Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.311.465/01
arrest van 5 september 2023
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. H.E.C.M. Nieland te Bergen op Zoom,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde]
advocaat: mr. M.A.J. van Hulten te Bergen op Zoom,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 mei 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 11 mei 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9671846 CV EXPL 22-361)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en drie producties, tevens houdende een eis in reconventie;
- de memorie van antwoord met twee producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[geïntimeerde] heeft met ingang van 2 januari 2009 de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand aan de [adres] te [plaats] verhuurd aan [appellant] met als bestemming de uitoefening van een detailhandel en slagerij. Het betreft bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290, lid 2 BW. Na het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn is de overeenkomst telkens verlengd.
Boven het winkelgedeelte bevond zich een woonruimte waarvan de bewoner energie gebruikte via de nutsaansluitingen en leveringsovereenkomsten van [appellant] .
De huursom bedroeg € 1.000,= per maand, waarop [geïntimeerde] een bedrag van € 200,= in mindering bracht als voorschot op de te verrekenen kosten van het energiegebruik van de bewoner van de woonruimte boven de slagerij. Een daadwerkelijke verrekening heeft echter nooit plaatsgevonden.
[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst bij aangetekend schrijven van 31 oktober 2019 opgezegd tegen 1 januari 2021. Als grond voor de opzegging heeft [geïntimeerde] aangevoerd de ruimte zelf te willen gaan gebruiken om een bedrijf te starten.
[appellant] heeft de opzeggingsbrief niet voor akkoord ondertekend, noch op andere wijze binnen zes weken na ontvangst van de opzegging instemming met de opzegging betuigd. Bij brief van zijn gemachtigde van 22 november 2019 schrijft deze aan [geïntimeerde] :
“Cliënt overhandigde mij uw aan cliënt gerichte schrijven van 31 oktober jl. met het verzoek de belangen van cliënt te behartigen. In een later stadium zal ik, voor zover noodzakelijk, bij u op de inhoud van deze brief terugkomen.
De gelegenheid wil ik wel te baat nemen om een ander probleem bij u aan de orde te stellen en wel die van de levering van energie en water. (…)”
Vervolgens gaat de gemachtigde van [appellant] in deze brief niet meer in op de opzegging van de huurovereenkomst.
Bij brief van 20 augustus 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] herinnerd aan de eerdere huuropzegging van 31 oktober 2019.
Bij brief van 3 maart 2021 schrijft de gemachtigde van [appellant] onder meer:
“De door uw cliënte gedane huuropzegging is nietig. Uw brief van 25 februari is eenzelfde lot beschoren. De eerstvolgende datum waartegen uw cliënt kan opzeggen is 1 januari 2024.”
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg - zakelijk weergegeven – de vaststelling dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2022 althans een in goede justitie te bepalen datum, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming en veroordeling tot ontruiming van het pand op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging van [geïntimeerde] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, alles met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding, de wettelijke rente daarover en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, [appellant] kennelijk niet wil berusten in die opzegging en dat hij daarom belang heeft bij de vorderingen.
3.2.3.
Namens [appellant] heeft mr. Nieland zich op de dienende dag gesteld als gemachtigde van [geïntimeerde] en heeft hij om het gebruikelijke uitstel verzocht. Dat uitstel is verleend voor de uur van 4 weken, waarna mr. Nieland opnieuw om uitstel heeft verzocht. Ook dat verzoek is toegewezen, waarbij de zaak voor antwoord is verwezen naar de rolzitting van 6 april 2022. Op die dag is gebleken dat geen reactie van mr. Nieland was ontvangen, waarna de kantonrechter een datum voor vonnis heeft bepaald. Per e-mailbericht van 12 april 2022 heeft mr. Nieland vervolgens een conclusie van antwoord, tevens houdende een conclusie van eis in reconventie gestuurd, omdat het originele exemplaar, dat hij naar eigen zeggen persoonlijk tijdig ter post had bezorgd, de rechtbank kennelijk niet had bereikt. Volgens het bestreden vonnis zou mr. Nieland daarbij ook hebben aangegeven dat een exemplaar van deze conclusie per e-mail was verzonden, maar naar een onjuist e-mailadres.
3.2.4.
In reactie op het verzoek van mr. Nieland van 12 april 2022 heeft de kantonrechter de conclusie geweigerd. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat de vordering van [geïntimeerde] niet is weersproken en als niet onrechtmatig of ongegrond voorkomend, toewijsbaar is. De kantonrechter heeft, samengevat:
I. verklaard dat de huurovereenkomst per 1 maart 2022 is beëindigd;
II. [appellant] op verbeurte van een dwangsom veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en verlaten.
Verder heeft de kantonrechter [appellant] uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten, met wettelijke rente.
3.3.1.
In beroep formuleert [appellant] twee grieven en voert hij een nieuw verweer. [appellant] concludeert - samengevat - dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [geïntimeerde] (alsnog) zal afwijzen en [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen om:
a. op verbeurte van een dwangsom in overleg te treden voor verrekening van de gas-,
water- en elektrakosten over de huurperiode;
de benodigde toestemming, medewerking en opdracht te geven voor een door energie- en waterleverancier te plaatsen separate energie- en watermeters voor bedrijfsruimte en woning;
als wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en de huur wordt beëindigd: een vergoeding van € 19.000,= aan [appellant] te betalen.
Ook vordert [appellant] dat het hof [geïntimeerde] zal veroordelen om de proceskosten te betalen.
3.3.2.
[geïntimeerde] weerspreekt de grieven en concludeert - kort gezegd - dat het hof het beroep zal verwerpen, [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren in de reconventionele vorderingen, het beroepen vonnis zal bekrachtigen en [appellant] uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen in de proces- en nakosten, met wettelijke rente.
3.4.
Het hof overweegt dat het beroepen vonnis geen beslissing bevat op enige in eerste aanleg door [appellant] als gedaagde ingestelde eis in reconventie. Daarom zijn de door [appellant] voor het eerst in hoger beroep geformuleerde vorderingen a., b. en c. volgens artikel 353 lid 1 Rv in beroep verboden eisen in reconventie. Het hof zal [appellant] dus niet-ontvankelijk moeten verklaren in de reconventionele vorderingen.
3.5.
Het voorgaande laat onverlet dat [appellant] onmiskenbaar vraagt om een tegemoetkoming in mogelijke verhuis- en herinrichtingskosten. Nu de rechter zo’n tegemoetkoming op basis van de wet (artikel 7:297 lid 1 BW) ook zonder reconventionele vordering kan toekennen, zal het hof bij een eventueel toewijsbaar te oordelen beëindigingsvordering, ambtshalve moeten onderzoeken of toekenning van een dergelijke tegemoetkoming hier in de rede ligt.
3.6.
Dit beroep spitst zich dus met name toe op de bij het beroepen vonnis aan [geïntimeerde] toegewezen vorderingen I. en II., alsmede het nieuwe verweer in hoger beroep, waarover hieronder meer. Bij gebreke van daartegen ingesteld (incidenteel) beroep is het afgewezen deel van de vorderingen I. en II. in beroep niet (meer) aan de orde.
3.7.
Ter toewijzing van zowel vordering I als vordering II heeft de kantonrechter overwogen dat de vordering door [appellant] niet is weersproken en als niet onrechtmatig of ongegrond voorkomend, toewijsbaar is. [appellant] komt hiertegen met grief 1 op en weerspreekt dat [geïntimeerde] zelf ter plekke een bedrijf wil gaan voeren.
3.8.1
[geïntimeerde] grondt de vorderingen I en II in de kern op zijn stelling dat hij middels een daartoe op te richten B.V. in het verhuurde zelf en met behulp van zijn vrouw en twee oproepkrachten, een detailhandel wil starten voor de verkoop van groenten, fruit, vlees en andere levensmiddelen. Ook legt [geïntimeerde] een “Startplan voor beginnende ondernemers” over, dat vermeldt:
“(…)
Rechtsvorm: Besloten Vennootschap ( oprichting en inschrijving kvk volgt nog )
(…)
Werkervaring: [geïntimeerde] heeft al zijn jaren als ondernemer gewerkt .
(slagerij erciyes , bakkerij mega )
[geïntimeerde] heeft de motivatie om een slagersbedrijf te openen , gezien hij nu financieel achter uit is gegaan , en daarnaast wil hij niet meer thuis zitten. Want [geïntimeerde] heeft jarenlang gewerkt en thuis zitten is ook niks voor hem. En hij heeft de kennis in zich dat hij alles wat hij weet wil overdragen aan andere mensen zoals personeel leden en stagiaires .
(…)”
3.8.2.
[appellant] weerspreekt dat [geïntimeerde] zelf ter plekke een bedrijf wil gaan voeren. Het hof is echter van oordeel dat [appellant] in de toelichting op grief 1 geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan in dit geval aannemelijk wordt dat met de exploitatie via een B.V. niet het eigen belang van [geïntimeerde] wordt gediend. Naar [geïntimeerde] blijkens zijn memorie van antwoord klaarblijkelijk wel uit de door [appellant] ingeroepen “conclusie van antwoord” (ook) begrijpt, voert [appellant] ter betwisting aan dat [geïntimeerde] vanwege zijn gevorderde leeftijd niet zelf maar middels anderen ter plekke een bedrijf zal exploiteren, dat [geïntimeerde] al over een aanvulling op zijn pensioen beschikt en dat [geïntimeerde] bovendien een groot deel van het jaar in Turkije zal verblijven.
3.8.3.
Deze door [appellant] ingeroepen omstandigheden vormen hier een onvoldoende concrete betwisting van het door [geïntimeerde] onderbouwd gestelde dringend eigen gebruik. [geïntimeerde] stelt niet alleen dat hij de enige bestuurder en aandeelhouder zal worden van de B.V. die de exploitatie op zich neemt, maar betoogt ook terecht dat zijn eventuele verblijf in Turkije niet afdoet aan het eigen gebruik omdat [geïntimeerde] via het resultaat van zijn B.V. profijt trekt van het gehuurde. Evenmin doet hieraan af dat [geïntimeerde] mogelijk (voldoende) andere inkomsten heeft om in zijn oude dag te voorzien of dat voor [appellant] geen alternatieve vestigingslocatie voor handen is. Het staat [geïntimeerde] immers vrij om zich in aanvulling daarop meer inkomsten te verwerven.
Voor zover [appellant] verder speculeert dat sprake zou kunnen zijn van meerdere aandeelhouders van een B.V. met een minderheidsaandeel voor [geïntimeerde] , vormt ook dat een onvoldoende concrete betwisting van het door [geïntimeerde] gestelde dringend eigen gebruik.
Grief 1 faalt.
3.9.
Ter toelichting op grief 2 heeft [appellant] erop gewezen dat huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW worden aangegaan voor minimaal vijf jaar of langer. Dat laatste geval doet zich hier niet voor. Op grond van het bepaalde in artikel 7:291, lid 1 BW kan volgens [appellant] van deze bepaling niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
3.10.
Het hof overweegt nu als volgt.
Anders dan [appellant] kennelijk aan de grief ten grondslag legt, houdt het bepaalde in artikel 7:292 BW, gelezen in combinatie met het bepaalde in artikel 7:291, lid 1 BW, niet in dat een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW die is aangegaan voor meer dan twee, maar minder dan vijf jaar van rechtswege wordt geconverteerd in een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar. Het staat partijen vrij om een huurtermijn van drie jaar overeen te komen en partijen zijn daar dan ook in beginsel aan gebonden. Het bepaalde in artikel 7:291, lid 1 BW, gelezen in combinatie met lid 2 van dat artikel, maakt dat een huurtermijn van drie jaar pas dan wordt gewijzigd in de wettelijke termijn van vijf jaar, wanneer de huurder zich beroept op de vernietiging van het beding inzake de duur van de overeenkomst.
3.11.
Bij brief van 3 maart 2021 schreef de advocaat van [appellant] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] :
“De door uw cliënte gedane huuropzegging is nietig. Uw brief van 25 februari is eenzelfde lot beschoren. De eerstvolgende datum waartegen uw cliënt kan opzeggen is 1 januari 2024.”
Gegeven de genoemde datum waartegen opzegging volgens [appellant] nog mogelijk was en gegeven de aanvangsdatum van de huurovereenkomst (1 januari 2009), moet de gemachtigde van [geïntimeerde] dit redelijkerwijs hebben begrepen als een beroep op het bepaalde in artikel 7:292 BW en – daarmee – op de vernietiging van de bedongen duur van de huur, voor zover die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:292 BW. Omdat honorering van vernietiging van het afwijkende beding ertoe leidt dat artikel 7:292 BW, waarvan was afgeweken tussen partijen, alsnog geldt, dient voor de beoordeling door het hof verder tot uitgangspunt dat de huurovereenkomst betreffende de slagerij in 2009 is aangegaan voor de duur van vijf jaar en dat deze op grond van het bepaalde in artikel 7:292, lid 2 BW na afloop van die termijn van rechtswege met een zelfde termijn is verlengd, derhalve tot 1 januari 2014.
3.12.
[geïntimeerde] betoogt bij memorie van antwoord dat de huurovereenkomst vanaf 3 januari 2019 is voortgezet voor onbepaalde tijd. Kennelijk legt [geïntimeerde] hieraan het bepaalde in artikel 7:300, lid 1 BW ten grondslag. Artikel 7:300, lid 1 BW luidt als volgt:
“Indien de oorspronkelijk [lees: oorspronkelijke] duur van de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd en de verlengde overeenkomst niet tegen het einde van de in dat lid bedoelde tweede termijn is opgezegd, wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen.”
3.13.
Het hof stelt vast dat de huurovereenkomst krachtens artikel 7:292, lid 2 BW is verlengd en dat deze niet tegen het einde van de tweede termijn is opgezegd. In dat geval volgt uit het bepaalde in artikel 7:300, lid1 BW dat de huurovereenkomst na ommekomst van de tweede termijn van vijf jaar, op 2 januari 2019, is voortgezet voor onbepaalde tijd en dus, anders dan [appellant] in de toelichting op grief II aanvoert, niet met een derde termijn van vijf jaar. Dat een derde termijn van vijf jaar tussen partijen zou zijn overeengekomen is niet gesteld of gebleken. Op grond van lid 2 van artikel 7:300 BW kan de overeenkomst dan worden opgezegd.
3.14.
De huuropzegging voldoet in dat geval aan alle formele vereisten. Zij is bij aangetekende brief gedaan in oktober 2019 met een opzegtermijn van meer dan één jaar. Dat betekent dat het bestaan van gronden om een eventuele nietigheid van de opzegging aan te nemen niet is gebleken. Ook grief 2 faalt.
3.15.
Onder het hoofd “Nieuwe verweren” verwijst [appellant] naar de als productie bij de appeldagvaarding gevoegde conclusie die eerder in eerste aanleg door de kantonrechter is geweigerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] terecht bezwaar gemaakt tegen de wijze van procederen van [appellant] , die de inhoud van deze conclusie integraal en voorzien van een toelichting daarop, opgenomen had willen zien in de appeldagvaarding. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat uit de stellingen van [appellant] niet kan worden afgeleid in het kader van welke grieven hij zich op de geweigerde conclusie van antwoord beroept.
3.16.
In reactie op deze ‘nieuwe verweren’ heeft [geïntimeerde] ook verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:404), waarin de Hoge Raad overwoog:
“De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren (vgl. HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0729, NJ 1992/814 en HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2810, NJ 1999/342). De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1176, NJ 1994/686).”
3.17.1.
Het hof merkt op dit punt op dat de eisen van een goede procesorde met zich meebrengen dat een appellant bij het formuleren van de grieven of een nadere onderbouwing van een in hoger beroep gewijzigde vordering of verweer duidelijk (en in elk geval voor de geïntimeerde kenbaar) aangeeft welke bezwaren hij of zij heeft tegen het bestreden vonnis en/of op welke grondslag een eventueel gewijzigde vordering of een nieuw verweer berust. In de appeldagvaarding heeft [appellant] verzocht om de inhoud van de in eerste aanleg geweigerde conclusie van antwoord/eis als letterlijk herhaald en ingelast te willen beschouwen. [appellant] kan daar echter naar het oordeel van het hof niet mee volstaan. De eisen van een goede procesorde brengen met zich mee dat [appellant] vervolgens nader toelicht wat de inhoud van die conclusie heeft te betekenen voor een in hoger beroep te nemen beslissing, opdat [geïntimeerde] in staat zal zijn desgewenst een deugdelijk verweer te voeren. Na het verzoek om de inhoud van de conclusie als ingelast te beschouwen heeft [appellant] ten aanzien van de inhoud van die conclusie echter geen andere toelichting gegeven dan dat hetgeen ter toelichting op grief II was aangevoerd overeenkomt met de inhoud van de als productie overgelegde conclusie. In dat geval is niet voldoende duidelijk wat [appellant] met de overgelegde conclusie nu meer of anders bedoelt te stellen of te onderbouwen dan in de appeldagvaarding al is gedaan.
3.17.2.
[appellant] verzoekt in de toelichting op wat hij een nieuw verweer noemt om, bij ongegrondverklaring van grief II, het achter de randnummers 4 en 5 van de conclusie van antwoord/eis vermelde als nieuw verweer te beoordelen. Hetgeen daar in die conclusie staat vermeld is echter niets anders dan hetgeen [appellant] ook al ter toelichting op grief II heeft aangevoerd en voegt verder niets toe aan hetgeen in hoger beroep ter beoordeling voorligt. Nu [appellant] in de appeldagvaarding niet toelicht welke andere verweren hij met het overleggen van deze conclusie in hoger beroep nog wil inroepen en waarom die tot vernietiging van door de kantonrechter gegeven beslissingen zouden moeten leiden, en [geïntimeerde] terecht bezwaar maakt tegen deze wijze van procederen, laat het hof de inhoud daarvan verder buiten beschouwing voor zover [geïntimeerde] er in de memorie van antwoord ook geen blijk van heeft gegeven te begrijpen welke andere verweren [appellant] nog wil aanvoeren.
3.17.3.
Voor zover [appellant] overigens mocht hebben beoogd om met het overleggen van de conclusie zijn in hoger beroep voor het eerst voorgelegde vorderingen te onderbouwen, heeft het hof hiervoor al overwogen dat de door hem voor het eerst in hoger beroep geformuleerde vorderingen a., b. en c. volgens artikel 353 lid 1 Rv in beroep verboden eisen in reconventie zijn.
3.18.
Nu de grieven die zijn gericht tegen de beëindigingsbeslissing niet slagen, dient het hof, zoals hiervoor is overwogen in r.o. 3.5, nog te oordelen over de door [appellant] verlangde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op basis van de wet (artikel 7:297 lid 1 BW). [appellant] vordert dienaangaande een vergoeding van € 19.000,=. Met [geïntimeerde] stelt het hof vast dat [appellant] deze vordering op generlei wijze heeft onderbouwd met offertes of facturen waaruit de omvang van de door hem gestelde kosten blijkt. Voorts is het hof niet bekend of inmiddels de ontruiming is geëffectueerd en, zo ja, of [appellant] daadwerkelijk zijn bedrijf naar een andere locatie heeft verplaatst, zodat de omvang van eventueel daadwerkelijk gemaakte kosten voor een verhuizing en herinrichting inmiddels zijn gemaakt. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor een nadere aktewisseling. [appellant] dient daarbij de omvang van de gevorderde vergoeding nader te onderbouwen met bescheiden waaruit de omvang van de door hem gemaakte of nog te maken kosten voor verhuizing en herinrichting blijkt. [geïntimeerde] kan daar bij antwoordakte op reageren. Vervolgens zal het hof in een volgend arrest oordelen over de vraag of een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten aan de orde komt en wat de omvang daarvan zou moeten zijn, waarna het hof [geïntimeerde] nog overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:297, lid 2 BW in de gelegenheid zal stellen zijn vordering tot beëindiging van de huur in te trekken. Ondertussen zal elke verdere beoordeling en beslissing worden aangehouden.
4.De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 3 oktober 2023 voor akte aan de zijde van [appellant] met de hiervoor in r.o. 3.18 vermelde doel;
bepaalt dat [geïntimeerde] de gelegenheid zal worden geboden om bij antwoordakte te reageren op de door [appellant] te nemen akte;
houdt elke verdere beoordeling en beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, R.J.M. Cremers en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 september 2023.
griffier rolraadsheer