ECLI:NL:GHSHE:2023:919

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.304.772/01

arrest van 21 maart 2023

in de zaak van

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. P.W.A.M. van Roy te BEEK LB,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.J.M. Peters te VALKENBURG LB,

op het bij exploot van dagvaarding van 23 december 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 oktober 2021, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/289216 / HA ZA 21-119)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis (ECLI:NL:RBLIM:2021:7689).

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met een productie;
de mondelinge behandeling, waarbij de advocaat van [geïntimeerde] spreekaantekeningen heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

Feitenweergave

3.1.

In rov. 2.1 tot en met 2.9 van het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Het hof zal deze feiten hierna, vernummerd tot rov. 3.1.1 tot en met 3.1.9, weergeven.

3.1.1.

[appellanten] heeft op 17 maart 2018 de woning c.a. aan [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) gekocht van [geïntimeerde] . De koopsom bedroeg € 600.000,00.

3.1.2.

De schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopakte) is opgemaakt conform het NVM-model 2018.
Artikel 6.1 van de koopakte luidt als volgt:
‘De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.’

Artikel 6.3. van de koopakte luidt als volgt:
‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft’.

3.1.3.

Bij de koopakte hoort een ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ (hierna: de Vragenlijst), die door [geïntimeerde] is ingevuld en door [appellanten] en [geïntimeerde] is geparafeerd en (op de laatste pagina) is ondertekend.
De Vragenlijst bevat, onder meer, het volgende:
‘2. Gevelsa. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudende vochtige plekken op de gevels? nee(…)c. Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? ja(…)5. Vloeren, plafonds en wandena. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? neeb. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden? nee(…)e. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste vloerdelen? nee(…)6. Kelder, kruipruimte en funderinga. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering? nee(…)c. Is de kruipruimte droog? ja

d. Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand? neee. Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest? nee(…)’.

3.1.4.

De woning dateert uit medio 1970 en is in 2001 in opdracht van [geïntimeerde] en zijn toenmalige echtgenote ingrijpend verbouwd door aannemer [de aannemer] te [plaats 1] .

3.1.5.

Voorafgaand aan de koop heeft [appellanten] op 17 maart 2018 een bouwkundige inspectie laten verrichten door [persoon 1] van [het bedrijf] te [plaats 2] (hierna: [persoon 1] ). [persoon 1] heeft onmiddellijk na de inspectie mondeling rapport uitgebracht, waarna [appellanten] is overgaan tot de aankoop van de woning.
De bevindingen van [persoon 1] zijn daarna neergelegd in een schriftelijk rapport van zijn hand d.d. 22 maart 2018. In dit rapport heeft [persoon 1] de woning op nagenoeg ieder geïnspecteerd onderdeel de beoordeling ‘goed’ gegeven. [persoon 1] heeft de door [appellanten] in verband met de woning te maken kosten (exclusief verbeterkosten) geraamd op in totaal € 2.730,00 (inclusief BTW).
In verband met de schoorsteen heeft [persoon 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:
‘3. Daken, schoorsteenGebreken schoorsteenResultaat: OnvoldoendeToelichting: De schorsteen kanaal waarop de gashaard is aangesloten vertoond aan de buitenzijde wat mankementen in het schilderwerk en metselwerk. Dit is niet afgeklopt maar hier heeft zich vocht verzameld achter het schilderwerk. Tevens is de betonnen afdekplaat gescheurd en die vervangen c.q. gerepareerd te worden. (…)’.

In verband met de keuken heeft [persoon 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:
‘8. Keuken, toilet en badkamer(…)Keuken: geen gebrekenResultaat: goedToelichting: De aanwezig keuken is geïnspecteerd op gebreken aan o.a. tegelwerk, kitwerk, voegwerk, keukenkastdeuren, hang en sluitwerk, kastbodems, achterwanden, vocht, lamineerlagen, werkblad, wasbak, kraan en dergelijke. Hieraan zijn geen gebreken opgemerkt, het geheel kan als bedoeld functioneren.’In verband met de kruipruimte en de kelder heeft [persoon 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:
‘13. Kruipruimte en kelderKruipruimteResultaat: GoedToelichting: Er is een luik aanwezig dat kan worden geopend. Hierdoor is de inspectie van de kruipruimte uitgevoerd.Let op! Alle beoordelingen welke betrekking hebben op de kruipruimte gelden uiteraard alleen voor het zichtbare gedeelte vanaf luik of openingKruipruimte: condensatie vloer

Resultaat: GoedToelichting: De vloer is niet aan de onderzijde gecondenseerd. Er is geen vochtig klimaat in de kruipruimte. (…)(…)Kruipruimte: schimmelsResultaat: GoedToelichting: Er is geen schimmel zichtbaar aanwezig.Kelder onder de woning

Resultaat: GoedToelichting: Onder de woning is gedeeltelijk een kelder aanwezig. Deze kan worden betreden en geïnspecteerd.(…)Kelder: wand afwerking

Resultaat: GoedToelichting: Er is geen wandafwerking aanwezig, geadviseerd wordt dit te handhaven. (…)(…)Water in de kelder

Resultaat: GoedToelichting: Het is niet vastgesteld of genoemd dat er op enig moment sprake is van wateroverlast in de kruipruimte.(…)’

In verband met de fundering heeft [persoon 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:

‘15. FunderingFundering: staalfundering

Resultaat: GoedToelichting: De funderingsbalken zijn volgens opgave van beton. Er is geen schade zichtbaar aanwezig aan de funderingsbalken. Deze verkeren in goede conditie.Let op! De funderingsbalken zijn niet geheel zichtbaar en/of er is onvoldoende zicht om deze goed en geheel te inspecteren. De funderingsbalken zijn slechts gedeeltelijk geïnspecteerd. Belichting, vervuiling, bodemisolatie en dergelijke kunnen altijd het resultaat van de inspectie beïnvloeden.(…)’.

In verband met de (buiten)gevels heeft [persoon 1] , onder meer, het volgende geconstateerd:
‘17. Gevels exterieur(…)Gevels: vervuiling

Resultaat: VoldoendeToelichting: Op veel plaatsen is de wit geschilderde gevel vervuild. Dit is groene aanslag en dient verwijderd te worden.Let op! (…) Verder is aangegeven dat de spouwmuren niet geïsoleerd zijn. (…)(…).’

3.1.6.

De woning is op (althans vlak na) 14 mei 2018 door [geïntimeerde] geleverd aan [appellanten] .

3.1.7.

[appellanten] heeft onmiddellijk daarna een begin gemaakt met de (voorgenomen) renovatie en verbouwing van de woning.

3.1.8.

Omdat [appellanten] van mening was dat sprake was vochtproblemen onder en in verband met de vloer van de begane grond van de woning, heeft hij [persoon 2] van TOP Expertise BV te [plaats 3] (hierna: [persoon 2] ) verzocht om ter zake te rapporteren.
De bevindingen van [persoon 2] zijn neergelegd in een schriftelijk rapport van zijn hand d.d. 27 juni 2018. Dit rapport bevat, onder meer, het volgende:
‘Onderzoek: Het onderzoek richt zich op de oorzaak van de gebreken en de vochtproblematiek in de woning, op welke wijze deze gebreken zijn ontstaan en of de vorige eigenaar van de vochtproblematiek en de gebreken op de hoogte had kunnen zijn.(…)

De woning betreft een voormalige bungalow van één woonlaag. De wederpartij heeft medio 2001 de woning grondig verbouwd, waarbij deels een hellend samengesteld dak is aangebracht en de patio is geïntegreerd in de woning. De woning is gefundeerd op een gemetselde fundering en deels voorzien van een kelder.(…)Oorzaak van de vochtproblematiek

Wij constateren meerdere oorzaken, waardoor water in de woning en in de kruipruimte heeft kunnen binnentreden. Met het integreren van de buitenpatio bij de woning, is geen afdoende waterkering aangebracht onder de kozijnen in de toegevoegde achtergevel. De kozijnen zijn min of meer “koud’ op de vloer van de voormalige patio geplaatst, waardoor oppervlaktewater op het achterterras vrij eenvoudig onder de kozijnen naar binnen kan stromen. Het binnentredend water komt in de poreuze zandcement afwerkvloer en verspreidt zich over deze vloer. Dit water tast niet alleen de afwerkvloer aan, zoals wij op foto’s hebben kunnen vaststellen, maar dit water komt ook in de kruipruimte en op de houten balken met verrotting tot gevolg.

(…)

De betonvloer van de voormalige patio steekt iets door de nieuwe achtergevel heen. Hemelwater en oppervlaktewater komt op deze doorstekende betonvloer. Deze vloer vormt één geheel met de patiovloer die in de woning is geïntegreerd. Onder de nieuw aangebrachte kozijnen in de achtergevel, die op de patiovloer zijn geplaatst, is geen afdoende waterkering c.q. barrière aangebracht, waardoor het water vrij eenvoudig naar binnen stroomt. Ook stroomde water binnen via enkele grote openingen in de gevel die dienst deden als ventilatievoorziening van de spouw.

Naast voornoemde gebreken constateren wij dat de kruipruimte niet wordt geventileerd, zoals noodzakelijk. Een kruipruimte moet worden geventileerd middels roosters vanuit de gevel naar de kruipruimte. Hierbij moet “trek” ontstaan, zodat de kruipruimte en de houten balklaag droogt. Wij stellen vast dat er geen ventilatieroosters zijn aangebracht tot in de kruipruimte. Dit is te beoordelen als een bouwkundig gebrek.Vanwege de ligging van de woning wordt de fundering zwaar belast met hemelwater. De woning is gesitueerd onderaan een heuvelachtige locatie. Hemelwater van hogere locaties stroomt naar beneden en wordt feitelijk opgevangen door de gemetselde fundering aan de achterzijde van de woning.(…)

1. In hoeverre is het aannemelijk dat verkoper geen kennis had van de geconstateerde (verborgen) gebreken aan de woning.
‘Ons inziens is het uiterst aannemelijk dat de verkoper tijdens de bewoning de vochtproblematiek heeft waargenomen middels het optrekken van vocht in de wanden en het vocht in de vloeren. De gebreken zijn niet plots ontstaan, maar zijn een gevolg van bouwkundige gebreken. Aannemelijk zijn de gebreken kort na de verbouwing en het integreren van de patio in 2001 ontstaan.(…)

5. Hadden de geconstateerde gebreken bij de uitgevoerde bouwkundige keuring naar boven kunnen komen.

Ons inziens had de bouwkundige keuring meer duidelijkheid kunnen brengen. Bij hoofdstuk 13, kruipruimte en kelder, blijkt dat de kruipruimte alleen door een luik is beoordeeld en dat de kruipruimte niet is betreden. Van afstand is vastgesteld (ons inziens ten onrechte) dat de kruipruimte niet vochtig is. Met het betreden van de kruipruimte had de problematiek ons inziens vastgesteld kunnen worden.

De inspecteur stelt (terecht) vast dat de kruipruimte voldoende dient te ventileren. Vreemd genoeg wordt niet vastgesteld dat er geen ventilatieroosters zijn aangebracht.

Bij hoofdstuk 15 Funderingen, geeft de inspecteur aan dat de fundering volgens opgave is uitgevoerd in beton. Aan de hand van de beschikbare foto’s, stellen wij vast dat de fundering in metselwerk is uitgevoerd. Indien bekend was geweest dat de fundering in metselwerk was uitgevoerd, had mogelijk nader onderzoek moeten plaatsvinden, omdat gemetselde funderingen kwetsbaarder zijn voor (optrekkend) vocht.’

De herstelkosten zijn door [persoon 2] begroot op € 52.965,00 (inclusief BTW).

3.1.9.

Bij e-mail van 7 september 2018 en bij brief van 20 juni 2010 heeft [appellanten] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade. [geïntimeerde] heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen.

Weergave van de vorderingen van [appellanten] en de beslissingen van de rechtbank

3.2.1.

In eerste aanleg vorderde [appellanten] , voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (samengevat):

primair

1. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] heeft geleden en lijdt als gevolg van zijn toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning;
2. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 178.160,00 (+ p.m., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag) aan [appellanten] wegens het onder 1. genoemde toerekenbare tekortschieten, het toe te wijzen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente,

subsidiair

3. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning gedeeltelijk - uitsluitend voor wat betreft de koopsom - te ontbinden;
4. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 178.160,00 (+ p.m., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag) aan [appellanten] wegens het onder 1. genoemde tekortschieten, het toe te wijzen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente,
meer subsidiair

5. te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand is gekomen onder invloed van dwaling;
6. de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door [appellanten] geleden nadeel te wijzigen en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 178.160,00
(+ p.m., althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag) aan [appellanten] , het toe te wijzen bedrag te vermeerderen met wettelijke rente,

primair en (meer) subsidiair

7. voor zoveel nodig een deskundige te benoemen;
8. voor zoveel nodig een descente te gelasten;
9. althans zodanig te bepalen als het de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren,
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, met nakosten en rente.

3.2.2.

[geïntimeerde] voerde verweer.

3.2.3.

Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld.

Geschil in hoger beroep

3.3.1.

[appellanten] heeft in hoger beroep vijf (met Romeinse cijfers aangeduide) grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

3.3.2.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep.

De motivering van de beslissing

gebreken aan en in verband met de vloer van de begane grond

3.4.

De grieven I tot en met III lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Het hof gaat er daarbij, evenals de rechtbank, vanuit dat er aan en in verband met de vloer van de begane grond ten tijde van de aanvang van de renovatie/verbouwing van de woning (vlak na de levering op 14 mei 2018) ernstige gebreken aanwezig waren. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of dit betekent dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst (althans dat er sprake is van dwaling van [appellanten] ). De rechtbank heeft deze vraag ontkennend beantwoord. Het hof komt ook tot deze conclusie.

3.5.

De rechtbank heeft haar beslissing uitvoerig gemotiveerd (zie rov. 4.2 tot en met 4.24 van het vonnis waarvan beroep). Het hof acht die motivering juist. Het hof verwijst hiernaar en voegt daar het volgende aan toe, met name ter verduidelijking van het oordeel in het licht van wat [appellanten] bij zijn grieven en tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft aangevoerd.

3.6.1.

[appellanten] stelt in hoger beroep opnieuw dat [geïntimeerde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden omdat hij van de gebreken op de hoogte is geweest of had moeten zijn. Daarbij heeft [appellanten] aangevoerd dat de woning niet bewoonbaar was. Ook heeft hij erop gewezen dat er vochtvreters stonden in de woning. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling een foto getoond van de keukenkastjes (foto 3.5 bij productie 22), waarin volgens hem sprake was van schimmel. Tot slot heeft [appellanten] een beroep gedaan op een melding van wateroverlast bij de gemeente Eijsden-Margraten (productie 20 bij de memorie van grieven).

3.6.2.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat hij van de gebreken op de hoogte was of had moeten zijn. Hij heeft bij zijn memorie van antwoord een schriftelijke verklaring van zijn ex-echtgenote [ex-echtgenote geïntimeerde] gevoegd, die ook in de woning heeft gewoond en de woning schoonmaakte. Zij verklaart dat zij nooit vochtproblemen heeft gehad. Verder heeft [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling namen genoemd van personen die ook in de woning zijn geweest vóór de levering van de woning en van wie volgens hem niemand een vochtprobleem heeft opgemerkt.

3.6.3.

Het hof deelt het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] zijn stelling inzake de geschonden mededelingsplicht – mede gelet op het verweer van [geïntimeerde] – onvoldoende heeft onderbouwd.

Er zijn geen concrete aanwijzingen dat [geïntimeerde] wist van de gebreken aan en in verband met de vloer van de begane grond als gevolg van vochtproblematiek. Dat er vochtvreters in de kelder van de woning waren geplaatst, is daarvoor onvoldoende. [geïntimeerde] heeft daarvoor een plausibele verklaring gegeven (vanwege de opslag van gitaren, gitaarkoffers en cassettebandjes en de condens van de wasmachine en de droger). [ex-echtgenote geïntimeerde] heeft die uitleg in haar schriftelijke verklaring bevestigd. [appellanten] heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat er elders in de woning vochtvreters waren geplaatst. [appellanten] stelt dat makelaar [de makelaar] een vochtvreter in de keuken heeft gezien. Volgens [geïntimeerde] , die stelt dit te hebben nagevraagd bij [de makelaar] , lag deze vochtvreter in de voorraadkast in de bijkeuken en ging het om een reserve exemplaar (nieuw in de verpakking, niet werkend). Ook de gestelde schimmel in de keukenkastjes (volgens [appellanten] tijdens de mondelinge behandeling: zwarte spikkeltjes aan de bovenkant van de kastjes zoals zichtbaar op de hierna in rov. 3.8. te noemen foto’s) duidt op zichzelf niet op gebreken in verband met de vloer en het daarin en daaronder aanwezige vocht. Uit de overgelegde e-mail van een ambtenaar (de eerdergenoemde productie 20 bij de memorie van grieven) kan ook niet worden afgeleid dat er sprake was van wateroverlast in de woning. De desbetreffende melding gaat over verstopping van roosters/afvoerputten vóór de woning.

Dat gezien de aard en de omvang van de vochtschade [geïntimeerde] moet hebben geweten van de vochtproblematiek, vindt onvoldoende steun in de feiten. Die vochtschade is gebleken tijdens een ingrijpende verbouwing door [appellanten] (zie ook foto’s 2.1 e.v. overgelegd bij productie 22). [appellanten] heeft gesteld dat hem bij het openbreken van de vloer is gebleken dat er verrotte houten balken onder de vloer zaten en dat er nog meer problematiek speelde. Dat wil nog niet zeggen dat [geïntimeerde] toen hij in de woning woonde, daarvan moet hebben geweten. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] over deskundigheid beschikt om dergelijke vochtproblematiek te onderkennen. Dat deskundigen het aannemelijk achten dat een dergelijke vochtschade (eerder) zou zijn opgemerkt, leidt dan ook, mede gezien hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen over de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , niet tot een ander oordeel.

3.7.1.

De rechtbank heeft met juistheid vastgesteld dat mede gelet op de vierde volzin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst op [appellanten] een onderzoeksplicht rustte. [appellanten] stelt zich op het standpunt dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

3.7.2.

Vaststaat dat [appellanten] volstaan heeft met een beperkte bouwkundige inspectie voorafgaand aan de koop, door [persoon 1] . [appellanten] betoogt dat er geen aanleiding was voor een verdergaande (door [appellanten] genoemd: ‘grondige’) inspectie. Daarbij beroept hij zich onder meer op de antwoorden van [geïntimeerde] op de Vragenlijst. In het bijzonder hoefde [appellanten] geen destructief onderzoek te doen waardoor de vochtschade aan het licht zou zijn gekomen.

3.7.3.

Het hof deelt het standpunt van [appellanten] niet. Hij heeft de woning gekocht op basis van de (beperkte) mondelinge rapportage door [persoon 1] (hij heeft de schriftelijke rapportage niet afgewacht). In de schriftelijke rapportage had [appellanten] kunnen lezen dat [persoon 1] de kruipruimte door het luik heeft geïnspecteerd. [persoon 1] heeft de kruipruimte alleen beoordeeld voor het zichtbare gedeelte vanaf luik of opening. Dit is een te beperkte inspectie geweest. Uit het rapport van [persoon 2] blijkt dat met het betreden van de kruipruimte – door een bouwkundig inspecteur – de vochtproblematiek vastgesteld had kunnen worden. Hiervoor hoefde dus ook geen destructief onderzoek gedaan te worden. Aldus was de vochtproblematiek voor [appellanten] kenbaar en komen de gevolgen daarvan op grond van de koopovereenkomst voor zijn rekening, zoals de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld. Hieraan doet niet af dat de vochtproblematiek het normale gebruik van de woning belemmert, of, in de bewoordingen van [appellanten] , ervoor zorgt dat woning onbewoonbaar was. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst komen gebreken die het normale gebruik belemmeren immers voor rekening van koper indien de zij op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst aan koper bekend of kenbaar zijn.

3.7.4.

Naar het oordeel van het hof was in dit geval ook een reden om niet te volstaan met een beperkte bouwkundige inspectie dat de woning uit 1970 stamt en deze in 2001 ingrijpend is verbouwd. Daarbij is de oorspronkelijke patiovloer geïntegreerd in de vloer op de begane grond. Dat vormde een reden te meer om te onderzoeken of de woning bouwkundig in orde is. [appellanten] kon dan ook niet zonder meer afgaan op de mededelingen van onder meer [geïntimeerde] dat er geen sprake was van vochtproblematiek. Die mededelingen hielden immers geen garanties in, althans zonder nadere toelichting – die evenwel ontbreekt – valt niet in te zien dat [appellanten] de mededelingen als zodanig had mogen opvatten.

3.8.

Nu [appellanten] gelet op het voorgaande onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst (of dat er sprake is van dwaling van [appellanten] ), komt het hof aan bewijslevering niet toe. [appellanten] heeft erover geklaagd dat de eerste rechter tijdens de mondelinge behandeling relevant bewijs in de vorm van foto’s vluchtig heeft bekeken. Het hof heeft [appellanten] in de gelegenheid gesteld foto’s (overgelegd als productie 22) onder de aandacht van het hof te brengen en deze toe te lichten. [appellanten] heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Het hof heeft bij het voorgaande rekening gehouden met wat te zien is op de getoonde foto’s. [appellanten] heeft ook in hoger beroep niet een voldoende geconcretiseerd en gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Het hof ziet geen aanleiding om deskundigen als getuige te horen of een deskundigenonderzoek te bevelen.

3.9.

De conclusie is dat de grieven I tot en met III falen. Er is geen grond om [geïntimeerde] aansprakelijk te houden voor de schade door gebreken aan de woning aan en in verband met de vloer van de begane grond. [appellanten] kan dus ook geen aanspraak maken op schadevergoeding zoals hij vordert.

overige gebreken in de woning

3.10.1.

Grief IV heeft betrekking op de overige door [appellanten] gestelde gebreken in de woning, waaronder vocht in de stenen van de schoorsteen en gebrekkig hang- en sluitwerk. [appellanten] heeft in dit verband gesteld dat schade is verhuld door het bijmaken van stenen en door opnieuw schilderen.

3.10.2.

Ook dienaangaande verenigt het hof zich met de overwegingen van de rechtbank en maakt het deze tot de zijne. De vorderingen van [appellanten] voor wat betreft deze overige gebreken stuiten af op het oordeel dat de gestelde gebreken zichtbaar waren en/of niet afdoen aan de mogelijkheid de woning te bewonen. Het verwijt dat [appellanten] [geïntimeerde] maakt over schending van de mededelingsplicht, valt naar het oordeel van het hof in het niet bij de gebrekkige uitvoering van de onderzoeksplicht.

Verder heeft [geïntimeerde] weersproken dat hij schade heeft verhuld. [ex-echtgenote geïntimeerde] heeft in haar schriftelijke verklaring opgenomen dat zij de woning twee keer buiten hebben laten schilderen door een professioneel schilderbedrijf en dat zij niet weet welke verf is gebruikt. Dat schade is verhuld is een vergaande aantijging waarvoor [appellanten] geen bewijs heeft aangedragen. Daarom gaat het hof daaraan voorbij.

3.10.3.

Ook de vorderingen voor zover zij betrekking hebben op de overige gestelde gebreken zijn dus onvoldoende onderbouwd. [appellanten] heeft niet althans onvoldoende toegelicht dat aan de vereisten voor een geslaagd beroep op dwaling (artikel 6:228 BW) is voldaan. Dit betekent dat ook grief IV faalt.

Slotsom en afwikkeling

3.11.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] terecht afgewezen. Hij is dan ook terecht als in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in eerste aanleg veroordeeld. Ook grief V, die is gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, faalt dus.

3.12.

De slotsom is dat alle grieven falen. Bewijslevering is gelet op het voorgaande niet aan de orde. Het hof acht het niet zinvol om een deskundige te benoemen of een descente te houden omdat [appellanten] de woning inmiddels ingrijpend heeft verbouwd en de gebreken heeft verholpen.

3.13.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellanten] worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] en [appellant 2] hoofdelijk in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.756,-- aan griffierecht en op € 6.962,-- aan salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, N.W.M. van den Heuvel en G.J.S. Bouwens en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 maart 2023.

griffier rolraadsheer