ECLI:NL:GHSHE:2023:3435

• Datum uitspraak: 17 oktober 2023
• Publicatiedatum: 17 oktober 2023
• Zaaknummer: 200.315.366_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.K.N. Vos; O.G.H. Milar; O.L. Nunes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit bij de verkoop van een woning en de aansprakelijkheid van de verkoper voor herstelkosten

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, waarin de appellanten, verkopers van een woning, zijn veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan de geïntimeerden, kopers van de woning. De zaak draait om de vraag of de woning voldeed aan de in de koopovereenkomst gestelde eisen en of er sprake was van non-conformiteit. De geïntimeerden hebben de verkopers aangesproken op gebreken die zijn ontstaan na de aankoop van de woning, waaronder lekkage door een constructiefout. De rechtbank oordeelde dat de verkopers tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen en dat zij aansprakelijk zijn voor de herstelkosten. In hoger beroep hebben de appellanten de grieven aangevoerd dat de rechtbank de feiten niet correct heeft vastgesteld en dat de schade niet voldoende is onderbouwd. Het hof heeft de grieven van de appellanten verworpen en geoordeeld dat de verkopers aansprakelijk zijn voor de herstelkosten, omdat de woning niet voldeed aan de verwachtingen die op basis van de koopovereenkomst mochten worden gesteld. Het hof heeft de schadevergoeding verhoogd en de proceskosten verhaald op de appellanten, die als grotendeels in het ongelijk gestelde partij zijn aangemerkt. De uitspraak van het hof bevestigt de verantwoordelijkheid van verkopers voor de staat van de verkochte woning en de gevolgen van non-conformiteit.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.315.366/01

arrest van 17 oktober 2023

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. C.J.I.F. van Beek te Goes,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het principale hoger beroep,

appellanten in het incidentele hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. R. Zwamborn te Goes,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 juli 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 april 2022, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerden] als eisers.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9348380 \ CV EXPL 21-2106)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met productie;
• de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel met producties;
• de memorie van antwoord in incidenteel appel.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.
De beoordeling

de feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

[geïntimeerden] heeft van [appellanten] bij koopovereenkomst d.d. 21/23 juni 2017 een perceel grond met woning gekocht, staande en gelegen te [postcode] [plaats] , aan [adres] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectienummer] (hierna: de woning). In deze koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…).

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis voor permanente bewoning met eigenschappen gerelateerd aan het bouwjaar..

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

3.1.2.

De woning is bij notariële akte op 2 oktober 2017 aan [geïntimeerden] geleverd. De koopsom van € 282.500,00 is voldaan.

3.1.3.

Op 26 september 2020 heeft in de woning een lekkage plaatsgevonden.

3.1.4.

[geïntimeerden] heeft de heer [persoon] (hierna: [persoon] ) van [het bedrijf] te [plaats] ingeschakeld voor onderzoek. [persoon] heeft hierover gerapporteerd dat het lood niet was ingemetseld in de binnenmuur, er te dun lood is gebruikt, het lood in de spouwisolatie is gezakt en het lood ondersteund had moeten worden. Tevens zijn er boven het lood geen open stootvoegen in het metselwerk aangebracht. Ook loopt het lood op de mastiekschroot te ver door op het platte dak, wat kans geeft op capillaire werking.

3.1.5.

De bevindingen van [persoon] heeft [geïntimeerden] op 24 oktober 2020 per e-mail met [appellanten] gedeeld.

3.1.6.

Op 11 november 2020 heeft [geïntimeerden] een brief verstuurd aan [appellanten] met daarin een termijn van 30 dagen waarbinnen [appellanten] onder meer in de gelegenheid wordt gesteld de gebreken op zijn kosten te herstellen. In deze brief wordt ook aangezegd dat indien [appellanten] de gebreken niet herstelt [geïntimeerden] de gebreken zal laten herstellen door een derde op kosten van [appellanten] .

3.1.7.

Op 26 januari 2021 heeft [geïntimeerden] voorgesteld om gezamenlijk een deskundige te benoemen. Op dit voorstel is door [appellanten] niet gereageerd.

3.1.8.

[geïntimeerden] heeft een deskundige, [ingenieursbureau] (hierna: [ingenieursbureau] ) ingeschakeld en aan [persoon] opdracht gegeven de meest noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren.

3.1.9.

[geïntimeerden] heeft per mail van 15 maart 2021 [appellanten] hiervan op de hoogte gebracht en [appellanten] in de gelegenheid gesteld om op 19 maart 2021 aanwezig te zijn bij de aanvang van de werkzaamheden.

3.1.10.

Op 18 maart 2021 heeft de gemachtigde van [appellanten] gereageerd dat [appellanten] niet aanwezig zal zijn op 19 maart 2021.

3.1.11.

Op 19 maart 2021 is een medewerker van [ingenieursbureau] aanwezig geweest bij [geïntimeerden] . In de notitie behorende bij het verrichte onderzoek staat dat de loodslabbe over de volledige breedte is ingezakt en dat dit tot een onvoldoende waterdichte aansluiting heeft geresulteerd. De loodslabbe is niet bevestigd aan de binnenmuur of onvoldoende is ingewerkt in de binnenmuur. Ook had de loodslabbe ondersteund moeten zijn, wat niet het geval is. Daarbij is geconstateerd dat het lood te ver op het dak is doorgezet en zodoende, middels een capillaire werking, mogelijke vochtintreding tot gevolg kan hebben.

3.1.12.

Op 17 mei 2021 heeft [geïntimeerden] aan [appellanten] een brief gestuurd dat op 19 maart 2021 herstelwerkzaamheden hebben plaatsvonden en daarin de constateringen van [ingenieursbureau] genoemd. De schade wordt tot op dat moment begroot op € 15.806,02, waarvoor [geïntimeerden] [appellanten] nogmaals aansprakelijk stelt.

de procedure bij de rechtbank

3.2.1.

[geïntimeerden] vorderde bij de rechtbank uitvoerbaar bij voorraad, [appellanten] te veroordelen:

- aan [geïntimeerden] te betalen het bedrag in hoofdsom van € 14.429,79, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- aan [geïntimeerden] te betalen het bedrag van € 919,29 ter zake buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente en de nakosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerden] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Primair stelt [geïntimeerden] dat sprake is van non-conformiteit. In de koopovereenkomst is gegarandeerd dat de woning de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, maar er is gebleken dat de woning die eigenschappen op het moment van de verkoop niet bezat. Er is namelijk een constructiegebrek. [geïntimeerden] heeft de gebrekkige loodslab laten verwijderen en opnieuw en deugdelijk aan laten brengen. Deze en toekomstige kosten, totaal ten bedrage van € 14.429,79, wil hij verhalen op [appellanten] . Subsidiair stelt [geïntimeerden] dat sprake is van dwaling.

3.2.3.

[appellanten] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het eindvonnis heeft de rechtbank onder meer het volgende overwogen:

- ( rov. 4.3.) Normaal gebruik houdt in dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een bepaalde mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Als sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij ten tijde van de koop het gebrek voor de koper bekend of kenbaar was;

- ( rov 4.4.) Uit zowel de rapportage van [persoon] als de rapportage van [ingenieursbureau] blijkt dat de loodslab onjuist is aangebracht doordat de fixatie aan de binnenmuur onvoldoende is, waardoor het lood heeft kunnen zakken, en de loodslab niet is ondersteund met hard materiaal. Deze constructiefout bij plaatsing van de aanbouw aan de woning leidt ertoe dat de woning niet de eigenschappen bezit die van een normaal woonhuis mag worden verwacht. Bovendien was deze constructiefout [geïntimeerden] niet kenbaar en had het [geïntimeerden] ook niet kenbaar moeten zijn;

- ( rov. 4.5.) Voor zover het afwezig zijn van stootvoegen een gebrek is dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, is [appellanten] niet aansprakelijk voor de herstelkosten. Het ontbreken van stootvoegen was [geïntimeerden] namelijk bij het aangaan van de koopovereenkomst kenbaar dan wel had hem kenbaar moeten zijn. Ditzelfde geldt voor de door [persoon] en [ingenieursbureau] genoemde capillaire werking, wat het gevolg is van het te ver doorlopen van het lood op het platte dak;

- ( rov. 4.6.) [appellanten] is ten aanzien van de loodslab tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Voor de daardoor geleden herstelkosten is [appellanten] aansprakelijk.

- ( rov. 4.7.) De gevorderde aanschafkosten voor de beschadigde tafel en beschadigde stoelen en de kosten voor eigen gemaakte uren worden als onvoldoende onderbouwd afgewezen;

- ( rov. 4.8.) Het gevorderde bedrag van € 2.740,40 zal worden toegewezen, aangezien het aanbrengen van een nieuwe loodslab noodzakelijk was om de constructiefout te herstellen;

- ( rov. 4.9.) Voor de nieuwe stenen zal alleen de eerste factuur ten bedrage van € 330,20 worden toegewezen. De onderbouwing van [geïntimeerden] ten aanzien van de tweede factuur is namelijk pas ter zitting aangevoerd en bovendien is onvoldoende onderbouwd dat dit herstelkosten betreffen vanwege het verkeerd aanbrengen van de loodslab;

- ( rov. 4.10.) Dat impregneren nodig is, is onvoldoende gesteld en ook blijkt uit de verklaring van [geïntimeerden] dat het niet zeker is dat de muur opnieuw gevoegd moet worden. De gevorderde schadebedragen die op deze werkzaamheden zien, worden daarom afgewezen;

- ( rov. 4.11.) [geïntimeerden] heeft voldoende onderbouwd dat sprake is van lekkageschade en dat daarom binnen geschilderd dient te worden. De schadepost voor het schilderwerk binnen ten bedrage van € 1.029,87 wordt dan ook toegewezen. Ook zullen de kosten voor de rapportage door [ingenieursbureau] ten bedrage van € 363,00 worden toegewezen.

- ( rov. 4.12.) Gezien alle feiten en omstandigheden is het niet redelijk om een korting van nieuw voor oud toe te passen.

Op basis van het voorgaande heeft de rechtbank [appellanten] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.794,47 vermeerderd met de wettelijke rente. De proceskosten zijn gecompenseerd.

Het hoger beroep

3.3.

[appellanten] heeft in principaal hoger beroep tien grieven aangevoerd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van alle vorderingen van [geïntimeerden] met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.

3.4.

[geïntimeerden] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en heeft daarbij zes grieven geformuleerd. [geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen met veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties.

3.5.

Het hof zal de grieven in principaal en incidenteel hoger beroep behandelen aan de hand van de volgende onderwerpen:

- non conformiteit (principale grieven I t/m V en incidentele grief I);

- bewijs (principale grieven II en III);

- omvang schade (principale grieven VI t/m X, incidentele grieven II t/m IV);

- buitengerechtelijke incassokosten (incidentele grief V) en

- proceskosten (incidentele grief VI).

Non conformiteit

3.6.1.

Met de grieven I t/m V betoogt [appellanten] het volgende. De rechtbank had bij de feitenweergave niet alleen moeten opnemen dat een lekkage heeft plaatsgevonden, maar ook de ernst en de omvang daarvan onder vermelding dat dit de regenval van een enorme storm betrof. [appellanten] voert hierbij aan dat een eenmalige geringe lekkage (of het vermeende bouwkundige gebrek) niet in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Verder betwist [appellanten] de constructiefout en stelt een alternatieve, gebruikelijke en deugdelijke wijze van bevestiging van de loodslabbe te hebben gebruikt na overleg met een bevriende aannemer. [appellanten] heeft de bevindingen van [ingenieursbureau] en [persoon] betwist. [appellanten] betwist daarnaast dat er causaal verband bestaat tussen de lekkage en de vermeende constructiefout.

3.6.2.

Het hof overweegt als volgt. Onderwerp van dit geschil is niet hoe ernstig de lekkage was op 26 september 2020 en of die al dan niet werd veroorzaakt door een enorme storm. Het hof noteert de lekkage op 26 september 2020 simpelweg als startpunt voor nader onderzoek door [geïntimeerden] . De feiten behoeven op dit punt niet te worden aangevuld en in zoverre faalt grief I in principaal hoger beroep.

3.6.3.

Het hof overweegt verder dat [geïntimeerden] stelt bij voornoemd nadere onderzoek constructiefouten te hebben gevonden in de aanbouw. [geïntimeerden] heeft zijn standpunt onderbouwd met de bouwkundige bevindingen van [persoon] en [ingenieursbureau] , zoals hiervoor samengevat weergegeven onder rov. 3.1.4. en 3.1.11. [appellanten] stelt hier tegenover dat hij heeft gekozen voor een deugdelijke methodiek toen hij de aanbouw en de loodslabbe zelf heeft geplaatst. Hij heeft hierover overleg gehad met een bevriende aannemer, welke hem deze methodiek heeft geadviseerd. [appellanten] heeft hierdoor een aanbouw gecreëerd die in de periode van 2006 tot september 2020 geen enkele lekkage heeft gehad.

3.6.4.

Het hof constateert dat [appellanten] de feitelijke stellingen van [geïntimeerden] betwist over de constructiefout en het causale verband met de lekkage. Dit betekent dat het hof zal kijken naar de kwaliteit van de feitelijke stellingen over en weer. Beide partijen moeten over en weer hun feitelijke stellingen en betwistingen voldoende concreet onderbouwen of motiveren, waarbij het antwoord op de vraag hoe concreet zij moeten zijn, telkens ook afhangt van de wederpartij: hoe concreter de stellingen van een partij zijn, hoe concreter ook de wederpartij op die stellingen moet reageren. Hier is dus sprake van een wisselwerking. Het hof overweegt dat [geïntimeerden] zijn standpunt over de constructiefout voldoende heeft onderbouwd met onder meer de bevindingen van [persoon] en [ingenieursbureau] . Dan is het niet genoeg dat [appellanten] zijn standpunt dat er geen constructiefout is en er geen causaal verband is met de lekkage, vooral onderbouwt met kritiek op [persoon] en [ingenieursbureau] en met beperkte stellingen over een ‘bevriende aannemer’. Nu de afwezigheid van een constructiefout voor [appellanten] de kern van zijn betwisting is, had hij meer moeten onderbouwen. Het was vanuit dat gezichtspunt dus verstandig geweest als hij wel was ingegaan op de uitnodiging om mee te doen aan het onderzoek dat [geïntimeerden] heeft laten verrichten. Nu hij dat heeft nagelaten, had [appellanten] op zijn minst meer kunnen stellen over het advies van genoemde bevriende aannemer of de gestelde bouwkundige alternatieve aanpak of schriftelijke stukken kunnen overleggen zoals een verklaring van die aannemer dan wel andersoortige bouwkundige informatie of een rapportage. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] in dit stadium van de procedure alsnog in de gelegenheid te stellen bedoelde schriftelijke informatie in het geding te brengen. [appellanten] had dat uit eigen beweging dienen te doen, omdat dit hoort bij zijn stelplicht. Voor het leveren van zulk schriftelijk bewijs is immers geen opdracht van de rechter vereist. [appellanten] heeft zijn betwisting dus onvoldoende onderbouwd ten aanzien van de constructiefout en het causale verband.

3.6.5.

Het hof overweegt dat partijen niet hebben gegriefd tegen de overweging van de rechtbank over normaal gebruik zoals hierboven staat weergegeven onder rov. 3.2.4. Het hof zal hier ook van uit gaan. [geïntimeerden] heeft over het normale gebruik het volgende gesteld: van een woning mag immers verwacht worden dat deze vrij is van grove gebreken aan de constructie, temeer wanneer deze (op termijn) ernstige lekkage tot gevolg hebben.

Deze stellingen heeft [geïntimeerden] onder meer onderbouwd met de bevindingen van [persoon] en [ingenieursbureau] zoals hiervoor weergegeven staat onder rov. 3.1.4. en 3.1.11., alsmede met foto’s en een filmpje. Ook deze stellingen heeft [appellanten] onvoldoende betwist; hiervoor geldt hetzelfde als is overwogen in de voorgaande rechtsoverweging.

3.6.6.

De principale grieven ten aanzien van de non conformiteit slagen niet.

3.7.1.

In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerden] gegriefd tegen het oordeel van de rechtbank over de kenbaarheid van het ontbreken van de stootvoegen en het doorlopen van het lood. Deze twee feiten heeft hij onderbouwd met onder meer de bevindingen van [persoon] (zie rov. 3.1.4). De enkele betwisting van [appellanten] dat er wel stootvoegen waren, passeert het hof omdat dit niet is onderbouwd. Dit betekent dat het hof uit zal gaan van het ontbreken van de stootvoegen. Over het doorlopen van het lood heeft [appellanten] enkel gesteld en dus wederom niet onderbouwd, dat niet is gebleken dat er daadwerkelijk vochtintreding is geweest. Nu dit niet is onderbouwd, passeert het hof ook dit standpunt van [appellanten] .

3.7.2.

Het hof overweegt dat de rechtbank haar oordeel over de kenbaarheid niet nader heeft onderbouwd. Het hof deelt het oordeel van de rechtbank niet. Daartoe overweegt het hof dat [geïntimeerden] ook hiervoor zijn standpunt voldoende heeft onderbouwd. Dat deze twee feiten zichtbaar zijn geweest bij het totstandkomen van de overeenkomst maakt niet dat ze daarmee ook kenbaar (hadden moeten) zijn geweest voor [geïntimeerden] als niet bouwkundig onderlegde koper. Anders dan [appellanten] stelt, zijn het geen feiten van algemene bekendheid dat een buitenmuur voldoende stootvoegen moet bevatten en dat het lood netjes passend op het dak dient te worden aangebracht. [appellanten] heeft onvoldoende onderbouwd waarom op dit punt een onderzoeksplicht op [geïntimeerden] zou rusten, in de zin dat hij een bouwkundige keuring had moeten laten verrichten.

Het hof overweegt dat ook ten aanzien van de stootvoegen en het doorlopen van het lood geen (nader) onderbouwde standpunten door [appellanten] zijn aangevoerd, zodat de stellingen van [geïntimeerden] hierover zijn komen vast te staan en incidentele grief I slaagt.

Bewijs

3.8.1.

[appellanten] heeft aangevoerd in de principale grieven II en III dat de bewijswaarde van de bevindingen van de deskundigen onvoldoende is gewogen door de rechtbank. Verder is de rechtbank ten onrechte niet ingegaan op zijn (tegen)bewijsaanbod.

3.8.2.

Het hof verwijst naar het hiervoor overwogene (rov. 3.6.4.). Bij het vaststellen van de feiten tussen partijen in een procedure wordt gekeken naar de kwaliteit van de feitelijke stellingen over en weer. In dit geval heeft [geïntimeerden] zijn stellingen voldoende onderbouwd. De bezwaren van [appellanten] zijn onvoldoende onderbouwd, zodat niet toegekomen hoeft te worden aan het nader bezien van de door [appellanten] aangevoerde ‘bewijswaarde van de bevindingen’.

3.8.3.

[appellanten] heeft ook in hoger beroep aangeboden (tegen)bewijs te leveren. Zoals het hof hiervoor al meermaals heeft overwogen, had het op zijn weg gelegen om zijn standpunten al in de procedure nader feitelijk te onderbouwen, maar heeft [appellanten] nagelaten dat daadwerkelijk te doen. Bij deze stand van zaken wordt zijn bewijsaanbod gepasseerd.

Omvang van de schade

3.9.1.

Het hof overweegt dat nu de principale grieven I t/m V niet slagen het primaire standpunt van [appellanten] over de schade gepasseerd wordt.

3.9.2.

Subsidiair heeft [appellanten] ten aanzien van de herstelkosten van de loodslabbe het volgende aangevoerd (grief VI). Als productie 17 is een factuur van [persoon] overgelegd. In deze factuur worden eveneens de kosten voor de inspectie en het opmaken van een "rapport" besloten. Voor de inspectie heeft [persoon] drie uren gerekend ad € 42,- per uur. Voor een dergelijke eenvoudige inspectie is drie uur buitensporig. [appellanten] betwist aldus dat hieraan drie uren zijn besteed. Voor het opstellen van een rapport is een uur gerekend ad € 42,-. Gelet op het summiere A-4tje dat [persoon] heeft opgesteld, is dit buitensporig te noemen. Het opstellen van een dergelijke verklaring zal veeleer eerder 15 minuten dan een uur in beslag nemen. De grootste post op de factuur betreft die voor werkzaamheden "conform offerte". Als productie 28 is bij akte de offerte overgelegd waarnaar wordt verwezen. Op deze offerte is evenwel niet duidelijk gemaakt welke werkzaamheden worden verricht, welke materialen worden geleverd en hoeveel uur en tegen welk tarief wordt gewerkt. De vordering is aldus eveneens onvoldoende onderbouwd, reden waarom door [appellanten] eveneens om vernietiging van toewijzing van dit deel van de vordering wordt verzocht.

3.9.3.

Het hof overweegt dat hij de schade van [geïntimeerden] moet begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat (art. 6:97 BW). Het hof overweegt dat onderdeel van de schade ook uitmaakt de kosten voor de inspectie en het op papier zetten daarvan. [appellanten] heeft aangevoerd dat de opgevoerde kosten ‘buitensporig’ zijn voor een eenvoudige inspectie en dat het opstellen van een dergelijke verklaring veeleer 15 minuten in beslag zal nemen. Verder is de offerte voor de werkzaamheden niet gespecificeerd. Het hof ziet deze standpunten van [appellanten] als ‘blote’ betwistingen. [appellanten] heeft niet onderbouwd waaraan hij heeft gerelateerd dat dit een ‘eenvoudige’ inspectie zou zijn waarvoor drie uur buitensporig zou zijn. Hetzelfde geldt voor de duur van het opstellen van een verklaring. Ook legt [appellanten] niet uit waarop (op welke feitelijke of juridische grondslag) hij zijn standpunt baseert dat de offerte van [persoon] gespecificeerd zou moeten zijn.

De onderbouwing door [geïntimeerden] is voldoende voor het hof om de schade op dit punt te begroten, zodat niet verder ingegaan hoeft te worden op de te summiere betwistingen van [appellanten] .

3.9.4.

Subsidiair heeft [appellanten] ten aanzien van de stenen (grief VII) aangevoerd dat door de rechtbank aansluiting is gezocht bij hetgeen [geïntimeerden] heeft verklaard over deze factuur. [appellanten] stelt dat dit onvoldoende is, althans zonder nadere motivering onvoldoende is onderbouwd. Het gebruik en de noodzakelijkheid van de stenen blijkt volgens [appellanten] niet uit de facturen/offertes, reden waarom deze beoordeling volgens hem onvoldoende is gemotiveerd.

3.9.5.

Onder verwijzing naar rov. 3.9.3. overweegt het hof dat [geïntimeerden] zijn standpunt ook op dit punt voldoende heeft onderbouwd om de schade te kunnen begroten. Gebruik en noodzakelijkheid van de stenen behoeven daarbij niet nader te worden toegelicht. Ook grief VII faalt.

3.9.6.

Subsidiair heeft [appellanten] in grief VIII gesteld dat zowel ten behoeve van een steiger, als van het reinigen van diverse muren, ten onrechte schadevergoeding is toegewezen. Hiertegen is in eerste aanleg het volgende aangevoerd: ‘Als productie 19 is slechts een offerte (geen factuur) van [bedrijf] overgelegd. Hierop is eveneens aan post "lood vervangen" opgenomen. Deze is evenwel met pen doorgestreept. De overige posten hebben betrekking op steigerbouw, voegwerk, reiniging Torbo stralen en impregneren. Het is volstrekt onduidelijk wat deze schadeposten van doen hebben met de vermeende tekortkoming aan de loodslabbe. Het impregneren en reinigen zijn geen schadeposten die kwalificeren als herstelwerkzaamheden naar aanleiding van de vermeende gebreken aan de loodslabbe. Voor de post "voegwerk" is maar liefst een bedrag van € 1.800,00 opgenomen. In de toelichting bij de offerte wordt gesproken over het verwijderen van bestaand voegwerk etc. Uit hetgeen [geïntimeerden] bij dagvaarding heeft gesteld, blijkt evenwel dat het [persoon] is geweest die dergelijke werkzaamheden heeft verricht. Gelet op het feit dat een toelichting op de schadepost ontbreekt, is het voor [appellanten] niet mogelijk deze verder inhoudelijk te beoordelen.’

Verder heeft [appellanten] in hoger beroep het volgende gesteld. Gelet op het feit dat men op de aanbouw kon staan, is onvoldoende aangetoond dat het plaatsen van een steiger noodzakelijk zou zijn. [appellanten] stelt dat hij dit tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg ook heeft aangevoerd. Het is daarom niet begrijpelijk dat de rechtbank hiervoor zonder duidelijke motivering een schadevergoeding van € 363,00 heeft toegekend.

3.9.7.

Het hof verwijst ook hier naar rov. 3.9.3. Bij het begroten van de kosten van het herstel van de loodslabbe heeft [geïntimeerden] voldoende onderbouwd dat ook reiniging van de muren nodig was, waarbij eveneens voegwerk moest worden gedaan. Dat er sprake is van dubbel in rekening gebracht werk zoals [appellanten] lijkt te suggereren, is niet gebleken. De betwisting van [appellanten] is ook op dit punt te summier of niet ter zake dienend. Verder heeft [appellanten] onvoldoende uitgelegd waarom het feit dat er gestaan kon worden op de aanbouw zou maken dat een steiger overbodig is. Ook hier heeft [geïntimeerden] voldoende gesteld om de schade te kunnen begroten en faalt de grief van [appellanten] .

3.9.8.

[appellanten] voert over het schilderwerk (grief IX) ook aan dat de schade door [geïntimeerden] onvoldoende is onderbouwd. In eerste aanleg stelt [appellanten] het volgende: “Als productie 20 is een offerte van [de V.O.F.] overgelegd. [geïntimeerden] heeft echter op geen enkele wijze aangetoond dat sprake is van lekkageschade in de aanbouw. Daarvan is geen enkele foto of ander objectief bewijsmateriaal overgelegd.” In hoger beroep stelt [appellanten] dat de rechtbank niets heeft vastgesteld over de aard en omvang van de vermeende lekkage waardoor deze beoordeling onvoldoende is gemotiveerd.

3.9.9.

Het hof verwijst weer naar rov. 3.9.3. Er is geen noodzaak tot het overleggen van foto’s of andere bewijzen, omdat [geïntimeerden] voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat sprake is geweest van een lekkage door een constructiefout. Bij het begroten van de schade van dit voorval, heeft [geïntimeerden] vervolgens voldoende onderbouwd gesteld dat er ook binnen geschilderd moest worden en ook de kosten daarvan zijn voldoende aangetoond. Hiermee kan de schade door de rechter worden begroot. Ook deze grief van [appellanten] faalt.

3.9.10.

Met grief X voert [appellanten] aan dat er een aftrek had moeten plaatsvinden wegens ‘nieuw voor oud’. Uitgaande van een gemiddelde levensduur van 35 jaar had een aftrek moeten plaatsvinden voor het feit dat de loodslabbe al 14 jaar oud was.

3.9.11.

Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerden] dient zoveel mogelijk in de toestand gebracht te worden waarin hij zou hebben verkeerd als de loodslabbe wel goed was aangebracht. In dit geval is het niet zo dat [geïntimeerden] door het herstel in een betere toestand raakt dan anders het geval zou zijn geweest. De loodslabbe wordt immers niet periodiek (bijvoorbeeld 35 jaar zoals [appellanten] stelt of met een andere termijn) vervangen. Eenmaal verwerkt in een muur blijft zo’n loodslabbe zitten. Dit betekent dat er geen aanleiding is om een aftrek toe te passen voor ‘nieuw voor oud’. Grief X slaagt niet.

3.10.1.

In incidenteel hoger beroep brengt [geïntimeerden] ook bezwaren naar voren over het vaststellen van de schadeposten door de rechtbank.

3.10.2.

[geïntimeerden] stelt in zijn incidentele grief II dat hij de kosten voor de beschadigde tafel, de beschadigde stoelen en de kosten voor eigen gemaakte uren wel voldoende heeft onderbouwd. Voor de schade aan de tafel en stoelen verwijst [geïntimeerden] onder meer naar foto’s en een koopovereenkomst. Ten aanzien van de door hem bestede uren heeft [geïntimeerden] in eerste aanleg (als productie 35) een urenoverzicht overgelegd. [geïntimeerden] stelt dat dat er veel meer zijn dan hij in zijn vordering heeft betrokken. [geïntimeerden] voert aan dat hij heeft getracht de kosten van (onder meer) [persoon] zoveel mogelijk te beperken door zelf bepaalde werkzaamheden op te pakken. Hiervoor heeft hij vrije dagen moeten opnemen en daarnaast veel vrije tijd opgeofferd. [geïntimeerden] wenst hiervoor nog altijd een vergoeding te ontvangen van € 4.050,00.

3.10.3.

Het hof overweegt dat [geïntimeerden] ten aanzien van de beschadigde tafel en stoelen voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat redelijkerwijs aangenomen kan worden dat dit schade is als gevolg van de lekkage. Deze meubels stonden in de aanbouw en daar is een lekkage geweest. Het is bij deze stand van zaken niet nodig, zoals [appellanten] stelt, dat uitgesloten moet worden dat deze schade een andere oorzaak heeft. Ook zijn er onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat [geïntimeerden] hierbij zijn schadebeperkingsplicht heeft verzaakt door de meubels niet voor de lekkage weg te zetten. Het hof zal de schade voor deze twee posten toewijzen. In zoverre slaagt incidentele grief II.

3.10.4.

Ten aanzien van de vordering wegens eigen gemaakte uren overweegt het hof het volgende. Op grond van artikel 6:96 lid 2 BW komen als vermogensschade mede voor vergoeding in aanmerking de redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade, redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, en redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Bij bedrijven kunnen zogeheten interne kosten, voor zover zij redelijk zijn, op grond hiervan voor vergoeding in aanmerking komen en daarbij is het niet relevant of deze kosten ‘noodzakelijk’ waren, zoals [appellanten] heeft aangevoerd. Voor privé personen is het in de rechtspraak niet gebruikelijk om voor zelf bestede uren een vergoeding toe te kennen (zie bijvoorbeeld rov. 5.23 in ECLI:NL:GHARL:2019:1058). In het algemeen hebben de aan een zaak bestede uren immers de vermogenspositie van een privé persoon niet feitelijk beïnvloed. Dit betekent dat er aan de stelplicht van [geïntimeerden] op dit punt meer eisen gesteld moeten worden dan bij de andere schadeposten in deze procedure. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat hij heeft getracht de kosten van (onder meer) [persoon] zoveel mogelijk te beperken door zelf bepaalde werkzaamheden op te pakken en dat hij hiervoor vrije dagen heeft moeten opnemen. [geïntimeerden] heeft dit in de processtukken niet verder toegelicht. De vermelding van de soort werkzaamheden met verwijzing naar het urenoverzicht is hierbij onvoldoende. Daarbij heeft [geïntimeerden] ten eerste gesteld dat op dat urenoverzicht meer uren staan dan hij daadwerkelijk in rekening heeft gebracht. Het hof merkt hierbij op dat inderdaad niet alle uren in aanmerking zouden kunnen komen voor vergoeding, onder meer omdat sommige werkzaamheden op dit overzicht zullen vallen onder de kosten waarvoor buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten worden toegewezen. Ten tweede is niet duidelijk hoe [geïntimeerden] komt aan het totaal gevorderde bedrag van € 4.050,00. Welke uren heeft hij wel in rekening gebracht voor welke werkzaamheden, tegen welk tarief en waarop is dat tarief gebaseerd? Onderdeel van de toelichting had in elk geval een berekening kunnen zijn van het aantal opgenomen vakantiedagen en wat de waarde van zo’n vakantiedag zou zijn. Het hof kan op basis van de stellingen van [geïntimeerden] dit deel van de vordering dus niet toewijzen. Dit deel van incidentele grief II slaagt dus niet.

3.10.5.

Met de incidentele grieven III en IV heeft [geïntimeerden] gegriefd tegen de afwijzing van de gevorderde kosten voor de tweede partij stenen en het impregneren en opnieuw voegen van een muur. Over deze partij stenen stelt [geïntimeerden] dat die (uitsluitend) aangeschaft zijn ten behoeve van de werkzaamheden aan de loodslab. [geïntimeerden] voert aan dat hij natuurlijk geen stenen gaat kopen met een andere reden dan dat deze noodzakelijk zijn en het feit dat er achteraf meer stenen nodig bleken te zijn dan was ingeschat, doet daar niets aan af. Indien [appellanten] de loodslab correct had aangebracht, dan zou de buitenmuur nooit opengebroken zijn geweest. De kosten van de stenen zijn dus een rechtstreeks gevolg van de tekortkoming zijdens [appellanten] . [geïntimeerden] verwijst daarbij naar zijn producties 25 en 26 in eerste aanleg waarop duidelijk is te zien dat er veel stenen zijn gebruikt. Verder is volgens [geïntimeerden] op de foto die in eerste aanleg als productie 26 is overgelegd is duidelijk zichtbaar hoe de gevel van [geïntimeerden] er op dit moment uitziet. Door het onvermijdelijke gebruik van nieuwe stenen is er een groot verschil zichtbaar tussen de oude stenen en de nieuwe. Dit ziet er niet goed uit en kan alleen worden verholpen als de stenen worden gereinigd en na het reinigen opnieuw

gevoegd en geïmpregneerd. Daarbij merkt [geïntimeerden] op dat ook de oorspronkelijke muur geïmpregneerd was. Ook [appellanten] vond het destijds kennelijk noodzakelijk om de muur te laten impregneren. Het impregneren van de stenen is noodzakelijk om deze na de reiniging weer te beschermen. Het gevolg van deze noodzakelijke reiniging is echter dat het bestaande voegwerk deels los zal komen, waardoor er opnieuw gevoegd zal moeten worden. Ook deze kosten zijn dus noodzakelijk en houden rechtstreeks verband met de tekortkoming, aldus nog steeds [geïntimeerden] .

3.10.6.

Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerden] ook voor deze kosten voldoende aangetoond dat dit schade is die redelijkerwijs kan worden toegerekend aan de constructiefout. Anders dan [appellanten] stelt is het hierbij niet vereist dat de aanschaf van de stenen en het opnieuw voegen noodzakelijk was. Het hof zal ook deze schadevergoeding toewijzen. De incidentele grieven III en IV slagen dus.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.11.1.

Incidentele grief V gaat over de buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerden] stelt dat de rechtbank deze ten onrechte heeft afgewezen. [geïntimeerden] verwijst in dat kader naar de uitgebreide correspondentie tussen partijen en de diverse termijnen die [appellanten] heeft

gekregen om (1) het gebrek te herstellen, (2) zijn aansprakelijkheid te erkennen voor de

geleden schade en (3) de schadevergoeding zonder tussenkomst van de rechtbank te voldoen. [geïntimeerden] verwijst met name naar zijn producties 6, 7, 9, 10, 12 en 15 in eerste aanleg. [geïntimeerden] stelt dat de beslissing van de rechtbank om de buitengerechtelijke kosten af te wijzen

berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. De Hoge Raad meent dat een schuldenaar niet ineens geconfronteerd mag worden met de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten, maar de kans moet krijgen om de hoofdsom daarvoor nog

te voldoen. Uit voornoemde correspondentie blijkt dat [appellanten] vele termijnen heeft gekregen om aan zijn verplichtingen te voldoen, maar dat steeds heeft geweigerd.

3.11.2

Het hof overweegt dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] consument is. De aanmaningen waarop [geïntimeerden] zich beroept voldoen niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, nu de gevolgen van het uitblijven van betaling van het verschuldigde en de maximaal toegestane vergoeding daarin niet voldoende concreet zijn vermeld. De door [geïntimeerden] genoemde brieven vermelden immers geen incassokosten en de veertien dagen termijn in de brief van 6 januari 2020 ziet op het erkennen van alle aansprakelijkheid en bevat de sommatie alle door [geïntimeerden] geleden en nog te lijden schade te vergoeden. Dit is dus niet een termijn van 14 dagen waarin [appellanten] de mogelijkheid heeft gekregen om alsnog de vordering te voldoen zonder dat de incassokosten verschuldigd worden. Incidentele grief V faalt.

3.12.

Het hof overweegt dat bovenstaande beslissingen tot gevolg hebben dat de proceskostenbeslissing in eerste aanleg zal worden vernietigd, omdat [appellanten] de overwegend in het ongelijk gestelde partij is. Behandeling van incidentele grief VI kan dus achterwege blijven.

Conclusie

3.13.

Het hof overweegt dat uit het bovenstaande voortvloeit dat het principaal hoger beroep niet slaagt. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten hiervan. Het incidenteel hoger beroep slaagt grotendeels, zodat [appellanten] ook in die kosten zal worden veroordeeld.

3.14.

De beslissingen in hoger beroep hebben tot gevolg dat het door de rechtbank toegewezen bedrag onjuist is. Het hof zal het vonnis in zoverre vernietigen. Naast het toegewezen bedrag van € 5.794,47 komen [geïntimeerden] ook nog de volgende bedragen toe:

• € 650,00 tafel (rov. 3.10.2.);
• € 796,00 stoelen (rov. 3.10.2.);
• € 441,02 tweede factuur stenen (rov. 3.10.5) en
• € 2.698,30 reinigen impregneren muur (waarvan al was toegewezen in

eerste aanleg € 363 en € 968, in totaal € 4.029,30 (rov. 3.10.5.).

In hoger beroep krijgt [geïntimeerden] dus toegewezen een bedrag van € 10.379,79.

3.15.1.

Het hof zal [appellanten] als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen.

3.15.2.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op:

– explootkosten € 127,99

– griffierecht
€ 507,00

totaal verschotten € 634,99

en voor salaris gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief:

2,5 punten x € 396,00 € 990,00

3.15.3.

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 783,00 voor griffierecht en € 1.183,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief II (1 punt). De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 591,50 voor salaris advocaat.

3.15.4.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerden] betaling van nakosten gevorderd en met zijn petitum in hoger beroep geïncorporeerd. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover is toegewezen een bedrag van € 5.794,47 en de proceskosten zijn gecompenseerd;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellanten] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 10.379,79 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 634,99 aan verschotten en op € 990,00 aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 783,00 aan griffierecht en op € 1.774,50 aan salaris advocaat voor het hoger beroep;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en O.L. Nunes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 oktober 2023.

griffier rolraadsheer