het inschakelen van [X Ingenieurs bv] van € 77.296,-- excl. btw;

(iv) overige geleden en nog te lijden (exploitatie)schade, thans een bedrag van € 198.000,--.

excl. btw;

( v) betaalde leges voor het krijgen van de vergunning ter hoogte van € 5.000,--;

(vi) betaalde buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 43.566,-, exclusief btw;

alsmede,

(vii) Stichting Renesse te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.3.2.

Aan deze vordering heeft Resort Haamstede, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Uit de rapportages van [X Ingenieurs bv] blijkt dat de dakconstructie van de sporthallen uit constructief oogpunt als onveilig moet worden beschouwd en dat onderdelen van het gebouw niet voldoen aan de destijds en huidige geldende normen. De sporthallen zijn gebouwd in strijd met de ten tijde van de bouw geldende normen en het inmiddels geldende Bouwbesluit 2012, zodat normaal en veilig gebruik daarvan niet mogelijk is. Dit geldt zowel wanneer de draagkrachtberekeningen worden uitgevoerd op grond van de normen voor gevolgklasse 2 als voor gevolgklasse 3. Stichting Renesse heeft in de koopovereenkomst verklaard dat het Sportcentrum de eigenschappen zou bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Partijen zijn voorts overeengekomen dat Resort Haamstede in het Sportcentrum gedurende 10 jaar de sociaal maatschappelijke functie moest voortzetten. Resort Haamstede mocht dan ook verwachten dat het Sportcentrum geschikt was voor dit gebruik gedurende de overeengekomen periode. Nu dit niet het geval bleek is Stichting Renesse tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en

aansprakelijk voor de schade die Resort Haamstede hierdoor heeft geleden, aldus Resort Haamstede.

3.3.3.

Stichting Renesse heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Daarnaast heeft Stichting Renesse in eerste aanleg een eis in voorwaardelijke reconventie ingesteld. Stichting Renesse vordert in voorwaardelijke reconventie - samengevat - veroordeling van Resort Haamstede tot betaling van € 19.032,37 aan kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2020, met veroordeling van Resort Haamstede in de kosten van het geding en het incident, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dag van de uitspraak, indien de conventionele vorderingen onder i) en ii) worden afgewezen.

3.3.4.

Stichting Renesse legt daaraan ten grondslag, dat Resort Haamstede een op haar

rustende mededelings- en onderzoeksplicht heeft geschonden, door voor het aangaan van de

koopovereenkomst niet te onderzoeken of het Sportcentrum geschikt was voor evenementen

c.q. festivals en door Stichting Renesse niet mede te delen dat zij het Sportcentrum hiervoor

wilde gaan gebruiken. Had Resort Haamstede aan haar onderzoeksplicht voldaan,

dan had Stichting Renesse geen buitengerechtelijke kosten hoeven maken, maar zou een en ander voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst zijn uitgekristalliseerd.

Resort Haamstede dient de schade die Stichting Renesse hierdoor heeft geleden te vergoeden (bestaande uit € 4.275,42 aan advocaatkosten, € 13.310 aan expertisekosten voor Faktor en Hanse Staalbouw, € 1.294,70 aan kosten voor controleur Koch en € 152,28 aan rente).

3.3.5.

In het tussenvonnis van 24 november 2021 waarvan beroep heeft de rechtbank in conventie de zaak verwezen naar de rol teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten met betrekking tot de door de rechtbank gevraagde inlichtingen ten aanzien van de te benoemen deskundige en de te stellen vragen. Daarbij is bepaald dat van het tussenvonnis tussentijds hoger beroep kan worden ingesteld. In reconventie is iedere beslissing aangehouden.

De procedure in hoger beroep

3.4.1.

Stichting Renesse heeft in hoger beroep 6 grieven aangevoerd. Stichting Renesse heeft geconcludeerd tot, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vordering in conventie van Resort Haamstede en het alsnog toewijzen van de door Stichting Renesse in reconventie voorwaardelijk ingestelde vordering, met veroordeling van Stichting Renesse in de proceskosten in beide instanties vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.

3.4.2.

Resort Haamstede heeft bij memorie van antwoord in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, voor zover nodig met verbetering en aanvulling van de gronden, met, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Stichting Renesse in de kosten van de procedure in principaal appel, waaronder nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4.3.

Daarnaast heeft Resort Haamstede in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, vernietiging van het tussenvonnis van 24 november 2021 waarvan beroep voor zover daarbij de vorderingen van Resort Haamstede zijn afgewezen en opnieuw rechtdoende:
a) te oordelen dat het oordeel van de rechtbank in rov. 4.16 (dat voor de vraag of sprake is van een acute noodzaak tot sluiting uit moet worden gegaan van een restlevensduur van 1 jaar) een onjuist uitgangspunt is en in plaats daarvan te oordelen dat uitgegaan moet worden van een restlevensduur van 15 jaar;

b) te oordelen dat het oordeel van de rechtbank in rov. 4.16 dat de vraag of sprake is van een acute noodzaak tot sluiting relevant is voor de door Resort Haamstede gevorderde schade onjuist is en in plaats daarvan te oordelen dat de vraag of een acute noodzaak tot sluiting was niet relevant is in het licht van de door Resort Haamstede gevorderde schade;

c) de gewijzigde vordering van Resort Haamstede als geformuleerd in het petitum sub (iv) alsnog toe te wijzen, inhoudende dat Stichting Renesse wordt veroordeeld tot betaling aan Resort Haamstede van een bedrag van € 198.000,-- (excl. btw) voor de door Resort Haamstede geleden en nog te lijden exploitatieschade;

een en ander met veroordeling van Stichting Renesse in de kosten van de het incidenteel hoger beroep, waaronder de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4.4.

Stichting Renesse heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing van de vordering in incidenteel hoge beroep, kosten rechtens.

Principaal hoger beroep

3.5.

Met grief 1 in principaal hoger beroep komt Stichting Renesse op tegen het oordeel van de rechtbank dat art. 7:17 BW Pro van toepassing is. Tevens betoogt Stichting Renesse met deze grief dat de rechtbank ten onrechte geen aandacht heeft geschonken aan de kenbaarheid van het beweerde gebrek aan de dakconstructie. Ook is de rechtbank ten onrechte meegegaan in de stelling van Resort Haamstede dat zou zijn toegezegd dat er geen verborgen gebreken zouden zijn. Ter toelichting op grief 1 voert Stichting Renesse aan dat art. 7:17 BW Pro door partijen buiten werking is gesteld en dat Resort Haamstede de sporthallen heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bevonden. Daarbij wijst Stichting Renesse erop dat Resort Haamstede in de overeenkomst heeft aangegeven de sporthallen te gaan gebruiken als sportcentrum.

3.6.

Het hof stelt voorop dat in art. 7:17 BW Pro lid 1 en 2 de volgende wettelijke bepaling ter zake non-conformiteit is opgenomen:

“1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.”

Voor zover Stichting Renesse betoogt dat art. 7:17 BW Pro niet van toepassing is doordat partijen bij overeenkomst van deze wettelijke bepaling zijn afgeweken geldt naar het oordeel van het hof dat Stichting Renesse daarvoor onvoldoende heeft aangevoerd. Stichting Renesse voert aan dat zij in de overeenkomst heeft verklaard dat de sporthallen de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor gebruik als sportcentrum, meer specifiek als tennishal, sporthal etc. en dat Resort Haamstede heeft verklaard de sporthallen dienovereenkomstig als sportcentrum te gaan gebruiken (hoofdstuk 5, onder 2 van de overeenkomst) en dat in de notariële akte is opgenomen dat Resort Haamstede het gekochte heeft aanvaard in de staat waarin het zich bevindt en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst voor rekening van Resort Haamstede komen. Hiermee hebben partijen art. 7:17 BW Pro niet buiten toepassing verklaard. Koper mocht, waar het gebreken betrof die aan haar niet bekend of kenbaar waren, verwachten dat het gekochte geschikt was voor normaal gebruik en voorts dat het gekochte de eigenschappen had die nodig waren voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

3.7.

Ter beantwoording van de vragen of sprake is van een voor Resort Haamstede kenbaar gebrek dat voor haar rekening komt dan wel of het gekochte de eigenschappen bezit die nodig waren voor een bijzonder gebruik als overeengekomen komt het aan op de uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met in achtneming van de Haviltex-maatstaf. Daarbij is bepalend de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de opgeschreven bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Van belang is wat partijen mochten verstaan onder ‘normaal gebruik’ van het Sportcentrum en onder ‘bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien’. Het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden uitgelegd volgens datgene wat daar naar gangbaar spraakgebruik onder wordt verstaan. Daarbij is relevant hetgeen de koper aan eigenschappen mocht verwachten, mede gelet op de kenbare ouderdom en gebreken van de zaak (HR 7 oktober 2016, ECLI:N:HR:2016:2287). De vraag of een zaak voldoet aan de conformiteitseis moet worden geantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval (HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733).

3.8.

Met de rechtbank is het hof van oordeel dat Resort Haamstede niet alleen mocht verwachten dat het Sportcentrum geschikt was voor normaal gebruik als sportcentrum, maar ook dat het Sportcentrum geschikt zou zijn om veilig te worden gebruikt ten behoeve van het overeengekomen maatschappelijke gebruik, en dus tevens ten behoeve van het jaarlijks terugkerende muziekfestival Aemstie Alive, dat meer dan 500 bezoekers op een dag trekt. Dit is in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, bijlage 1 (‘
afsprakenkader’) en bijlage 8 (‘
apendix’) opgenomen en partijen zijn daarbij overeengekomen dat koper de verplichting op zich neemt om de sociaal maatschappelijke en sportfunctie te handhaven gedurende een periode van tenminste 10 jaar. Het hof verwijst daarbij onder meer naar de bepalingen in Hoofdstuk 5 onder 1 en 2, Hoofdstuk 8, onder 3 en Hoofdstuk 9, onder 3 en 6 van de overeenkomst, welke bepalingen in onderling verband dienen te worden beschouwd. Tussen partijen staat vast dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst jaarlijks het evenement Aemstie Alive in het Sportcentrum werd georganiseerd. Dit betekent dat Resort Haamstede als koper ervan uit mocht gaan dat het Sportcentrum geschikt was om de sociaal maatschappelijke functie, waaronder de organisatie Aemstie Alive, te blijven vervullen na levering van het Sportcentrum. Dit volgt tevens uit het concept verslag van de bespreking tussen partijen op 16 april 2019, waarin over het gebruik van het Sportcentrum tot en met 2018 het volgende is opgenomen:
“Herstel van de functie van het gebouw conform gebruik tot en met 2018.

• Besloten wordt dat het herstel van de functie van het gebouw conform het

gebruik tot en met 2018 moet plaatsvinden. Onder dit gebruik wordt

verstaan: sport, schoolgym, evenement als Aemstie Alive met 2000 man

over de vloer, zoals het Sportcentrum door Resort Haamstede Beheer

B.V. is gekocht.”

3.9.

Het hof verwerpt het verweer van Stichting Renesse dat de gestelde gebreken voor Resort Haamstede kenbaar waren aangezien zij naar alle gebreken onderzoek had moeten laten uitvoeren in het kader van haar onderzoeksplicht. Resort Haamstede was weliswaar voorafgaand aan de koop al bekend met het Sportcentrum in haar hoedanigheid van huurder, maar Stichting Renesse heeft niet gesteld dat Resort Haamstede uit die hoedanigheid reeds bekend was met enig gebrek aan de dakconstructie van het Sportcentrum en / of bedacht had moeten zijn op een mogelijk gebrek daaraan. Gelet op de Resort Haamstede rustende contractuele verplichting tot handhaving van de sociaal maatschappelijke functie gedurende tenminste 10 mocht Resort Haamstede verwachten dat de sporthallen uit constructief oogpunt gedurende die periode geschikt zouden zijn voor het overeengekomen gebruik, zonder dat verregaande en nagenoeg volledige aanpassing van de gehele dakconstructie nodig zou zijn. Grief 1 faalt.

3.10.

Met grief 2 in principaal hoger beroep voert Stichting Renesse aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het Sportcentrum wordt gebruikt voor (jaarlijks) terugkerende evenementen, zoals het festival Aemstie Alive waar ongeveer 2.000 tot 2.500 bezoekers op afkomen en kinderkermis ’t Kraayenest waarop piekdagen meer dan 1.500 bezoekers per dag op afkomen. Verder betoogt Stichting Renesse dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op het verweer dat – Resort Haamstede wist dat – planologisch enkel het bedrijven van sport is toegestaan in het Sportcentrum en niet de organisatie van evenementen. Volgens Stichting Renesse heeft de rechtbank ten onrechte geconcludeerd dat Resort Haamstede mocht verwachten dat in het Sportcentrum met enige regelmaat evenementen gehouden zouden kunnen worden, waar meer dan 500 personen op af zouden komen.

3.11.

Ter toelichting voert Stichting Renesse aan dat vanaf 2016 de activiteiten in het Sportcentrum sport gerelateerd waren, dit met uitzondering van het Aemstie Alive evenement. Alleen tijdens dit laatste muziekevenement waren meer dan 500 personen per dag aanwezig in het Sportcentrum. Stichting Renesse wijst erop dat het Sportcentrum geen faciliteiten heeft om meer dan 500 bezoekers te ontvangen omdat daarvoor adequate parkeervoorzieningen (max. 80) en publiekfuncties ontbreken. Zij betwist dat bij evenementen als de kustmarathon of kinderkermis ’t Kraayenest meer dan 500 bezoekers per dag aanwezig waren in het Sportcentrum. Verder wijst Stichting Renesse op de bepalingen in hoofdstuk 4, onder 2 van de overeenkomst waarin – verkort weergegeven – is bepaald dat op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Kop van Schouwen’ in het Sportcentrum het gebruik ‘sport’ is toegestaan en waarin tevens is bepaald dat koper ervan op de hoogte is dat afwijkend gebruik niet is toegestaan.

3.12.

Voor de beoordeling acht het hof het bepaalde in het vigerende bestemmingsplan ‘Kop van Schouwen’ niet doorslaggevend, nu partijen zelf in de overeenkomst (afwijkende) afspraken hebben gemaakt over de verplichting voor Resort Haamstede tot continuering van de sociaal maatschappelijke functie van het Sportcentrum. Stichting Renesse geeft aan dat ten aanzien van Aemstie Alive zich nooit problemen met de gemeente of omwonenden hebben voorgedaan. Stichting Renesse betwist gemotiveerd dat kinderkermis ’t Kraayenest meer dan 500 bezoekers per dag trekt. Naar het oordeel van het hof heeft Resort Haamstede daar onvoldoende tegenover gesteld om aan te nemen dat meer dan 500 bezoekers per dag hierop afkomen. In zoverre treft grief 2 doel en het hof heeft onder rov. 3.2.10. bij de weergave van de ‘feiten en omstandigheden’ dat punt achterweg gelaten. Dit betekent niet dat het vonnis waarvan beroep vernietigd moet worden. Tussen partijen staat vast dat op het jaarlijks terugkerende festival Aemstie Alive dagelijks meer dan 500 bezoekers in het Sportcentrum aanwezig zijn. Ook staat vast dat in het Sportcentrum ook andere (terugkerende) evenementen worden georganiseerd zoals de kustmarathon en kinderkermis ’t Kraayenest. In het midden kan daarbij blijven of bij die evenementen wel of niet meer dan 500 bezoekers per dag aanwezig zijn. Gelet op het jaarlijks terugkerende festival Aemstie Alive en de daarbij behorende bezoekersaantallen van dagelijks meer dan 500 personen is het hof van oordeel dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat Resort Haamstede mocht verwachten dat in het Sportcentrum met enige regelmaat evenementen gehouden zouden kunnen worden, waar meer dan 500 personen op af zouden komen. Grief 2 in principaal hoger beroep leidt aldus niet tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep.

3.13.

Het hof ziet aanleiding om grieven 3 en 4 in principaal hoger beroep gezamenlijk te behandelen. Met deze grieven betoogt Stichting Renesse – naar de kern genomen – dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat Resort Haamstede mocht verwachten dat de sporthallen geschikt waren om met enige regelmaat, in ieder geval jaarlijks, veilig te worden gebruikt ten behoeve van evenementen waar meer dan 500 mensen op af komen, zonder dat daartoe de gehele dakconstructie ingrijpend diende te worden aangepast. Onterecht is ook het oordeel van de rechtbank dat de sporthallen dienen te voldoen aan de omschrijving voor gevolgklasse 3 (gebruik ten behoeve van evenementen waar meer dan 500 personen tegelijk aanwezig zijn) en het oordeel dat [X Ingenieurs bv] die gevolgklasse terecht heeft toegepast.

Ter toelichting wijst Stichting Renesse erop dat Resort er contractueel op mocht vertrouwen dat de sporthallen voldeden aan de bouwnormen die bestonden ten tijde van de bouw omstreeks 1982.

3.14.

Zoals het hof onder rov. 3.9. en 3.13. heeft geoordeeld mocht Resort Haamstede verwachten dat in het Sportcentrum met enige regelmaat evenementen gehouden zouden kunnen worden, waar meer dan 500 personen op af zouden komen. Zij mocht verwachten dat de sporthallen uit constructief oogpunt gedurende de overeengekomen periode van ten minste 10 jaar geschikt zouden zijn voor het overeengekomen gebruik, zonder dat verregaande en nagenoeg volledige aanpassing van de gehele dakconstructie nodig zou zijn. Dit geldt voor de verdere beoordeling als uitgangspunt. Dit betekent dat nog aan de orde is de vraag of de sporthallen dienen te voldoen aan de omschrijving voor gevolgklasse 3 (gebruik ten behoeve van evenementen waar mee dan 500 personen tegelijk aanwezig zijn) en of [X Ingenieurs bv] die gevolgklasse terecht heeft toegepast.

3.15.

Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend. Daarvoor is het volgende redengevend. Het hof neemt het (toen geldende) toetsingskader van de rechtbank tot uitgangspunt nu daar geen grief tegen is gericht:

In artikel 1b, tweede lid, van de Woningwet is bepaald dat het verboden is een

bestaand bouwwerk in een staat te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat

bouwwerk van toepassing zijnde voorschriften, als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en

onderdeel b, (…).
In artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Woningwet is vervolgens bepaald dat

bij of krachtens algemene maatregel van bestuur technische voorschriften worden gegeven

omtrent de staat van een bestaand bouwwerk. Dit is gebeurd in het Bouwbesluit 2012.
Ingevolge artikel 2.6, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012 is een bestaand bouwwerk gedurende de restlevensduur voldoende bestand tegen de daarop werkende krachten.

Ingevolge artikel 2.7 bezwijkt een bouwconstructie niet gedurende de in NEN8700 bedoelde

restlevensduur bij de fundamentele belastingscombinaties als bedoeld in NEN 8700.

Op grond van artikel 2.8, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012 wordt het niet bezwijken als

bedoeld in artikel 2.7 bepaald volgens NEN 8700.

NEN 8700 schrijft voor dat met een tijdshorizon van één jaar de menselijke veiligheid niet

in het geding mag zijn.

In de NEN 8700 is een onderverdeling gemaakt naar de gevolgklassen. Afhankelijk

van — kort gezegd — de vraag hoe groot de gevolgen (gevaren) zullen zijn bij de eventuele

instorting van een bouwwerk, en hoeveel mensen hierbij gevaar zouden lopen, gelden

strengere eisen.

Gevolgklasse 2 (CC2) is van toepassing wanneer middelmatige gevolgen zijn te verwachten

ten aanzien van het verlies van mensenlevens, en/of aanzienlijke economische of sociale

gevolgen of gevolgen voor de omgeving. Het gaat onder andere om woongebouwen.

kantoorgebouwen, openbare gebouwen en industriegebouwen (3 of meer bouwlagen).

Partijen zijn het erover eens dat in ieder geval aan deze norm dient te worden voldaan.

Gevolgklasse 3 (CC3) is van toepassing bij gebouwen met een publieksfunctie, waarbij in

geval van bezwijken meer dan 500 mensen gelijktijdig gevaar lopen. Als voorbeelden staan

genoemd onderwijsgebouwen, stadions, concerthallen en tribunes.

3.16.

Zoals het hof onder rov. 3.8. heeft overwogen rust op Resort Haamstede de contractuele verplichting tot handhaving van de sociaal maatschappelijke functie van het Sportcentrum gedurende tenminste 10 jaar. In de sporthallen wordt onder meer het jaarlijks terugkerende meerdaagse festival Aemstie Alive georganiseerd, waardoor vast staat dat er op bepaalde momenten meer dan 500 mensen aanwezig zijn in de sporthallen. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de sporthallen daarom voldoen aan de hiervoor genoemde omschrijving voor gebouwen in gevolgklasse 3, zodat in het rapport [X Ingenieurs bv] terecht die gevolgklasse is toegepast. Het hof volgt Stichting Renesse niet in haar betoog dat bij voortzetting van bestaand gebruik van het Sportcentrum de NEN 8700-normen er niet toe doen en evenmin de vraag welke gevolgklasse toepasselijk is. Weliswaar was het Bouwbesluit 2012 nog niet van toepassing toen het Sportcentrum werd gebouwd, maar dat neemt niet weg dat de onder rov. 3.15. weergegeven bepalingen de vigerende regelgeving betreffen. Op grond daarvan is bepalend of Resort Haamstede het Sportcentrum ten minste 10 jaar na verkrijging nog kan gebruiken conform het overeengekomen maatschappelijk gebruik. Anders dan Stichting Renesse betoogt kan het rechtens verkregen niveau niet worden bepaald, daar het dak niet is gebouwd conform de ten behoeve van de bouw verleende bouwvergunning. Het hof neemt in aanmerking dat zowel [X Ingenieurs bv] als Faktor tot het oordeel komen dat het Sportcentrum niet is gebouwd conform de ten behoeve van de bouw verleende bouwvergunning. Dit betekent dat het hof de toepasselijkheid van NEN 8700 tot uitgangspunt neemt bij de verdere beoordeling.

3.17.

Het hof verwerpt het beroep van Stichting Renesse op het TNO-rapport ‘Veiligheidsbeoordeling bestaande bouw; Achtergrondrapport bij NEN 8700’ ter zake de vraag welke gevolgklasse van toepassing is. In het TNO-rapport – waarvan slechts enkele pagina’s in het geding zijn gebracht – wordt uiteengezet op welke wijze bij bestaande bouw een berekening voor de menselijke veiligheid wordt uitgevoerd. De wijze waarop TNO in haar rapport de veiligheidsberekening uitvoert betreft niet de norm op grond waarvan beoordeeld moet worden of gevolgklasse 2 of 3 van toepassing is. Evenmin volgt uit het TNO-rapport dat [X Ingenieurs bv] ten onrechte gevolgklasse 3 heeft toegepast.

3.18.

Zoals Stichting Renesse zelf ook aanvoert wordt bij de indeling in gevolgklasse 2 of 3 de kans op instorting niet in aanmerking genomen. Uit de onder rov. 3.15 weergegeven regelgeving blijkt verder dat bij het van toepassing verklaren van een gevolgklasse evenmin de frequentie van het aantal momenten of dagen waarop meer dan 500 personen aanwezig zijn in de sporthallen van belang is. Stichting Renesse heeft geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit het hof kan afleiden dat de intensiviteit van het gebruik van de sporthallen of de statistische kans op slachtoffers voor de indeling in gevolgklassen relevant is. Ook overigens is het of niet gebleken dat de kans op instorting of de frequentie van momenten of dagen waarop meer dan 500 personen aanwezig zijn in de sporthallen in ogenschouw moet worden genomen bij indeling in gevolgklassen. Voor zover Stichting Renesse betoogt dat gevolgklasse 3 is voorbehouden aan bijzondere gebouwen, is het hof niet duidelijk waarop Stichting Renesse deze regel baseert. De onder rov. 3.15. weergegeven regelgeving vermeldt onderwijsgebouwen, stadions, concerthallen en tribunes slechts als voorbeeld en niet als limitatieve opsomming. Beslissend is dat het gaat om gebouwen met een publieksfunctie, waarbij in geval van bezwijken meer dan 500 mensen gelijktijdig gevaar lopen. Daarvan is sprake nu vaststaat dat jaarlijks op meerdere dagen meer dan 500 personen in het Sportcentrum aanwezig zijn.

3.19.

Dit betekent dat grieven 3 en 4 in principaal hoger beroep falen.

3.20.

Met grief 5 in principaal hoger beroep betoogt Stichting Renesse – samengevat – dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat Resort Haamstede geen rekening had hoeven houden met de mogelijkheid dat de sporthallen niet geschikt zouden blijven om veilig overeenkomstig wettelijke normen te kunnen worden gebruikt. Ook is de rechtbank er ten onrechte aan voorbij gegaan dat Resort Haamstede vrijwillig en zonder noodzaak het normale gebruik heeft gestaakt en vervolgens tot sluiting en nieuwbouw van de sporthallen is overgegaan. Resort Haamstede heeft door middel van het rapport van [X Ingenieurs bv] onvoldoende onderbouwd dat de sporthallen niet veilig konden worden gebruikt.

3.21.

Het hof heeft onder rov. 3.14. geoordeeld dat bij de verdere beoordeling als uitgangspunt geldt dat de sporthallen uit constructief oogpunt gedurende de overeengekomen periode van ten minste 10 jaar geschikt zouden zijn voor het overeengekomen gebruik, zonder dat verregaande en nagenoeg volledige aanpassing van de gehele dakconstructie nodig zou zijn. Dit betekent dat het eerste deel van grief 5 faalt. Het hof verwerpt het betoog van Stichting Renesse dat Resort vrijwillig en zonder noodzaak het normale gebruik van het Sportcentrum heeft gestaakt en vervolgens tot sluiting is overgegaan. Naar het oordeel van het hof bestonden er voldoende aanwijzingen voor Resort Haamstede dat de veiligheid wezenlijk gevaar liep. De door haar ingeschakelde partijdeskundige [X Ingenieurs bv] concludeerde al op 7 maart 2019 dat ‘(…) de huidige staalconstructie niet voldoet aan de vigerende wet- en regelgeving (…)’ waarbij werd geadviseerd ‘(…) maatregelen te gaan nemen om de constructieve veiligheid van het onderzochte complexdeel te waarborgen (…)’. Ook de constructeur van de gemeente acht het niet verstandig om de hallen op dat moment nog te gebruiken, zo blijkt uit zijn e-mail van 13 maart 2019 om 12.02 uur. Een dag later bevestigt de juridisch beleidsmedewerker van de gemeente dat de constructeur van de gemeente na bestudering van het rapport van [X Ingenieurs bv] onderschrijft dat – kort gezegd – de dakconstructie niet voldoet. Tegen deze achtergrond kon van Resort Haamstede redelijkerwijs niet worden verwacht dat zij – gelet op de veiligheidsrisico’s die in het geding waren – het Sportcentrum geopend zou laten. Tegenover de gemotiveerde betwisting door Resort Haamstede, voert Stichting Renesse onvoldoende concrete en omstandigheden aan op grond waarvan kan worden aangenomen dat Resort Haamstede indertijd zonder noodzaak is overgegaan tot sluiting van het Sportcentrum.

3.22.

Omtrent de vragen of het Sportcentrum veilig kon worden gebruikt en welke werkzaamheden aan de dakconstructie al dan niet nodig waren, verschillen partijen en de door hen ingeschakelde partijdeskundigen [X Ingenieurs bv] en Faktor van mening. De rechtbank heeft in rov. 4.21. e.v. van het beroepen vonnis omtrent deze vragen een gerechtelijk deskundigenbericht bevolen. Tegen deze overwegingen van het vonnis zijn geen grieven gericht. Er zal eerst kennis genomen moeten worden van de bevindingen van de gerechtelijk deskundige – de reactie hierop van partijen – voordat de rechter op deze punten een oordeel kan vellen.

3.23.

Dit betekent dat grief 5 in principaal hoger beroep faalt.

3.24.

Grief 6 in principaal hoger beroep richt zich tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank in het vonnis waarvan beroep. Volgens Stichting Renesse heeft de rechtbank bij de vaststelling van de feiten ten onrechte vooral oog gehad voor de visie van Resort Haamstede en de opstelling van de door haar ingeschakelde partijdeskundige [X Ingenieurs bv] , terwijl door de door Stichting Renesse ingeschakelde partijdeskundige Faktor een en ander is weerlegd. Grief 6 in principaal hoger beroep faalt. De rechtbank heeft onder 2.1. van het vonnis uitvoerig, chronologisch en feitelijk weergegeven aan de hand van opgenomen citaten en conclusies welke standpunten door [X Ingenieurs bv] en Faktor zijn ingenomen. Dat deze weergave feitelijke onjuistheden bevat is gesteld noch gebleken. Omtrent de vragen of het Sportcentrum veilig kon worden gebruikt en welke werkzaamheden aan de dakconstructie al dan niet nodig waren, heeft de rechtbank in rov. 4.21. e.v. een gerechtelijk deskundigenbericht bevolen. Zoals onder rov. 3.22. al is overwogen zijn tegen deze overwegingen geen grieven gericht, zodat beantwoording van die vragen op dit moment niet aan de orde is.

Incidenteel hoger beroep

3.25.

Resort Haamstede heeft in incidenteel hoger beroep een tweetal grieven naar voren gebracht. Met grief 1 in incidenteel hoger beroep betoogt Resort Haamstede – verkort weergegeven – dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat a) de acute noodzaak tot sluiting relevant kan zijn voor de door Resort Haamstede gevorderde schade en b) dat uit moet worden gegaan van een restlevensduur van 1 jaar. Ter toelichting voert Resort Haamstede aan dat of er nu wel of geen acute noodzaak tot sluiting was niet relevant is, aangezien er in alle gevallen een sluiting zou zijn geweest aangezien de dakconstructie niet voldeed. Volgens Resort Haamstede zouden de schadeposten op een ander moment niet anders zijn geweest.

3.26.

Grief 1 in incidenteel hoger beroep faalt. Naar het oordeel van het hof kan de aanwezigheid van een acute noodzaak tot sluiting wel degelijk van belang zijn voor de beoordeling van de door Resort Haamstede gevorderde schade. Indien geen acute noodzaak tot sluiting bestaat, kan de schade enigszins beperkt worden door bij voorbeeld te sluiten in een rustige periode of doordat de tijd genomen kan worden om alternatieve maatregelen te nemen of voorzieningen te treffen (voor bijv. gedupeerde sportverenigingen). Voor wat betreft de relevantie van de restlevensduur overweegt het hof dat de rechtbank in rov. 4.16. van het vonnis louter hetgeen heeft vermeld wat Stichting Renesse daaromtrent betoogt. Niet gesteld of gebleken is dat dit onjuist is. De relevantie van dat betoog voor de gevorderde schade zal mogelijk blijken nadat is kennis genomen van de bevindingen van een door de rechtbank te benoemen deskundige en de reactie hierop van partijen.

3.27.

Grief 2 in incidenteel hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat partijen in de koopovereenkomst in Hoofdstuk 8 sub 3 zijn overeengekomen dat onder directe schade de transactieschade moet worden begrepen en tegen het oordeel van de rechtbank dat Resort Haamstede niet gesteld en bewezen heeft dat Stichting Renesse een verwijt kan worden gemaakt. Volgens Resort Haamstede heeft de rechtbank het voorgaande ten onrechte geoordeeld. Ter toelichting voert zij aan dat partijen in de koopovereenkomst hebben verzuimd een verdere invulling te geven aan datgene wat partijen verstaan onder directe schade, dan wel gevolgschade. De rechtbank geeft aan dit begrip een te beperkte uitleg. Het begrip directe schade dient te worden uitgelegd conform art. 6:98 BW Pro, waaronder ook valt de exploitatieschade. Verder is door Resort Haamstede voldoende uiteengezet dat Stichting Renesse verwijtbaar heeft gehandeld. Zo had Stichting Renesse naar aanleiding van het rapport Brinkman al in 2012 op de hoogte kunnen zijn met het feit dat de dakconstructie verstevigd moest worden.

3.28.

Het hof overweegt als volgt. Partijen hebben in hoofdstuk 8 sub 2 en 3 van de koopovereenkomst onder meer bepaald dat als een partij haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet nakomt, deze aansprakelijk is voor alle schade die de ander als gevolg daarvan lijdt en die in direct verband staat tot de niet-nakoming (ook wel 'transactieschade' genoemd). Tevens hebben partijen aldaar bepaald dat als de koper of de verkoper een verwijt kan worden gemaakt vanwege de niet nakoming, hij ook aansprakelijk is voor de overige schade die de ander als gevolg daarvan lijdt (ook wel 'gevolgschade' genoemd). Het hof stelt voorop dat voor de uitleg van de overeenkomst de Haviltex-maatstaf van belang is zoals deze onder rov. 3.7. is uiteengezet. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het begrip ‘transactieschade’ zo moet worden uitgelegd dat daarvan exploitatieschade is uitgesloten gelet op de tekst en inhoud van de afspraken die partijen daaromtrent hebben gemaakt in hoofdstuk 8 sub 2 en 3 van de koopovereenkomst. Partijen hebben daarbij immers expliciet een onderscheid gemaakt tussen ‘transactieschade’ en ‘gevolgschade’. Door Resort Haamstede zijn geen althans onvoldoende aanknopingspunten aangeleverd die nopen tot een andere uitleg dan de rechtbank daaraan heeft gegeven. Dit oordeel heeft tot gevolg dat het aan Resort Haamstede is om te stellen en zo nodig te bewijzen dat Stichting Renesse een verwijt treft van de gestelde ‘gevolgschade’. Met grief 2 in incidenteel beroep en de toelichting daarop betoogt Resort Haamstede dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat Resort Haamstede niet gesteld en bewezen heeft dat Stichting Renesse een verwijt kan worden gemaakt. Dit betoog slaagt in zoverre dat Resort Haamstede dat in hoger beroep wel heeft gesteld. Resort Haamstede heeft evenwel onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die mede gelet op de gemotiveerde betwisting door Stichting Renesse moeten leiden tot het oordeel dat Stichting Renesse een verwijt kan worden gemaakt. Naar het oordeel van het hof is niet voldoende aannemelijk gemaakt dat Stichting Renesse op grond van het rapport Brinkman uit 2012 en de e-mail 18 juni 2019 van de gemeentelijk constructeur, bij het aangaan van de koopovereenkomst had moeten begrijpen dat de constructie niet deugde en / of dat er aanleiding was voor nader onderzoek, mede gelet op de omstandigheid dat het rapport Brinkman is opgesteld in verband met de mogelijkheid van het ophangen van licht- en geluidsbakken. De bevindingen van het rapport zien niet op het normaal gebruik van de sporthal en hieruit kan niet worden afgeleid dat de dakconstructie daartoe niet zou deugen. Waarom Stichting Renesse dit rapport voorafgaand aan de koop aan Resort Haamstede had moeten aanleveren maakt Resort Haamstede niet althans onvoldoende duidelijk. Voornoemde e-mail van de 18 juni 2019 is van na het sluiten van de koopovereenkomst. Grief 2 in incidenteel hoger beroep slaagt dus in zoverre dat Resort Haamstede in hoger beroep wel heeft gesteld dat Stichting Renesse een verwijt kan worden gemaakt van de gevolgschade, maar faalt voor het overige. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen op het punt waar de rechtbank onder rechtsoverweging 4.20. oordeelt dat Resort Haamstede niet heeft gesteld dat Stichting Renesse een verwijt treft.

Slotsom en afwikkeling

3.29.

De slotsom is dat het merendeel van de grieven in principaal hoger beroep faalt en dat ook in incidenteel hoger beroep de grieven grotendeels falen. Bewijslevering is niet aan de orde nu daarvoor onvoldoende is gesteld. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd behoudens voor zover het betreft het oordeel van de rechtbank onder 4.20. van het vonnis waarvan beroep dat Resort Haamstede niet heeft gesteld dat Stichting Renesse een verwijt treft, op dat punt zal het hof het vonnis waarvan beroep vernietigen en het hof zal de zaak ter verdere behandeling terugverwijzen naar de rechtbank met inachtneming van de beslissing van het hof. Met de benoeming van een deskundige door de rechtbank zullen nog de nodige tijd en kosten gemoeid zijn voordat een eindvonnis in eerste aanleg kan worden uitgesproken. Mede gelet op de omstandigheid dat partijen intussen al enkele jaren aan het procederen zijn, geeft het hof partijen in overweging om met elkaar te bespreken in hoeverre de procedure kan worden beslecht door een minnelijke regeling tussen partijen.

3.30.

Als de grotendeels in het principaal hoger beroep in het ongelijk gestelde partij zal Stichting Renesse in de proceskosten van het principaal hoger beroep worden veroordeeld.

Tot dit arrest worden de kosten aan de zijde van Resort Haamstede als volgt begroot:

- Griffierecht € 5.689,00

- Salaris advocaat (2 punten x tarief VII € 5.286,00) € 10.572,00

- Nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de

einduitspraak van de rechtbank)
€ 178 ,00+

Totaal: € 16.439,00

3.31.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in principaal hoger beroep zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald.

3.32.

Als de in het incidenteel hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Resort Haamstede in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep worden veroordeeld.

Tot dit arrest worden de kosten aan de zijde van Stichting Renesse in incidenteel hoger beroep als volgt begroot:

- Salaris advocaat (2 punten x tarief VII € 2.643,00) € 5.286,00

- Nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de
beslissing)
€ 178,00+

Totaal: € 5.464,00

4.De uitspraak

Het hof:

Op het principaal en incidenteel hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep behoudens voor zover het betreft het oordeel van de rechtbank onder 4.20. van het vonnis waarvan beroep dat Resort Haamstede niet heeft gesteld dat Stichting Renesse een verwijt treft en vernietigt het vonnis waarvan beroep in zoverre en verwijst de zaak terug naar de rechtbank ter verdere afdoening met inachtneming van hetgeen het hof heeft beslist;

veroordeelt Stichting Renesse in de proceskosten in het principaal hoger beroep, en begroot deze kosten aan de zijde van Resort Haamstede op € 16.439,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Stichting Renesse niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet Stichting Renesse € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt Stichting Renesse in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart deze proceskostenveroordeling in het principaal hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt Resort Haamstede in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep, en begroot deze kosten aan de zijde van Stichting Renesse op € 5.464,00; te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Resort Haamstede niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet Resort Haamstede € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, A.C. van Campen en D. Knottenbelt en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 april 2024.

griffier rolraadsheer