ECLI:NL:GHSHE:2023:925

• Datum uitspraak: 21 maart 2023
• Publicatiedatum: 21 maart 2023
• Zaaknummer: 200.317.491_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van huurwoning in kort geding wegens meerdere tekortkomingen

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 21 maart 2023 uitspraak gedaan in hoger beroep over een kort geding dat was aangespannen door [appellant] tegen [geïntimeerde]. [Appellant], eigenaar van een huurwoning, vorderde ontruiming van de woning van [geïntimeerde] wegens meerdere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter had eerder de vorderingen van [appellant] afgewezen, wat leidde tot het hoger beroep. Het hof heeft vastgesteld dat [geïntimeerde] in de periode van januari tot en met oktober 2022 een huurachterstand had van € 4.000,-- en dat hij zonder toestemming de sloten van de woning had vervangen, waardoor de beheerder van [appellant] de woning niet kon betreden. Het hof oordeelde dat er voldoende spoedeisend belang was voor [appellant] om de ontruiming te vorderen, gezien de huurachterstand en de overlast die [geïntimeerde] veroorzaakte. Het hof heeft de vordering tot ontruiming toegewezen en [geïntimeerde] veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het arrest de woning te verlaten. Daarnaast is [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en kosten van nutsvoorzieningen, vermeerderd met wettelijke rente. De proceskosten zijn eveneens voor rekening van [geïntimeerde].

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.317.491/01

arrest van 21 maart 2023

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. I. Akkaya te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

niet verschenen in hoger beroep,

op het bij exploten van dagvaarding van 11 en 13 oktober 2022 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 20 september 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 10019968 / CV EXPL 22-4621)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld kortgedingvonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de exploten van dagvaarding in hoger beroep, met grieven, producties en een vermindering van eis;
• het tegen [geïntimeerde] verleende verstek.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] in kort geding tot ontruiming van de door hem van [appellant] gehuurde woning moet worden veroordeeld vanwege verschillende tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. [appellant] is (samen met zijn echtgenote) eigenaar van de woning aan de [adres] .
• b. Vanwege een nieuwe baan is [appellant] met zijn gezin naar Canada verhuisd. Zijn echtgenote en hij wilden de woning tijdelijk verhuren zodat met de huurinkomsten de vaste lasten konden worden doorbetaald en [appellant] en zijn gezin naar Nederland zouden kunnen terugkeren indien het wonen in Canada het gezin niet zou bevallen.
• c. In verband met de beoogde verhuur van de woning heeft [appellant] zijn buurman de [persoon A] (hierna: [persoon A] ) ingeschakeld. [appellant] heeft [persoon A] de sleutels van de woning gegeven. [persoon A] treedt voor [appellant] op als beheerder van de woning.
• d. [persoon A] heeft vervolgens namens [appellant] met [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van 36 maanden, ingaande op 1 januari 2022 en lopende tot en met 1 januari 2025.
• e. Verder staat in de huurovereenkomst onder meer het volgende:

“ Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit

- de huurprijs

- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten

(servicekosten).

4.2

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.

4.3

De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.

4.4

Per betaalperiode van één maand bedraagt

- de huurprijs € 1000

- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder

ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten € n.v.t.

_________

Zodat huurder per maand in totaal heeft ie voldoen € 1000

4.5

De huur zal maandelijks op elke eerste dag van de maanden automatisch worden voldaan op bankrekeningnummer (…) t.n.v. [appellant] o.v.v. naam en maand

(…)

leveringen en diensten

6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:

- NVT

Water Electra Internet Etc.

7.1

Deze wordt is voor rekening van de huurder en dient te worden voldaan inclusief de afrekening bij het beëindigen van het contract.

7.2

Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan.

(…)

10. Bijzondere bepalingen

(…)

- Oorspronkelijke huurprijs 1200 maar na mondelinge overeenkomst aangepast indien huurder de woning verbeterd zoals afgesproken, zo niet zal er over de huurperiode en naheffing komen.

- Borg ter hoogte van 1 maand huur, euro 1000

(…)”

• f. [geïntimeerde] heeft op enig moment zonder toestemming van [appellant] de sloten van de woning vervangen.
• g. Bij brief van 4 juli 2022 heeft [persoon A] aan de advocaat van [appellant] uiteengezet dat hij met [geïntimeerde] heeft afgesproken dat als [geïntimeerde] de volgende nader te noemen renovaties aan de woning op eigen kosten zou verrichten, de huurprijs geen € 1.200,-- maar € 1.000,-- per maand zou bedragen:

- Het laten stuken van de muren en plafond beneden;

- Een cine wall maken;

- De badkamer renoveren;

- Het terras op de eerste verdieping opknappen;

- De tuin opknappen en een overkapping plaatsen;

- Rolluiken plaatsen;

- De ingang van het huis betegelen en een poort plaatsen;

- De berging aan de buitenkant stuken.

In de brief staat verder onder meer het volgende:

“Op zondag 15 mei zijn de huurder en ik mondeling overeengekomen dat hij wat anders ging zoeken en het huis zou verlaten maar tot op heden is dat niet gebeurt.

Ook heeft hij alle sloten veranderd en de deur van de berging dichtgeschroefd zodat ik ook niet naar de opslag kan komen.”

• h. Bij brief van 5 september 2022 heeft de gemeente aan [appellant] meegedeeld dat de gemeente het voornemen heeft een bestuurlijke sanctie aan [appellant] op te leggen vanwege achterstallig onderhoud en overtredingen van het bouwbesluit in de woning.
• i. Bij e-mail van 4 oktober 2022, dus nadat het beroepen kortgedingvonnis is gewezen, heeft de gemeente aan de advocaat van [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“U verzoekt om relevante informatie omdat u namens uw cliënt (eigenaar [adres] ) een procedure heeft aangespannen om de huidige huurder uit de woning te krijgen. Informatie vanuit de gemeente omtrent handhavend optreden inzake de betreffende

woning is voor u relevant om de huidige huurder uit de woning te krijgen. Daarna kan uw cliënt de woning opknappen en kan de rust in de buurt wederkeren.

In het controlerapport staat dat de toezichthouder tijdens de controle vergezeld is door de politie. Op zich gebeurt dat vaker, maar niet standaard bij iedere controle. Hieruit kan worden opgemaakt dat sprake is van enige vorm van onzekerheid en risico over

wie/wat aangetroffen zou worden in de woning. De melding van overlast is ook door de politie ingediend. In dit geval fungeert de wijkagent als spreekbuis voor de buurtbewoners.

In de bijlage heb ik het controlerapport meegestuurd.

Hieronder heb ik relevante informatie uit de melding (vanuit politie) geplakt:

(…)

Vanuit de omwonenden krijg ik, de wijkagent, meerdere meldingen binnen omtrent deze woning.

Graag zou ik met iemand van het woonoverlast team in contact komen om het hierover te hebben.

De meldingen die binnenkomen zijn: geluidsoverlast (voornamelijk in de nacht), rommel in de voortuin, achtertuin en brandgang, dicht geplakte ramen, meerdere mensen in de woning die daar vermoedelijk niet ingeschreven staan, grote witte bus die vaker hinderlijk in de wijk geparkeerd wordt.

Sommige omwonenden zijn zo ver in de irritatie dat het een keer uit de hand kan lopen.

(…)”

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vorderde [appellant] in het geding bij de kantonrechter als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, na zijn eis bij akte te hebben vermeerderd, veroordeling van [geïntimeerde] tot, samengevat:

• 1. ontruiming van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• 2. betaling van € 5.400,-- ter zake achterstallige huur, te vermeerderen met wettelijke rente;
• 3. betaling van € 2.700,-- ter zake de voor zijn rekening komende rekeningen van de nutsvoorzieningen, te vermeerderen met wettelijke rente;
• 4. betaling van € 780,-- ter zake buitengerechtelijke kosten;
• 5. doorbetaling van de huurprijs van € 1.200,-- per maand tot aan de dag van ontruiming van de woning, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] schiet op meerdere wijzen tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft de waarborgsom niet betaald, hij heeft een huurachterstand laten ontstaan, hij betaalt de huur structureel te laat, hij neemt de kosten van de nutsvoorzieningen ten onrechte niet voor zijn rekening, hij veroorzaakt overlast voor de buurt en hij heeft zonder toestemming de sloten van de woning vervangen, waardoor de voor [appellant] optredende beheerder de woning bij calamiteiten niet kan betreden en [appellant] niet kan voldoen aan de opdracht van de gemeente om gebreken in de woning te verhelpen. Vanwege deze tekortkomingen is het zeer aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. [appellant] heeft er een spoedeisend belang bij dat [geïntimeerde] de woning nu al verlaat omdat de betalingsachterstanden steeds verder oplopen, [appellant] aan de aanschrijving van de gemeente moet voldoen en het bovendien in het belang van het gezin van [appellant] is om terug naar Nederland te verhuizen en weer zelf in de woning te gaan wonen.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft in persoon mondeling verweer gevoerd tijdens de mondelinge behandeling van de zaak bij de kantonrechter. Van die zitting is geen proces-verbaal opgemaakt. Het door [geïntimeerde] gevoerde verweer is weergegeven in rov. 3.3 van het beroepen kortgedingvonnis.

3.2.4.

In het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [appellant] heeft, uitgaande van zijn stellingen, voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen om een beoordeling van die vorderingen in kort geding te rechtvaardigen (rov. 4.1).
• Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding is vereist dat met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat in een eventuele bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken (rov. 4.2).
• Het is aannemelijk dat [persoon A] [appellant] bij het sluiten van de huurovereenkomst bevoegd heeft vertegenwoordigd en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen (rov. 4.3).
• Vooralsnog moet worden uitgegaan van een door [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigde huurprijs van € 1.000,-- per maand (rov. 4.6).
• Over de reeds verstreken periode van januari tot en met september 2022 is [geïntimeerde] dus € 9.000,-- aan huur verschuldigd. [geïntimeerde] heeft ter zake huur slechts € 5.400,-- aan [appellant] overgemaakt. Over de periode tot en met september 2022 kan dus worden uitgegaan van een huurachterstand van € 3.600,-- (rov. 4.7).
• Het is aannemelijk dat [geïntimeerde] , zoals hij op de zitting van 14 september heeft toegezegd, op 15 september 2022 de huur voor september zal overmaken. Ervan uitgaande dat [geïntimeerde] dit doet en ook de toekomstige huurtermijnen voldoet, bestaat er op het moment van een eventuele bodemprocedure geen huurachterstand van meer dan drie maanden. Bovendien is onduidelijk gebleven of [geïntimeerde] de door hem gestelde contante betalingen aan [persoon A] heeft verricht. Gelet op het voorgaande kan hooguit worden uitgegaan van een achterstand van minder dan drie maanden, en is voor bepaling van de exacte huurachterstand nader onderzoek nodig. De vordering ter zake huurachterstand is daarom niet in dit kort geding toewijsbaar, en kan ook niet dienen als grond voor toewijzing van de vordering tot ontruiming in dit kort geding (rov. 4.8).
• In de huurovereenkomst is niet opgenomen dat [geïntimeerde] op eigen naam een leveringsovereenkomst voor de nutsvoorzieningen diende af te sluiten. Wel is bepaald dat als de kosten bij [appellant] worden geïnd, [geïntimeerde] deze kosten op eerste verzoek van [appellant] aan [appellant] moet vergoeden (rov. 4.10).
• Uit de stellingen en overgelegde stukken blijkt niet dat [appellant] aan [geïntimeerde] de rekeningen van de nutsbedrijven heeft verstrekt of hem heeft toegelicht welk bedrag [appellant] aan de nutsbedrijven heeft moeten voldoen. Daarom kan er in dit kort geding niet vanuit worden gegaan dat sprake is van een achterstand van [geïntimeerde] in de betaling van de kosten van de nutsvoorzieningen (rov. 4.11).
• Er kan slechts één incident worden vastgesteld waarbij [geïntimeerde] geluidsoverlast heeft veroorzaakt. Dat [geïntimeerde] vaker geluidsoverlast heeft veroorzaakt en zich bedreigend heeft geuit jegens omwonenden, staat niet vast (rov. 4.12 en 4.13).
• Dat [geïntimeerde] de maandelijkse huur steeds enkele dagen te laat heeft betaald, kan evenmin leiden tot toewijzing van de vordering tot ontruiming (rov. 4.14).
• Al met al bestaat onvoldoende aanleiding om in dit kort geding vooruit te lopen op een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure (rov. 4.15).
• Het feit dat [geïntimeerde] zonder toestemming van [appellant] de sloten van de woning heeft vervangen, getuigt niet van goed huurderschap maar is, gelet op de discussie tussen partijen, evenmin van voldoende betekenis om toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding te rechtvaardigen (rov. 4.17).

Op basis van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep de onderdelen 2, 3 en 4 zijn eis verminderd. Hij vordert nu veroordeling van [geïntimeerde] tot, samenvat:

• 1. ontruiming van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• 2. betaling van € 4.600,-- ter zake achterstallige huur, te vermeerderen met wettelijke rente;
• 3. betaling van € 365,76 ter zake de voor zijn rekening komende rekeningen van de nutsvoorzieningen, te vermeerderen met wettelijke rente;
• 4. betaling van € 621,58 ter zake buitengerechtelijke kosten;
• 5. doorbetaling van de huurprijs van € 1.200,-- per maand tot aan de dag van ontruiming van de woning, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Deze eisvermindering is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de verminderde eis.

3.3.2.

[appellant] heeft 14 grieven aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het kortgedingvonnis en tot, kort gezegd, het toewijzen van zijn verminderde eis.

3.3.3.

[geïntimeerde] is niet verschenen in hoger beroep. Tegen hem is verstek verleend.

Over het spoedeisend belang

3.4.1.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] , uitgaande van zijn stellingen, voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen om een beoordeling van die vorderingen in kort geding te rechtvaardigen. [appellant] roept als verhuurder immers bescherming in tegen een stelselmatige wanbetaling van huur en nutsvoorzieningen en tegen huurdersgedrag dat tot overlast voor omwonenden en tot door de gemeente aangekondigde bestuursrechtelijke maatregelen en sancties leidt.

3.4.2.

Hiermee is nog niet gezegd dat de vorderingen toewijsbaar zijn. Dat is afhankelijk van de beoordeling van de grieven die [appellant] tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd.

Over de grieven

3.5.1.

Het hof zal de grieven die [appellant] tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd, gezamenlijk behandelen. Door die grieven wordt aan het hof naar de kern genomen de vraag voorgelegd of en in hoeverre de vorderingen van [appellant] in dit kort geding moeten worden toegewezen.

3.5.2.

[appellant] heeft een aantal oordelen van de kantonrechter niet bestreden. Dit betreft de navolgende oordelen:

• [persoon A] heeft [appellant] bij het sluiten van de huurovereenkomst bevoegd vertegenwoordigd. De huurovereenkomst is rechtsgeldig tot stand gekomen (rov. 4.3).
• Vooralsnog moet worden uitgegaan van een door [geïntimeerde] aan [appellant] verschuldigde huurprijs van € 1.000,-- per maand, en dus niet van € 1.200,-- per maand (rov. 4.6).
• [geïntimeerde] hoeft niet op eigen naam een leveringsovereenkomst voor de nutsvoorzieningen af te sluiten. Wel moet [geïntimeerde] , als de kosten van nutvoorzieningen bij [appellant] worden geïnd, deze kosten op eerste verzoek van [appellant] aan [appellant] vergoeden (rov. 4.10).

Omdat [appellant] deze oordelen niet heeft bestreden, dient het hof in dit hoger beroep deze oordelen tot uitgangspunt te nemen.

3.5.3.

Een veroordeling van een huurder tot ontruiming van een huurwoning is een ingrijpende maatregel. Toewijzing van een vordering tot ontruiming kan in kort geding alleen aan de orde zijn, als erg aannemelijk is dat een eventuele vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Ook dient een afweging van de wederzijdse belangen dan te rechtvaardigen dat in kort geding op de ontbinding van de huurovereenkomst wordt vooruitgelopen.

3.5.4.

Volgens [appellant] is [geïntimeerde] in meerdere opzichten tekort geschoten in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst en is het zeer aannemelijk dat, vanwege die tekortkomingen, een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Het hof zal in het onderstaande oordelen over de tekortkomingen die [appellant] aan de vordering tot ontruiming ten grondslag heeft gelegd. Daarbij is van belang dat de dagvaardingen in hoger beroep dateren van 11 en 13 oktober 2022. Daarna zijn geen proceshandelingen meer verricht. Het hof heeft dus geen informatie over wat er zich na medio oktober 2022 heeft voorgedaan.

De huurachterstand, de borgsom en de structureel te late huurbetalingen

3.6.1.

[appellant] heeft gesteld dat [geïntimeerde] in de periode van januari tot en met oktober 2022 in totaal € 10.000,-- aan huur had moeten betalen, en dat hij in deze periode slechts € 5.400,-- heeft betaald. Naar het hof uit de overgelegde producties 6 en 10 begrijpt, betreft dit de volgende betalingen:

€ 800,-- op 4 maart 2022;

€ 800,-- op 2 april 2022;

€ 800,-- op 8 mei 2022;

€ 1.000,-- op 6 juni 2022;

€ 1.000,-- op 5 juli 2022;

€ 1.000,-- op 14 augustus 2022.

3.6.2.

[geïntimeerde] heeft als verweer bij de kantonrechter aangevoerd dat hij van de huur over de maanden maart, april en mei 2022, volgens een door hem met [persoon A] gemaakte afspraak, € 200,-- contant aan [persoon A] heeft betaald. Voor die stelling is steun te vinden in de brief die [persoon A] op 4 juli 2022 aan de advocaat van [geïntimeerde] heeft gestuurd. In die brief staat immers onder meer het volgende:

“Hij zou 800 euro per maand overmaken op de rekening van [appellant] en het restant aan mij.

(…)

De laatste drie maanden heb ik mijn deel niet ontvangen en maakt alleen 1000 euro over (Wat ook al steeds veel te laat komt).”

Het voorgaande brengt mee dat tot op zekere hoogte aannemelijk is dat [appellant] van de huur over de maanden maart, april en mei telkens € 200,-- als onderdeel van de huur heeft betaald aan [persoon A] . Voorshands kan dus niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] minder huur heeft betaald dan € 6.000,-- (drie keer € 800,--, drie keer € 200,-- en drie keer € 1.000,--).

3.6.3.

[geïntimeerde] heeft ook aangevoerd dat hij de huur over de maanden januari en februari en de borgsom contant aan [persoon A] heeft betaald. Die stelling kan voorshands niet aannemelijk worden geacht omdat:

• in de huurovereenkomst, die al op 1 januari 2022 is ondertekend, uitdrukkelijk en vetgedrukt is bepaald dat [geïntimeerde] de huur diende over te maken op de bankrekening van [appellant] ;
• ook uit de brief van [persoon A] van 4 juli 2022 is af te leiden dat [geïntimeerde] alleen enkele keren het hierboven in rov. 3.6.2 genoemde bedrag van € 200,-- contant aan [persoon A] heeft betaald;
• [geïntimeerde] de door hem gestelde andere contante betalingen, waarvan hij de stelplicht en de bewijslast heeft, op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd, zoals bijvoorbeeld met kwitanties.

3.6.4.

[appellant] heeft dus in hoger beroep voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] in oktober 2022 een huurachterstand had van € 4.000,--, dus van vier maanden, omdat hij de maanden januari, februari, september en oktober 2022 onbetaald heeft gelaten. [geïntimeerde] heeft zijn stelling dat hij de huur over de maanden januari en februari en de borgsom contant aan [persoon A] heeft betaald, om de in rov. 3.6.3 genoemde redenen voorshands onvoldoende onderbouwd.

3.6.5.

Daar komt bij dat in hoger beroep onbestreden is dat [geïntimeerde] de in rov. 4.8 van het vonnis genoemde toezegging, gedaan op de zitting van 14 september 2022, dat hij de huur voor september 2022 op 15 september 2022 zou overmaken, niet is nagekomen. [geïntimeerde] heeft niet bestreden dat hij de huur van september en oktober 2022 onbetaald heeft gelaten. Daarmee is het vertrouwen dat de kantonrechter in [geïntimeerde] heeft gehad, beschaamd, en moet voorshands worden aangenomen dat de huurachterstand niet, zoals de kantonrechter veronderstelde, is afgenomen maar juist verder is opgelopen.

3.6.6.

Om de in rov. 3.6.3 genoemde redenen moet verder voorshands worden aangenomen dat [geïntimeerde] de borgsom onbetaald heeft gelaten.

3.6.7.

Verder staat vast dat de huurbetalingen die [geïntimeerde] wel per bank aan [appellant] heeft gedaan, allemaal te laat hebben plaatsgevonden. Het hof verwijst naar de in rov. 3.6.1 van dit arrest genoemde data ter zake de huurbetalingen over de maanden maart tot en met augustus 2022, terwijl in de huurovereenkomst uitdrukkelijk bepaald is dat de huur uiterlijk op de eerste dag van elke maand betaald diende te worden.

3.6.7.

De tussenconclusie is dus dat het betalingsgedrag van [geïntimeerde] meerdere en deels ernstige tekortkomingen vertoont.

Vervangen sloten van de woning

3.7.

[geïntimeerde] heeft niet betwist dat hij op enig moment zonder toestemming van [appellant] de sloten van de woning heeft vervangen. Hierdoor kan [persoon A] , die door [appellant] als beheerder is aangesteld, de woning in geval van calamiteiten niet betreden. Verder heeft [appellant] voldoende onderbouwd dat hij door de gemeente is aangeschreven om gebreken in de woning (overtredingen van het Bouwbesluit) te herstellen, en dat deze herstelwerkzaamheden ernstig gehinderd worden doordat [geïntimeerde] geen toegang geeft tot de woning. [geïntimeerde] heeft naar het voorshands oordeel van het hof geen geldige reden gegeven voor het vervangen van de sloten. Voorshands moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] zich door de vervanging van de sloten niet heeft gedragen als goed huurder, en dus in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten.

Geluidsoverlast

3.8.

[appellant] heeft met de door hem in hoger beroep overgelegde e-mail van de gemeente van 4 oktober 2022 voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat de wijkagent van meerdere omwonenden meldingen heeft ontvangen over meermaals optredende nachtelijke geluidsoverlast uit de woning en over onder meer rommel in de brandgang bij de woning. Volgens de wijkagent zijn sommige omwonenden “zo ver in de irritatie” dat het een keer uit de hand kan lopen. [geïntimeerde] heeft deze informatie die door de wijkagent is gegeven, niet voldoende betwist. De informatie wordt bovendien gesteund door hetgeen [persoon A] heeft geschreven bovenaan de tweede bladzijde van zijn brief van 4 juli 2022. Voorshands moet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] zich ook door dit overlastgevende gedrag niet als goed huurder heeft gedragen.

De kosten van de nutsvoorzieningen

3.9.1.

De kantonrechter heeft in rov. 4.11 van het vonnis geoordeeld dat niet gebleken is dat [appellant] aan [geïntimeerde] de rekeningen van de nutsbedrijven heeft verstrekt of hem heeft toegelicht welk bedrag [appellant] aan de nutsbedrijven heeft moeten voldoen. Volgens de kantonrechter kan er daarom niet vanuit worden gegaan dat sprake is van een achterstand van [geïntimeerde] in de betaling van de kosten van de nutsvoorzieningen.

3.9.2.

Grief 7 is tegen die overweging gericht. In de toelichting op die grief heeft [appellant] onder verwijzing naar verbruiksoverzichten van Essent uiteengezet dat [geïntimeerde] aan gas en elektra in de woning in de periode van januari tot en met september 2022 voor een totaalbedrag van € 665,76 heeft verbruikt. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] in verband met de kosten van de nutsvoorzieningen eenmalig (op 21 mei 2022) € 300,-- aan [appellant] heeft overgemaakt. [appellant] concludeert dat [geïntimeerde] nog € 365,76 aan [appellant] moet voldoen.

3.9.3.

Het hof constateert dat niet gesteld of gebleken is dat [appellant] de verbruiksoverzichten eerder dan bij de appeldagvaarding aan [geïntimeerde] heeft verstrekt. Daarom kan het feit dat [geïntimeerde] die verbruikskosten ten tijde van het uitbrengen van de appeldagvaarding nog niet had voldaan, niet worden gezien als een tekortkoming die mee moet wegen bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Is het zeer waarschijnlijk dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden ontbonden?

3.10.1.

Het hof heeft in het voorgaande geïnventariseerd in welke opzichten [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten. Het hof moet nu inschatten of het zeer waarschijnlijk is dat de huurovereenkomst vanwege deze tekortkomingen zal worden ontbonden in een eventuele bodemprocedure. Naar het oordeel van het hof is dat het geval, vanwege de navolgende, in onderling verband en samenhang te wegen, tekortkomingen.

• Voorshands moet worden aangenomen dat ten tijde van de laatste proceshandeling in hoger beroep sprake was van een huurachterstand van vier maanden, die bovendien met het verstrijken van de tijd een stijgende lijn vertoont.
• Voorshands moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] de waarborgsom niet heeft betaald, terwijl hij daartoe wel gehouden was op grond van de huurovereenkomst.
• Van de huurbetalingen die [geïntimeerde] wel aan [appellant] heeft overgemaakt, heeft er niet één op tijd (uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand) plaatsgevonden. In zoverre is sprake van het structureel te laat betalen van de huur.
• [geïntimeerde] heeft zonder toestemming van [appellant] de sloten van de woning vervangen. Hierdoor kan de door [appellant] ingeschakelde beheerder de woning in geval van calamiteiten niet betreden, en bovendien wordt [appellant] , doordat [geïntimeerde] geen toegang geeft tot de woning, ernstig gehinderd bij de uitvoering van de door de gemeente geëiste herstelwerkzaamheden.
• Het is voorshands voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] meermaals nachtelijke geluidsoverlast veroorzaakt vanuit de woning en rommel achterlaat in de brandgang bij de woning. Dit veroorzaakt bij omwonenden zo veel irritatie dat het volgens de wijkagent een keer uit de hand kan lopen. Naast het feit dat [appellant] als verhuurder ook een verantwoordelijkheid heeft tegenover omwonenden, kan dit risico’s meebrengen op schade aan de woning.

Nu [geïntimeerde] deze tekortkomingen niet of onvoldoende heeft betwist, acht het hof het zeer waarschijnlijk dat in een eventuele bodemprocedure een vordering van [appellant] tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.

3.10.2.

Het hof is bij afweging van de over en weer bestaande belangen van oordeel dat het gerechtvaardigd is om in dit kort geding op die ontbinding vooruit te lopen, en dus de vordering van [appellant] tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning toe te wijzen.

Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurachterstand een stijgende lijn vertoont, en dat [appellant] er een gerechtvaardigd belang bij heeft om een verder oplopen van de huurachterstand, met alle incassorisico’s van dien, te voorkomen. Voorts heeft [appellant] er een spoedeisend belang bij om zelf weer de beschikking te krijgen over de woning, zodat hij aan de aanschrijving van de gemeente tot herstel van gebreken kan voldoen. Ook heeft [appellant] er een belang bij om door een ontruiming een escalatie van het geschil tussen [geïntimeerde] en de buurtbewoners, met mogelijke risico’s op schade voor de woning, te voorkomen. Het hof zal om deze combinatie van redenen de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen. Het hof zal de termijn voor de ontruiming stellen op veertien dagen na betekening van het onderhavige arrest.

3.10.11.

Het hof zal aan de veroordeling tot ontruiming echter geen dwangsom verbinden. [appellant] kan, als hij de veroordeling tot ontruiming van de woning ten uitvoer wil laten leggen, daarvoor een deurwaarder inschakelen. Voor oplegging van een dwangsom ziet het hof hier onvoldoende grond.

Over de geldvorderingen in dit kort geding

3.11.1.

De overige vorderingen van [appellant] zijn geldvorderingen. In kort geding is een geldvordering slechts toewijsbaar als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.

3.11.2.

Het hof zal ter zake achterstallige huur over de periode tot en met oktober 2022 het in rov. 3.6.4 genoemde bedrag van € 4.000,-- toewijzen. Het hof acht deze vordering tot dit bedrag voldoende aannemelijk, en [appellant] heeft bij betaling ervan ook een spoedeisend belang ter voorkoming van incassoproblemen die zouden kunnen ontstaan als [appellant] eerst een bodemprocedure moet voeren om dit bedrag te incasseren. Het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, indien het daartoe al zou moeten komen, schat het hof laag in.

3.11.3.

Het hof zal de vordering ter zake het bedrag van pro resto € 365,76 ter zake de kosten van gas en elektra toewijzen, nu dit een onbestreden en dus vrij harde vordering betreft.

3.11.4.

[appellant] vordert over de in 3.11.2 en 3.11.3 genoemde bedragen, naar het hof begrijpt, de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van dit arrest. Die vordering is toewijsbaar.

3.11.5.

Het hof zal de vordering ter zake buitengerechtelijke kosten afwijzen. [appellant] heeft voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij daadwerkelijk werkzaamheden heeft laten verrichten die niet vallen onder de werkzaamheden waarvoor een proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Bovendien heeft [appellant] aan [geïntimeerde] niet een geldige “veertiendagenbrief” gezonden zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW.

3.11.6.

De vordering tot doorbetaling van de lopende huur is ten dele toewijsbaar, namelijk tot het in dit kort geding tot uitgangspunt strekkende en door [geïntimeerde] niet bestreden bedrag van € 1.000,-- per maand. Het gevorderde bedrag van € 1.200,-- per maand is dus niet geheel toewijsbaar. Over de maandbedragen van € 1.000,-- is de gevorderde wettelijke rente toewijsbaar als hierna te vermelden.

Conclusie en afwikkeling

3.12.1.

Uit het bovenstaande volgt dat de vorderingen van [appellant] in belangrijke mate moeten worden toegewezen. Het hof zal het beroepen vonnis, waarin de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen, daarom vernietigen en de vorderingen toewijzen op de hierna onder “De uitspraak” te vermelden wijze.

3.12.2.

Het voorgaande brengt mee dat [geïntimeerde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij moet worden veroordeeld in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep. Het hof zal de kosten voor beide appeldagvaardingen meenemen in de begroting van de proceskosten. [appellant] heeft er in redelijkheid toe kunnen besluiten [geïntimeerde] te dagvaarden op het adres waar hij volgens de Basisregistratie personen ingeschreven staat én op het adres van het gehuurde. De nakosten zal het hof niet afzonderlijk begroten. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten (vergelijk HR 10 juni 2023, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).

3.12.3.

Uit het bovenstaande volgt de hierna te geven uitspraak.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaak-/rolnummer 10019968 / CV EXPL 22-4621 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 20 september 2022;

opnieuw rechtdoende:

• veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 14 dagen na betekening van dit arrest de woning de [adres] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen met al degenen die en al hetgeen dat zich daarop of daarin bevinden respectievelijk bevindt en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [appellant] te stellen;
• veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] € 4.000,-- te betalen ter zake achterstallige huur over de periode tot en met oktober 2022, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit arrest;
• veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] € 365,76 te betalen ter zake de kosten van gas en elektra over de periode tot en met september 2022, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit arrest;
• veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] de huur van € 1.000,-- per maand te betalen over de periode vanaf de datum van dit arrest tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde of ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag per betalingsperiode, ingaande op de eerste dag van elke betrokken betalingsperiode over de dan telkens vervallen betalingstermijn;
• veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] tot op heden op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 244,-- aan griffierecht en op € 498,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] tot op heden op € 254,46 ter zake de kosten van de twee appeldagvaardingen, € 343,-- aan griffierecht en € 1.183,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 maart 2023.

griffier rolraadsheer