ECLI:NL:GHSHE:2023:90

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.304.660

arrest van 17 januari 2023

in de zaak van

[appellant]

[appellante],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als: [appellanten] ,

advocaat: mr. H.H.G. Theunissen te Roermond,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J. in ‘t Ven te Kerkrade,

op het bij exploot van dagvaarding van 19 juli 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht van 21 april 2021 tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/282865 / HA ZA 20-484)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven tevens vermeerdering van eis met producties;
de memorie van antwoord met productie.

2.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op

bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De vaststaande feiten

3.1.1. [geïntimeerde] is de voormalig eigenaresse van het vrijstaande woonhuis met bijgebouwen aan [adres ] te Meerssen . Zij heeft daar gewoond met haar (in mei 2020 overleden) echtgenoot en dochter vanaf 1983 tot medio 2016. [geïntimeerde] heeft het woonhuis met bijgebouwen in 2016, door tussenkomst van een verkoopmakelaar, te koop aangeboden voor een koopsom van eerst € 875.000,- en laatstelijk € 695.000,- k.k..

3.1.2. [appellanten] hebben als geïnteresseerde kopers het woonhuis met bijgebouwen een aantal keer bezichtigd. Tussen partijen is op 24 november 2016 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij [appellanten] het woonhuis met bijgebouwen hebben gekocht voor € 645.000,-. Het woonhuis met bijgebouwen is geleverd op 22 december 2016.

3.1.3. [appellante] heeft op 26 juni 2017 bij de Gemeente Meerssen (hierna: de gemeente) een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het realiseren van een kapconstructie op de verbinding tussen het woonhuis en de (daaraan vastgelegen, aangrenzende) (binnen)stal.

3.1.4. De gemeente heeft naar aanleiding van die aanvraag [appellante] bij brief van 24 juli 2017 bericht:

“
(…) De conclusie is dat de verstrekte gegevens en bescheiden onvoldoende zijn voor de beoordeling van de aanvraag of voor de voorbereiding van de beschikking.

(…)

Het blijkt dat er nog meerdere bouwwerken op uw perceel staan waarvoor geen vergunning is aangevraagd en die ook niet aangemerkt kunnen worden als vergunningsvrije bouwwerken, wij stellen u hierbij in de gelegenheid om deze bouwwerken aan te melden in het kader van de coulance-regeling, dit dient te gebeuren voor 3 augustus 2017 (zie bijlage).

(…).”

3.1.5. [appellant] heeft op 3 augustus 2017 bouwwerken op het [adres ] te Meerssen aangemeld voor de voornoemde coulance-regeling (hierna: “inkeerregeling”).

3.1.6. De gemeente heeft [appellant] bij brief van 8 februari 2018 onder andere schriftelijk bericht:

“
(…) Uw aanmelding heeft betrekking op het (al gerealiseerde) bouwen van een pergola, een tuin- / kweekkas in de tuinweide, een schuilstal voor paarden, twee tuin- / kweekkassen in de tuinweide in de moestuin, een koetshuis / paardenstallen en een kippenhok op het [adres ] te Meerssen .

(…) Met andere woorden, voor deze bouwwerken is een vergunning nodig.

(…) Bij de eerste globale beoordeling van uw aanmelding is niet gebleken dat er dringende belemmeringen zijn die in de weg staan aan medewerking. Ons voornemen is dan ook om tot legalisatie over te gaan.

(…) De eerst volgende stap in het legalisatieproces is dat u een aanvraag kunt indienen voor een omgevingsvergunning. Wij verzoeken u dit te doen voor 5 april 2018. (…).”

3.1.7. ARAG heeft namens [appellanten] op 21 februari 2018 een ingebrekestelling aan [geïntimeerde] gestuurd. In die brief heeft ARAG bericht dat [appellanten] hebben moeten constateren dat sprake is van gebreken in en aan de woning, die onder meer bestaan uit het ontbreken van de benodigde vergunningen voor de bijgebouwen (de pergola, de paarden buitenstallen in de weides, drie tuinkassen, de stalling voor de graszitmaaier, het kippenhok en het separate “koetshuis) en dat ook het inpandige appartement dat deels is gelegen in de binnenstal illegaal gebouwd blijkt te zijn. ARAG heeft ten slotte medegedeeld dat [appellanten] [geïntimeerde] aansprakelijk stellen voor de schade (herstelkosten) en [geïntimeerde] de gelegenheid geven om de gebreken te herstellen door - onder andere - te zorgen voor legalisatie van de bijgebouwen.

3.1.8. [geïntimeerde] heeft bij brief van 8 maart 2018 de aansprakelijkheid niet aanvaard en de gestelde gebreken puntsgewijs weersproken.

3.1.9. De advocaat van [geïntimeerde] heeft bij brief van 20 maart 2018 herhaald dat [geïntimeerde] niet aansprakelijk is en dat zij geen gehoor zal geven aan de ingebrekestelling van 21 februari 2018.

3.1.10. [appellanten] hebben op 24 juli 2018 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente voor het legaliseren van de diverse bijgebouwen.

3.1.11. De gemeente heeft bij besluit van 26 oktober 2018 de gevraagde vergunning verleend.

3.1.12. [appellanten] hebben [een taxateur] opdracht gegeven tot het “
bepalen van de waardevermindering vanwege illegale bouwactiviteiten” . De taxateur heeft een taxatierapport d.d. 5 april 2019 opgesteld. Conclusie van dat rapport is dat de waardevermindering illegale bouwwerken (waardevermindering illegaal appartement naar stal, gederfde huurinkomsten, waarde illegale veranda en rode serre, waardevermindering legalisering conform opgave en taxatiekosten) in totaal € 201.435,00 bedraagt.

3.1.13. Bij brief van 2 september 2019 hebben [appellanten] [geïntimeerde] gesommeerd tot betaling van – voor zover in deze procedure van belang - een totaalbedrag € 201.535,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met rente.

3.1.14. [geïntimeerde] heeft bij brief van haar advocaat van 11 september 2019 de aansprakelijkstelling verworpen.

4.De rechtbank

4.1.

[appellanten] hebben in eerste aanleg, samengevat, gevorderd:

- primair: veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding van

€ 201.535,00, te vermeerderen met wettelijke rente;

subsidiair: gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met € 201.535,00 en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van dat bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente;
meer subsidiair: wijziging van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:228 (dwaling) jo artikel 6:230 BW in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met

€ 201.535,00 en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van dat bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten, vermeerderd met wettelijke rente.

4.2.

[geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd.

4.3.

Bij vonnis van 21 april 2021 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

5.De beoordeling in hoger beroep

5.1.

[appellanten] voeren drie grieven aan tegen voornoemd vonnis. Zij vorderen in hoger beroep vernietiging van dat vonnis en, na vermeerdering van eis, toewijzing van hun vorderingen, met dien verstande dat zij het bedrag van € 201.535,00 hebben verhoogd naar

€ 205.035,00. Daarnaast vorderen zij veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellanten] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan haar hebben voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente, en ten slotte veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente.

5.2.

[geïntimeerde] bestrijdt de grieven en concludeert tot, kort gezegd, afwijzing van het hoger beroep en tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties inclusief de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

5.3.

Nu [geïntimeerde] geen bezwaar heeft tegen de vermeerdering van eis door [appellanten] en deze eisvermeerdering overigens ook niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde, zal het hof bij de verdere beoordeling uitgaan van deze vermeerderde eis.

Non-conformiteit

5.4.

[appellanten] hebben hun vordering primair gebaseerd op non-conformiteit van de woning: de door [geïntimeerde] aan hen verkochte en geleverde woning is volgens hen voor een deel niet geschikt voor het overeengekomen, normale gebruik als woonhuis. In hoger beroep gaat het daarbij nog om het appartement (grief 1) en de rookgasafvoeren (vermeerdering van eis). [appellanten] voeren daartoe aan dat het appartement, de rookgasafvoer op het dak van de verbinding tussen het woonhuis en de stal en de rookgasafvoer in de vorm van een pijp op de bestaande haard van het woonhuis door [geïntimeerde] zijn gerealiseerd zonder de vereiste bouw- of omgevingsvergunningen en door de gemeente worden aangemerkt als illegale bouwwerken en dat [geïntimeerde] hen hierover niet heeft geïnformeerd. [appellanten] stellen dat zij hierdoor schade hebben geleden, bestaande uit onder meer de kosten van verwijdering en herstel (appartement) en de kosten van bouwkundige aanpassingen (rookgasafvoeren).

5.5.1.

Op grond van artikel 7:17 BW mag een koper verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen (de zgn. conformiteitseis). Artikel 7:17 BW is van regelend recht en dus kunnen partijen in een koopovereenkomst van dat artikel afwijken. Zoals de rechtbank ook heeft overwogen, is dat in dit geval gebeurd in de artikelen 5.1, 5.2 en 5.6 van de koopovereenkomst. Artikel 5.1 komt erop neer dat [geïntimeerde] niet instaat voor (verborgen) gebreken en het risico voor de aanwezigheid hiervan bij [appellanten] ligt. Op grond van artikel 5.2 heeft [geïntimeerde] zich echter verplicht een onroerende zaak te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik als woning komen daarom voor rekening van [geïntimeerde] , tenzij deze gebreken bekend aan of kenbaar voor [appellanten] waren ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Artikel 5.6 bepaalt ten slotte dat [geïntimeerde] als verkoper verklaart dat haar niet bekend is dat normaal gebruik als woning op grond van publiek- of privaatrechtelijke belemmeringen niet is toegestaan. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt verder dat [appellanten] in beginsel, behoudens andersluidende afspraken (die hier niet zijn gesteld of gebleken), ervan mogen uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing daarvan destijds is gebeurd met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften en op basis van de daarvoor vereiste vergunningen, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning (vgl. HR 25 februari 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR5385).

5.5.2.

Ook in hoger beroep is niet gesteld of gebleken dat partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst hebben gesproken over het al dan niet vergunningsplichtig zijn van het appartement en/of de rookgasafvoeren. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat voor zover [geïntimeerde] destijds al niet op de hoogte was van het ontbreken van de vereiste vergunningen, dit voor haar risico komt, voor zover dit aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. [geïntimeerde] wordt als eigenaar en verkoper van de woning immers geacht op de hoogte te zijn van de (illegale) status van de door haar te koop aangeboden woning. Dit weerspreekt zij ook niet, althans onvoldoende.

Appartement

5.6.1.

De eerste grief van [appellanten] ziet op hun beroep op non-conformiteit van het appartement in de woning.

5.6.2.

Partijen verschillen in de eerste plaats van mening over het antwoord op de vraag of van de door [geïntimeerde] aan [appellanten] verkochte woning een appartement deel uitmaakte. Het hof is van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en overweegt daartoe het volgende. In de verkoopbrochure van de makelaar van [geïntimeerde] , [makelaarskantoor] ’ (productie 2 bij inleidende dagvaarding) staat op pagina 6 onder het kopje ‘bouwstijl’ vermeld:

“Op de begane grond is er een appartement gerealiseerd dat deels onderdeel uitmaakt van de schuur en grenst aan het woonhuis.”

Verder staat op pagina 9 van de brochure vermeld dat het appartement bestaat uit een ‘living’ van ca 21 m², een keuken van ca 8 m², een badkamer van ca 4 m² en een slaapkamer van ca 13m². Tussen partijen is niet in geschil dat deze brochure was bestemd voor potentiële kopers. Voornoemde mededeling, afkomstig van de makelaar van [geïntimeerde] , moet aan [geïntimeerde] worden toegerekend en is mede beslissend voor het antwoord op de vraag welke eigenschappen van de woning [appellanten] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [appellanten] mochten dus verwachten dat van de woning een appartement deel uitmaakte dat, mede gezien het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad uit 2005, was gerealiseerd overeenkomstig de toen geldende wettelijke voorschriften.

Daarnaast hebben [appellanten] in hoger beroep een plattegrond van de woning overgelegd (productie 27 bij memorie van grieven), waaruit blijkt dat toen zij de woning kochten sprake was van een aparte wooneenheid die zich deels in de stallen bevond en die bestond uit een woonkamer, keuken, badkamer en slaapkamer. De juistheid van deze plattegrond heeft [geïntimeerde] niet betwist.

Hiermee staat naar het oordeel van het hof voldoende vast dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van de woning een appartement, althans een afzonderlijk woondeel met eigen voorzieningen, deel uitmaakte. De omstandigheid dat [geïntimeerde] de desbetreffende ruimtes niet als zodanig gebruikte, maar daar dierenvoer opsloeg, haar dieren verzorgde, haar honden waste (in de douche) en daar een wasmachine en droger had staan, maakt dat niet anders.

5.6.3.

De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of, zoals [appellanten] stellen en [geïntimeerde] betwist, het appartement vanwege strijd met de wettelijke voorschriften (het ontbreken van een vergunning) in de oorspronkelijke staat (stal) moest worden teruggebracht en daardoor niet meer geschikt was voor normaal gebruik als woning. Zoals ook de rechtbank heeft overwogen, volgt dit niet uit het besluit van de gemeente van 26 oktober 2018 en de daaraan voorafgegane correspondentie tussen de gemeente en [appellanten] Weliswaar deelt de gemeente in haar brief van 24 juli 2017 mee dat bij de aanvraag van [appellanten] voor de kapconstructie is gebleken dat er meerdere bouwwerken op hun perceel staan waarvoor geen vergunning is aangevraagd en die ook niet aangemerkt kunnen worden als vergunningsvrije bouwwerken, maar om welke bouwwerken het precies gaat, specificeert de gemeente in de brief niet. Verder volgt uit de brief van de gemeente van 8 februari 2018 dat [appellanten] om legalisatie hebben gevraagd van de bijgebouwen, maar niet van het appartement. Ook overigens is niet gesteld of gebleken dat er correspondentie of een besluit van de gemeente is waaruit blijkt dat het appartement een illegale status had die niet gelegaliseerd kon worden en dat dit daarom moest worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Desondanks hebben [appellanten] het appartement in de oorspronkelijke staat teruggebracht. Zij stellen dat zij dat hebben gedaan naar aanleiding van een mondelinge mededeling van een ambtenaar die heeft verklaard dat de bestaande situatie illegaal was en dat hiervoor nooit een vergunning zou worden gegeven. Ter onderbouwing van deze mededeling leggen zij een schriftelijke verklaring over van [persoon A] , naar het hof begrijpt de desbetreffende ambtenaar. Daarnaast stellen zij dat [persoon B] , jurist bestuursrechtelijke handhaving van de gemeente, hen recentelijk telefonisch heeft bevestigd dat geen vergunning is afgegeven voor het appartement en dat deze ook nooit zal worden verleend. Met de rechtbank is het hof echter van oordeel dat deze mededelingen, wat daar verder ook van zij, onvoldoende zijn, nu een met waarborgen omkleed (handhavings)besluit van de gemeente op dit punt ontbreekt en mededelingen van een ambtenaar ontoereikend zijn om te concluderen dat de gemeente ook daadwerkelijk conform die mededelingen zou hebben beslist. Ook in hoger beroep lichten [appellanten] niet toe waarom zij niet konden wachten met de verwijdering van het appartement totdat de gemeente daarover definitief had beslist.

5.6.4.

De conclusie is dat in hoger beroep evenmin voldoende is komen vast te staan dat het appartement moest worden verwijderd. Daarmee is ook niet komen vast te staan dat ten aanzien van het appartement sprake was van een gebrek dat aan het normaal gebruik daarvan in de weg stond. Dit betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat [geïntimeerde] wat het appartement betreft niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Alleen hierom al kan de door [appellanten] primair gevorderde schadevergoeding, bestaande uit onder meer de kosten voor het terugbrengen van het appartement in de oorspronkelijke staat, niet worden toegewezen. Gelet op het voorgaande komt de door [appellanten] subsidiair gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, voor zover dit het appartement betreft, evenmin voor toewijzing in aanmerking. Er is immers geen tekortkoming die de gedeeltelijke ontbinding rechtvaardigt.

De eerste grief faalt dus.

Rookgasafvoeren

5.7.1.

[appellanten] stellen dat de gemeente naar aanleiding van een melding van rookoverlast een controle heeft uitgevoerd op het perceel van [appellanten] en dat zij daarbij heeft geconstateerd dat zowel de rookgasafvoer op het dak van de verbinding tussen het woonhuis en de stal als de rookgasafvoer op de bestaande haard van de woning zonder de vereiste omgevingsvergunning is gerealiseerd. Zij verwijzen in dat kader naar een brief van de gemeente van 17 januari 2022. Zij stellen verder dat zij, nadat de gemeente hen bij voornoemde brief heeft gewezen op de mogelijkheid van legalisatie, van deze mogelijkheid gebruik hebben gemaakt. Deze aanvraag is door de gemeente afgewezen, aldus [appellanten] onder verwijzing naar een brief van de gemeente van 8 april 2022. Volgens [appellanten] moeten zij nu aanzienlijke kosten maken om aan de eisen van de gemeente tegemoet te komen en is [geïntimeerde] voor die kosten aansprakelijk.

5.7.2.

Het hof overweegt als volgt. Uit de brief van de gemeente van 17 januari 2022 blijkt dat de rookgasafvoeren niet voldoen aan de op dit moment geldende wettelijke voorschriften. De gemeente geeft in deze brief aan dat beide rookgasafvoeren niet voldoen aan de voorschriften zoals neergelegd in het Bouwbesluit 2012, in het bijzonder niet aan de eisen van de NEN 1087 en NEN 2057. Vast staat dat de rookgasafvoeren er al waren toen [appellanten] de woning kochten van [geïntimeerde] . Niet is echter gesteld of gebleken dat de afvoeren in 2012 of later zijn aangebracht. Volgens [geïntimeerde] staat de rookgasafvoer op de schoorsteen van de woning er al 60 jaar en de rookgasafvoer tussen de woning en de stal al 39 jaar.

Uit het hiervoor al aangehaalde arrest van de Hoge Raad uit 2005 volgt dat de conformiteitseis meebrengt dat [appellanten] ervan mogen uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing daarvan
destijds(onderstreping hof) is gebeurd met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften en op basis van de daarvoor vereiste vergunningen. Hieruit leidt het hof af dat het er dus niet om gaat of de rookgasafvoeren volgens de op dit moment geldende voorschriften zijn gerealiseerd, maar volgens de voorschriften die golden ten tijde van de plaatsing daarvan. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat dat het geval is en uit niets blijkt het tegendeel, zodat het hof hiervan uitgaat.

Daar komt bij dat de gemeente [appellanten] in hun brief van 17 januari 2022 ook ten aanzien van de rookgasafvoeren hebben gewezen op de mogelijkheid om een aanvraag tot legalisatie in te dienen. Volgens [appellanten] hebben zij dit verzoek ingediend, maar is dit afgewezen. Anders dan zij menen, volgt dit echter niet uit de brief van de gemeente van 8 april 2022. In deze brief wijst de gemeente een aanvraag voor vooroverleg omgevingsvergunning voor het verhogen van de schoorsteen af. De afwijzing betreft dus niet een aanvraag om legalisatie van de bestaande rookgasafvoeren. Daarmee staat dus niet vast dat de rookgasafvoeren niet ook, net als de bijgebouwen, op eenvoudige wijze tegen relatief lage kosten kunnen worden gelegaliseerd.

[appellanten] hebben bovendien niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij als gevolg van het ontbreken van de vereiste vergunningen voor de rookgasafvoeren hun woning niet normaal kunnen gebruiken.

5.7.3.

Het hof komt tot de conclusie dat ook ten aanzien van de rookgasafvoeren geen gebrek is komen vast te staan dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat en daarmee evenmin dat [geïntimeerde] ten aanzien hiervan is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Dit betekent dat hierom al de door [appellanten] primair gevorderde schadevergoeding en subsidiair gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst niet kunnen worden toegewezen.

Dwaling

Bijgebouwen

5.8.1.

De tweede grief van [appellanten] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat hun (meer subsidiair gedane) beroep op dwaling ten aanzien van de bijgebouwen van de woning (de pergola, de drie tuinkassen, de schuilstal voor paarden, het koetshuis/de paardenstallen en het kippenhok, hierna gezamenlijk aan te duiden als de bijgebouwen) niet kan slagen. Zij voeren in dat verband aan dat zij, als zij ten tijde van de koop van de woning hadden geweten dat de bijgebouwen zonder de vereiste vergunningen waren gebouwd en dus een illegale status hadden, de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden hadden gesloten, maar eerst navraag hadden gedaan bij de gemeente over de mogelijkheden van legalisatie en dan een lagere koopprijs hadden bedongen. In plaats van de vernietiging van de overeenkomst uit te spreken, vragen [appellanten] in hoger beroep de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het door hen geleden nadeel als gevolg van de dwaling in die zin te wijzigen dat de koopprijs wordt verminderd met de door hen gemaakte kosten voor de legalisatie van de bijgebouwen.

5.8.2.

Het hof stelt voorop dat als onweersproken vast staat dat de bijgebouwen destijds zijn gerealiseerd zonder de daarvoor vereiste vergunningen. Van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW is sprake als een overeenkomst tot stand komt onder invloed van een onjuiste voorstelling. In dit geval is niet in geschil dat hiervan sprake is: [appellanten] hebben de koopovereenkomst gesloten onder invloed van de onjuiste voorstelling dat de bijgebouwen bij de woning waren gerealiseerd met de vereiste vergunningen.

Als deze overeenkomst bij een juiste voorstelling niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, is deze vernietigbaar (of kunnen op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd ter opheffing van het als gevolg van de dwaling ontstane nadeel), indien [geïntimeerde] in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, [appellanten] had behoren in te lichten (artikel 6:228 lid 1 onder b BW). Ook dit laatste is aan de orde: zoals hiervoor al is overwogen, wordt [geïntimeerde] als eigenaar en verkoper van de woning geacht op de hoogte te zijn van de (illegale) status van (onderdelen van) de door haar te koop aangeboden woning en had zij [appellanten] bij het sluiten van de koopovereenkomst hiervan op de hoogte behoren te stellen.

5.8.3.

In zoverre is dus voldaan aan de vereisten voor een geslaagd beroep op dwaling. Waar het hier spaak loopt, is dat [appellanten] ook in hoger beroep onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld, waaruit volgt dat zij bij een juiste voorstelling de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de gemeente bij besluit van 28 oktober 2018 de door [appellanten] gevraagde vergunning voor legalisatie heeft verleend, zodat de bijgebouwen per die datum zijn gelegaliseerd. Vast staat dat de door [appellanten] hiervoor gemaakte kosten in totaal € 1.990,10 bedroegen, wat een fractie is van de door hen betaalde koopprijs voor de woning van € 645.000,00. Zonder nadere toelichting, die ook in hoger beroep ontbreekt, ziet het hof niet in dat [appellanten] , indien zij hadden geweten dat de voor de bijgebouwen vereiste vergunningen ontbraken, de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden (koopprijs) hadden gesloten. Dit geldt eens temeer, nu [appellanten] zelf hebben gesteld dat de woning werd aangeboden voor een bedrag van € 695.000,00 en zij de woning hebben gekocht voor een bedrag van € 645.000,00, dus voor € 50.000,00 minder dan de vraagprijs.

5.8.4.

Het voorgaande betekent dat ook in hoger beroep het beroep van [appellanten] op dwaling ten aanzien van de bijgebouwen moet worden verworpen. Grief 2 faalt dus.

Appartement

5.9.

Nu niet is komen vast te staan dat het appartement vanwege strijd met de wettelijke voorschriften in de oorspronkelijke staat (stal) moest worden teruggebracht, kan niet worden geconcludeerd dat [appellanten] hebben gedwaald ten aanzien van het appartement. Het beroep op dwaling ten aanzien van het appartement kan dus evenmin slagen.

Rookgasafvoeren

5.10.

Het beroep op dwaling ten aanzien van de illegale status van de rookgasafvoeren moet eveneens worden verworpen. Ook als uitgegaan wordt van het door [appellanten] gestelde bedrag van € 3.500,00 aan kosten om de rookgasafvoeren overeenkomstig de op dit moment geldende voorschriften te maken (welk bedrag [appellanten] in het geheel niet nader onderbouwt), geldt ook hier dat zonder nadere toelichting, die hier eveneens ontbreekt, niet valt in te zien dat [appellanten] , indien zij hadden geweten dat de voor de rookgasafvoeren vereiste vergunningen ontbraken, de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden (koopprijs) hadden gesloten. Het hof verwijst in dat verband naar hetgeen het hiervoor in rov. 5.8.3 heeft overwogen.

Bewijsaanbod

5.11.

[appellanten] bieden nog bewijs aan van hun stellingen. Aan bewijslevering komt het hof echter niet toe, aangezien [appellanten] geen feiten en omstandigheden stellen die, indien bewezen, leiden tot een ander oordeel.

5.12.

De derde grief van [appellanten] is gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Gelet op hetgeen het hof hierboven heeft overwogen, heeft de rechtbank terecht de vorderingen van [appellanten] afgewezen en daarmee [appellanten] terecht als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Deze grief volgt dus het lot van de andere twee grieven.

6.Slotsom

6.1.

Nu de grieven falen, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen. Hieruit vloeit voort dat de vordering van [appellanten] tot veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen zij op grond van het bestreden vonnis aan haar hebben voldaan, ook moet worden afgewezen.

6.2.

[appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. Deze begroot het hof aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 1.756,00 aan griffierecht en op € 4.064,00 aan salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt maal tarief VI).

6.3.

[geïntimeerde] vordert daarnaast veroordeling van [appellanten] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

6.4.

De door [geïntimeerde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal op na te melden wijze worden toegewezen, aangezien [appellanten] daartegen geen afzonderlijk verweer hebben gevoerd.

7.De uitspraak

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht van 21 april 2021;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] , tot op heden begroot op € 1.756,00 aan griffierecht en op € 4.064,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de datum van voldoening;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, O.G.H. Milar en J.E. Soeharno en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 januari 2023.

griffier rolraadsheer